1.判决书字号
一审判决书：云南省昆明市中级人民法院（2001）昆民一初字第97号。
二审判决书：云南省高级人民法院（2004）云高民三终字第35号。

2.案由：财产权属纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：黄某，男，汉族，1946年出生，住昆明市盘龙区。
原告（被上诉人）：马某，男，回族，1953年出生，住个旧市。
原告（被上诉人）：金某，男，回族，1957年出生，住个旧市。
原告（被上诉人）：杨某，男，汉族，1954年出生，住个旧市。
原告（被上诉人）共同委托特别授权诉讼代理人：欧保华，云南新洋务律师事务所律师。
被告：郑某，女，1919年出生，住香港九龙新界。
被告：郑某1，男，1964年出生，地址同上。
被告（上诉人）：裴某，男，1952年出生，汉族，现住昆明市。
特别授权诉讼代理人（一审）：罗涛，云南震序律师事务所律师。
特别授权诉讼代理人（二审）：王北川，云南北川律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：云南省昆明市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：邵坚；审判员：黄红；代理审判员：杨宁。
二审法院：云南省高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：冉莹；审判员：张淑芳、师清。

6.审结时间
一审审结时间：2003年10月30日。
二审审结时间：2005年4月11日。

1.一审诉辩主张
（1）原告诉称：四原告于1992年与被告郑某订立协议，由四原告投入资金，郑某提供昆明市南祥街端仁巷8号旧宅基地，共同扩建六层楼新房，扩建后的新房1～3层归郑某所有，4～6层归四原告所有。协议签订后四原告共同出资80余万元建好房屋。后因工程款纠纷郑某被起诉至昆明市盘龙区人民法院，也因为这一诉讼，导致四原告与郑某未办理产权分割手续。但四原告已在房屋建好后的1994年起，就按约定占有、使用、处分4～6层房屋至今。2000年8月份被告裴某找到原告，认为四原告占有使用的房屋系其所有，要求四原告腾房，四原告断然拒绝。裴某于2001年1月11日向盘龙区人民法院起诉原告之一的马某。经了解发现被告郑某早于1995年11月就背着四原告，骗得产权登记部门信任，办理了1～6层全部房屋归郑某一人所有的房产证，此后郑某的外孙郑某1在没有代理权的情况下，于1999年2月将房屋抵押给裴某，然后，郑某1又于1999年3月25日与裴某签订“房屋买卖合同”，后裴某于1999年6月28日领取了房产证。四原告认为，三被告的行为已侵犯了四原告合法投资的房屋所有权。据此，诉请：第一，确认四原告人对昆明市南祥街端仁巷8号房屋4～6层享有房屋所有权。第二，确认被告郑某1代表郑某与被告裴某于1999年3月25日签订的“房屋买卖合同”无效。第三，由被告承担律师代理费2万元。第四，由被告承担本案诉讼费。
（2）被告郑某、郑某1系香港特别行政区居民，根据最高人民法院《关于内地与香港特别行政区法院相互委托送达民商事司法文书的安排》的规定，昆明市中级人民法院通过云南省高级人民法院委托香港特别行政区高等法院送达本案相关法律文书，经该高等法院执达官专人送达，未能向郑某、郑某1两被告成功送达，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条第（七）项之规定公告送达，经依法公告传唤，被告郑某、郑某1未到庭，未作答辩。
被告裴某辩称：原告与其无任何直接或间接的民事法律关系，其不是本案中的被告；房屋所有权证是所有权人的权利凭证，该房屋的所有权人是郑某，无其他共有人，原告不是该房屋的所有权人，无权向被告主张房屋权利；原告无权主张他人的合同无效，该权利只有郑某可以主张，郑某取得所有权证的时间是1995年，原告现向郑某主张权利已过诉讼时效。请求人民法院驳回四原告的诉讼请求。

