（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：福建省厦门市湖里区人民法院（2007）湖民初字第520号。
二审判决书：福建省厦门市中级人民法院（2007）厦民终字第2115号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：张某，男，1948年4月14日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托代理人（一审）：柯洪锦，福建厦门嘉禾嘉律师事务所律师。
委托代理人（一、二审）：戴松毅，福建厦门嘉禾律师事务所律师。
委托代理人（二审）：温锦标，福建厦门嘉禾嘉律师事务所律师。
被告（上诉人）：李某，女，1966年5月4日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人：林嘉荣、黄有仕，福建法正联盟律师事务所律师。
被告（被上诉人）：薛某，男，1965年3月26日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人：罗超英，福建厦门理海律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省厦门市湖里区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王金波；审判员：陈辉峰；代理审判员：王芳。
二审法院：福建省厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈朝阳；审判员：孙玉玲、林巧玲。

6.审结时间
一审审结时间：2007年6月11日。
二审审结时间：2007年11月5日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称
厦门市湖里区和通里180号602室房产系被告薛某2004年11月申购的经济适用房，该房产于2005年11月13日交房后，12月4日经协商原告与被告薛某签订房产买卖协议书，被告李某也在场，约定原告以585 000元的价款购买该房产。合同签订后原告于2005年12月9日支付首期款410 000元，被告同日交付房产给原告。原告对该房产装修并入住至今。二被告原系夫妻关系，经原告了解讼争房产产权已办在被告李某名下，但与被告交涉至今仍未办理过户手续事宜。故请求判令被告协助办理厦门市湖里区和通里180号602室房产产权过户至原告名下的手续。

2.被告薛某辩称
（1）对原告的诉求没有异议。本案的基本事实是清楚的，讼争房产的真正买卖当事人是原告和李某，李某有收到房款，本人是基于夫妻一场的情意帮助李某完成交易的。（2）原告要求两被告协助办理过户，由于产权证已没有被告薛某的名字，故薛某无法协助。（3）原告起诉事实有出入，付清首付款是事实，但不是由薛某将房产交付原告使用，是李某将房产交付原告使用，是李某交付的。（4）本案纠纷是由于房价上涨引起的，希望不要牵扯到本人，由原告把房屋尾款交付给李某，由李某协助办理过户以便息讼。

3.被告李某辩称
（1）讼争房屋属于本人单独所有，该房产是其与前夫薛某共同申请购买的经济适用房，二人离婚时协议归本人所有。（2）薛某与原告交易房产一事，本人不知情。原告和薛某对本人所有的房产进行交易，本人不知情，也没有授权。原告既然当时认可两被告的夫妻关系，为什么没有要求本人在买卖协议书上签字；原告主张的有支付306 000元与本案无关，从数据上也看不出本案的关联性。证人证言表明本人在原告与薛某订立协议书时没有在场，没有证据表明本人知情并且授权交易该房产；同时本案也不存在委托情形，薛某和原告的协议书对本人没有约束力，原告向没有处分权的被告薛某购买该房产，自身有重大过失。（3）本人已经要求原告腾空讼争房产而提起诉讼，现因本案起诉而中止。故请求驳回原告诉讼请求。

