(一)首部
1.判决书字号
一审判决书字号:北京市朝阳区人民法院(2005)朝民初字第24896号。
二审判决书字号:北京市第二中级人民法院(2005)二中民中字第15363号。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):北京市朝阳区美然动力街区业主委员会(以下简称美然动力业委会),住所地:北京市朝阳区定福庄北里美然动力街区A3区2号楼地下室。
负责人:丁某,主任。
委托代理人:尹丹,男,北京市金开律师事务所律师,住所地:北京海淀区西土城路。
被告(上诉人):北京美晟房地产开发有限责任公司(以下简称美晟房地产公司),住所地:北京市大兴区旧宫镇旧中路工业区。
法定代表人:杨某,总经理。
被告(上诉人):北京美晟物业管理有限公司(以下简称美晟物业公司),住所地:北京市大兴区旧宫镇旧忠路8号。
法定代表人:李某,经理。
二被告委托代理人:马某,男,美晟物业公司法务部经理。
5.审判机关和审判组织
一审法院:北京市朝阳区人民法院。
独任审判:审判员:胡显发。
二审法院:北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:申小琦;代理审判员:罗珊、张濡。
6.审结时间
一审审结时间:2005年9月28日。
二审审结时间:2005年12月19日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
原告美然动力业委会诉称:美晟房地产公司系美然动力街区的开发商,美晟物业公司系美晟房地产公司指定的美然动力街区前期物业管理公司。依照美晟物业公司与小区业主签订的“物业管理合同”的约定,自我委员会成立之日起,该“物业管理合同”便自行解除。我委员会根据相关法律规定,对小区的物业公司进行了招投标,后与北京城建物业管理公司签订了物业管理合同,约定自2005年1月起由城建物业管理公司对美然街区进行物业管理。另根据《物业管理条例》第二十九条之规定,美晟物业公司应自我委员会成立之日起向我委员会移交下列资料:(1)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程等竣工验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。然而美晟物业公司直到2005年3月15日才向我委员会移交部分资料,并声称是美晟房地产公司移交的全部资料,而美晟房地产公司对此不作任何说明和解释。现美晟房地产公司拒不移交相关清册资料、美晟物业公司拒不撤离美然动力街区,导致新的物业公司无法进驻并提供物业服务,损害了美然动力街区全体业主利益。现诉至法院,要求判令美晟房地产公司、美晟物业公司履行物业管理条例规定的清册义务并赔偿我委员会经济损失1000元,美晟物业公司撤离美然动力街区物业管理现场。
被告美晟房地产公司辩称:美然动力业委会的成立系少数业主行为,不具备法律效力和诉讼主体资格。我公司系美然动力街区的开发商,未与我公司签订过相应合同,该小区相关清册资料在我公司,但我公司无义务移交清册资料,所以我公司不应成为被告,不同意美然动力业委会的诉讼请求。
被告美晟物业公司辩称:美然动力业委会的成立系少数业主行为,不具备法律效力和诉讼主体资格。我公司现在尚未收齐小区部分业主的物业管理费、水电费、供暖费,所以不同意撤离美然动力街区的物业管理现场。
2.一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经审理查明:美晟房地产公司系北京市朝阳区定福庄美然动力街区开发商,美晟物业公司系美晟房地产公司指定的该小区前期物业管理公司。该小区业主入住时均与美晟物业公司签订“物业管理委托合同”,合同第五条约定,委托管理期限为“自本合同签订之日起,至业主委员会成立之日止。”2004年8月9日,美然动力业委会取得北京市朝阳区国土资源和房屋管理局的备案证明及备案单。2004年8月18日,该业委会向美晟物业公司发出关于解除“物业管理合同”的函,称自业委会成立之日解除美晟物业公司与动力街区小区业主签署的全部“物业管理合同”,要求美晟物业公司退出小区,向业委会移交相关物业管理设施及资料。2004年8月22日,美然动力业委会向美晟物业公司发出“关于向动力街区业主委员会移交相关资料事宜的函”,要求美晟物业公司移交《物业管理条例》第二十九条第一款规定的清册资料。2004年12月29日,美然动力业委会经物业管理招投标与北京城建物业管理有限责任公司签订“美然动力街区物业管理委托合同”,合同期限为2005年1月1日至2005年12月31日。2005年3月4日,美然动力业委会向美晟物业公司发出“关于新旧物业交接等事宜工作安排的函”。2005年3月7日,美晟物业公司给业委会发出“回复函”,2005年4月26日,美晟物业公司向美然动力业委会发出“关于美然动力街区产权清册交接的说明”,称其向业委会交接的图纸系目前所保管的所有图纸。后美晟房地产公司拒不移交相关清册资料、美晟物业公司拒不撤离美然动力街区,导致新的物业公司无法进驻并提供物业服务。
以上事实,有美晟物业公司与业主签订的“物业管理委托合同”、美然动力业委会备案证明、备案单以及与美晟物业公司往来函件、北京市物业管理招投标备案表、美然动力业委会与北京城建物业管理有限公司签订的“物业管理委托合同”等以及当事人陈述在案。
