1.判决书字号
一审判决书：江苏省盐城市建湖县人民法院（2005）建行初字第44号。
二审裁定书：江苏省盐城市中级人民法院（2006）盐行终字第0055号。

2.案由：不服房屋登记。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：张某，男，汉族，退休干部，住建湖县。
委托代理人：彭长春，江苏知本律师事务所律师。
被告（被上诉人）：建湖县人民政府。
法定代表人：陈某，该县县长。
委托代理人：李某，建湖县房管所法律顾问。
委托代理人：江某，建湖县建设局干部。
第三人：沈某，男，汉族，无业，住建湖县。
委托代理人：沈某1，系沈某之父，男，住址同上。
委托代理人：左兵，江苏知本律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省盐城市建湖县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：蒋松；代理审判员：张瑞兰；人民陪审员：朱德花。
二审法院：江苏省盐城市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杨越华；审判员：沈俊林；代理审判员：王为华。

6.审结时间
一审审结时间：2005年12月5日。
二审审结时间：2006年5月12日。

1.一审诉辩主张
（1）被诉具体行政行为
被告建湖县人民政府下属房屋登记管理部门于2003年5月 15日受理了原告张某和第三人沈某申请房屋过户的申请和提交的有关材料。被告在办理登记中，因原告和第三人反悔，退还了相关材料终止了房屋过户，并将要过户的房屋应第三人的申请恢复到第三人名下。
（2）原告诉称
被告县政府在房屋过户登记中，由于第三人沈某单方面反悔房屋买卖协议，私刻原告印章，找人冒充原告到被告处申请终止房屋买卖，使被告受骗，作废了待发的产权证书，又将产权恢复到沈某名下。原告请求法院确认被告的行政登记行为违法，在本次庭审前原告将该诉讼请求明确为请求法院判决撤销被告发放给第三人的房权证建湖字第1XXX4号房产所有权证。
（3）被告辩称
2003年5月15日，原告同第三人申请办理房屋过户登记。同年6月2日，原告与第三人委托代理人沈某1一起到被告房屋登记管理部门办证处，提出因资金无法到位，要求停止过户，退还要求过户的相关材料。原告应被告要求由第三人的委托代理人沈某1写了申请书并由原告本人加盖私章，并核对了双方身份，收回了署名为原告的收件单，退回了相关的材料，作废了待发的产权证书。6月3日，第三人申请重新换证，被告换发给第三人的产权证建湖字第1XXX4号房屋所有权证，材料齐全，程序合法，并没有侵犯原告的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。
（4）第三人述称
原告和第三人申请过户是为了恶意逃避债务，以合法形式掩盖非法目的，并且被告对第三人是换证行为，不是重新登记行为，被告的行为对原告权利义务不产生实际影响，应不属于行政诉讼受案范围，请求法院裁定驳回原告起诉。

2.一审事实和证据
江苏省盐城市建湖县人民法院经公开审理查明：
原告提交的证据有：（1）房屋产权转让协议书及房屋转让费 10万元的收条各1份，拟证明2003年4月5日原告与第三人达成房屋过户协议，同日第三人出具了10万元收条。（2）契税完税证、收费收据各1份，拟证明原告已依法交纳了相关费用办理了房屋过户手续。（3）向被告房屋登记管理部门出具的要求中止过户的申请1份，拟证明该份申请非原告本人所写，所盖私章亦非原告所有。（4）县房管所出具的房屋所有权登记收据、情况说明各1份，拟证明被告也承认该房屋所有权登记收据由第三人的委托代理人持有，并且被告也认可核发了第三人沈某的房权证建湖字第1XXX4号房屋所有权证书，而不是简单的换证。（5）2003年6月10日退费收据1份，拟证明所交费用退费手续亦不是原告本人签字。（6）已登记到原告名下但未发给原告、后宣布作废的房权证建湖字第16566号房屋产权证书1份，拟证明该产权已明确为原告所有、后因第三人行为导致原告合法权益受到侵害。
被告提交的证据有：（1）第三人沈某原房屋产权证书，拟证明因原告与第三人申请房屋过户，被告依法作废了第三人的原房产权证；（2）2003年6月2日，原告、第三人的申请书及第三人的授权委托书各1份，拟证明原告与第三人的委托代理人沈某1共同到场申请中止过户；（3）张某的收件凭证及缮制作废的张某房屋产权证书各1份，拟证明因双方要求中止过户，被告依法收回原收据并将已缮制好的房权证建湖字第16566号产权书予以作废；（4）建湖县建设局党组找孙伟民的谈话记录，拟证明在原告与第三人共同到场申请中止过户时被告依法核对了原告身份；（5）2003年6月3日，第三人的换证申请、当日填写的申请登记表及沈某的收件收据各1份，拟证明第三人因原房产权证被盖上作废章存有破损无法再用申请换证，并填写申请表，被告出具了收据。
第三人提交的证据有：（1）张某及其妻子孙素芹、儿子张士刚提交的保证书、对朱天明的调查笔录、（2002）建民一初字第1109号判决书、存在于（2003）建民监字第14号案件卷宗中绅士园出具的证明各1份，拟证明原告与第三人之间是虚假过户，其目的是逃避债务；（2）对荀思阜的调查笔录1份，拟证明原告和第三人的委托代理人是一同去办理中止过户手续的；（3）张某中止过户申请房屋产权转让协议、固定工上岗合同、张某党员登记表、入党志愿书各1份，拟证明原告张某至少有4枚不同印章。在（2005）建行初字第2号案件中所举的涉及转让金为8万元的协议，本次庭审原告未作为证据使用。

