(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:福建省厦门市湖里区人民法院(2006)湖行初字第10号。
二审判决书:福建省厦门市中级人民法院(2006)厦行终字第110号。
3.诉讼双方
原告(上诉人):郑某,男,汉族,住厦门市湖里区。
委托代理人:呆智飞,福建厦门旭丰律师事务所律师。
被告(被上诉人):厦门市人民政府,住所地:福建省厦门市。
法定代表人:张某,该市市长。
委托代理人:梁洪流,福建天衡联合律师事务所律师。
委托代理人:庄某,厦门市国土资源与房产管理局工作人员。
5.审判机关和审判组织
一审法院:福建省厦门市湖里区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:王友平;审判员:蒋小勇、陈辉峰。
二审法院:福建省厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:林琼弘;代理审判员:孙仲、陈雅君。
6.审结时间
一审审判时间:2006年8月29日。
二审审判时间:2006年12月8日。
(二)一审诉辩主张
1.被诉具体行政行为
厦门市人民政府于2005年10月 18日颁发厦地房证第00413082号厦门市土地房屋权证,确认湖里区台湾街108号1602室的权利人为郑某,该房产建筑面积90.32平方米,屋顶梯间面积42.25平方米,叠合面积132.57平方米(单元建筑面积含公用分摊22.22平方米、阳台3.22平方米)。
2.原告诉称
2004年3月23日,原告购买厦门市明发房地产开发有限公司(以下简称明发房地产公司)开发的“明发豪庭”第3幢16层02号房,合同约定建筑面积127.11平方米,其中,套内建筑面积103.93平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.18平方米,建筑层数为16层。产权证办理后,2006年4月,原告欲办理房屋抵押贷款时,才发现房屋状况一栏登记有两项与约定不符,其一为1602号房屋建筑面积90.32平方米,包括套内面积75.18平方米、共有分摊面积15.14平方米;其二为屋顶梯间建筑面积42.25平方米,包括套内面积35.17平方米、共有分摊面积7.08平方米。原告认为,根据原告签订的商品房买卖合同附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明的解释,以及《房产测量规范》、《厦门市房产面积测算细则》等规范性文件的规定,楼梯间属于共有建筑面积,应计入共有建筑面积,而不应当直接计入原告所购买的1602房屋的建筑面积内。此外,原告购买的房屋为16层,产权证上的屋顶梯间存在于房屋天台上,显然不宜直接计入原告房屋的产权证内,而根据相关规范性文件的规定,房屋天台属永久性建筑,层高在2.20米以上的楼梯间以及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位,按其外围水平投影面积计算,据此,原告认为该屋顶梯间的面积也存在错误。故请求法院判令:(1)撤销编号为厦地房证第00413082号厦门市土地房屋权证;(2)被告为原告重新颁发土地房屋权证。原告向本院提交的证据材料有:(1)商品房买卖合同,证明原告购买的第3幢16层02号房,建筑层数为地上16层,建筑面积127.11平方米,其中套内建筑面积103.93平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.18平方米,合同附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中约定共有建筑面积的内容包括:电梯、管道井、楼梯间等;(2)建设工程规划许可证附件、建筑工程施工许可证,证明厦门市规划局和厦门市建设与管理局批准“明发豪庭”建筑面积层数为16层,规划及建设主管部门没有批准可以计入讼争房屋建筑面积内的屋顶梯间;(3)厦地房证第00413082号厦门市土地房屋权证,证明该屋顶梯间建于房屋的天台上,不应当计入讼争房屋的建筑面积内。
3.被告辩称
被告核发厦地房证第00413082号厦门市土地房屋权证的具体行为事实清楚,证据确凿,适用法律、法规正确,程序合法,应予维持。(1)原告基于合法有效的商品房买卖合同取得台湾街108号1602室的土地房屋权属。2005年8月,原告向被告申请土地房屋权属登记,并提交了土地房屋权属登记表、身份证件、商品房买卖合同、发票及完税凭证、测绘资料等各项材料。被告在对原告提交的申请材料进行审查的基础上,进行房屋产籍调查,并根据合法有效的测绘报告确认房屋建筑面积后,予以核准登记,颁发了厦地房证第00413082号厦门市土地房屋权证。被告的发证行为完全符合《厦门市土地房屋权属登记管理规定》的规定。(2)位于台湾街108号1602室套内的楼梯为1602室业主专用,并非全体业主所共有,显然不能认定为共有建筑。因此,根据《房产测绘管理办法》(GB/T17986)第8.21d条和附录B1.2b条的有关规定,该楼梯的屋顶梯间应计入1602室的建筑面积。并且,台湾街108号设计有全体业主通往屋顶层的共有楼梯(即6号梯),其梯间已计入共有建筑面积并进行公摊,如果再将1602室独用的楼梯间计入共有建筑面积进行公摊,显然会损害其他业主的利益,也违反了有关房产测量规范中关于共有建筑的规定。