3.一审判案理由
北京市朝阳区人民法院根据上述事实和证据认为:依据美然动力街区业主与美晟物业公司签订的“物业管理合同”的约定,该合同期限至小区业主委员会成立之日止。2004年8月9日,美然动力业委会取得北京市朝阳区国土资源和房屋管理局颁发的“业主委员会备案证明”及“备案单”,即合法成立。因此小区业主与美晟物业公司的合同应于2004年8月9日终止,且美然动力业委会未与美晟物业公司继续签订物业管理委托合同,而是另行选择其他物业管理公司。因此,按照有关规定,美晟物业公司理应向业委会移交物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料。
关于美然动力业委会的诉讼主体资格问题,根据现行有关物业管理规定,在出现如物业服务合同终止时,物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会等情形时,业主委员会可作为原告参加诉讼,因此美然动力业委会的原告诉讼主体适格。
美晟房地产公司掌握相应清册资料,应于办理物业承接验收手续时向美晟物业公司移交《物业管理条例》第二十九条第一款规定的清册资料。因该公司未向美晟物业公司移交,故考虑本案实际情况,美晟房地产公司应直接向美然动力业委会移交清册资料。
美晟物业公司以部分业主拖欠物业管理费、水电费、供暖费为由拒绝退出美然动力街区物业管理现场的抗辩理由并不充分,法院不予采纳。美晟物业公司应另行向特定的欠费业主直接主张权利。
关于美晟房地产公司及美晟物业公司辩称业委会成立系少数业主个人行为,系非法成立的主张,因均未提供相应证据,法院不予采纳。
美然动力业委会主张的经济损失,因无相应证据佐证,法院不予认定和支持。
4.一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《物业管理条例》第二十九条之规定,判决:
(1)被告北京美晟房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内,向原告北京市朝阳区美然动力街区业主委员会移交北京市朝阳区美然动力街区的竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理所必需的其他资料。
(2)被告北京美晟物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内,退出北京市朝阳区美然动力街区物业管理现场并将物业管理用房移交原告北京市朝阳区美然动力街区业主委员人。
(3)驳回原告北京市朝阳区美然动力街区业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费50元,由被告北京美晟房地产开发有限责任公司和被告北京美晟物业管理有限公司各负担25元(均于判决生效后七日内交纳)。
(三)二审情况
1.二审诉辩主张
上诉人美晟房地产公司、美晟物业公司诉称:(1)美晟房地产公司不是本案适格被告。按《物业管理条例》第二十九条的规定,美晟房地产公司应将上述资料移交给美晟物业公司,而且这些资料已经在办理物业承接验收手续时已经移交。故美然动力业委会要求美晟房地产公司移交竣工平面图等资料没有法律依据。(2)一审法院判令美晟物业公司于判决生效后7日内退出物业管理现场,破坏了小区生活秩序,影响社会和谐,也不具有实际操作性。美然动力业委会本身不具有物业管理的具体操作职能,一旦美晟物业公司从小区管理现场撤出,势必造成物业管理的混乱。(3)目前小区物业管理的设备设施产权人均为美晟房地产公司,同时,原中标的北京城建物业管理有限公司已明确表示不再履行物业委托合同。因此,如美晟物业公司撤出,必然会引起新的纠纷。故一审判决有违物业管理法规的基本原则和精神,不具有实际操作性,也会损害美晟房地产公司的经济利益,请求二审法院撤销一审法院的判决。
被上诉人美然动力业委会辩称:美晟房地产公司确实没有与业主发生物业管理行为,但有管理义务,美晟房地产公司有义务将小区的材料移交给前期指定的物业公司,但美晟房地产公司未履行,那么就应该移交给我方,故美晟房地产公司应为本案被告。我委员会成立后,解除了物业管理合同,美晟物业公司应交出有关材料。北京城建物业管理虽放弃了已签订的合同,但还有其他物业公司可以接手管理,小区也可以自治。请求二审法院驳回上诉,维持原判。
2.二审事实和证据
二审法院经审理查明一审法院所查事实属实。
3.二审判案理由
二审法院根据上述事实和证据认为:美然动力业委会系合法成立的主体,依据“物业管理合同”的约定,美然动力业委会成立,合同期限终止。因此,美晟物业公司应退出美然动力街区物业管理现场并移交法定的清册资料。现美晟房地产公司称并无清册资料,与其在一审陈述相互矛盾,且美晟物业公司所述亦与一审陈述不符,针对二审中的现有情况,对一审判决的相应内容予以变动。美晟房地产公司上诉其不是适格主体,与事实不符,其与美晟物业公司主张美然动力业委会不具备物业管理能力等均不是其于物业管理合同终止后拒绝履行法定义务的抗辩理由,不予采信,故美晟房地产公司、美晟物业公司的上诉理由,不能成立,其上诉请求不予支持。原审判决正确,但根据现有情况,予以适当调整。
4.二审定案结论
二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定,判决:
