(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:广州市越秀区人民法院(2005)东法民三初字第1046号判决书。
二审判决书:广州市中级人民法院(2006)穗中法民五终字第1395号判决书。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):广州中大新元生命技术(集团)有限公司。
法定代表人:胡某,该公司董事长。
委托代理人:吴晓明,广东佳思特律师事务所律师。
被告(上诉人):中国建设银行股份有限公司广州市城建支行。
法定代表人:杜某,该行行长。
委托代理人(一审):于某、欧阳某,该行职员。
委托代理人(二审):王立挺、张树升,广东卓信律师事务所律师。
被告:广东翔实拍卖有限公司。
法定代表人:庞某,该公司执行董事。
委托代理人:眭建,广东正大方略律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:广州市越秀区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:陶丽英;审判员:潘思明;代理审判员:梁志铭。
二审法院:广州市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:龚德家;代理审判员:洪望强、蔡培娟。
6.审结时间
一审审结时间:2005年12月31日。
二审审结时间:2006年11月29日(经广州市中级人民法院院长及省高院批准依法延长审限)。
(二)一审诉辩主张
1.原告诉称
2002年12月10日,原告通过竞拍购买了广州市东山区黄华路造币右巷粤海集团大厦16楼全层,建筑面积1450平方米,并于当天签订了拍卖成交确认书。成交书约定原告付清成交价款的30%及全部佣金,则被告交付空置部分房屋使用权,享有有租约房屋的租金收益,但租金收益交割必须在原告付清全部拍卖成交款后才可以办理等。原告于2002年12月20日缴纳成交价款的30%及全部佣金。原告在2005年3月30日取得拍卖标的物1601、1606、1607、1608房的所有权之前,承租人广东金联律师事务所已借故退租,被告建行城建支行作为委托拍卖人单方和承租人达成解除租约的和解协议,使原告依法取得租金权益和确定的租金蒙受了巨大损失,故请求:(1)判令建行城建支行承担违约、赔偿责任,交还原告租金收益人民币50463元,赔偿原告租金收益损失计人民币2510240.7元,赔偿原告物业管理费损失计人民币714856.56元及滞纳金165769.01元;(2)判令翔实拍卖公司对建行城建支行的支付义务承担连带责任。
2.被告辩称
被告中国建设银行股份有限公司广州市城建支行及其委托代理人辩称:我方在拍卖资料中只是陈述拍卖标的的现状,表明部分房屋有租约,但并没有对租约的履行作任何承诺和保证,承租人强行退租不是我方责任;我方追讨的是承租人欠我方拍卖前5个月的租金,未处分、侵害原告的权益,原告认为我方擅自解除租赁合同缺乏事实依据。原告在竞拍后一直迟延支付剩余房款,如果及时办理过户手续,原告就可以行使物权,减少不必要的损失。原告怠于履行其义务,所以对其诉请我方没有责任。
被告广东翔实拍卖有限公司及其委托代理人辩称:我方在拍卖讼争房屋过程中严格遵守《拍卖法》的相关规定,原告起诉我方没有理由。拍卖行为只能保证拍卖物的现状,而没有义务保证拍卖物在交付之后不发生变更。
(三)一审事实和证据
