（一）首部

1.裁判书字号
一审判决书：江苏省苏州市平江区人民法院（2005）平行初字第0008号。
二审裁定书：江苏省苏州市中级人民法院（2006）苏中行终字第0014号。

2.案由：不服房屋权属证书注销决定。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：杨某，男，1955年11月18日生，汉族，籍贯江苏省苏州市。
被告（被上诉人）：苏州市房产管理局，住所地：苏州市人民路1058号。
法定代表人：范某，该局局长。
委托代理人（一、二审）：卢开霖、周文方，苏州市沧浪区胥江法律服务所法律工作者。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省苏州市平江区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：汤伟平；审判员：浦莉、朱勇健。
二审法院：江苏省苏州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈洁；审判员：刘正方；代理审判员：朱洁。

6.审结时间
一审审结时间：2006年1月12日。
二审审结时间：2006年3月23日。

（二）一审诉辩主张

1.被诉具体行政行为：被告于2005年9月1日依据原宋仙洲巷36号房屋承租人杨仁德（已故）配偶的撤证申请，向原告发出了要求其在“接到本函后15日内向我处提交能证明原宋仙洲巷36号房管直管公房由您承租的有效证明材料”的函，并告知原告：“逾期不提交的，我处将按《苏州市城市房屋权属登记条例》第十九条之规定直接注销您已申领的房屋坐落为苏锦二村147幢402室、证号为苏房权证市区字第00168820号的房屋所有权证。”因原告在规定的期限内无法提交有效证明材料，被告于2005年9月30日，对原告作出了苏房证销字（2005）019号房屋权属证书注销决定。

2.原告诉称：原告是苏锦二村147幢402室房屋产权人，该房屋是原告于1996年出资购买所得。当时原告是宋仙洲巷36号房屋使用人之一，因该房屋被列入拆迁范围，原告及其家人均属安置对象，在安置中原告选择购买房产的方案，出资购得苏锦二村147幢402室房屋产权。2003年原告向被告申领房屋产权证并将所有符合条件的申报材料交付给被告，被告据实向原告颁发了证号为苏房权证市区字第00168820号的房屋所有权证。2005年9月30日，被告以“申报不实”为由，作出了注销原告已申领的苏锦二村147幢402室、证号为苏房权证市区字第00168820号的房屋所有权证。原告认为，被告的行为毫无事实依据，侵犯了原告的合法权益，请求人民法院判决撤销苏房证销字[2005]019号房屋权属证书注销决定；案件受理费由被告承担。

3.被告辩称：（1）被告作出的苏房证销字[2005]019号房屋权属证书注销决定程序合法，适用法律正确。（2）原告在办理房屋坐落为苏锦二村147幢402室、证号为苏房权证市区字第00168820号的房屋所有权证中有造假行为，属申报不实。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
江苏省苏州市平江区人民法院审理查明：被告根据原宋仙洲巷36号房屋承租人杨仁德（已故）配偶潘某的撤证申请（潘某在撤证申请中称：其子杨某在申领拆迁安置房苏锦二村147幢402室房屋所有权证时提供了伪造证据，将原宋仙洲巷36号房卡及退租证明涂改后申领房屋所有权证。要求撤销坐落在苏锦二村147幢402室、证号为苏房权证市区字第00168820号的房屋所有权证），于2005年9月1日向原告杨某发函，要求其在接到函件后15日内提供能证明原宋仙洲巷36号房管直管公房由其承租的有效证明材料，原告杨某在规定的期限内，未能提供有效证明。被告依据《城市房屋权属登记管理办法》第十九条“申报不实”之规定，依法注销了证号为苏房权证市区字第00168820号的房屋所有权证。因原告不服该注销决定，于2005年10月25日向本院提起行政诉讼。要求人民法院依法判决撤销被告作出的苏房证销字[2005]019号房屋权属证书注销决定。
以上事实有下列证据证明：
1.原告原居住在宋仙洲巷36号的常住人口登记卡；
2.原告已被注销的苏锦二村147幢402室房屋所有权证；
3.坐落在苏锦二村147幢402室的苏国用[2002]第05003929号土地使用权证；
4.个人购买安置房产权协议书；
5.房屋拆迁补偿安置费用结算表；
6.房屋拆迁补偿房结算凭证；
7.苏房证销字[2005]019号房屋权属证书注销决定和签收凭证。
8.原宋仙洲巷36号房屋承租人杨仁德（已故）配偶潘某向被告提出的撤证申请书；
9.房屋交换凭据；
10.（2005）平民一初字第507号民事判决书；
11.被告发给原告杨某的调查函，证明被告依照职权要求原告提供房屋合法证据的事实；
12.房卡住户为杨某的退租证明；
13.原始房卡为杨仁德的退租证明；
14.原始公房租赁证，证明原告在申领权证时申报不实；
15.房屋权属证书注销决定及送达回证。
16.建设部《城市房屋权属登记管理办法》；
17.《苏州市城市房屋权属登记条例》。

