（一）首部

1.判决书字号：四川省自贡市富顺县人民法院（2006）富民一初字第421号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（反诉被告）：周某，男，54岁，汉族，四川富顺县人，自贡市龙城建设工程公司项目经理。
委托代理人：易晓波，四川顺安律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吕某，男，43岁，汉族，四川富顺县人，自贡市三人实业有限责任公司经理。
委托代理人：周正文，四川顺安律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：四川省自贡市富顺县人民法院。
独任审判：审判员：刘畅。

6.审结时间：2006年6月26日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
被告吕某违反双方签订的联建协议，未将联建房屋的房产证和土地使用权证办妥交付原告，也未支付原告房屋补差款及城市配套费。请求法院判令被告及时履行交付“两证”的义务，支付房屋补差款48 237元，补足城市配套费2 500元。

2.被告辩称
对原告周某陈述的事实无异议，但被告未履行交付“两证”及支付房屋补差款、城市配套费的义务是因双方未处理好联建房屋期间发生的纠纷。同意在纠纷协商处理后，将已办好的“两证”交付原告，并支付房屋补差款、补足城市房屋配套费。

3.反诉原告诉称
反诉被告周某未按联建协议的约定，在2002年12月31日前付清44万元旧房折价款，迟延给付的20万元，按银行同期贷款利率计算利息损失为1 887元；周某未按约定提供所有办理“两证”的手续，致使吕某为完善评估、测绘等手续垫付13 142元；周某未按约定在交付吕某的第3、4号营业房中安装天然气、闭路电视设施，应折价8 600元赔偿；周某违反约定迟延交付房屋17个月，比照相邻地段房屋租金标准，造成反诉原告损失64 600元；周某回购的第2号营业房逾期支付房价款21万元，应支付违约金5 093元；上述五项费用及第2号营业房剩余购房款共计26 682.66元，要求周某在本案中一并给付。

4.反诉被告辩称
对反诉原告吕某请求的迟延付款违约金的数额（分别为1 887元、5 093元）无异议。在双方履行联建房屋协议中，吕某也存在违约，要求其放弃该项迟延付款的违约金请求，否则将另案起诉吕某；对吕某主张的办理产权时支付的规费13 142元，因联建协议明确约定该款项（指周某支付吕某的旧房折价款）包含全部土地各种费及该项目的各项税费和办理土地使用权证、房屋产权证的税、费，故该费用应由吕某自行负担；至于第3、4号营业房里的天然气和闭路电视户头费，并不存在，实际是联建协议中计算营业房分摊楼梯面积的费用，在后面的联建房屋合同中才被变称为水、电、气、闭路费用，且均共计5 024元；吕某所称迟延交房17个月，与事实不符。吕某应于2002年12月30日前交付土地手续，但直至2003年7月21日才交付，致使周某迟延8个月后，于2003年8月5日才得到开工许可证，导致工期不得不顺延。2004年12月3日，周某将营业房钥匙交付给吕某，实际迟延交房不足3个月。对于吕某要求反诉被告支付购房尾款26 682.66元，因支付此款的约定期限未到，不属于反诉范围，应驳回其诉讼请求。

