（一）首部

1.判决书字号：吉林省吉林市昌邑区人民法院（2006）昌民二初字第43号。

2.案由：离婚后财产纠纷。

3.诉讼双方
原告：崔某，女，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。
委托代理人：崔某1，男，汉族，吉化染料厂退休工人，住吉林市龙潭区，系崔某的父亲。
委托代理人：张某，女，汉族，无职业，住吉林市龙潭区，系崔某的母亲。
被告：仇某，男，汉族，无职业，住吉林市昌邑区，系崔某的丈夫。
被告：孟某，男，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。
委托代理人：李飒，吉林北国律师事务所律师。
被告：关某，女，汉族，无职业，住吉林市昌邑区，系孟某的妻子。
委托代理人：李飒，吉林北国律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：吉林省吉林市昌邑区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李桂东；审判员：宋艳春；代理审判员：许金龙。

6.审结时间：2006年9月13日。

（二）诉辩主张

1.原告崔某诉称
原告与第一被告系夫妻关系。原告在与第一被告分居期间，第一被告未经原告允许，私自将夫妻共同财产，即位于吉林市昌邑区通江街1委22组29号私产住房卖给第二被告。根据《中华人民共和国婚姻法》的有关规定，第二被告购买的住房属于夫妻共同财产，而且夫妻关系现仍存续，第一被告私自将夫妻共同财产卖掉，使原告无家可归。二被告的行为侵害了原告的合法权益，故向人民法院起诉，请求判令各被告间的房屋买卖合同无效；第二、三被告立即将房屋归还给原告，并给付不法占用期间房屋的利益损失，即15个月的住房租金9 000元（每月按600元计算）；承担本案的诉讼费用。

2.被告仇某辩称
本案诉争的房屋是我父亲单位分的福利房。这个房子建于1956年，我父亲在101厂上班，1958年初，101厂将此房分给我父亲。1966年我父亲去世时，我二哥在101厂上班，1970年房产整顿时，这个房子的房票就改到我二哥的名下，1980年房主改成我的名字，所以这个房子不属于夫妻共同财产。该房的房改是在1988年，即我与原告结婚以后，又由于原告生完孩子以后始终没有上班，买房子的钱是由我的姐姐和哥哥垫付的，故本案争议的房屋是我父亲留给我自己的遗产，我们姊妹八人都享有份额。原告在2004年的8月3日把孩子接走之后，我几次劝她都不回来。我的两个朋友去原告家，做原告父母的工作，让原告回来，说我要出国，房子不能放在那，几次去都遭到原告父母的拒绝。2005年5月28日，我接到出国的签证后，在5月30日通过我们家楼下的家政把房子卖了，当天在市房产大厅办的转籍手续。原告在前年打过一次电话，我让她回来办理离婚手续，她说随便，她什么也不要，现在我与原告已经分居两年。我在卖房子的时候通知过原告，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。

3.被告孟某、关某辩称
我们与仇某签订的房屋买卖合同有效，原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
吉林省吉林市昌邑区人民法院经公开审理查明：原告与被告仇某于1988年4月21日登记结婚，婚生一女仇某1。2005年5月28日，被告仇某在夫妻分居期间，未经原告的同意，将夫妻共同财产，即位于吉林市昌邑区通江街松江小区6号楼2单元2层29—30号59.83平方米的私产房屋，以6.1万元的价格出售给被告孟某、关某夫妻。同日，经赵某、孟某作为中介方，被告仇某与被告关某签订房屋转卖协议书一份后，被告孟某、关某与中介方赵某、孟某共同到被告仇某处看房。按三名被告的陈述，当时屋内有一女子，被告仇某称是他媳妇，庭审中被告仇某陈述该女子不是本案原告，是其在市场上雇的。2005年5月30日，被告孟某、关某向被告仇某交付了购房款6.1万元，并到吉林市房产交易大厅办理了房屋过户手续，但双方向房地产管理机关出具的买卖契约的交易价格为4.5万元。2005年6月7日，吉林市房地产管理局就本案讼争的房屋为被告关某核发了房屋所有权证。另查明，本案讼争房屋原为吉化公司所有的单位自管房屋，1995年9月10日，被告仇某向吉化公司交付购房款9 521.13元，取得该房屋的67%产权。1999年4月20日，被告仇某再次向吉化公司交付购房款5 438元，取得该房屋的100%产权。本案讼争的房屋经两次房改，在房产档案中均存有房改登记表，且均记载了该房屋的共有人情况。在被告仇某出卖房屋期间，原告并未在本市居住。
上述事实有下列证据证明：
原告向法院提供如下证据材料：
1.结婚登记证一份，证明原告与第一被告为夫妻关系；
2.东莞市大朗兴永毛织厂证明一份，证明第一被告在卖房期间原告不在家，在外打工；
3.江梅社区的证明一份，证明从2004年8月份起，原告与被告仇某一直在分居；
4.郑州社区的证明一份，证明原告不在家期间孩子由原告母亲抚养，过春节时原告回来；
5.房产档案一份，证明讼争的房屋属于夫妻共有财产，且各被告在交易时存在恶意串通及欺诈行为。
被告仇某未向法院提供证据材料。
被告孟某、关某向法院提供如下证据材料：
1.2005年5月28日第三被告与第一被告签订的房屋转让协议书一份；
2.第一被告于2005年5月30日出具的收条一份；
3.2006年7月25日由房屋中介孟某和赵某出具的证明材料一份；
以上三份证据用以证明第二、三被告取得的房屋是有偿取得和善意取得。
4.房屋所有权证一份，证明第三被告与第一被告的房屋买卖行为已经得到行政机关登记的确认；
5.证人孟某当庭证实被告间的房屋交易情况。
法院认为：原告提供的证据1、2、3的证据形式符合证据规则的规定，与待证事实间具有关联性，具有证据能力。该证据能够证明原告所主张的事实，被告虽有异议，但未能提供相反的证据证明其不具真实性，故本院对原告提供的证据1、2、3的证明力予以认定；原告提供的证据3与本案的争议焦点问题没有关联性，对其证明力本院不予认定；原告提供的证据5能够证明讼争房屋的所有权取得方式及该房屋为夫妻共同财产，且被告间为少交契税对交易价格恶意串通，对此本院予以认定。但该证据不能证明各被告为侵害原告的利益而恶意串通，对此本院不予认定。第二、三被告提供的证据1、2、3与其提供的证据4能够相互印证，能够证明其在房屋交易中已尽到应尽的审查义务，且无过失，故本院对第二、三被告提供的证据1、2、3、4的证明力予以认定。

