（一）首部

1.判决书字号：福建省厦门市思明区人民法院（2005）思民初字第3788号。

2.案由：拍卖合同瑕疵请求权案。

3.诉讼双方
原告：谢某，女，1973年11月3日出生，汉族。
委托代理人：赵志强、谢志思，福建联谊律师事务所律师。
被告：厦门新立嘉拍卖有限公司，住所地厦门市厦禾路837号汇成商业中心一楼19—22单元。
法定代表人：邹某，总经理。
委托代理人：黄某，职员。
委托代理人：陈长根，福建开元大同律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：福建省厦门市思明区人民法院。
独任审判：审判员：王及。

6.审结时间：2005年8月2日。

（二）诉辩主张

原告谢某诉称：2004年7月19日，原告参加被告新立嘉公司举办的拍卖会，并以最高应价66万元竞买了位于厦门市思明区石亭路16号底层东单元101—102的店面。该店面经过被告确认其建筑面积为98.89平方米。但原告在厦门市国土资源局办理过户手续时被该局告知该店面的建筑面积为88.53平方米，且因该店面土地使用权属于划拨，原告应补交土地出让金32633.7元。原告认为被告将只有88.53平方米的店面以98.89平方米拍卖给原告，而且未告知拍卖标的的瑕疵，给原告造成经济损失，故要求被告新立嘉公司赔偿原告经济损失105234.3元及利息。

被告厦门新立嘉拍卖有限公司辩称：被告系按照权属证书所载明的建筑面积予以公示、拍卖，不存在任何过错；且被告已声明对拍卖标的的品质或数量不承担瑕疵担保责任，依法可以免责，故原告的主张缺乏事实和法律依据，其请求予以驳回。

（三）事实和证据
厦门市思明区人民法院经审理查明：2005年5月27日，原告谢某向本院提起诉讼，并诉称：2004年7月19日，其参加被告新立嘉公司举办的拍卖会，并以最高应价66万元竞买了位于厦门市思明区石亭路16号底层东单元101—102的店面。该店面经过被告确认其建筑面积为98.89平方米。但原告在厦门市国土资源局办理过户手续时被该局告知该店面的建筑面积为88.53平方米，且因该店面土地使用权属于划拨，原告应补交土地出让金32633.7元。原告认为被告将只有88.53平方米的店面以98.89平方米拍卖给原告，而且未告知拍卖标的的瑕疵，给原告造成经济损失，故要求被告新立嘉公司赔偿原告经济损失105234.3元及利息。庭审中，原告提交一份福建省拍卖成交确认书、一份原告交纳66万元的发票、一份原告补交土地出让金32633.7元的凭证和发票、三份厦门市房地产交易权籍登记中心的不予受理通知书及一份讼争店面平面图，以证明原告陈述的上述事实。被告新立嘉公司对原告提交的证据的真实性均无异议，并认可了原告谢某于2004年7月19日参加被告新立嘉公司举办的拍卖会，并以最高应价66万元竞买了位于厦门市思明区石亭路16号底层东单元101—102店面的事实和该店面原建筑面积为98.89平方米，现原告办理过户时被告知该店面的建筑面积为88.53平方米的事实，以及原告补交土地出让金32633.7元的事实，但原告的证据不能证明被告应对该店面的瑕疵承担赔偿责任的事实。被告新立嘉公司认为，其是接受人民法院的委托拍卖本案讼争店面，并通过公告与展示标的物，经拍卖会公开竞价，原告以最高应价竞买成交，双方签署了成交确认书，整个拍卖程序符合《拍卖法》的要求。此后，原告付清拍卖款及佣金，被告也依约将标的物移交给原告使用。至于拍卖成交后原告在办理过户时面积出现差异，则是房地产行政主管部门测量标准、登记方法存在差异所致，不是被告的过错行为。本案中，被告在“拍卖规则”第五条中声明：“拍品均以当前现状拍卖，竞买人在公告规定的看样时间内对拍品的情况和价值进行自我判定。本公司对拍品的真伪、品质或者数量，均不承担任何责任。公司及工作人员的介绍和评价均为参考性意见，不构成对拍品的任何保证。”被告在“特别约定”第2条中也明确指出：“办理产权过户买卖双方所需缴纳的所有税费、土地出让金及欠费等均由买受人承担。”上述声明明确、具体，依《拍卖法》的规定被告可以免除瑕疵担保责任。原告参加竞买的行为，表明其已经认可了“拍卖规则”中被告提出的关于土地出让金的承担、免除拍卖人瑕疵担保责任的合同条件。为此，被告新立嘉公司提交一份福建省厦门市思明区人民法院（2000）思执字第167号拍卖委托书、一份拍卖公告、一份拍卖规则和拍品目录、一份意向竞买申请登记表、一份厦门市思明区石亭路16号底层东单元101—102店面的房屋所有权证及一份厦门市国土资源与房产管理局的摘录档案专用表，以证明上述事实。原告谢某对被告新立嘉公司提交的证据中，对拍卖委托书、拍卖公告及意向竞买申请登记表证明的事实予以认可；对拍卖规则和拍品目录则认为只是印刷品，拍卖规则上没有原告的签字，不能证明原告知悉该拍卖规则上的内容；对房屋所有权证及摘录档案专用表，则认为被告只提交复印件，其不予质证。鉴于被告在庭审中陈述房屋所有权证已交付给原告，原告在庭审后也予以认可，本院对被告提交房屋所有权证及摘录档案专用表所证明的事实予以确认。对于被告提交的拍卖规则，该拍卖规则上虽没有原告的签字，但在原告业已认可的意向竞买申请登记表中，明确注明了竞买人缴纳保证金后，视为认同“拍卖规则”和本场拍卖会的“特别规定”，并对自己的竞买行为负责。故本院确认原告知悉拍卖规则的事实。

