(一)首部
1.判决书字号:江苏省盱眙县人民法院(2005)盱民一初字第654号。
3.诉讼双方
原告:周某,男,汉族,个体工商户,住盱眙县。
委托代理人:孙国忠,江苏淮安法之衡律师事务所律师。
被告:张某,男,汉族,农民,住盱眙县。
委托代理人:朱春成,江苏淮安衡胜律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
审判机关:江苏省盱眙县人民法院。
独任审判:审判员:周立新。
(二)诉辩主张
原告周某诉称:2003年2月,我与妻子刘某以100000元购买一套住房,并以我的名义办理了产权证。后因经商资金困难用该房屋作抵押从银行贷款70000元,贷款到期后因经商亏本我们夫妇无力偿还,遂与被告张某商量由他归还贷款,房屋过户到他的名下,双方约定,被告张某归还贷款,房屋产权归其所有。被告张某将该房屋租给我们夫妇从事服装销售,租金8000元/年,直至我重新赎回房屋。如将来有能力收买回房屋,被告张某以原价卖给我。此后,被告张某还清贷款后取得该房的产权,我们夫妇租住在该房屋内,其后不久我与刘某离婚并外出打工,但该房屋仍由我租用。半年后被告张某将该房屋门锁更换,并出租给他人使用。一年后,被告张某以90000元将该房屋卖给沈某。我知悉后告诉被告张某该房屋连装潢原价为180000元,根据约定我有权以原价70000元回赎,被告张某的行为造成我们损失110000元,我和刘某应各得一半即为55000元,请求法院判令被告张某赔偿我的损失55000元,并承担本案诉讼费用。
被告张某辩称:我已取得了该房屋的所有权,完全有权对该房屋进行处分,原告周某何时有能力买回该房屋无法知晓,且双方也未约定出售该房须经其同意,因此本人与沈某房屋买卖合同有效,原告周某要求赔偿其损失55000元无事实和法律依据,请求法院驳回原告周某的诉讼请求。
(三)事实和证据
2003年2月,原告周某与其妻刘某以100000元购买管镇街道一套住房,并以原告周某的名义办理了产权证。2003年4月,原告夫妇因经商资金困难用该房屋作抵押从管镇信用社贷款70000元,贷款到期后原告夫妇无力偿还,遂与被告张某商量由他归还贷款,房屋过户到被告张某的名下,双方约定,被告张某归还贷款,房屋产权归其所有。被告张某将该房屋租给原告周某夫妇从事服装销售,租金8000元/年,直至原告周某重新赎回房屋时止。如将来原告有能力收买回房屋,被告张某以原价卖给原告。此后,被告张某还清贷款后取得该房的产权,原告夫妇租住在该房屋内,但未按约定给付租金。其后不久原告周某与其妻刘某离婚并外出无锡打工,但该房屋仍由原告周某租用。2003年10月被告张某将该房屋门锁更换,并出租给他人。2004年4月,被告张某以90000元将该房屋卖给沈某。原告周某得知后称其房屋连装潢原价为180000元,已给其和刘某造成损失110000元,要求被告张某赔偿55000元。后经管镇镇房管部门调处未果,诉至法院。
上述事实有原、被告的当庭陈述,原告提供的房屋租赁协议书;被告提供的归还贷款凭证、房屋所有权证书等证据经当庭质证,本院予以认定。
(四)判案理由
江苏省盱眙县人民法院审理后认为:原告周某与刘某在婚姻关系存续期间购买一套住房,后以原告周某的名义办理了产权证。由于经商资金困难以该房屋作抵押贷款,贷款到期后因无钱还款,遂与被告张某商量由他归还贷款,该房过户至其名下,同时该房租给原告周某夫妇从事服装生意,直至原告周某重新赎回房屋。被告张某按约还清贷款并取得了该房屋的产权。原告周某与刘某租住该房屋从事服装经营,但未按约定给付租金。不久原告周某与刘某离婚,原告周某外出打工,但该套房屋仍由原告周某租用。后被告张某将该房屋出租给沈某,几个月后被告张某又将该房出卖给沈某。从以上查明的事实,本案中被告张某与沈某订立了房屋买卖合同,并已履行了过户手续,沈某取得了该房屋的所有权。而原告周某与被告张某之间的买回约定是一种债权,不能对抗物权。故原告周某不能主张被告张某与沈某的买卖合同无效,也无权要求被告张某赔偿其损失。被告张某辩称理由成立,本院予以支持。
(五)定案结论
江苏省盱眙县人民法院根据有关法律规定,作出如下判决:
驳回原告周某诉讼请求。
案件受理费2160元,其他诉讼费用1000元,由原告周某负担。
(六)解说
本案是一起特殊的房屋买卖纠纷案件,即在房屋买卖合同中附有赎回的特别约定,故称“买回合同”,该合同与典权制度的回赎权极为相似,但两者存在着本质的区别:第一,出典人在出典后典物的所有权并未转移,典权人只是取得了典物的占有使用权。而买回合同中要转移标的物的所有权;在出卖人买回标的物之前,标的物的所有权已转移给买方。第二,典权在性质上是一种物权,可以对抗第三人,回赎权是确定的,不是约定的。而买回权的性质上是一种补偿权,只能在买卖当事人之间发生效力,不能对抗第三人。权利内容也完全由当事人约定。本案中被告张某与沈某订立了房屋买卖合同,并已履行了过户手续,沈某取得了物权。而原告周某与被告张某之间的买回约定是一种债权,不能对抗物权。故原告周某不能主张被告张某与沈某的买卖合同无效,那么原告周某能否有权主张张某赔偿损失?这就要剖析双方约定的关于买回的权利内容。在协议中双方并没有约定买回的具体期限,只是约定如原告周某有能力时可以原价购回该房屋,而原告周某何时有能力不得而知,可见买回的时间无法确定。从协议中对买回约定可以这样理解,原告周某如有能力,可以随时向被告张某以原价购回,但双方并未约定被告张某如将该房卖给他人,须经原告周某的同意,也没有约定经过多长时间后被告张某才能将该房出售。因此只有当原告周某提出“买回”主张后,被告张某若将房屋出售给他人,才构成违约。本案中被告张某在原告周某没有主张“买回”的情况下出售房屋,未违反双方签订的协议,故原告周某要求被告张某赔偿其损失55000元的请求依法不予支持。
(江苏省盱眙县人民法院 赵荣贵)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2006年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社,人民法院出版社 第176 - 178 页