2.一审事实与证据
云南省昆明市中级人民法院经公开审理查明：被告郑某以划拨方式取得位于昆明市南祥街端仁巷8号278.64平方米宅基地的国有土地使用权（1998年6月2日补办领取盘龙国用98字第0104947号国有土地使用证），1992年2月23日，四原告的委托代理人陈情与被告郑某的委托代理人某1签订“联合建房协议”，双方协议约定由四原告提供资金，郑某提供昆明市南祥街端仁巷8号已拆除旧有建筑物的宅基地，共同重建底层为商铺、2～6层为住宅的楼房一幢，建成后的新房1～3层归郑某所有，4～6层归四原告所有，在工程竣工后一年内由郑某负责办理该幢房屋所有权分割手续。四原告之间约定按各自实际投入资金比例划分4～6层房屋所有权。1992年9月7日，被告郑某与昆明广厦建设公司签订“施工承包协议”，由广厦建设公司承建该房屋，该幢房屋于1994年5月1日竣工，四原告向被告郑某及其代理人某1支付建房资金874798.22元。房屋建成后，四原告自1996年起入住该房屋4～6层居住使用至今，并以被告郑某的户头交纳水电费。1997年11月20日，广厦建设公司以郑某拖欠工程款19万元未支付为由向昆明市盘龙区人民法院起诉；郑某以广厦建设公司违约、多收建房款26359.84元、非法占用房屋一套为由提起反诉。盘龙区法院经过审理，于1998年10月16日作出“驳回广厦建设公司对郑某的起诉，广厦建设公司向郑某退还多收的建房款26359.84元，其他诉讼请求不准”的一审判决，广厦建设公司不服，向昆明市中级人民法院上诉。二审期间，因郑某无钱应诉，于2001年4月10日与四原告达成协议，由郑某向四原告借款进行诉讼，在该协议中，双方再次明确南祥街端仁巷8号房屋系四原告与被告郑某共有，四原告是该房屋的共有人；诉讼终结后，如果郑某胜诉，则由郑某根据1992年“联合建房协议”的约定在3个月内办理房屋所有权证，郑某占有该房屋的1～3层，四原告占有该房屋的4～6层。昆明市中级人民法院于2002年3月6日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决，并于同年5月23日送达给郑某的诉讼代理人。南祥街端仁巷8号房屋在建成以后，被告郑某于1995年11月向昆明市房地产管理局产权监理处申请办理该南祥街端仁巷8号1～6层房屋的所有权证，并于同年12月取得了该房屋的[95]5825号房屋所有权证，房屋所有权人为郑某。1999年3月25日，郑某委托郑某1与裴某签订“房屋买卖合同”，郑某以90万元的价格将南祥街端仁巷8号1～6层房屋卖给裴某，并在昆明市五华区公证处进行了房屋买卖合同的公证。裴某向产权监理处提交房屋所有权过户登记申请后，于1999年6月领取了该幢房屋的9924293号“房屋所有权证”，裴某未依法向土地管理部门办理该块国有土地使用权的转让审批手续，也未缴纳土地收益金。2002年2月28日，裴某以南祥街端仁巷8号房屋作为抵押，向中国农业银行昆明滇池国家旅游渡假区支行贷款280万元。
上述事实有下列证据证明：
（1）1992年5月7日，四原告委托代理人陈情与被告郑某委托代理人某1签订的“联合建房协议”。
（2）四原告委托陈情的“委托书”。
（3）被告郑某委托其女儿某2的“委托书”。
（4）四原告约定按各自实际投入资金比例划分所得房屋产权的“合资建房协议”。
（5）原告支付建房款的单据21张。
（6）被告郑某于2001年4月10日与四原告签订的“协议”。
（7）昆明市盘龙区人民法院（1998）盘法金民初字第028号一审民事判决书及昆明中院（1998）昆民终字第222号二审民事判决书。
（8）原告缴纳水费的收据13张、电费发票15张。
（9）原告支付律师代理费2万元发票一张。
（10）经公证的“房屋买卖合同”。
（11）郑某委托郑某1的“委托书”。
（12）[95]字第5825号“房屋所有权证”。
（13）[98]0104947号国有土地使用证。
（14）签订房屋买卖合同时由公证人员制作的谈话笔录。
（15）昆明市房他字第[2002]1445号房屋他项权证。
（16）1995年11月产权监理处发给郑某房屋所有权证的“登记审批表”摘抄。
（17）1999年6月产权监理处发给裴某房屋所有权证的“登记审批表”摘抄。