（四）判案理由
厦门市思明区人民法院根据上述事实和证据认为：原告谢某与被告新立嘉公司之间关于厦门市思明区石亭路16号底层东单元101—102店面的拍卖合同关系，有原告提供的福建省拍卖成交确认书和被告提供的拍卖委托书、拍卖公告、拍卖规则和拍品目录及意向竞买申请登记表加以证明。另外，原告提供的其交纳66万元的发票和被告提供的厦门市思明区石亭路16号底层东单元101—102店面的房屋所有权证证明原、被告双方依约履行了该拍卖合同约定的义务。上述事实双方当事人在庭审中亦共同认可，本院予以认定。本案中，原告谢某主张的是瑕疵请求权，即原告所竞买的位于厦门市思明区石亭路16号底层东单元101—102店面存在建筑面积从98.89平方米缩小为88.53平方米的瑕疵，以及店面的土地使用权属于划拨，原告在过户时应补交土地出让金的瑕疵，被告却未告知原告，故原告要求被告对该拍卖标的瑕疵承担赔偿责任。但从原告提交的厦门市房地产交易权籍登记中心的不予受理通知书和讼争店面平面图及原告补交土地出让金的凭证和发票表明上述拍卖标的瑕疵都是发生在拍卖成交后原告在办理产权过户时，而从被告提交的房屋所有权证则证明被告在拍卖该拍卖标的时，房屋所有权证上记载的建筑面积就是98.89平方米，且房屋所有权证上没有土地使用权属于划拨的记录，该事实表明被告在拍卖时事先并不知道拍卖标的存在瑕疵。另外，被告所提交的拍卖规则证明被告在拍卖时已声明对拍卖标的的品质或数量不承担瑕疵担保责任并告知原告办理产权过户所需缴纳的土地出让金由买受人承担。综上，鉴于被告新立嘉公司在拍卖时对拍卖标的瑕疵不存在过错且已声明不保证，故原告谢某在本案中的诉讼请求不成立，本院不予以支持。

（五）定案结论
厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第二款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告谢某的诉讼请求。
本案案件受理费3755元，由原告谢某负担。
一审判决后，双方当事人均未提起上诉。

（六）解说
本案系典型的拍卖合同瑕疵请求权纠纷案件，如何理解瑕疵请求权及如何认定本案讼争的拍卖标的的瑕疵请求权是否成立是解决本案争议的关键。
1.关于拍卖合同中瑕疵请求权的理解
鉴于拍卖标的是一种特殊的商品，而瑕疵请求权又是因拍卖标的的缺陷而产生的，因此，对瑕疵请求权的理解应注意两点：一是瑕疵请求权不能因为缺陷存在本身而产生，瑕疵请求权产生于缺陷应该被揭示而没有被揭示；其二，产生瑕疵请求权的瑕疵，通常指存在于拍卖标的较大、较为典型的缺陷。在拍卖合同中，瑕疵请求权是买受人所拥有的权利，委托人和拍卖人负有告知的义务，委托人应当将自己明知或应知的拍卖标的的一切瑕疵告知拍卖人，而拍卖人应当将自己明知或应知的拍卖标的的一切瑕疵告知竞买人。否则，根据我国《拍卖法》第六十一条第一款规定，拍卖人、委托人违反本法规定，“未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。”本案中，原告所提交的厦门市房地产交易权籍登记中心的不予受理通知书和讼争店面平面图及原告补交土地出让金的凭证和发票等证据证明拍卖标的存在瑕疵，且发生在拍卖成交之后，故原告提起瑕疵请求权诉讼符合法律规定。
2.关于本案讼争的拍卖标的的瑕疵请求权是否成立的认定
原告提交的厦门市房地产交易权籍登记中心的不予受理通知书和讼争店面平面图及原告补交土地出让金的凭证和发票虽证明上述拍卖标的瑕疵都是发生在拍卖成交后原告在办理产权过户时，而被告提交的房屋所有权证则证明被告在拍卖该拍卖标的时，房屋所有权证上记载的建筑面积就是98.89平方米，且房屋所有权证上没有土地使用权属于划拨的记录，该事实证明被告在拍卖时事先也不知道拍卖标的存在瑕疵。但鉴于被告所提交的拍卖规则证明被告在拍卖时已声明对拍卖标的的品质或数量不承担瑕疵担保责任并告知原告办理产权过户所需缴纳的土地出让金由买受人承担，上述事实证明被告在拍卖时对拍卖标的瑕疵不存在过错且已声明不保证。我国《拍卖法》第六十一条第一款规定：“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”声明不保证标志着责任的转移，一旦委托人、拍卖人做出声明，买受人将自行承担相关拍卖标的的瑕疵责任。声明不保证标志着责任的解除，通过声明不保证，委托人、拍卖人解除了瑕疵担保责任。另外，本案被告提交的证据还证明另一个事实，即被告对所拍卖的房屋建筑面积缩小并不知情。鉴于本案被告对拍卖标的瑕疵存在无过错和声明不保证的法定情形，故原告的瑕疵请求权主张不成立，依法应予驳回原告的诉讼请求。
（厦门市思明区人民法院　王及）