（三）事实和证据
四川省自贡市富顺县人民法院经公开审理查明：2002年11月28日，吕某、周某以“赖某等十二户”名义取得建设用地规划许可证、建设工程定点通知书、房屋建设规费缴纳考核表。该房屋建设规费缴纳考核表批注第一条有关于“此表一式四份，建设单位一份，凭此表办理开工证、竣工验收、建设工程规划许可证副本换正本、产权登记使用”的说明和周某缴纳城市配套费标准为每某方米12元的记载。2002年12月20日，吕某与周某双方签订联建协议，并约定：吕某将位于富顺县解放街400号的旧房折价135万元与周某联建；吕某负责原住户搬迁，并办理规划审定手续，定于2002年12月30日前交付旧房；旧房交付前，周某须给付吕某房屋折价款44万元，余款91万元由周某用3个新建营业房（总面积158.869某方米）按每某方米6 000元计算（共计953 214元），加上营业房应分摊的楼梯面积（13.10某方米）按每某方米400元计算（共计5 024元），共计作价958 238元抵偿给吕某；吕某负责（负担）联建项目所涉及的各项税费和办理房产证、土地使用权证所涉及的税费、土地出让金、建安营业税，以自己的名义办理有关手续（实际操作中，双方未对联建房屋以“赖某联建综合楼23户”、“吕某、赖某”、“赖某集资楼”、“赖某联建房”、“赖某等联建房”、“赖某等联建户”、“赖某等十二户综合楼”、“赖某等联建楼”、“赖某等户”、“赖某等户联建综合楼”等名义办理的各项手续提出异议），手续办理过程中由周某予以协助；周某负责（负担）建委所收的各种规费，其中城市配套费不超过每某方米11元（超过部分由吕某负担），以及土建费，门面、住房水、电、气、闭路户头和安装费，设计、监理、质检、检测、地勘、消防等费用；联建房屋定于2003年12月30日前完工，经验收后由周某于2004年1月30日前提供各项办理房产证、土地使用权证的手续给吕某，由吕某支付周某房屋抵偿差额款48 237元，吕某应在六个月内办好“两证”，交付给周某；违反协议造成损失的，由过错方负责赔偿。协议签订后，吕某按约向周某交付了旧房，周某应付的44万元旧房折价款在2002年12月30日前分三次给付吕某24万元，余款20万元分别逾期于2003年1月30日付6万元，2003年3月9日付14万元，逾期付款利息按银行同期贷款利率计算为1 887元。
2003年2月20日，周某以“赖某等联建户”名义对联建房屋予以报建。2003年7月18日，周某向吕某寄出特快专递函件，称“你（吕某）应办的土地有关手续办好交给我，才能办理开工许可证”。吕某对此予以否认。2003年8月5日，周某以“赖某等联建户”名义取得富建编号5103222003080501号建筑工程施工许可证。2003年8月13日，“赖某等联建房”通过建设工程施工现场许可证审批。2003年8月31日，人工挖桩基工程隐蔽检查验收记录显示，“赖某等联建楼”基础工程施工日期为2003年4月19日。2004年5月3日，联建房屋通过主体结构分部工程质量验收，该报告显示，“赖某等联建楼”工程主体分部各分项符合设计图纸和施工规范，质量合格。2004年12月3日，吕某收到周某交付的营业房钥匙六把。2005年7月5日，“赖某等户联建综合楼”通过竣工验收。2005年8月9日，吕某收到周某交付的有关办理房产证、土地使用权证手续。吕某在办理房产证和土地使用权证过程中，分别于2005年9月5日以“吕某，赖某”名义支出测绘费3 500元，2005年10月31日以“赖某联建房”名义支出“总登”费1 840元，2005年11月3日以“赖某联建综合楼23户”名义支出新建商品房评估费5 477元和以“赖某集资楼”名义支出新建登记费2 210元、代印资料费115元。
2003年4月30日，周某与吕某双方签订联建房屋合同，并约定：土地使用权证、房屋产权证由吕某自行办理，有关税、费由吕某自付，吕某联建的房屋所有权属吕某所有；营业房每某方米6 000元，共计价值953 214元，水、电、气、闭路共计5 024元；交房时间为2004年1月31日。
2004年11月11日，吕某与周某签订房屋买卖合同，并约定：吕某将第2号营业房（面积59.95某方米）作价386 682.66元转让给周某，房屋室内配套设施为自来水和照明电。合同签订时周某应支付购房款15万元，2004年12月10日前再付21万元，余款26 682.66元于房产证和土地使用权证办好后一次付清。如未按期支付房款，按未交房款的5‰支付违约月利息。当日，周某按约给付房价款15万元。余款21万元，分5次分别逾期于2005年1月16日付7万元，2005年3月27日付6万元，2005年5月8日付3万元，2005年11月10日付2万元，2005年11月28日付3万元。按合同约定，上述逾期付款违约利息共计5 093元。
另查明：与本案联建房屋相同地段、相同性质的房屋，在2006年签订的房屋出租协议中，明确按每某方米45元计算租金。
上述事实有下列证据证明：
1.FD城编号（2002）057号建设用地规划许可证、FT城（2002）057号建设工程定点通知书、富建编号5103222003080501号建筑工程施工许可证，证实2002年11月28日，周某、吕某以“赖某等十二户”名义取得相关的建设开工手续；
2.建设规费缴纳考核表一份，证实2002年12月4日，周某缴纳城市配套费的标准是每某方米12元；
3.联建协议一份，证实2002年12月20日，双方达成协议，吕某将旧房折价135万元与周某联建开发，吕某应于2002年12月30日交房，建设工期1年，2003年12月30日前完工，周某应于旧房交付前给付44万，余款91万，以新建的3个营业房及分摊楼梯面积作价958 238元折抵后，吕某应补周某48 237元，定于2004年1月30日前周某提供办理“两证”手续后支付，周某承担的城市配套费不超过每某方米11元，并约定了双方的权利与义务；
4.吕某出具的收条五张（金额共计44万元），证实周某按约支付吕某旧房折价款24万元，逾期支付20万元；
5.联建房屋合同一份，证实联建房屋涉及的第2、3、4号门面房（建筑面积共158.869某方米），价款共计953 214元，水、电、气、闭路费5 024元，共计958 238元，并约定周某于2004年1月31日交房；
6.房屋买卖合同一份，证实吕某将第2号营业房作价386 682.66转让给周某，配套设施为自来水和照明电，合同签订时，周某应支付15万元，2004年12月10日前支付21万元，余款26 682.66元于“两证”办好后支付，并约定了双方的违约责任；
7.吕某出具的收条6张（总金额36万元），证实周某支付吕某购买第2号营业房价款36万元；
8.吕某出具的收到门面房钥匙6把的收条一张，证实2004年12月3日，周某将第3、4号营业房交付给吕某；
9.新建商品房评估收费发票一张（金额5 477元）、收测绘费发票一张（金额3 500元）、新建登记发票一张（金额2 210元）、“总登”发票一张（金额1 840元）、代印资料费收据一张（金额115元），证实吕某在办理产权时支付的各项费用共计13 142元；
10.“办证手续”交付明细单一张，证实2005年8月9日，周某将办理“两证”所需的资料交给吕某；
11.主体结构分部工程质量验收报告一份，证实联建房屋经验收，质量合格；
12.人工挖孔桩基工程隐蔽检查验收记录、竣工验收报告各一份，证实联建房屋开工时间是2003年4月19日，2005年7月5日通过竣工验收；
13.房屋产权证（富世镇西大街一段92号）和门面出租协议各一份，证实与联建房同一地段、同类房屋在2006年的租金是每某方米45元。

