（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2006）天民一初字第862号判决书。
二审判决书：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2006）乌中民四终字第401号判决书。

2.案由：房屋摊位租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：伊某，男，汉族，1967年6月28日出生，个体工商户。
委托代理人（一、二审）：林安娜，新疆瑞诚律师事务所律师。
被告（上诉人）：新疆德仕房地产开发有限公司（以下简称德仕公司）。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院。
独任审判：审判员：秦锋。
二审法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：郑进民；审判员：崔戈、叶春斌。

6.审结时间
一审审结时间：2006年3月7日。
二审审结时间：2006年7月11日。

（二）一审诉辩主张

1.原告伊某诉称
根据我与被告德仕公司的租赁合同，原告自2002年4月起承租其摊位15年进行服装经营，但自2003年因冬季室温太低，不能保证正常经营，导致原告经营困难。要求判令被告采取措施，以使摊位环境达到摄氏16度的正常经营条件。

2.被告德仕公司辩称
我方提供经营场所符合经营条件，原告起诉应予驳回。

（三）一审事实和证据
天山区人民法院经审理查明：2002年4月22日，原告伊某与被告德仕公司签订一份摊位租赁合同。合同规定：自2002年4月16日至2017年4月15日，承租德仕公司综合商业大厦前二层编号为9223号摊位，用于服装销售……合同签订后，原告伊某在交付必要费用后，接手该摊位进行服装销售。自2003年起，由于该摊位环境温度不能达到经营场所所需温度，导致原告无法正常经营。
上述事实有下列证据证明：
1.伊某与德仕公司签订的摊位租赁合同；
2.伊某因营业场所室内温度过低导致停止营业而由德仕公司为其向工商税务部门请假的证明；
3.环鹏热力公司2006年1月28日对室温测定的记录；
4.庭审笔录；
5.双方当事人的陈述。

（四）一审判案理由
天山区人民法院经审理认为：原告伊某承租被告德仕公司摊位用于服装经营，显然要求该经营场所要能够满足人们逗留时不感到不舒服。按照相关的规定，本市冬季室温不得低于摄氏16度。对于原告伊某之经营场所，考虑人员往来频率较之家居要高出许多和冷热交换的因素，该场所室温要求至少不低于摄氏16度。现被告德仕公司为出租人，未能提供符合服装经营条件的经营场所，理应承担补救责任，直至达到原告伊某的要求。因此，原告伊某诉讼请求合理，本院予以支持。

（五）一审定案结论
天山区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，判决如下：
限被告德仕公司在2006年7月底前完成对原告伊某经营场所的整修，使之达到本市冬季摄氏16度室温的要求。
本案受理费100元，由被告德仕公司负担（原告已交，被告可直接向原告给付）。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
德仕公司上诉称：（1）原审判决认定我公司提供给伊某经营的摊位环境温度不能达到经营场所所需要的温度，却未能明确温度是太冷还是太热，且所需温度应该是多少度。（2）原审判决以环鹏热力公司2006年1月18日室温测定的记录表作为认定本案事实的依据不当，因该记录表未加盖单位公章亦无其法定代表人签名。（3）根据国家建设部、新疆维吾尔自治区及乌鲁木齐市有关部门的相关规定，只有密闭式居民住宅冬季采暖期室温不低于16摄氏度，而非密闭式场所的室温。原审法院在双方当事人对供暖温度没有约定的情况下，要求我公司提供的经营场所冬季室温达到16摄氏度，没有法律依据。综上，原审法院查证事实不清，且适用法律有误，要求依法改判。
伊某答辩称：我与德仕公司签订摊位经营权租赁合同后，按约定履行了向该公司支付相关费用的义务。但2003年起该公司提供给我经营的场所冬季室温太低，影响了我的正常经营。原审法院审理中我已提供了德仕公司出具的市场温度太冷，致使我无法经营的证明。现环鹏热力公司出具的室温测定记录表虽未加盖单位公章，但其记载的市场温度过低的情况与上述证明相一致。另原审判决要求德仕公司的市场冬季室温需达16摄氏度，符合出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定用途的法律规定。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。