（四）一审判案理由
苏州市平江区人民法院认定：通过对原、被告所提供的证据审查，原告所举证据1只能证明其户籍曾经入在原宋仙洲巷36号房管直管公房内，并不能证明其是原宋仙洲巷36号房管直管公房的唯一承租人，而被告向法庭提供的证据中的5、6、7能证明原告在申领坐落于苏锦二村147幢402室、证号为苏房权证市区字第00168820号的房屋所有权证时存在事实不清、申领主体有争议的问题。被告在发现事实不清、申领主体有争议的情况下，作出苏房证销字[2005]019号房屋权属证书注销决定的具体行政行为并无不当。

（五）一审定案结论
苏州市平江区人民法院依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，作出如下判决：
驳回原告要求撤销苏房证销字[2005]019号房屋权属证书注销决定的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，由原告杨某负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人杨某诉称：1）被上诉人以“申报不实”为由作出注销决定，系认定事实和适用法律错误。上诉人申领房屋产权证的依据是个人购买安置房产权协议书，系自购产权房。2）被上诉人注销决定适用法律错误。被上诉人的房屋登记行为发生在2003年，注销决定所依据的《苏州市城市房屋权属登记条例》生效于2004年，该条例依法不具有溯及力。3）被上诉人以上诉人不是原宋仙洲巷36号房屋的原始承租人为由注销苏锦二村147幢402室房屋所有权证错误。本案原宋仙洲巷36号房屋原始承租人杨仁德在拆迁安置前已经死亡，宋仙洲巷36号房屋承租人究竟是谁尚无定论，根据规定共同居住两年以上的家庭成员是承租人，可以作为拆迁安置对象。请求二审法院撤销原判；对本案依法改判，撤销苏房证销字[2005]019号房屋权属证书注销决定；判令被上诉人承担本案诉讼费用。
（2）被上诉人苏州市房产管理局未作书面答辩，在庭审中辩称：被上诉人作出注销决定是因上诉人在申领苏锦二村147幢402室房屋所有权证时“申报不实”，上诉人上诉称宋仙洲巷36号房屋承租人是谁至今尚无定论，恰恰表明本案确实存在“申报不实”的问题。上诉人申领拆迁安置房屋所有权证时，提供了虚假的材料，至于是谁造的假，不是本案争议的问题。因房屋权属证书注销行为发生于2005年，而不是发生在颁发权属证书的2003年，因此不存在法律溯及力的问题。请求驳回上诉，维持原判。

2.二审事实和证据
二审事实和证据同一审。

3.二审判案理由
江苏省苏州市中级人民法院认为：被上诉人苏州市房产管理局于2005年9月30日作出苏房证销字[2005]019号房屋权属证书注销决定，注销苏州市平江区苏锦二村147幢402室房屋所有权证（苏房权证市区字第00168820号）的具体行政行为，是因第三人潘某的申请。潘某在申请中认为：苏锦二村147幢402室是原宋仙洲巷36号的拆迁安置房，而宋仙洲巷36号的承租人为其配偶杨仁德（已故）；杨某采取伪造房产证和退租单的手法，骗取了苏锦二村147幢402室房屋的产权证。请求苏州市房产管理局撤销苏锦二村147幢402室的房产权证登记，以让其与杨某进入确权的诉讼程序。据此应当认为，杨某、潘某都与本案具体行政行为具有利害关系。杨某对注销决定不服提起诉讼，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十四条第一款之规定，应当通知潘某为本案当事人参加诉讼。原审法院未通知潘某参加诉讼，遗漏了必须参加诉讼的当事人。

4.二审定案结论
江苏省苏州市中级人民法院依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十一条第一款的规定，裁定如下：
（1）撤销平江区人民法院（2005）平行初字第0008号判决；
（2）发回平江区人民法院重审。