(3)由原告签署并提交被告的商品房买卖合同及其附件已经确认了其套内梯间计入 1602室的建筑面积,并且,土地房屋权证记载的1602室建筑面积与测绘报告所确认的面积相符,也与原告提交的土地房屋登记申请表记载的建筑面积相符。此外,1602室屋顶梯间的面积计算并无错误,原告关于该面积计算错误的主张,缺乏事实及法律依据。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告于 2006年7月12日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据和法律依据:(1)厦门市土地房屋权属登记申请表;(2)房屋产籍调查表;(3)身份证件;(4)商品房买卖合同;(5)厦门市商品房销售专用发票2张;(6)完税凭证;(7)厦门市土房局综合服务大厅收件收据(收件号:2005217020860);(8)福建省行政事业性收费专用票据;(9)土地房屋登记卡;(10)委托书。上述(1)~(10)号证据与证据(11)、(12)、(13)、(14)共同证明被告核发厦地房证第00413082号厦门市土地房屋权证的具体行政行为事实清楚,证据确凿,程序合法,适用法律正确。(11)测绘成果报告书(摘要,成果编号:012005040)。(12)厦门市房产测绘成果审核通知书[编号:(2005)135号]。上述(11)、(12)号证据证明被告系根据有效的房产测绘报告确定颁证面积,且所颁权证记载的建筑面积与测绘报告相符。(13)房屋分层分户平面图2张。(14)设计图纸。上述(13)、(14)号证据证明“明发豪庭”设计有108号业主共有的通往房屋顶层的楼梯(即6号楼),位于1602室套内的楼梯系该户专用,并非共有建筑,1602室的建筑现状与设计图纸相符。(15)法律依据:《厦门市土地房屋权属登记管理规定》、《房产测绘管理办法》。
庭审过程中,双方当事人对各方提交证据的真实性均没有异议,本院予以确认。
(三)一审事实和证据
福建省厦门市湖里区人民法院经公开审理查明:2004年3月 23日,原告与明发房地产公司签订一份商品房买卖合同,原告向明发房地产公司购买由其开发的“明发豪庭”第3幢 16层02号房,合同约定建筑面积127.11平方米,其中,套内建筑面积103.93平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.18平方米。从商品房买卖合同附件一房屋平面图记载的内容看,该套商品房位于第16层02室,从该房内的楼梯可上至楼顶,楼顶上有供原告单独使用的房屋一间和卫生间,楼层高度为2.8米。其他业主可由公用楼梯上至楼顶,与1602室之楼梯相互独立。2005年9月5日,原告向被告申请对该商品房进行权属登记,2005年10月18日,被告根据厦门市明发房地产开发有限公司委托的厦门闽矿测绘院对“明发豪庭”的测绘成果报告书及相关资料作出厦地房证第 00413082号厦门市土地房屋权证。该权证记载:湖里区台湾街108号1602室,权属人为郑某,建筑面积为90.32平方米,屋顶梯间面积42.25平方米,叠合面积132.57平方米(单元建筑面积含公用分摊22.22平方米、阳台3.22平方米)。原告于2005年11月23日领取了厦地房证第00413082号厦门市土地房屋权证。
(四)一审判案理由
福建省厦门市湖里区人民法院经审理认为:(1)必须明确几个相关概念。1)房屋建筑面积,根据中华人民共和国国家标准GB/T 17986.1—2000《房产测量规范》第8.1.2条规定:“房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。”2)房屋共有建筑面积,《房产测量规范》第8.1.5条规定:“房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。”建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条规定:“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。”第九条规定,公用建筑面积计算原则“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分”。《厦门市房产面积测算细则》第5.4.1条对共有建筑面积进一步明确规定:“幢内的电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等,以及其他在功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。”(2)依上述国家标准和部门规章、规范性文件对房屋建筑面积和共有建筑面积所作的定义,对照讼争商品房的现状,可认定湖里区台湾街108号1602室42.25平方米的屋顶梯间,应计算于1602室的房屋建筑面积之中。理由有:1)该屋顶梯间是具备上盖、结构牢固、层高2.20米以上的永久性建筑。2)该屋顶梯间系原告单独使用的空间,其他业主不可能进入该屋顶梯间,更不可能使用该屋顶梯间。3)既然该屋顶梯间只能由原告单独使用,那么让未使用该屋顶梯间的其他业主来承受屋顶梯间的公摊面积,于理不公,于法无据,同时也违背了权利义务相一致的法律原则。4)至于该屋顶梯间与商品房买卖合同的约定是否一致,属民事法律关系,不是行政诉讼调整的范围。
(五)一审定案结论