（三）一审事实和证据
福建省厦门市湖里区人民法院经公开审理查明：被告薛某于2003年4月以留学归国人员的名义，向政府申购经济适用房。2004年11月厦门特祥房地产开发有限公司根据厦建综［2002］29号文件，就其以划拨土地兴建的统建房，即厦门市湖里区和通里180号602室房产出售给薛某的相关事宜，与薛某签订“厦门市经济适用房销售合同书”（房屋面积123.19平方米，总价款294 663元）。2005年9月29日，薛某与前妻李某经民政部门协议离婚，除婚生子、女二人确定由薛某抚养外，还对夫妻共同财产进行了协议分割，其中对涉讼房产作出了由李某所有，并由女方自行承担未交部分余款的约定。涉讼房产于2005年11月13日交房（“入伙通知”与“交房通知”的房产人仍为薛某）后，被告李某应其前夫薛某通知，将房屋钥匙交与厦门中原联合房产中介公司东渡店委托出售，还陪同该店中介经办人洪某等查看了房子的状况，并向中介人员表明了大约售价及首付款的比例须达到70%等事宜。2005年12月4日经洪某居间中介原告与薛某签订“房产买卖协议书”，约定原告以585 000元的价款购买讼争房产，签订协议当日原告须支付定金10 000元，房款分两次支付，原告应分别于12月9日支付410 000元（含定金），余款175 000元待产权过户交易当天支付，因该房屋正在办理产权证，被告应当在400日内办妥产权证。合同的“补充条款”明确了出售的房屋系经济适用房，出售方收到首期款须及时还清银行按揭，购房合同原件及购买发票由买受方保管，房屋办理一手产权证、过户手续等一切相关费用由买受方承担。合同签订后，原告于当日支付定金10 000元，薛某向原告出具“收条”。2005年12月8日原告通过银行账户向李某账户支付首期款400 000元，其中进入薛某账户内的82 028元的部分已通过该账户直接用于支付该房产的银行按揭贷款本息，留出部分数额用于支付至12月的按揭本息（至此提前全部还清贷款），薛某将剩余的306 000元全部取现后，在同一行内办理了向李某账户的存入手续，同日被告薛某向原告出具收到41万元及886元物业管理费公共维修基金的“收条”，同日原告从中介方取得涉讼房产的钥匙开始装修，经装修后于2006年年初入住并交纳与物业有关的费用至今。2006年12月5日讼争房产产权证已直接办妥在被告李某名下，但至今仍未向原告办理过户手续，原告亦未向对方支付尾款。
另查明，薛某在收到原告首期房款并留足按揭款后，将剩余的306 000元全部存入李某账户，李某于次日通过转账支取、电子汇出方式分两笔将该款取出。庭审中李某承认将讼争房按揭贷款本息的偿还事宜委托给薛某经办，其本人从未交缴购房款、按揭款、物业管理费用。
还查明，2006年12月21日，被告李某本人作为原告，以张某、张某1（张某之女）、曾某（张某女婿）为共同被告，向一审法院提起请求被告腾房的诉讼（案号为［2007］湖民初字第9号），现因本案立案受理而中止诉讼。
上述事实有下列证据证明：
1.原告提交的“房产买卖协议书”及“补充条款”、2份“收条”，“建行自助终端客户凭条”、“建行取款凭条”、“建行存款凭条”、“厦门市国有住宅出售收入专用票据”、“入伙通知书”、“交房须知”、“商品房使用说明书”、“质量保证书”、“物业管理费”及“押金收据”、“厦门市留学人员经济适用房申请表”，部分物业管理费、公共维修金、公摊水电费等的“收据”；
2.原告与被告李某提交的“经济适用房申请表”、“厦门市经济适用房销售合同书”、“证明”、“离婚协议书”、“土地房屋权证”；
3.被告李某提交的“离婚证”、“起诉状”及“受理通知书”；
4.法院经原告申请调取的两被告“银行流水单”2份，证人洪某、陈某的证言，当事人的陈述及庭审笔录。