(1)维持北京市朝阳区人民法院(2005)朝民初字第24896号民事判决第二、三项。
(2)变更北京市朝阳区人民法院(2005)朝民初字第24896号民事判决第一项为:北京美晟房地产开发有限责任公司和北京美晟物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内,共同向北京市朝阳区美然动力街区业主委员会移交北京市朝阳区美然动力街区的竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理所必需的其他资料。
(3)驳回北京美晟房地产开发有限责任公司、北京美晟物业管理有限公司的上诉请求。
(四)解说
本案是业主委员会作为原告,要求房地产开发商和物业管理企业履行因物业管理合同终止所应尽义务而发生的诉讼案。
关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的问题,目前有两种不同的观点。第一种观点认为,业主委员会无诉讼主体资格。房地产公司仅与单个业主签订有商品房买卖合同,与单个业主之间存在合同关系,而与业主委员会之间无直接的法律关系。物业公司也仅与单个业主签订物业管理合同,如出现合同纠纷,应当由单个业主向人民法院提起民事诉讼。
第二种观点认为,业主委员会符合《民事诉讼法》第四十九条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定的其他组织的条件,具有民事诉讼主体资格。业主委员会依法成立并取得备案后,可以代表小区全体业主提出诉讼。业主委员会于下列情形可作为原告参加诉讼:(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的。(2)业主大会决定提前解除物业服务合同,物业管理企业拒绝退出的。(3)物业服务合同终止时,物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的。(4)其他损害全体业主公共权益的情形。
要弄清楚这个问题,首先应当明确业主委员会的本质特征。业主委员会是建筑物区分所有权人的成员权集合体,其作为建筑物区分所有权中作为成员权管理团体组织形式之一,是基于对区分所有建筑物的管理、维护、修缮等属于全体区分所有人的共同事务而产生的,是建筑物区分所有权的成员权的重要内容。
成员权的形成是依附于建筑物区分所有人的专有权和共有权而产生的。成员权主要是对全体区分所有人的共同事务所享有的权利和承担的义务,而不仅仅是单纯的财产关系,其中有很大部分是管理关系,它有人法(管理制度)之要素存在。通过比较法来看,各国立法都强制规定全体区分所有权人组成一管理团体,是因为建筑物区分所有权人的管理涉及每个区分所有权人的利益。而每个区分所有权人又不能各自为之管理,必须建立一个代表全体区分所有权人利益的团体组织。如《德国住宅所有权法》规定,该团体组织在住宅所有权存续期间不能消灭,并拥有自己的财产;《日本建筑物区分所有权法》把区分所有人的团体规定为管理组合法人。法国法将此团体视为法人,并规定公寓具有诉权及被诉资格;《瑞士民法典》把该团体视为有行为能力的组织,规定全体所有人有权以全体的名义通过共同管理行为取得财产,有权以全体之名义起诉或应诉。
关于建筑物区分所有权人的管理团体的组织形式,各国的立法规定也不尽相同。如《德国住宅所有权法》规定为共有人大会、住宅管理人、住宅管理委员会。《法国分层住宅所有权法》规定为共有人大会和管理人。《日本建造物区分所有权法》规定为区分所有人大会、管理人和管理组合法人。我国国务院2003年颁布的《物业管理条例》(下称《条例》),对建筑物区分所有权的成员权有所规定。《条例》第十五条规定的业主委员会的职责是:(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况。(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。(4)监督业主公约的实施。(5)业主大会赋予的其他职责。管理团体向法人化方向发展已经成为当今各国在建筑物区分所有权的立法和司法实践中的基本发展潮流。
从当前我国相关现行民事立法以及物业管理状况,应当认定业主委员会为“其他组织”。因为业主委员会是依照行政法规、规章的规定,经产权人、使用人大会或业主大会选举产生;有自己管理的业主共有财产和公用设施的收益;有全体产权人、使用人或业主的授权。建筑物区分所有权的共有权的行使除建筑物区分所有权共有人共同占有、使用、收益处,还可以通过业主大会选举的方式授权业主委员会来行使。经全体业主选举出来的业主委员会作为独立的主体,对内享有对小区公用财产的占有、管理、使用等权利,对外代表全体业主就其管理事务行使权利、承担义务,只是业主委员会的权利能力受到业主授权范围的限制。因此,业主委员会在我国法律、行政法规、规章未明确规定为法人团体的情况下,完全符合《民事诉讼法》规定的其他组织的条件,具有民事诉讼主体资格,可以自己的名义,在出现前述第二种观点所述四种情形时向法院提起诉讼或应诉。
(北京市朝阳区人民法院 胡显发)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2006年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社,人民法院出版社 第90 - 96 页