福建省厦门市湖里区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(一)项,最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第(四)项之规定,作出如下判决:
1.维持被告厦门市人民政府于2005年10月18日作出厦地房证第 00413082号厦门市土地房屋权证。
2.驳回原告郑某的诉讼请求。
本案案件受理费100元,由原告负担。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
(1)上诉人(原审原告)诉称
1)一审判决认定事实不清,从设计图纸看,天台上的小屋标明的是“储藏间”,而被上诉人却在产权证上列为“屋顶梯间”,一审法院对此事视若无睹。且诉争“屋顶梯间”是建在属于全体业主共有的天台上,不能认定为上诉人所有。2)一审判决适用法律错误,适用了被上诉人未提供的法律规范,而被上诉人并未提供任何关于可将讼争屋顶梯间列入上诉人产权面积的依据。且目前关于房屋测量的规范性文件中,根本没有“屋顶梯间”这一术语。请求撤销原审判决,支持上诉人的诉讼请求。
(2)被上诉人(原审被告)辩称
1)被上诉人核发厦地房证第00413082号厦门市土地房屋权证的具体行政行为事实清楚,证据确凿,适用法律正确,程序合法,应以维持。2)上诉人上诉请求没有事实和法律依据,原审法院根据测绘有关规范性文件对有关房产测绘中的技术性问题进行认定并无不当,讼争屋顶梯间从功能上不能构成一个独立的楼层,土地房屋权证记载16层并无不当;且《房产测量规范》未规定屋顶梯间不能计入建筑面积,上诉人不能以规范性文件中没有“屋顶梯间”的术语否定被上诉人具体行政行为的合法性,本案中房产测绘报告所体现的建筑状况与自然状况相符,不违反规范性文件的规定。请求驳回上诉人的上诉请求。
2.二审事实和证据
福建省厦门市中级人民法院经公开审理查明:2004年4月23日,郑某作为买受人与出卖人明发房地产公司签订商品房买卖合同,该合同约定,由郑某购买明发房地产公司建设的商品房“明发豪庭”第3幢1602号房,房屋建筑面积127.11平方米,其中,套内建筑面积103.93平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.18平方米。
2005年10月18日,厦门市人民政府根据郑某关于商品房权属登记的申请,依据明发房地产公司委托的厦门闽矿测绘院对“明发豪庭”测绘成果报告及相关材料,作出厦地房证第00413082号厦门市土地房产权证。该权证记载:坐落于湖里区台湾街108号1602室的房屋权属人为郑某,建筑面积为90.32平方米,屋顶梯间面积42.25平方米,叠合面积132.57平方米(单元建筑面积含公用分摊22.22平方米、阳台3.22平方米)。
另查明,本案讼争房屋1602室的房内楼梯可上至屋顶,屋顶上有独立存在的房屋和卫生间,楼层高度为2.8米,由郑某使用。同幢楼的其他业主可由公用楼梯上至屋顶,与讼争的1602室之楼梯相互独立。
还查明,2006年5月10日,郑某向厦门市中级人民法院提起行政诉讼,请求判令撤销厦土房证第00413082号厦门市土地房产权证,并判令厦门市人民政府重新颁发土地房屋权证。厦门市中级人民法院立案后,依法指定厦门市湖里区人民法院审理该案。厦门市湖里区人民法院审理后,判决维持厦门市人民政府厦地房证第00413082号厦门市土地房产权证,并驳回郑某的其他诉讼请求。郑某不服而提起上诉。
3.二审判案理由
福建省厦门市中级人民法院经审理认为:首先,本案讼争屋顶梯间是具备上盖、结构牢固、层高2.20米以上的永久性建筑,符合中华人民共和国国家标准 GB/T 17986.1—2000《房产测量规范》第8.1.2条规定的计算房屋建筑面积的标准,即“房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑”。其次,本案讼争“屋顶梯间”已作为独立空间,即作为台湾街108号1602室建筑面积的一部分,由开发商明发房地产销售给上诉人,实际使用也是上诉人独立使用的,同幢楼的其他业主均由公用楼梯上至屋顶,不可能使用本案讼争“屋顶梯间”。被上诉人认定讼争“屋顶梯间”属于台湾街108号1602室房屋的一部分,并计算为该房屋的建筑面积,并无不当。上诉人认为本案“屋顶梯间”只是整幢楼的外装饰,其作用仅仅是为了大楼的美观,且建筑现状与设计图纸不符,因此,被上诉人的行政行为不当的观点,本院不予支持。
上诉人认为在房屋测量规范中,并没有“屋顶梯间”的术语,并认为根据《房产测量规范》的规定,电梯间应计入共有建筑面积内。本院认为,中华人民共和国国家标准GB/T 17986.1—2000《房产测量规范》第8.1.5条规定“房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积”。建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条规定,“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分”。本案讼争“屋顶梯间”系独立销售,不属于公用建筑,不应计算为各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