3.一审判案理由
江苏省盐城市建湖县人民法院经审理认为：被告有负责本区域内的房屋权属登记管理工作的法定职责。在本案中存在两个法律关系，即原告与第三人之间的房屋买卖民事法律关系和被告办理房屋过户登记、重新换发给第三人房产权证书的行政法律关系，这个法律关系密不可分。从证据上看，原告向第三人出具的保证书证明第三人与原告之间签订房屋转让协议有规避法律的行为，根据《合同法》、《民法通则》的规定该行为是以合法形式掩盖非法目的，应为无效民事行为，基于这种无效的民事买卖行为而进行的房屋过户登记违反法律规定。在这样的登记过户过程中，原告同第三人的委托代理人沈某1共同向被告的登记机关递交了要求中止过户的申请书，登记机关的工作人员按身份证复印件核实了原告与第三人的身份，收取了由登记机关出具给原告的应由原告持有的收件凭证，并且原告在庭审中未能提供证据证明中止过户申请书上张某私章系第三人私刻，亦未提供第三人找人冒充原告到被告处申请中止过户的证据。据此，可以认定收件凭证、中止过户申请书为原告和第三人共同提交，登记机关从形式要件上进行审查，认为双方要求终止过户提供的相应凭证齐全，被告遂作废了待发给原告的房屋产权证书，终止了双方的房屋产权过户，其程序并无不当。因被告在第三人原房产权证书已加盖了“作废”字样印章使该证书无法再使用，第三人向被告申请换证，被告依据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三十五条的规定，经查验后向第三人换发了房权证建湖字第1XXX4号房屋产权证书。

4.一审定案结论
江苏省盐城市建湖县人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项的规定，作出如下判决：
维持被告建湖县人民政府向第三人沈某发放的房权证建湖字第1XXX4号房产权证书。

1.二审诉辩主张
（1）上诉人（原审原告）诉称
1）被上诉人县人民政府将本案讼争的房屋产权证颁发给原审第三人沈某，无事实依据；2）被上诉人县人民政府将本案讼争的房屋产权证颁发给原审第三人沈某，无法律依据；3）被上诉人县人民政府将本案讼争的房屋产权证颁发给原审第三人沈某，程序不合法。
（2）被上诉人（原审被告）辩称
1）县人民政府依据建设部《城市房屋权属登记管理办法》等有关法律、法规规定予以发证，事实清楚，材料齐全，程序合法；2）涉案房屋产权清楚，上诉人张某未提供此房屋权属归其所有的法律证据。