广州市越秀区人民法院经审理查明:2002年12月10日,广州中大新元生命技术(集团)有限公司(以下简称新元公司)参加广东翔实拍卖公司(以下简称拍卖公司)在广州市体育东路138号金利来大厦4楼举行的粤翔拍字2002年第17期拍卖会。在拍卖物资料的特别说明中16楼1601、1604—1612房有租约。租赁期满后才能交付使用权。新元公司经公开竞价购买了广州市东山区黄华路造币右巷粤海集团大厦16楼全层,建筑面积1450平方米,并于当日签订了拍卖成交确认书,成交价747万元,佣金373500元,合计7843500元。成交书约定,新元公司付清成交价款的30%及全部佣金后,由拍卖公司协助本拍卖物空置部分的使用权交接手续,租约部分的租金收益自成交价款的30%及全部佣金到账之日起由新元公司享有,但租金收益交割必须在新元公司付清全部拍卖成交款后才能办理。新元公司自成交当日起须在7日内交付成交价30%及全部佣金,余款须在办理产权过户交纳相关税费的同时全额付清。2002年12月9日,拍卖公司收到新元公司缴纳的竞买保证金50万元;2002年12月20日,拍卖公司收到新元公司交纳竞拍讼争房屋成交价款2114500元,即新元公司已支付成交款的30%及全部佣金。
2003年1月6日,新元公司与中国建设银行股份有限公司广州市城建支行(以下简称建设银行)、拍卖公司签署“粤海集团大厦16楼房产移交清单”移交讼争标的16楼01、06、07、08房《广州房地产租赁合同》复印件1份;移交空置部分使用权及钥匙12条、约定对空置物业管理费和水电费在新元公司缴付拍卖成交价的30%及佣金前由建设银行承担。新元公司交付30%的成交款及佣金之日起由新元公司自行承担该费用;空置部分使用权移交后至办理产权过户手续前的时间范围内,建设银行协助新元公司再办理有关入住、装修、出租等手续。
2003年1月6日,建设银行移交给新元公司的16楼1601、1606—1608的《广州市房地产租赁合同》证实,该1601、1606—1608房屋由承租人广东金联律师事务所租赁,租期为2002年2月1日至2006年11月30日,每月租金为36380.30元,广东金联律师事务所向建设银行支付36380.30元保证金。租赁期内无法定或约定的理由而单方提出解除合同的,另一方有权要求赔偿损失,按租赁存续期内租金总额的50%(小于100%)收取违约金。
2001年11月27日,建设银行总务部通知粤海集团大厦管理处称该行已将该16楼01、06、07、08单元租予金联律师事务所,自2001年12月1日起,以上物业的管理费、水电费由金联律师事务所支付等。广州金联律师事务所从2002年9月就开始拖欠建设银行租金,2003年1月31日金联律师事务所退租。2003年8月25日建设银行提起民事诉讼,向金联律师事务所追讨了2002年9月起至2003年1月30日止的租金181901.5元及逾期违约金49653.405元、擅自退租的违约金1091409元等,在2003年10月22日广州市东山区法院作出的(2003)东法房初字第1477号的民事调解书中,双方当事人自愿达成协议,规定广东金联律师事务所在送达调解书之日起3天内一次性向新元公司支付租金181901.5元、逾期付款违约金与广东金联律师事务所已预付的租赁保证金抵消等;同时建设银行放弃要求广东金联律师事务所支付擅自退租的违约金1091409元的诉讼请求。
在广州市东山区人民法院的(2005)东法民三初字第476号民事判决书中查明广州金联律师事务所租用粤海集团大厦1601、06、07、08房,建行省分行(被告建设银行)通知大厦管理处称:自2001年12月1日起,以上物业的管理费、水电费由该所支付。2003年1月22日,金联律师事务所致函大厦管理处,称该房屋已被拍卖,但建设银行没有提前3个月通知该所,使该所丧失了优先购买权,上述租赁合同已无法履行,决定搬离租赁的粤海集团大厦16楼等。同年1月31日,金联律师事务所搬离租赁单元,上述房屋空置。(2005)东法民三初字第476号民事判决书判决,新元公司应在该判决发生法律效力之日起15日内向粤海集团大厦管理处支付拖欠的物业管理费(按每月15540.36元从2003年2月计至2005年1月)及滞纳金(每日按当月所欠物业管理费金额的1‰,从2003年3月1日计至2005年1月31日;滞纳金总额不超过所欠的物业管理费)。
2004年2月10日,广州中大新元生命科技有限公司名称变更为广州中大新元生命科技(集团)有限公司。
2005年1月28日,新元公司向被告拍卖公司交纳竞买房屋成交价款5229000元。