（四）一审判案理由
福建省厦门市湖里区人民法院经审理认为：二被告在婚姻关系存续期间，由薛某于2003年以留学归国人员的名义向政府申购经济适用房获准，并于2004年由薛某与相关建设单位签订讼争房产的购房协议。2005年9月双方协议离婚，并约定讼争房屋作为夫妻共同财产归李某所有，但由李某自行承担尚未支付的购房余款。此协议对夫妻双方具有约束力。待开发单位于2005年11月中旬交房后，薛某便联系中介公司帮李某卖房，李某应薛某联系的中介单位要求，将房屋钥匙交给中介公司以方便看房，还陪同中介公司经办人洪某查看了房屋，表明李某存在出售讼争房屋的意思，并对薛某帮其联系的中介公司介绍卖房持积极的认可态度。此期间在薛某或李某尚未取得初次登记的“产权证书”情况下，原告于2005年12月4日经中介公司居间介绍，凭当时的房产现有资料（经济实用房的申购人、购房合同签订人均为薛某）直接与薛某本人签订“房产买卖协议书”及“补充条款”，从合同的相对性来说并无不妥。在薛某未声明讼争房产系与他人共有产权，未声明对相关合同记载于自己名下的房产已通过协议处分给了前妻，未声明其纯属于帮助前妻出售房子的情况下，原告有理由相信该合同的相对方对诉争房产享有处分权，在诉争房产尚未取得初次登记的“产权证书”情况下，双方采用“补充条款”的方式约定了出售方应在初次登记的“产权证书”办妥之前须将“购房合同”、“购房发票”等合法凭证交与原告保管，表明原告为防止房产处分的权利瑕疵、合同相对方可能进行二次处分的问题上尽到了谨慎注意的义务。据此薛某作为合同的出卖方依法负有保证第三人不得对买受人主张任何权利的义务。李某关于原告为何不要求其本人签字的质询，属于对善意购买人的过分苛责；在薛某帮李某偿还按揭，帮其卖房并将房产变现后，部分款项由薛某用于帮其提前还贷、部分款项（306 000元）取现后全部存入李某账户内，李某于次日便通过转账支取、电子汇出方式分两笔将该款取离该账户，表明李某在不仅知道该房产已买卖成交，且清楚合同具体内容的情况下，如数查收了薛某与原告的合同中约定的按进度、数额到账的首期款。这与薛某当庭陈述的帮李某卖房、帮李某办理按揭款支付的事实是吻合的。李某主张其委托薛某所交的按揭款是直接拿现金给薛某、其收到的款项是薛某打伤自己的赔偿款之抗辩意见，违背诚实信用的民法原则，不予以采信。
据此，厦门市湖里区人民法院认定李某明知其前夫薛某帮其卖房的事实，进而推定李某与薛某之间虽无书面委托，但存在口头授权的事实，其前夫依法为其办理受托事务的行为后果当由李某承担；同时由于薛某不仅系其前妻处分财产的受托人，对外还具有合同相对人的双重身份，故“房屋买卖合同”的效力对外及于包括李某在内的两被告，两被告均应以共同卖方的合同主体身份，对作为相对方的原告承担相关的合同责任。至于两被告内部对共有财产进行了分割与否，甚或因内部约定导致其中一方失去处分权，导致薛某单方对外履行合同出现障碍，均不能成为对外拒绝履行合同义务的抗辩理由。此期间李某交出钥匙、取得房款、提前还贷以了断按揭、从未缴交物业费用，且自钥匙交出后从未再对本案诉争之如此大宗财产实施管理，却在该房产已经过原告装修入住一年后，直接将产权证办在自己名下却又以不知情为由，拒绝按合同约定为原告办理过户手续，对原告构成根本违约，依法应承担继续履行的责任。原告要求两被告协助办理讼争房产过户手续的诉讼请求理应成立，证据充分，法院予以支持。被告薛某关于事实上是由于众所周知的市场价格过快变动所致的观点，符合李某的主观心理状况，对此予以采信，但其主张本案与其无关，应由原告与李某协商解决纠纷的抗辩主张，与法相悖，与合同主体方的承诺不符，不予采纳。

（五）一审定案结论
福建省厦门市湖里区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百三十条、第一百三十二条第一款、第一百三十五条、第一百五十条、第一百零七条的规定，作出如下判决：