2.二审事实和证据
江苏省盐城市中级人民法院经公开审理查明：2003年4月5日上诉人张某与原审第三人沈某订立房屋产权转让协议，约定将建湖县城秀夫路（原为建宝路）10号407室原审第三人沈某的房产权过户给上诉人张某，同日原审第三人沈某出具10万元收据给上诉人张某。同年5月15日，上诉人张某和原审第三人沈某一起到建湖县房地产管理所申请办理过户，并提交了相关材料。次日，建湖县房地产管理所出具给上诉人张某领取房屋产权证的收件单。建湖县房地产管理所作废了原审第三人沈某的第4675号房屋所有权证，并于5月29日缮制了待发的上诉人张某的房屋所有权证书。2003年6月2日，被上诉人县政府根据沈某1书写并加盖有“张某”字样章印的要求停止过户的申请书、原审第三人沈某的要求停止过户的申请书及应由上诉人张某持有的收件凭证，退回了过户的相关材料，作废了缮制好但尚未发给上诉人张某的房屋所有权证。同年6月3日，原审第三人沈某以原房屋产权证书破旧为由，申请建湖县房地产管理所办理更换新的房屋所有权证书，并填写了申请登记表。建湖县房地产管理所经审查认为原审第三人沈某原证已作废，同意换发新证，并于6月 23日核发了原审第三人沈某的1XXX4号房屋所有权证书。此后，上诉人张某于9月18日报告建湖县房地产管理所，否认到房管所申请停止过户的事实，提出申请书所盖的章印是假冒、私刻的印章，并于2005年1月7日向原审法院提起诉讼。
江苏省盐城市中级人民法院经庭审质证认为，被上诉人县人民政府所举的 4号证据、原审第三人沈某提交的2号证据，因证人孙伟民、荀思阜无正当理由未出庭作证，根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第三十五条、第四十一条的规定，本院对该两份证据不予认定。上诉人张某所举2号证据，真实性各方无异议，且与本案有关联，本院予以认定。其他证据与原审认定相同。

3.二审判案理由
江苏省盐城市中级人民法院经审理认为：本案的争议焦点有两个：一是本案所诉具体行政行为即被上诉人县人民政府向原审第三人沈某所发放的1XXX4号房屋产权证书是属于建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三十五条规定的换证，还是属于对房屋权属的重新登记发证；二是在确定发证行为性质的前提下，该发证行为是否合法。
关于第一个问题，上诉人张某认为本案是一个重新登记发证行为，因为被上诉人县人民政府根据双方当事人要求过户的申请及提交的相关过户材料，已注销了原审第三人沈某的原房产证，并缮制好发给上诉人张某的房产证，现又将该房产权属证书发给原审第三人沈某，属转移登记。被上诉人县政府及原审第三人沈某均认为，该行为仅是换证行为，因为上诉人张某的房产证虽缮制好，但尚未送达上诉人张某，所以过户登记行为未完毕，房屋产权仍未转移，被上诉人县政府根据两份要求终止过户的申请及原审第三人沈某提供的原房产证，可以予以换证。本院认为，本案所诉行政行为不是一个简单的换证行为，该行为是房产登记部门根据上诉人张某及原审第三人沈某的过户申请及所提交相关材料，注销了原审第三人沈某所持有的原房产证，缮制好上诉人张某的房产证（未发），在房屋契税交纳完毕后而又将房屋产权重新登记在原审第三人沈某名下。该行为不是因为客观上原房产证破损，房屋权属未发生任何变化情况下的简单换证。被上诉人县政府因双方房屋过户申请而注销原审第三人沈某所持有的房产证后，原审第三人沈某即不再享有该房的产权，原审第三人沈某欲取得涉案房屋产权必须要进行房屋的重新登记发证。故本案所涉行为是重新登记发证行为。
关于发证行为是否合法问题。根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条的规定，“凡权属清楚，产权来源资料齐全的”应依法予以登记发证。本案所涉房屋原为原审第三人沈某所有，自双方签订房屋转让协议并且到房产登记部门申请变更登记，房产登记部门依职权将原审第三人沈某房产证注销之日起，房屋权属即不再属于原审第三人沈某。该种情形下，如果房产登记部门要将房屋产权重新回复到原审第三人沈某名下，则要有相应的证据材料证明该房屋产权已再次归沈某所有。而本案证明房屋产权仍属原审第三人沈某的材料只有两份因房款无法到位，要求终止过户的申请，第一份是原审第三人沈某的委托代理人代沈某书写的，第二份是由原审第三人的委托代理人书写的置备名为张某且盖有“张某”字样章印的申请。第二份申请上诉人张某否认是其真实意思表示，被上诉人县政府又无证据证明该申请上所使用的章印系上诉人张某所使用的章印，按照《行政诉讼法》的规定被上诉人县人民政府应承担举证不能的法律后果，故被上诉人县人民政府将房产证重新登记发放到原审第三人沈某名下缺乏相应的事实依据。上诉人张某与原审第三人沈某可通过民事诉讼途径对该房屋依法确权后，再行申请登记发证。

4.二审定案结论
江苏省盐城市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项、第五十四条第（二）项第一、二款，建设部《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条之规定，作出如下判决：
（1）撤销建湖县人民法院（2005）建行初字第44号行政判决。
（2）撤销建湖县人民政府向第三人沈某发放的房权证建湖字第1XXX4号房屋产权证书。