2005年2月4日,房管部门对讼争房屋登记后,新元公司取得讼争房屋的房地产权证。
2005年3月16日,被告拍卖公司就16楼01、06、07、08房向新元公司提出经建设银行同意,同意新元公司采取必要措施入住该房产。建设银行及被告拍卖公司无异议并就此完成该房产的交接手续。
(四)一审判案理由
广州市越秀区人民法院经审理认为:被告建设银行委托被告拍卖公司拍卖广州市东山区黄华路造币右巷粤海集团大厦16楼全层。原告与被告翔实拍卖公司的拍卖行为是合法有效的,拍卖成交确认书的签订是双方真实的意思表示,在拍卖规则中明确了标的物的现状,同时在拍卖物资料的特别说明中也明确地表明了标的物有租约楼层及房号,并在拍卖确认书中明确了拍卖标的物的交款时间、租金收益权时间及租金收益权的交割时间。2002年12月10日,原告竞买了本案的标的物,并按照确认书的约定,于12月20日足额缴纳了成交价款的30%及全部佣金,原告享有确认书中约定的租金收益权权利。被告建设银行在(2003)东法房初字第1477号调解书中处分原告取得租金收益权即2002年12月20日至2003年1月30日对租户金联律师事务所的租金。对该时段租金被告建设银行应予返还。对有租约部分被告建设银行只移交租赁合同的复印件,两被告对拍卖标的物有租约的房屋在原告拥有租金收益权后只交付租约复印件,没有实际交付房屋使用权给原告,两被告实际支配控制房屋的使用权,且合同约定原告交齐拍卖成交款30%及全部佣金后享有对租金的收益权。故原告请求两被告赔偿未交付房屋的租金收益,及赔偿未交付原告讼争房屋物业管理费的损失请求合理,予以支持。原告按拍卖约定未取得拍卖房屋的使用权,有权要求两被告承担违约责任。2005年3月16日,被告翔实拍卖公司向原告发出《关于同意贵司自行入住的函》明确同意原告采取必要措施入住该房屋,并与委托方建设银行无异议,并就此完成该房屋的交接手续,已明确讼争房屋16楼01、06、07、08房的交付时间,我国法律规定标的物的损失在交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,原告提出租金收益权至租赁期满的预期的租金收益的主张理由不充分。故原告请求的房屋使用权收益应调整为计算至两被告同意原告接收讼争房屋的函件发出之日止。被告建设银行抗辩因原告原因拖延办理房屋产权过户手续而导致租金损失,应由原告承担理由不成立。被告建设银行反诉要求原告支付延期交纳成交款与本案为不同法律关系,本案不予受理。
(五)一审定案结论
广州市越秀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百四十二条及《中华人民共和国拍卖法》第四十条之规定,作出如下判决:
1.自本判决发生法律效力之日起15日内被告中国建设银行股份有限公司广州市城建支行返还原告从2002年12月20日到2003年1月31日对金联律师事务所的租金收益50462.997元。
2.自本判决发生法律效力之日起被告中国建设银行股份有限公司广州市城建支行赔偿原告广州中大新元生命技术(集团)有限公司自2003年2月1日起至2005年3月16日止的租金收益损失(每月按36380.33元计付)及物业管理费(按每月15540.36元从2003年2月计至2005年3月16日)及滞纳金(每日按当月所欠物业管理费金额的1‰,从2003年3月1日计至2005年1月31日;滞纳金总额不超过所欠的物业管理费)。
3.驳回原告的其余诉讼请求。
本案受理费27266元,由被告中国建设银行股份有限公司广州市城建支行、被告广东翔实拍卖有限公司负担。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
