（一）首部

1.判决书字号：四川省雅安市雨城区人民法院（2005）雨城民初字第621号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（反诉被告）：车某，女，生于1956年，汉族。
委托代理人（特别授权）：唐智斌，雅安市雨城区青江法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：雅安市新宇置业有限责任公司（以下简称新宇公司）。
法定代表人：杨朗天，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：唐蓉生，四川三龙律师事务所律师。
委托代理人：李昌麟，男，生于1945年，汉族，该公司职工。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：四川省雅安市雨城区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：唐力；审判员：张曦、王卫。

6.审结时间：2005年11月8日。

（二）诉辩主张

1.原告（反诉被告）车某诉称：1998年，原告与其丈夫罗某向被告购买由其修建的住房一套，并分三次交纳房款96000元，被告在收到房款后将房屋交付原告使用至今。被告承诺在2000年底前为原告办理房屋的权属证书，但至今被告未履行自己的义务，故诉至法院，请求判令被告协助原告办理原告向被告购买的临江路住房的房产证，并向有关部门提供相应手续。同时被反诉人认为，原、被告房屋买卖关系是合法有效的，从反诉原告开出的房款收据可以证明。未领取权属证书的房屋不得转让，并不是不能买卖使用。故请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。

2.被告（反诉原告）新宇公司辩称：因该房屋买卖关系无效，因此不同意协助原告办理房屋权属证书。同时反诉称，反诉原告于1997年7月16日出资向政府购买了原市建一公司集资建房底层房屋及其他财产。由于企业改制的原因，集资建房的竣工验收程序和房屋产权、土地使用权登记迟延于2003年、2005年才相继完成。1998年4月，反诉被告之夫罗某通过私交关系，假以集资建房的名义购买反诉原告购买的部分底层房屋，并相继交纳96000元。从1998年5月占用该房屋至今。反诉原告认为，根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，本案房屋交易违反了国家法律禁止性规定，属于无效法律行为。而且公司个别人擅自将该房卖与罗某，未通过公司股东会表决同意，违反了公司章程，该房屋买卖亦属无效。故提起反诉，请求判令双方房屋买卖关系无效，限期相互返还财产。

（三）事实和证据
雅安市雨城区人民法院经审理查明：雅安市新宇置业有限责任公司（以下简称新宇公司）系原雅安市建筑一公司企业改制后新成立的有限责任公司。1997年7月16日新宇公司向政府购买了原系雅安市建筑一公司位于雅安市雨城区临江路114号房屋底层在建工程及其他财产。该工程于1998年3月完工。同年4月，在新宇公司尚未领取房屋权属证书的情况下，车某、罗某夫妇以96000元的价格向新宇公司购买了雅安市雨城区临江路114号底层靠水中坝方向第一套住房（面积约160m2），即本案双方争议的房屋，并于1998年4月、1999年1月、2000年3月分三次交清了购房款。双方约定新宇公司于2000年底前为车某夫妇办理争议房屋产权证及土地使用证。车某夫妇取得争议房屋后于1998年5月对房屋装修后作为营业用房使用至今。2000年7月车某之夫罗某去世，争议房屋的权利由车某行使。2003年雅安市雨城区临江路114号房屋建设工程通过竣工验收，2005年4月、5月，新宇公司相继以自己的名义领取了争议房屋及雅安市雨城区临江路114号其他房屋的权属证书，但至今未为车某办理争议房屋的权属证书。为此，车某向本院提起诉讼，要求判令新宇公司履行协助办理房屋权属证书的义务。诉讼中新宇公司则认为双方的房屋买卖合同为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，故提起反诉，要求确认双方房屋买卖关系无效并判令相互返还财产。
以上事实，有当事人举证、质证及被本院确认的：企业法人营业执照、结婚证、协议、证明、收款单据、雅企改（1997）02和017号文件、工程竣工验收证书、国有土地使用证、房屋产权证及当事人陈述等证据佐证。

（四）判案理由
雅安市雨城区人民法院根据上述事实和证据认为：《城市房地产管理法》第三十六条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。由此可见，房地产转让应包括签订买卖、赠与合同，交付价款、交付房屋，过户登记等一系列债权行为和物权行为。从本案争议看，双方的房屋买卖已通过支付购房款和实际取得房屋等行为履行了债权行为，只是未完成权属登记取得物权而已。《城市房地产管理法》第三十七条未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，是指买卖行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成，不能发生所有权转移的合同履行目的，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，因此不得据此确认本案争议的买卖关系无效。同时双方当事人在房屋买卖时，对新宇公司尚未登记领取权属证书的事实是明知的，所以推定双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的，应对双方产生约束力。关于新宇公司认为双方房屋买卖未经公司股东会表决同意，违反公司章程而致买卖无效的意见，因公司章程效力并不及于与其发生民事行为的相对人，新宇公司向罗某出卖房屋是否通过公司股东会表决同意，是其内部行为，不能对抗善意的另一方合同当事人。综上，双方的房屋买卖关系合法有效，车某要求新宇公司协助办理争议房屋权属证书的理由成立，本院对其诉讼请求予以支持；新宇公司认为双方房屋买卖无效的理由不成立，本院对其要求确认双方房屋买卖无效并相互返还的反诉请求不予支持。

（五）定案结论
四川省雅安市雨城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十五条的规定，判决如下：
1.新宇公司于本判决书发生法律效力之日起三十日内履行协助车某办理其向新宇公司所购房屋的权属证书的义务。
2.驳回新宇公司判令双方买卖关系无效相互返还财产的反诉请求。