（四）判案理由
四川省自贡市富顺县人民法院根据上述事实和证据认为：周某与吕某签订的联建协议、联建房屋合同、房屋买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护。周某按照约定要求在向吕某交付办理房产证、土地使用权证的相关手续时，由吕某支付其房屋抵偿差额款48 237元，在交付手续六个月后，要求吕某交付办好的“两证”，并要求吕某按每某方米1元补足城市配套费的请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持；吕某在周某未按协议约定，逾期支付旧房折价款、营业房价款后，要求其承担逾期付款的违约利息损失的反诉请求，理由正当，证据充分，本院予以支持；吕某要求周某给付购房尾款26 682.66元，应当在自己先履行交付房产证、土地使用权证义务后，才具有请求权，待条件成就时，可另行起诉，本院不在本案中处理。
对于吕某以联建协议第三条为据，要求周某支付第3、4号营业房天然气、闭路电视设施费8 600元的请求。经审查，该条乙方（周某）的责、权、利和义务第2项第③目关于“门面、住房水、电、气、闭路户头和安装费”的规定，明确周某负有安装天然气、闭路电视设施的义务。然而双方在2003年4月30日签订的联建房屋合同中对水、电、气、闭路设施安装费用约定的总价款为5 024元，按吕某每套营业房均包含该设施的推理，第2、3、4号营业房应安装水、电、气、闭路设施共3套，每套费用以总费用5 024元除以3仅为1 674.67元，远远低于实际应当支付的安装费用，明显背离客观事实。在双方后来签订的房屋买卖合同中，周某回购吕某的营业房室内配套设施也仅包含自来水、照明电。结合天然气、闭路设施不是营业房内必备设施的一般常理，可以推断双方联建的营业房中存在未约定安装天然气、闭路电视设施的可能，而吕某除此以外没能提供其他证据佐证周某有安装该设施的义务，且未提供8 600元安装费用的计算依据，其请求证据不足，本院不予支持。
对于吕某要求周某承担在办证中垫付的规费13 142元。周某认为，应按照联建协议第一条关于“甲方（吕某）将位于富世镇解放街400号的旧房折价给乙方（周某），折价总额为135万元（该款包含全部土地各种费及该项目的各项税费和办理土地使用权证、房屋产权证的税、费）”的规定，由吕某自己负担。经审查，在联建协议的第五条第5项中还规定，“房屋竣工后，由乙方（周某）提供各住户的花名册和有关手续给甲方（吕某），甲方负责及时办好各用户的土地使用证和房屋产权证，并交给乙方（乙方把所有涉及办两证的手续交给甲方后，六个月办好）”。该条“乙方把所有涉及办两证的手续交给甲方”的约定，明确了周某的义务，就是提供办证所需的（一切）手续。吕某办证垫付的13 142元由5项费用组成，其中的测绘、评估（资料）显然是办证所需的相关手续，为完善该手续支出的费用，理应由周某负担；对其中的“总登”、“新建登记”、“代印资料”属于什么费用，原告未作详细解释，只能按其字面意思进行理解为办理该证件需要支付的登记、复印等费用，因此不属于完善办证手续的行为，而是缴纳办证费用的行为，这符合联建协议第一条约定应由吕某负担费用的情形。故在支出的13 142元办证费用中，应由周某负担8 977元，其余4 165元应由吕某自己负担；吕某以联建房屋于2005年7月5日通过验收为据，主张周某应对迟延17个月交付房屋的损失予以赔偿。周某则认为迟延交房不足3个月。根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（三）项关于“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定，2004年12月3日，周某将营业房钥匙交付吕某的行为，应视为其对该营业房的转移占有，该转移占有之日即为交房日。
周某主张认定吕某迟延交付土地有关手续，不能按期办理开工许可证，导致工期顺延8个月的过错在吕某；但周某未能陈述迟延交付的“土地有关手续”具体属于什么手续，也未出示工程迟延开工的直接证据。而在2002年11月28日即已取得的房屋建设规费缴纳考核表注释第一条中证实，该考核表就是办理开工许可证的凭证；结合人工挖桩基工程隐蔽检查验收记录中记载的开工日期为2003年4月19日的事实，证明周某主张认定的工程迟延8个月开工不是事实。故周某迟延交付房屋的时间应从2004年1月31日起算，至2004年12月3日交房时止，共10个月零3天。按照违反协议造成损失，由过错方负责赔偿的约定，周某应当对迟延交付房屋给吕某造成的损失予以赔偿。原告主张比照相同性质、相同地段的房屋出租标准计算吕某房屋租金损失的请求并无不妥，本院予以支持。考虑到迟延交房时间发生在2004年，对原告提供的2006年房屋出租每某方米45元的计算标准应当酌情下浮15%为宜。故对吕某房屋租金损失确定为：损失额=迟延交房时间（10个月+3／30）×营业房（3号、4号）面积98.919某方米×每某方米租金45元×0.85（下浮15%）=38 214.88元。