被告薛某、李某应于判决生效之日起10日内协助原告张某办理讼争房产过户手续。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人李某诉称
原审法院认定事实不清，适用法律错误，主要理由如下：1）原审判决认定李某与张某房屋买卖合同关系成立的关键证据是证人洪某的证言，该证人证言无其他证据相互印证，且与客观事实明显不符，李某未与该证人接触过。洪某与本案存在利益关系，其证言真实性无法保障。2）原审判决以存入李某账户的306 000元推定李某“知道房产买卖成交，且清楚合同具体内容”，该推定缺乏事实根据，违背正常思维逻辑。该笔款项是薛某打伤自己的赔偿款，与张某支付给薛某的购房款不存在关联性。3）原审判决认定“李某主张其委托薛某所交的按揭款是直接拿现金给薛某、其收到的款项是薛某打伤自己的赔偿款之抗辩意见，违背诚实信用的民法原则，不予采信”，该认定违背客观事实。原审判决还避开讼争房产为经济适用房且未取得房屋产权证，不得私自交易的事实。李某于2006年12月5日办理诉争房产的土地房屋权证，后查看房屋才发现已由张某等入住。据此，李某上诉请求：撤销原审判决，改判驳回张某对其的诉讼请求。
（2）被上诉人张某辩称
李某对以薛某名义出售讼争房产是积极和明知的，且出售房产所得购房款最终均由李某享有，一审认定李某委托薛某出售房产及房产买卖协议书效力及于李某完全正确。主要理由如下：1）证人洪某、陈某分别证实在2005年11月中下旬，李某带领两证人看房并曾向两证人表明讼争房产的大约售价及首付款比例须达70%等事宜，李某还将房产钥匙交付洪某以便卖房。两证人还证实在2006年4月至5月期间李某分别打电话给两位证人，询问产权证的办理时间，同时要求将房产尾款175 000元直接支付给李某。该两位证人证言表明李某对于房产交易的态度是积极的，本案交易完全符合李某的意愿。2）张某依合同约定在2005年12月8日转入薛某名下的建行龙卡40万元购房款，其中82 028元依房产买卖协议书约定用于还清该房产的银行按揭。因讼争房产的银行按揭债务依离婚协议书的约定应由李某偿还，而李某未能提供2005年12月以后支付按揭的有关证据，可见李某对银行按揭款已结清的事实是清楚的。3）薛某收取40万元购房款当日，即偕同李某在同一行办理306 000元转存入李某账户的有关手续，李某当场在存款凭证上签字确认，次日以转账、电子汇出方式处分该款项。该事实表明李某对交易的事实是清楚的，才如数查收首期购房款。4）自讼争房产交房至今，相关的物业管理费、公共维修金、水电费和公摊水电费等均由张某承担。李某在长达一年多期间未对大宗房产实施管理，其辩称对交易不知情不能成立。5）涉及讼争房产的权属凭证原件，如厦门市统建解困房销售合同书、购房发票、入伙通知书、商品房使用说明书和质量保证书等，均在交房时一并转交张某保管，而通常上述凭证应由权属人保管。上述事实构成完整证据链，足以证实李某系委托薛某出售房产且出售房产的权益也均由李某享有。一审判决根据上述事实认定房产买卖协议书效力及于薛某和李某并判令其协助办理过户手续是正确的。据此，请二审法院驳回李某的上诉请求，维持一审判决。
（3）被上诉人薛某辩称
购房合同的签订人是薛某，是买卖方便的需要。李某认为306 000元是薛某打伤她的赔偿款不符合事实，该款项是首期购房款的一部分。李某认为薛某以自己名义出卖房屋，她不知情是不正确的，薛某受李某委托卖房，看房子、付款方式李某都积极参加，不可能不知情。因此，请求二审法院驳回李某的上诉。

2.二审事实和证据
福建省厦门市中级人民法院经公开审理查明：对原审查明的事实，除上诉人李某认为其没有与中介接触，也没有出卖房屋的意思，对薛某与张某签订合同不知情，也不知道汇入账户306 000元的款项来源外，对于其余事实三方当事人没有异议。本院对没有异议的事实予以确认。