3.一审判案理由
云南省昆明市中级人民法院根据上述事实和证据认为：
（1）关于四原告的起诉是否超过了诉讼时效的问题。
诉讼时效是权利人在一定期间不行使权利，即丧失依诉讼程序保护其权利的可能性的一项民事法律制度，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。郑某于2001年4月10日与四原告达成协议时，双方明确南祥街端仁巷8号房屋系四原告与被告郑某共有，四原告是该房屋的共有权人；广厦建设公司上诉郑某的诉讼终结后，如果郑某胜诉，则由郑某根据1992年“联合建房协议”的约定在3个月内办理所有权证，郑某占有该房屋的1～3层，四原告占有该房屋的4～6层。故四原告于2001年4月27日向本院起诉，不存在超过诉讼时效的问题。
（2）关于四原告与被告郑某所签订的“联合建房协议”的性质及效力的问题。
双方于1992年2月签订“联合建房协议”，协议约定四原告出资金、郑某出宅基地合建房屋。此行为发生于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前，应适用当时的有关法律规定，根据最高人民法院法发（1996）2号《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十八条的规定，“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续”。四原告与被告郑某签订合建协议时，并未依法办理合建审批手续以及土地使用权的变更登记手续，经批准的“建筑许可证”只登记为郑某一人，且以郑某一人的名义对外发包该房屋建设工程，不符合法律对于合作建房的规定。从该协议约定的内容及实际履行情况来看，四原告是以支付建房款的方式，取得建成房屋4～6层的所有权，房屋建成以后，被告郑某履行交付房屋的义务，四原告实际居住使用该4～6层房屋至今，因此，四原告与被告郑某之间法律关系的性质符合买卖合同的法律特征，因此，该协议名为“联合建房”，实为四原告以支付建房款的方式购买南祥街端仁巷8号建成房屋4～6层的房屋买卖法律关系。
城市房地产管理法施行前，根据《城市私有房屋管理条例》第七条第一款第（一）、（二）项以及第九条的规定，进行私房买卖的双方只需提交原房屋所有权证、买卖合同、契证和身份证明到房管机关办理变更登记手续即可，故对于南祥街端仁巷8号4～6层房屋的买卖系双方自愿达成协议，意思表示真实，也不违反法律规定，并已实际履行，该房屋买卖法律关系有效，该4～6层房屋应归属四原告所有。《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据《城市私有房屋管理条例》的上述规定，四原告需通过房管部门办理该4～6层房屋的买卖过户变更登记手续，依法取得所买房屋的所有权。
（3）关于郑某1代表郑某与裴某签订的房屋买卖合同的效力问题。
《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”第五十八条第（四）项“下列民事行为无效：……（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”。第七十二条第一款规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”南祥街端仁巷8号房屋建成以后，被告郑某隐瞒其已将4～6层房屋卖给了四原告的事实，于1995年11月向房管部门申办该幢房屋的所有权证，房管部门未进行公告，于同年12月向郑某颁发了整幢房屋1～6层归其所有的房屋所有权证；1999年3月，郑某委托郑某1与裴某签订房屋买卖合同，以90万元将该幢房屋卖给裴某，并进行了房屋买卖合同的公证。但是，如前所述，郑某实际已经将该幢房屋4～6层卖给了四原告，且该房屋买卖关系生效并受法律保护。郑某隐瞒四原告领取整幢房屋所有权证，违背了诚实信用的原则，又与裴某签订房屋买卖合同，将整幢房屋卖给裴某，虽然裴某于1999年6月领取了该幢房屋的所有权证，但是由于郑某已实际处分了该房屋的4～6层，因此，郑某与裴某签订房屋买卖合同，将整幢房屋卖给裴某，其一房两卖的行为损害了四原告对其所买房屋的合法权利。另外，按一般房屋买卖的交易惯例，买房人要查看房屋的位置、朝向、面积、结构、新旧程度、使用状况、外部环境等情况。被告裴某在办理房屋买卖合同公证时，明确表示已看过该房屋，其应当知道该房屋另有他人居住使用的情况，该房屋以90万元成交后，被告裴某以该房屋抵押贷款280万元，其应当知道该房屋的实际价值，被告裴某在办理了过户登记后才要求四原告腾房，被告裴某没有其他证据证明其在与房屋所有权证上记载的权利人进行交易时完全是善意且无过失，裴某不能因为已经办理了房屋的过户登记，从而适用善意取得或公示公信原则取得该房屋的所有权，因此，其与被告郑某的房屋买卖合同当中涉及4～6层房屋买卖的部分无效。
关于该房屋买卖合同中，1～3层买卖的效力。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，以及《城市房地产转让管理规定》第十二条第（二）项的规定，由于被告郑某是以划拨方式取得的宅基地使用权，其将房屋卖给裴某时，双方并未依法申报办理土地使用权出让审批手续，交纳土地使用权出让金；也未经批准可以不办理土地使用权出让手续，并将土地收益上缴国家或作其他处理。因此，该房屋买卖合同中1～3层买卖部分，因未经审批而成立未生效。房管部门仅凭郑某的房屋所有权证、买卖合同和公证证明就给裴某办理过户登记违反上述法律的强制性规定，本院不能确认其登记的法律效力。根据土地管理法、城市房地产管理法及行政法规的规定，四原告及被告裴某依法补办国有土地使用权出让手续、按规定补交土地收益金后，依法取得土地的使用权，四原告及被告依法取得房屋所有权。
本案第二被告郑某1是受郑某的委托与裴某签订房屋买卖合同，郑某1只是委托代理人，其在授权范围内实施的代理行为，应由郑某承担民事责任。本案纠纷系因被告郑某的故意行为而引起，四原告为本案起诉而支付的律师代理费2万元，属原告为实现其合法权利而支付的合理费用，应由被告郑某承担。本案的案件受理费，根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》第十九条第一款规定“案件受理费由败诉的当事人负担”，应由被告郑某负担。