（六）解说
本案争议的焦点主要在于如何确认新宇公司与车某夫妇之间的房屋买卖行为的效力。对此，产生了两种不同意见。
第一种意见认为，应确认双方的房屋买卖关系无效。
理由：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，本案房屋交易违反了国家法律禁止性规定，属于无效法律行为。
第二种意见认为，应确认双方的房屋买卖关系有效。
理由：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，是指买卖行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成，不能发生所有权转移的合同履行目的，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，因此不得据此确认本案争议的买卖关系无效。同时双方当事人在房屋买卖时，对新宇公司尚未登记领取权属证书的事实是明知的，所以推定双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的，应对双方产生约束力。
笔者赞同第二种意见。
1.对《城市房地产管理法》第三十七条规定的理解
我国《城市房地产管理法》第三十七条其中规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。依据该规定，未领取权属证书的房屋再转让合同是否违背了该条强制性法律规定呢?笔者认为：法律规定的“房地产不得转让”不等同于“房地产不得买卖”。该法第三十六条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。因此，“房地产转让”应包括签订买卖、赠与合同，交付价款、房屋交付，过户登记等一系列债权行为和物权行为。所谓“不得转让”应理解为上述系列行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成，不能发生所有权转移的合同履行目的。但不得据此认为“未依法登记领取权属证书”房屋的转让合同或所签合同一律无效。
审判实践中，这类合同纠纷案件双方当事人对“尚未登记领取权属证书”是明知的，有的甚至约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等有关内容。因此，从房屋再转让合同内容看，它是一个对双方当事人系列行为进行约束的合同，当事人双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的。
笔者认为：根据当事人意思自治的原则，当事双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的“尚未登记领取权属证书”的房屋买卖、赠与合同应认定为有效。因为，如果轻易认定合同无效，其关于出卖人尽快办理房产证的约定岂不亦为无效?如此势必违背了合同的当事人意思自治原则。其次，如果轻易认定房屋再转让合同无效，必然助长出卖人常常以合同无效为由进行反悔的行为，致使善意买房人的权益受到侵害。
《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。与笔者认识并不矛盾。此条的立法含义是：预售商品房再行转让是允许的，否则，应直接明令禁止。由此也可以得出：我国法律对未领取权属证书的房屋经双方当事人的合意再转让是应予认可的基本精神。
2.对未领取权属证房屋再转让合同的效力的认识
当前，法学理论界对于未办理过户手续的房屋买卖合同的效力问题已趋于统一，已认识到不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》也明确规定：当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。这一做法的转变，有力地制止了一些借口不动产买卖未登记就主张合同无效，以追求更大利益的不诚信行为。而正确认识并区分未领取权属证书的房屋再转让合同的效力也有与之相同的社会效果。
从审判实践来看，双方当事人在签订房屋买卖协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，双方当事人对买卖房屋约定明确，产权亦无其他争议，购买的房屋已交付原告入住或使用的情况下，如果僵化地理解适用《城市房地产管理法》第三十七条规定，势必会助长一种随意悔约，违背诚信的不良社会风气，也是对诚实信用原则的一种践踏。目前各地也都出台一些相应的禁止期房买卖的规定，这些地方性规定或其他部门规章也不能作为法院认定这类合同无效的依据。对现实中未领取权属证书的房屋进行买卖、赠与的，不能一味禁止。因为一个成熟的市场经济秩序更需要的是市场因素的自然调节，这也才符合发展的自然规律。
审判实践中存在这样一种观点，即根据《城市房地产管理法》第三十七条规定认为，在“未依法登记领取权属证书”之前，买房人将其购买的房屋再行转让，违背了该条强制性法律规定，其所签房屋再转让合同应为一律视为无效。如此观点成立，将会产生不利交易正常进行的消极后果。
3.确认房屋再转让合同效力的意义
笔者不否认，禁止转让尚未登记领取权属证书的房屋，可以预防房屋买卖投机，制止因权属不清的房屋进行交易而产生纠纷。但笔者认为：并不能因此而一概简单地否认房屋再转让合同的效力，因为：（1）事实上，现实生活中该种转让行为甚多，该种观点所体现的立法意图并未得以实现。（2）在房地产市场发展初期，禁止转让尚未登记领取权属证书的房屋，可能起到一定的稳定经济秩序的作用，但当房地产市场经济发展到一定程度，对市场经济秩序的稳定可能更需要市场因素的自然调解，而且，如果一味坚持禁止转让尚未登记领取权属证书的房屋，则可能对市场的稳定和发展起到破坏和阻碍作用。（3）禁止转让尚未登记领取权属证书的房屋，必然助长了出卖人在房价上涨后常常以合同无效为由进行反悔的行为，而最终受害的是善意买受人。如果任由当事人以合同无效为由进行反悔，将更加不利于市场交易秩序的稳定和发展，而且给对方造成极大损失。
综上所述，签订房屋再转让合同前是否领取房屋权属证书，不是判断再转让合同效力的唯一条件，是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求，所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而买卖合同是一种债权，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。只有严格区分物权变动的原因与结果，将合同的履行与合同的效力注意分开，才能更好地保护所有权的安全和市场交易的安全。承认房屋再转让合同效力，才能更好地保护诚信和善意，打击恶意和欺诈，进一步促进市场交易的健康发展。
（四川省雅安市雨城区人民法院　唐力）