另查明，薛某2006年12月8日收到张某购房首期款当日，李某偕同薛某在同一行办理转存306 000元到李某账户的手续，并在存款凭证上签字确认。
二审过程中，上诉人与被上诉人均未提供新的证据。

3.二审判案理由
福建省厦门市中级人民法院经审理认为：讼争房产是薛某以留学归国人员的名义申购的经济适用房，李某与薛某的离婚协议约定讼争房产归李某所有，此约定对协议双方内部具有约束力，但在讼争房产未办妥初始登记产权证前，该约定不具有当然对抗善意买受人的效力。厦门市经济适用房销售合同书、厦门市国有住宅出售收入专用票据体现薛某为买受人，讼争房产离婚分割的约定李某也未告知房产开发单位，此后2005年11月中旬交房时相关的入伙通知、交房通知、商品房使用说明书和质量保证书等，仍记载权属人为薛某。原审判决认定讼争房产于2005年11月中旬交房后，薛某便联系中介公司帮李某卖房，李某应薛某联系的中介单位要求，将房屋钥匙交给中介公司以方便看房，还陪同中介公司经办人洪某查看了房屋，表明李某存在出售讼争房屋的意思表示，并对薛某帮其联系的中介公司介绍卖房持积极的认可态度。本案被上诉人张某于2005年12月4日经中介公司居间介绍，凭当时的房产现有资料（经济实用房的申购人、购房合同签订人均为薛某）直接与薛某本人签订“房产买卖协议书”及“补充条款”。交易时购房合同及购房发票原件交付张某保管，房产也交付张某入住，张某主观上显然是善意的。张某依约支付40万元至薛某建行账户当日，其中部分款项82 028元根据补充条款的约定被直接用于结清按揭，部分款项306 000元由薛某偕同李某在同一行办理转存李某账户的手续，李某在存款凭条上签字确认。李某辩称上述306 000元款项是薛某打伤自己的赔偿款和拿现金委托薛某还银行按揭款的主张，在一、二审中均未提交证据证明，且薛某也予以否认，对此本院不予采信。讼争房产未取得产权证且记载权利人为薛某的情况下，购房首期款付款当日李某便及时接收薛某转交的购房进度款，结合首期款部分款项结清按揭后李某未缴交银行按揭款的事实，以及一审证人洪某、陈某的证词，交房后李某长期未实施房产管理及缴交物业费用等事实，可以认定李某对以薛某名义进行讼争房产交易明知并积极认可，其完全清楚并认可房产买卖协议约定的内容，因此一审判决认定李某与薛某间存在口头授权委托卖房的事实依据充分。李某委托薛某卖房并实际占有出售房产的利益后却又主张对房产交易不知情，违背诚实信用和公平、等价有偿的原则。因薛某从事受托事务的法律责任应由李某承担，该房产买卖合同效力应及于李某和薛某，因此原审判决李某、薛某协助张某办理讼争房产过户手续，并无不当，应予维持。

4．二审定案结论
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
依学说通识，动产的公示以占有为原则，以登记为例外。采占有为公示方法的动产，始有善意取得制度的适用。不动产善意取得制度借助登记公信力来达到维护交易安全目的，这与采纳占有的公信力原则来维护交易安全的动产善意取得制度，相去甚远。在传统的善意取得理论中，善意取得财产仅限于动产，而对于以登记作为公示的不动产，则不适用此制度。在《物权法》颁行之前，一般认为，善意取得制度的适用范围限定于动产。善意取得，是指财产的无权处分人将该财产转让给第三人时，受让人取得该财产时出于善意的，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他权利。《物权法》第一百零六条规定，不动产的善意取得的构成要件有三：（1）受让人受让该财产时是善意的。（2）以合理价格有偿转让。（3）转让财产时依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