4.一审定案结论
云南省昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十八条第一款第（四）项、第（五）项及第二款、第七十一条、第七十二条、第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决如下：
（1）被告郑某与裴某所签订的房屋买卖合同中涉及该南祥街端仁巷8号4～6层房屋的部分无效。
（2）昆明市南祥街端仁巷8号4～6层房屋归属四原告黄某、马某、金某、杨某所有。
（3）四原告支出的律师代理费2万元由被告郑某承担，并于判决生效后十日内给付。
（4）驳回四原告的其他诉讼请求。
案件受理费12210元，由被告郑某负担。

1.上诉人诉称：（1）一审法院在对证据的真实性与合法性没有作出明确判断的情况下，认定证据的证明力，造成本案事实不清。（2）四被上诉人的起诉已超过法定诉讼时效。1995年12月郑某就取得南祥街端仁巷8号房屋的房屋所有权证，1999年6月房屋卖给裴某后，由裴某领取了新的房屋所有权证，本案的诉讼时效应从1995年12月起算。（3）一审法院认定上诉人没有办理国有土地使用权的相关手续，进而认定上诉人与郑某的买卖合同成立未生效，显属错误。（4）一审判决适用法律不当，本案涉及的是不动产交易应适用注册登记制度，不适用善意取得制度。（5）一审判决在法律上完全混淆了合同之债和所有权的不同性质，导致本案错误判决，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求：撤销一审判决，驳回四被上诉人的诉讼请求，诉讼费由四被上诉人承担。

2.被上诉人辩称：起诉并未超过诉讼时效，四被上诉人是2000年8月上诉人找到四被上诉人要求腾房时，才得知事情真相。郑某对4～6层房屋的买卖属于恶意串通，损害了四被上诉人的权益，应为无效。郑某1只将1～3层房屋交给上诉人，而没有将4～6层交付，因为郑某1不可能交付。本案所争议的房屋面积为1600余平方米，地理位置在昆明市中心，1998年评估价值就超过389万元，上诉人用其抵押贷款也获得了280万元。这样价格的房屋，上诉人却能以90万元买下。我国对房屋产权进行登记，前提条件之一必须是依合法的合同关系取得的产权，当一项所有权被证明其取得依据不合法时，法律对其不予保护，一审判决对四被上诉人与郑某之间的房屋买卖关系依法予以保护是于法有据的。一审判决认定事实清楚、证据确凿充分、判决得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。