2.二审事实和证据
乌鲁木齐市中级人民法院经审理查明：2002年4月22日，伊某与德仕公司签订一份摊位经营租赁合同。合同约定：由伊某购买德仕公司位于乌鲁木齐市小西门的综合商业大厦前二层编号为9223号摊位15年的经营权，经营期限为2002年4月16日至2017年4月15日，经营项目为服装销售。合同签订后，伊某如约向德仕公司交纳了摊位使用费等费用。德仕公司即将该摊位交付伊某经营使用。从2003年起，因德仕公司综合商业大厦冬季供暖温度低，影响了伊某的正常经营。伊某经营期间，德仕公司于2006年1月12日给乌鲁木齐市中三路工商所出具证明，内容为：我市场摊位伊某，因市场太冷，无法经营，须请假。
上述事实有一审确认的证据证明。

3.二审判案理由
乌鲁木齐市中级人民法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，德仕公司作为房屋的出租人，在承租人伊某按约向其交纳摊位使用费等费用后，有义务使租赁的场所符合使用的状态，即适合承租人伊某达到使用、收益的目的。现伊某在经营期间，因德仕公司提供的摊位使用场所冬季采暖温度过低，影响了伊某正常经营，未尽到出租方义务，原审法院据此判决德仕公司承担其出租的综合商业大厦的修缮义务，符合法律的规定。另因德仕公司与供热单位对其商厦的冬季供热温度未进行明确约定，故原审法院参考乌鲁木齐地区冬季供暖居民室内温度不低于16摄氏度的相关规定，判决德仕公司提供经营场所整修后的冬季室温达到16摄氏度，并无不当。综上，德仕公司上诉请求理由不成立，原审法院判决正确，应予维持。

4.二审定案结论
乌鲁木齐市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（德仕公司已预交），由上诉人德仕公司负担。

（七）解说
本案中的争议焦点是，被告德仕公司将其楼房室内的一个摊位出租给原告伊某用于经营服装后，是否还有义务保障冬季室内保持适宜的温度。
作为出租人的义务，一般是由租赁合同条款所明确约定的。但从本案租赁合同的内容看，没有条款约定出租人德仕公司在冬季负有保持室内适宜温度的义务，该合同只是原则规定德仕公司有义务将该摊位交付伊某经营使用，合同内容约定显然不明确。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定内容不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中合同是摊位租赁合同，其租赁物是摊位及该摊位所位于的楼房室内，概言之就是经营场所。作为租赁物的经营场所应当符合该租赁物特点的多项用途，其中的一个用途，对本案来说，就是要符合消费者选购服装时停留的要求，使消费者在此处选购服装时感到温度适宜。被告德仕公司出租给伊某用于经营服装的摊位所在的楼房室内的温度过低，显然该租赁物不符合其应有的用途，消费者因怕冷而不愿在这里停留选购服装，据此可以认为被告德仕公司出租的租赁物在合同履行期间出现了质量问题。双方因此发生了争议后，未能通过补充协议解决，这就要按合同有关条款或者习惯解决。
本案租赁合同的主要条款，就是作为出租人的被告将楼房室内的一个摊位提供给承租人经营使用15年；而作为承租人的原告一次性交清租赁费用。依据该主要条款的约定，原告与被告签订租赁合同的目的就在于承租人对租赁物即摊位的使用、收益，而为保障承租人这一合同目的完全实现，作为出租人的被告就应保障该摊位一直保持使用、收益的状态。但在合同履行中，该摊位所在的楼房室内的温度过低迫使承租人不得不停业，致使承租人对该租赁物的使用、收益中断，作为出租人的被告对此理应承担责任。
本案中的租赁物是服装经营的场所，营业时会有众多消费者在这里停留。作为服装经营的场所，在寒冷的冬季其室内应保持多高的温度为适宜，目前尚无规范性的文件对此作出具体规定，司法实务中只能由法官依据当地的供暖、取暖习惯确定。新疆为高寒地区，冬季城市居民普遍以生火取暖或者由专业供暖，一般室内的温度不低于摄氏16度；作为经营场所的室内，普遍有暖气，温度一般不低于摄氏16度。可以认为，这就是新疆冬季供暖、取暖的习惯。被告德仕公司如果能保障其出租给原告伊某的摊位所在的室内温度保持摄氏16度，消费者就不至于因怕这里冷而不愿在该摊位停留选购服装了。但从本案事实看，被告未能按该习惯连续履行租赁合同义务，造成承租人伊某自2003年起就无法正常对所租赁的摊位进行使用、收益。
总之，无论是按照合同的主要条款，还是按照当地供暖、取暖的习惯，被告德仕公司均有义务保障其出租给伊某的摊位所在的楼房室内在冬季保持适宜的温度，其没有做到这一点，应当承担与此相应的责任。
（新疆维吾尔自治区高级人民法院　杨善明）