上诉人中国建设银行股份有限公司广州市城建支行上诉称:(1)2002年12月10日,被上诉人通过拍卖购买粤海大厦16楼全层,并于2003年1月6日与我行签订《粤海大厦16楼房产移交清单》,确认接受讼争房产的租赁合同,被上诉人还与讼争房产的物业管理公司签订入住公约、确认其拥有并入住粤海大厦16层,同时承诺按时交纳物业管理费。以上事实由已经生效的广州市东山区人民法院(2005)东法民三初字第476号民事判决所确认。一审认定并判决我方为2003年2月1日至2005年3月16日的物业管理费的交纳义务人,是错误的。(2)我行认为一审判决混淆了拍卖行为不同法律关系,其中委托拍卖法律关系在性质上属于行纪关系,买受人与委托人不存在直接法律关系,一审判决上诉人向被上诉人履行义务违反合同相对性原则及拍卖法的有关规定,应驳回被上诉人的起诉。(3)本案涉及的拍卖标的是粤海大厦不动产,租赁合同并不是拍卖的范围,根据拍卖成交确认书本案拍卖标的是粤海大厦全层不动产,因此应该将租赁合同与拍卖标的物进行严格区分。(4)拍卖的标的是按现状拍卖,这在拍卖规则中有明确约定,被上诉人也是清楚的,而本案讼争拍卖物的现状拍卖时已附带承租人单方解除租约权的收益权,单方解除权是由于委托人没有提前3个月告知承租人关于租赁物交付拍卖所产生的,因此上诉人与承租人于2003年10月达成的民事调解书是承租人行使单方解除租赁合同权利的结果,我行不存在放弃权利也不存在侵害被上诉人的租金收益权的行为。(5)广州市东山区人民法院(2005)东法民三初字第476号生效判决书已有明确的确认,被上诉人在与我行签订了粤海大厦16楼房产移交清单并与物业管理公司签订业主入住公约、业主消防责任书、业主公约以及于2002年12月20日支付拍卖成交价款的30%及全部应付的佣金之后,被上诉人就已经实际取得了粤海大厦16楼全层房屋的使用权及收益权。我行于2003年1月22日移交租约时已交付了讼争房产。(6)被上诉人称的租金收益损失是因被上诉人的过错造成的。由于被上诉人不履行办理过户的义务,也没有交付讼争物的拍卖价款,在已知道承租人搬迁的情况下,也不及时采取措施,根据《民法通则》的有关规定,被上诉人应对自己的损失承担责任。综上,请求:(1)撤销原判第一、二项;(2)本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人广州中大新元生命技术(集团)有限公司答辩称:同意原审判决,不同意上诉人的上诉请求。
原审被告广东翔实拍卖有限公司答辩称:同意原审判决,不同意上诉人的上诉请求。
2.二审事实和证据
广州市中级人民法院二审查明的事实和一审一致。二审中各方当事人并无提供新证据。
3.二审判案理由
广州市中级人民法院经审理认为:建设银行委托广东翔实拍卖有限公司拍卖讼争场地的行为符合有关法律规定,该委托行为合法有效。拍卖公司与新元公司签订的《拍卖成交书》是双方当事人的真实意思表示,内容合法,为合法有效合同,该合同直接约束建设银行和新元公司,建设银行和新元公司均应切实依约履行。《拍卖成交书》约定新元公司支付成交价30%及全部佣金(即2002年12月20日)后,讼争场地租金收益归新元公司所有,原承租人金联律师事务所于2003年1月31日退租,故建设银行向金联律师事务所收取2002年12月20日至2003年1月31日的租金依约归新元公司所有,原审判决第一项处理正确,应予维持。金联律师事务所退租后,讼争场地暂无租户承租,建设银行本应该将讼争场地交付新元公司使用,但建设银行迟至2005年3月16才履行该义务,造成新元公司既未能使用讼争场地也未能将其出租的后果,该后果直接表现为新元公司对讼争场地收取租金或使用费的损失,故建设银行应赔偿新元公司从2003年2月1日至2005年3月16日止的使用费损失,每月使用费可参照律师事务所承租期间每月缴纳的租金为标准。同理,2003年2月1日至2005年3月16日期间,造成新元公司负担讼争场地该期间的物业管理费及滞纳金亦因建设银行上述过错行为间接所致,理应由建设银行赔偿,一审判决第二项处理妥当,予以维持。新元公司对原审判决第三项未提出异议,依法应予维持。上诉人上诉理据不足,予以驳回。
4.二审定案结论
广州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