（七）解说
本案争议的焦点问题是：本案中，被告作出的注销决定这一具体行政行为，对潘某是否有利害关系?是否应通知潘某为本案第三人参加诉讼?一审、二审法官的意见存在分歧。
一审法院合议庭在审理本案中认为，根据原、被告提供的证据，可以证明原告在申领上述房屋权属证书时，存在事实不清、申领主体有争议的问题。原告提供的原居住在宋仙洲巷36号的常住人口登记卡，只能证明其户籍曾经在原宋仙洲巷36号，并不能证明其是原宋仙洲巷36号房管直管公房的承租人。被告在发现事实不清、申领主体有争议的情况下，作出房屋权属证书注销决定的具体行政行为并无不当。一审法院合议庭依照《苏州市城市房屋权属登记条例》第三十一条第（五）项和第十九条第（四）项的规定，认为本案所涉及的苏房权证市区字第00168820号房屋所有权证，应属于“不予登记”和“可以直接注销房屋权属证书”的范畴，而对于“申报不实”的问题应当经民事审判后定论，遂判决：驳回原告的诉讼请求。
一审法院主审法官认为：本案中原、被告对潘某的申请注销所阐述的事实均无异议，潘某不是法律意义上的必要的第三人；审理被告注销决定的具体行政行为主要是对其程序和实体的审查，不涉及第三人的问题；本案一审的实体审查和判决结果是正确的；如果追加潘某为第三人的话，容易导致案件矛盾激化。
而二审法院合议庭在审理本案中认为，苏州市房产管理局作出的注销决定的具体行政行为，是因第三人潘某的申请。原告杨某与潘某都与本案具体行政行为具有利害关系。杨某对注销决定不服提起诉讼，应当通知潘某为本案当事人参加诉讼。一审未通知潘某参加诉讼，遗漏了必须参加诉讼的当事人。遂裁定：撤销（2005）平行初字第0008号行政判决；发回重审。
本案中，被告作出的注销决定的具体行政行为，对于潘某是否有利害关系，是否应通知潘某为本案第三人参加诉讼，一审和二审的意见存在分歧。就此问题笔者谈以下看法，与大家共同学习。
1.尽管诉讼是因原、被告之间的利益冲突造成的，但并不能因此断言该冲突所涉及的利益仅仅限于原、被告，在诉讼中时常会出现不属于原、被告的第三方的利益。拥有该第三方利益的权利主体就是诉讼中的第三人。行政诉讼中也存在第三人。本案中，原、被告对潘某的申请注销所阐述的事实均无异议，即：苏锦二村147幢402室是原宋仙洲巷36号的拆迁安置房，而宋仙洲巷36号的原承租人为潘某的配偶杨仁德（已故）。很显然，潘某是本案中拥有第三方利益的权利主体，是与本案原、被告之间争议的具体行政行为具有利害关系，是诉讼中的第三人。
2.从利益和诉讼参加人的关系角度而言，所谓行政诉讼第三人是指原告或被告之外的同被提起诉讼的具体行政行为有利害关系，为维护自身的合法权益而参加该行政诉讼的公民、法人或者其他组织。参见胡建淼主编：《行政诉讼法学》，101页，上海，复旦大学出版社，2003。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条的规定：“同提起诉讼的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。”
3.行政诉讼第三人具有以下法律特征。
（1）行政诉讼第三人是行政诉讼中原告和被告之外的第三方诉讼参加人。
（2）行政诉讼第三人是同被诉的具体行政行为有利害关系的人。
与被诉的具体行政行为有无利害关系是判断行政诉讼第三人是否具备资格的唯一标志。这里所谓的“利害关系”为何，《中华人民共和国行政诉讼法》本身并没有作出进一步的解释。有学者认为其是指与被诉的具体行政行为有法律上的权利义务关系这是行政法学界的基本观点。参见应松年主编：《行政诉讼法学》，117页，北京，中国政法大学出版社，1999。，并且有的学者进一步认为这种利害关系仅限于行政法上的权利义务关系。参见姜明安主编：《行政法与行政诉讼法》，341页，北京，北京大学出版社、高等教育出版社，1999。但也有观点认为“利害关系”包含民事权益。参见方世荣主编：《行政法与行政诉讼法》，375页，北京，中国政法大学出版社，1999。最高人民法院发布《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》之后，司法界认为《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条关于构成行政诉讼第三人资格要件的“利害关系”与构成行政诉讼原告资格的“法律上的利害关系”是一致的，即“利害关系”是指行政机关的具体行政行为对公民、法人和其他组织的权利义务已经或将会产生实际影响，其中包括不利的关系和有利的关系参见最高人民法院行政审判庭编：《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》释义，26～27页，北京，中国城市出版社，2000。。由于最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》对行政诉讼法中原告资格的认定是从权利救济的必要性角度而非从法律关系的角度出发的，因此，对“利害关系”的认定无须限于行政法律关系。本案中，苏州市房产管理局作出的注销决定的具体行政行为，是因第三人潘某的申请。原告杨某与潘某都与本案具体行政行为具有利害关系。杨某对注销决定不服提起诉讼，应当通知潘某为本案当事人参加诉讼。而原审法院未通知潘某参加诉讼，是遗漏了必须参加诉讼的当事人。不能因为案件的实体审查和判决结果是正确的，就剥夺法律上给予第三人的合法权益。
（3）行政诉讼第三人是参加到正在进行的行政诉讼中的诉讼参加人。
从行政诉讼第三人在行政诉讼法律关系中的实际地位以及形成该地位的原因，可以将行政诉讼第三人分为实质的行政诉讼第三人和形式的行政诉讼第三人。
实质的行政诉讼第三人，是指其在诉讼关系中的地位不能成为本诉的原告或者被告的第三人。如涉及民事法律关系的具体行政行为被提起行政诉讼时，该民事法律关系的相对方当事人可以以第三人的身份参加该行政诉讼。比如认为房地产登记（包括注销登记）侵犯了自身权益的人提起行政诉讼时，该登记（包括注销登记）所涉及的其他当事人可以以第三人的身份参加该行政诉讼。本案的案情就属于该种情况。本案原宋仙洲巷36号房屋原始承租人杨仁德在拆迁安置前已经死亡，宋仙洲巷36号房屋承租人究竟是谁尚无定论，原告根据有关规定认为其是共同居住两年以上的家庭成员，故是承租人，可以作为拆迁安置对象，所以诉至法院要求撤销被告作出的注销房屋权属证书决定。笔者认为，与该注销决定有利害关系的当事人潘某应作为本案第三人参加诉讼。
（江苏省苏州市平江区人民法院　浦莉）