（四）判案理由
吉林省吉林市昌邑区人民法院经审理认为：本案讼争房屋为原告与被告仇某在婚姻关系存续期间经两次房改而继受取得，且原告与被告仇某均为该房屋出售单位的工人。庭审中，被告仇某未能举证证明对该房屋，夫妻双方已明确约定为一方的个人财产，亦未能举证证明其所交付的房改款为其个人财产，故该房屋应认定为原告与被告仇某的夫妻共同财产。庭审中，被告仇某关于本案讼争房屋不属于夫妻共同财产的抗辩理由，没有证据证明，本院不予采纳。被告仇某与被告关某签订的房屋转卖协议书系双方当事人的真实意思表示，被告关某在与被告仇某缔约时，因本案讼争的房屋的所有权登记在被告仇某的名下，且被告仇某伪造了财产共有人同意出卖共有财产的假象并作虚假陈述，故被告关某作为合同相对人，根据不动产物权的公示公信原则及交易习惯，有理由相信被告仇某有权处分该房屋，被告仇某的处分行为构成了表见代理行为。被告关某在房屋买卖合同成立后，已支付了合理的对价，被告仇某已交付了买卖标的物，并完成了买卖标的物（不动产）的所有权的转移，交易双方的权利、义务已全面履行。为维护交易的稳定与安全，被告关某作为善意购买人，其与被告仇某之间约定的买卖协议不违背法律及行政法规的强行性规定，应认定为有效。被告仇某与被告关某于2005年5月30日签订的，并向房地产管理机关备案的买卖协议属规避法律的行为，应承担相应的行政责任，故本案讼争房屋的实际交易价格应认定为6.1万元。综上，原告要求确认被告之间的买卖合同无效，并由被告孟某、关某归还房屋、赔偿损失的请求，缺乏法律规定，本院无法支持。关于被告仇某擅自出卖夫妻共同财产对原告所造成的损失，因与本案不是同一请求权基础，对此原告应另行主张权利。庭审中，被告孟某、关某关于其为善意、有偿购买讼争房屋，买卖行为应认定为有效的抗辩理由，有合法依据，本院予以采纳。

（五）定案结论
吉林省吉林市昌邑区人民法院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，作出如下判决：
驳回原告崔某要求确认被告仇某、孟某、关某间的买卖合同无效并由被告孟某、关某归还房屋、赔偿损失的诉讼请求。
案件受理费410元，公告费200元，其他诉讼费用150元，合计760元，均由原告负担。

（六）解说
本案的裁判要点是：
1.本案讼争的房屋是否为原告崔某与被告仇某的夫妻共同财产。本案讼争房屋在房改前的承租人虽为被告仇某，但该房屋是原告崔某与被告仇某在夫妻关系存续期间进行的房改。房改时，原产权单位依房改政策的规定，折算了崔某和仇某二人的工龄，且被告仇某分两次缴纳房改款，其不能举证证明是用个人财产缴纳的，故依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十九条“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”的规定，本案讼争的房屋应认定为原告崔某与被告仇某的夫妻共同财产。
2.夫妻一方未经另一方的同意，以夫妻共同名义出卖夫妻共有房产的合同是否应认定为有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（四）项的规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”不得转让。本案被告仇某将夫妻共同房屋出卖给被告孟某、关某夫妻二人，原告作为财产共有人并未书面同意被告仇某的出卖行为，三名被告间的房屋交易似乎应认定为无效。但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案的法律适用应依照新法优于旧法的原则，优先适用婚姻法及其司法解释。对此的关键裁判要点是：被告孟某、关某在与被告仇某缔约时是否为善意；是否已支付了合理的对价；买卖交易是否已全面履行。
被告孟某、关某在与被告仇某缔约时，被告仇某出示的房产证未有共有人登记，产权人仅为被告仇某。被告孟某、关某去现场看房时，被告仇某伪造财产共有人同意出卖共有财产的假象并作虚假陈述，故被告孟某、关某作为合同相对人，有理由相信被告仇某出卖房屋是其夫妻的共同的意思表示，且本案原、被告在交易前并不相识，故被告孟某、关某的买受行为应认定是善意的。被告仇某与被告关某于2005年5月30日签订的，并向房地产管理机关备案的买卖协议属规避法律的行为，应承担相应的行政责任，因此本案讼争房屋的实际交易价格应认定为6.1万元。被告关某在房屋买卖合同成立后，已支付了合理的对价，被告仇某已交付了买卖标的物，并完成了不动产买卖的所有权变更登记，交易双方的权利、义务已全面履行。因此，为维护交易的稳定与安全，被告关某作为善意购买人，其与被告仇某之间约定的买卖协议并不违背法律及行政法规的强行性规定，应当认定为有效合同。
（吉林省吉林市昌邑区法院　许金龙）