本案二审受理费27266元,由上诉人中国建设银行股份有限公司广州市城建支行负担。
(七)解说
本案事实清晰,但是有几个问题需要考虑:一是买受人取得讼争房屋的收益权后,承租人退租,房屋空置,应由讼争房屋的买受人还是出卖人支付空置房屋的物业管理费。二是买受人取得讼争房屋的收益权后,承租人退租,房屋空置,应由讼争房屋的买受人还是出卖人负担对空置房屋的租金损失。三是收益权转移后,出卖人有无权利放弃追讨承租人擅自退租应支付的违约金。
一般情况下,空置房屋的所有权归谁,就应该由谁负担空置房屋的物业管理费,这是由《民法通则》中权利义务对等的基本原则决定的。
房屋作为不动产,权利的任何变动都需要遵循物权公示原则。所谓物权公示原则,是指物权的各种变动必须采取法律许可的方式向社会予以展示、以获得社会的承认和法律保护的原则。从该原则可见,没有采用法律规定的方式进行的任何物权变动皆不具备法律效力,不能对抗第三人。在以便捷和安全作为社会交易价值取向的今天,毫无疑问,物权公示原则在确认权利主体尤其是确认所有权人和第三人之间的权利分界上有着不可替代的作用,是物权法保障交易安全的重要设置和集中体现。物权公示的方式主要分为两种:动产的公示方式是占有、交付;不动产以及准不动产的公示方式是登记。具体到本案中,由于房屋属于不动产,故本案中房屋所有权是否变更应看在房地产管理部门是否进行了登记。尽管新元公司通过拍卖方式购买了讼争房屋,但是在产权过户登记手续办理之前,讼争房屋的产权仍旧属于建设银行。房屋的所有权属于建设银行,依附所有权产生的缴纳物业管理费的义务也只能由建设银行履行。
当然,物权公示原则并不排斥双方当事人之间合意而对自己的物权进行事实上的处分,譬如说本案中拍卖成交书约定:新元公司付清成交价款的30%及全部佣金后,由拍卖公司协助本拍卖物空置部分的使用权交接手续,租约部分的租金收益自成交价款的30%及全部佣金到账之日起由新元公司享有。可见,拍卖成交后,建设银行已将空置房屋的使用权和出租房屋的收益权让渡给了新元公司。建设银行对讼争房屋使用权和收益权的处分是其行使所有权人权利的集中体现,并没有损害第三人的利益,依法对双方当事人具有约束力。清楚了所有权人对于物权事实处分的效力,也就不难解决本案争议的第二个问题:新元公司享有出租房屋的收益权后,出租房屋的承租人退租,导致房屋空置产生的租金损失应由建设银行负担。双方当事人通过协议对于房屋的收益权有了明确规定,尽管建设银行对于承租人退租一事并无过错,但是退租之后房屋空置,且建设银行并没有将空置的房屋交给新元公司使用,事实上损害了新元公司按照协议约定享有的期待收益权,一、二审法院据此要求建设银行比照租金标准赔偿出租房屋空置期间新元公司的利益损失,合法合理。
至于本案存在的第三个问题:出卖人是否有权放弃追讨承租人擅自退租应支付的违约金。由于新元公司对这笔违约金并没有提出主张,一、二审法院对这个问题都没有进行阐述。
笔者认为,建设银行作为房屋的所有权人,应拥有讼争房屋完整的处分权,这种处分不仅包括获取收益,同样也包含放弃权益之意,建设银行基于自己所有权人的身份愿意放弃追讨违约金并无不可。但本案比较特殊的一点是:依照拍卖成交书的约定,此时新元公司已经享有了出租房屋的租金收益权,故建设银行放弃对于违约金的追讨是否损害了新元公司的利益?或者说建设银行放弃的违约金属于出租房屋的租金收益吗?建设银行作为房屋的所有权人,即便其将出租房屋的租金收益让渡给新元公司,但与出租房屋相关的其他权益,还应由建设银行享有和处分(具体到本案,就是可以放弃对于违约金的追讨)。由于建设银行的过失,新元公司不能依约定取得收益时,建设银行只负有赔偿新元公司相当于租金金额的预期收益的义务,有权放弃违约金的追讨。
(广东省广州市中级人民法院 李民)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2007年商事审判案例卷》 人民法院出版社 第166 - 172 页