（五）定案结论
四川省自贡市富顺县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，作出如下判决：
1.限吕某于本判决生效之日向周某交付办理的联建房屋的房屋产权证和土地使用权证，给付周某房屋补差款48 237元，补足城市配套费2 500元。
2.限周某于本判决生效之日给付吕某逾期付款利息损失1 887元和逾期付款违约金5 093元，给付吕某垫付的房屋办证费8 977元，赔偿吕某迟延交付房屋租金损失38 214.88元。
3.驳回吕某要求周某赔偿天然气、闭路电视设施安装费8 600元的诉讼请求。
上述应付款项，经对双方各自应付数额品迭后，周某还应支付吕某3 434.88元。
本案本诉诉讼费用3 480元，由吕某全额负担；本案反诉诉讼费用7 038元，由周某负担3 800元，吕某负担3 238元。

（六）解说
当事人的“意思自治”原则是民事活动中的重要原则，法院在审判案件运用此项原则时，对当事人的民事法律行为只要没有违背法律的强制性规定及公序、良俗原则，就应当予以充分的尊重和支持。本案法官在认定违约责任及赔偿数额这一双方争议较大的问题上，首先确认了双方签订的联建协议、联建房屋买卖合同的真实性、自治性、合法性；再运用演绎推理的方法，将《中华人民共和国合同法》第六十条第一款所规定的“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失”作为大前提；然后根据双方提供的证据，依据协议条款所确定的双方的权利与义务，对合同履行情况进行认真判断，达到法官内心确认的事实判断，以此判断为小前提，运用三段论推理的逻辑方法，客观地得出了迟延履行及赔偿数额的法律事实。
法官的民事自由裁量权是指法官在审理民事案件的过程中，根据每一案件的具体情况，有依据地自主作出裁判的权力。此权力不是法官完全自由决定，它必须在法定的范围内根据客观的事实斟酌决定，同时受民法的基本原则和社会公正、正义观念的限制。本案中，在确定迟延交房的租金损失时，因当事人仅提供的是2006年同一地段、同类房屋的租金价格，在没有其他证据证明2004年的租金如何计算的情况下，法官根据目前房屋价格的趋势，斟酌确定2004年的租金按下降15%计算，具有合理性。
法官的释明权是在相关的法律规定和有关的案件事实不清楚、不明朗的情况下，依据一定社会常理、经验，符合法官的公平、正义的理念，由法官作出合理的解释，解决争议。本案中，在双方当事人对“总登”、“新建登记”、“代印资料”的含义不清楚的情况下，法官在判断时，参照法律解释方法中的文义解释、字面解释的方法将其理解为“办理证件需要支付的登记、复印费用”，从而确定了双方的承担数额。这种释明权的运用，既符合社会常理，又与案件的事实相吻合。
（四川省自贡市富顺县人民法院　刘畅）