从现有的房屋测量规范及相应的规范性文件看,本案讼争“屋顶梯间”如何表述,确没有可直接套用的规定,被上诉人根据本案的实际情况,以“屋顶梯间”的说法体现,并无不当。上诉人认为“屋顶梯间”系“电梯间”的说法,不能成立。
上诉人上诉主张原审判决适用了被上诉人未提供的法律规范,属于适用法律错误。本院认为,从本案的事实看,被上诉人在规定的期限内已向法院提交了作出颁证行为的事实与法律依据,且在原审庭审中,被上诉人也将相关的规定及规范作为依据予以提出,所提供的规定及规范均是对外公开、有效的,可作为本案的法律依据加以采用与参照。上诉人的上述观点,本院不予支持。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律、法规正确,程序合法。
4.二审定案结论
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项的规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
本案二审受理费6 187元,由上诉人郑某负担。
(七)解说
商品房公摊面积的计算,是商品房买卖和登记中经常出现争议的问题,特别是近几年来城市建设的不断扩大,因商品房买卖引起的民事、行政诉讼案件也日益增多。本案当事人争议的焦点也就是“屋顶梯间”是否应计入公摊面积的问题。
一幢楼房可能会出现一个或多个公摊系数是完全有可能的。因为在商品房面积计算过程中,一幢楼房的分摊系数是由使用功能来决定的。
1.一般来说,单一使用功能的住宅楼,公摊系数只有一个。但当该楼为单一使用功能的商住楼时,由于各层布局不同,公用建筑面积服务范围不同,就可能出现多个公摊系数。而当该楼为多种使用功能的综合商住楼时,出现多个公摊系数的可能性更大。具体计算时,为全楼服务的公用建筑面积由全楼分摊,为商场服务的公用建筑面积由商场分摊,而为住宅服务的公用建筑面积就由住宅分摊了。例如,一幢建筑物底层为商铺,楼上为住宅,但商铺的入口独立,则商铺原则上就不分摊住宅使用的楼梯间,而只分摊相互之间的分隔墙以及外墙,这样就会出现两个不同的公摊系数了。
2.公摊面积的大小完全取决于楼盘设计的不同,楼盘设计得合理而精致,公摊面积就小,楼盘设计得不太科学,公摊面积就相应地提高。所以购房者在购房时,除了考虑价格、地段、通风、采光等因素外,还应该仔细了解审查房屋的设计和布局,应该多看看楼盘的外廊、门厅、过道、消防控制室等是否科学而合理,在签订购房合同时,应参照房屋的设计来考虑公摊面积,以及此公摊比例是否合理,自己是否可以接受。
3.关于公摊面积目前尚无法律和行政法规加以约束,而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件作出了原则性的规定。根据物业类型和设计风格的不同,公摊面积的比例也不一样。商铺的公摊面积比例最高,最高甚至可达100%。就住宅来说,比例一般在20%~30%,高的也有达到40%的,这以单身公寓居多。根据《深圳市建筑设计经济指标计算规定》,公摊面积的具体计算方法是在套内建筑面积的基础上乘以分摊系数(K)得到的。分摊系数并不是分开到每一户来计算,而是以整幢楼的公用建筑面积除以一整幢楼的所有套内面积之和所得。这样,套内建筑面积越大,公摊面积就越大。公用建筑面积的分摊,应以栋为单位进行。整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和,得到建筑的公用建筑面积分摊系数。各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
4.对此,《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》明确了公用建筑面积的分摊原则:“(一)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。(二)为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊……(三)公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。”
根据上述分析,商品房公摊面积如何分摊应根据不同楼盘、不同设计和不同功能来确认合理的公摊项目和公摊系数,首先从确定公摊的项目着手,其次才是公摊面积。不论是国标GB/T17986.1—2000《房产测量规范》、建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》,还是包括厦门市在内各地制定的相关地方法规或规范性文件,始终以“谁受益谁买单”为划分公摊的基本原则,也体现了公平合理的民法原则。本案中,“屋顶梯间”一词虽然在国标GB/T 17986.1—2000《房产测量规范》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》和《厦门市房产面积测算细则》中均没有此类表述,但不能因没有相应项目规定,而一概排除在公摊面积之外。应透过表面看实质,被告根据该“屋顶梯间”在功能上原告具有独占性的客观事实,依照上述确定公摊的基本原则,将该“屋顶梯间”确定为原告所购买商品房的建筑面积,符合相关规定,同时也符合公平合理的民法原则。
(福建省厦门市湖里区人民法院 王友平)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2007年行政审判案例卷》 中国人民大学出版社 第247 - 254 页