本案一审裁判于《物权法》颁布实施之前，二审裁决于《物权法》颁布实施之后，但本案在事实方面关于当事人意思的推定及裁判观点与《物权法》的善意取得制度之法律原则和法律精神不谋而合：
1.受让人张某受让讼争房产时是善意的。所谓“善意”，是指行为人的内在心理活动状况，而判定善意的确定时间，通常认为应当限于财产受让时，即让与人交付财产时受让人须为善意，至于以后是否为善意，则不影响善意取得的效力。本案中，讼争房产是薛某以留学归国人员的名义申购的经济适用房，张某于2005年12月4日受让时，讼争房产尚未进行产权登记，有关讼争房产的权利凭证“购房合同”、“购房发票”、“入伙通知”与“交房通知”等均登记为薛某或由其持有，在薛某未告知讼争房产已通过离婚协议处分给其前妻的情况下，张某完全有理由相信薛某系讼争房产的权利人，可与之交易，因此，受让人张某受让讼争房产时是善意的。
2.讼争房产系以合理价格有偿转让。有偿转让是善意取得适用的前提。本案中，薛某2004年11月购买讼争房产的价格为294 663元，受让人张某于2005年12月4日以人民币585 000元购买讼争房产，受让价格接近原始价格的2倍，并按照买卖合同的约定履行了相关的付款义务，李某作为利害关系人亦未对该转让价款的合理性提出质疑，因此，讼争房产系以合理的价格有偿转让的。
3.讼争房产已转交受让人张某占有。这是本案不完全符合《物权法》之不动产善意取得制度要件的区别。根据前述《物权法》的规定，善意取得的第三要件为，转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。从表面上看，本案讼争房产属于不动产，依照法律规定应当进行登记，本案仅转移占有，并未办理登记，因此，本案并不符合不动产善意取得制度的要件。但我们注意到，《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”讼争房产在交易时的权利性质，实际上并非《物权法》意义上的物权，而是属于与不动产有关的债权。本案讼争房产的产权证由李某于2006年12月5日方才取得，张某在2005年12月4日签订“房产买卖协议书”时并非对讼争房产的物权进行买受，实际上是对与讼争房产有关的债权善意买受。关于债权能否适用善意取得制度，是一值得探讨的问题。一般认为债权因债的相对性原则所限没有一种对外可以公示的方法表明债权的存在，因而不得适用善意取得制度。但是，就本案而言，如前述分析，受让人张某系善意地以合理价格有偿受让讼争房产，2005年9月29日薛某与李某协议离婚时约定讼争房产归李某所有，并有李某自行承担未交部分余款的约定。但2005年12月4日交易时讼争房产权利凭证“购房合同”及购房发票等原件已交付张某保管，房产也交付张某入住至今，实际上已完成对李某的公示。此外，结合李某接收了张某依约支付的40万元购房款，首期款部分款项结清按揭后李某未缴交银行按揭款的事实，以及一审证人洪某、陈某的证词，交房后李某长期未实施房产管理及缴交物业费用等事实，可以推定李某对受让人张某以585 000元受让讼争房产并转移占有是明知并积极认可的。为此，二审法院维持一审判决，驳回上诉人李某的上诉请求是适当的。
笔者认为，善意取得制度的目的在于保护占有公信力，保护交易安全，鼓励交易，维护商品交易的正常秩序，最大限度保护善意第三人的利益。当然，基于本案裁判时《物权法》尚未颁行，且本案的实际情况也不完全符合《物权法》之不动产善意取得制度，审理本案时一、二审法院本着诚实信用、等价有偿等民事法律原则和精神，参考《物权法》的善意取得制度之法律原则和法律精神，剖析了讼争房产原权利人、让与人与受让人之间的真实意思表示，客观上维护了交易安全，最大限度保护了善意第三人的利益。这与《物权法》规定不动产善意取得制度的立法目的和意义所在不谋而合。
（福建省厦门市中级人民法院　孙玉玲）