（一）首部

1.判决书字号：南京市玄武区人民法院（2006）玄民一初字第1870号。

2.案由：相邻关系纠纷、区分所有建筑物共有部分使用纠纷。

3.诉讼双方
原告：鲁某，男，1953年3月29日生，汉族。
原告：鲁某1，男，1978年11月1日生，汉族。
两原告委托代理人：李美柯，江苏法德永衡律师事务所律师。
两原告委托代理人：王某，南京新鸿运物业管理有限公司法定代表人。
被告：南京瑞柏贸易有限公司（以下简称瑞柏公司），住所地：南京市浦口区桥林镇工业集中区158-9号。
法定代表人：胡某，该公司董事长。
委托代理人：施建辉，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人：戴建军，江苏致邦律师事务所律师。
被告：李某（南京万马鱼翅皇酒楼个体业主），男，1961年3月24日生，汉族。
委托代理人：李斌，江苏联动律师事务所律师。
委托代理人：骆某，南京万马鱼翅皇酒楼经理。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：江苏省南京市玄武区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杨晓峰；人民陪审员：刘永萍、李迅。

6.审结时间：2007年7月2日。

(二)诉辩主张

1.原告诉称
原告是南京市玄武区太平门街6号御花园贵宾楼1503室业主。南京万马鱼翅皇酒楼（以下简称鱼翅皇酒楼）租赁瑞柏公司的房屋从事餐饮业经营。在未经大楼业主一致同意的情况下，鱼翅皇酒楼擅自在大楼公共外墙上设置了两处店招。巨大的店招白天遮住了部分业主的采光，晚上霓虹灯闪烁造成“光污染”。鱼翅皇酒楼还擅自占用属全体业主共有的1楼公用大厅和露天停车场。大楼业主多次要求两被告停止侵害，两被告执意不改。两被告的行为侵害了包括原告在内的广大业主的合法权益，故原告要求人民法院判决两被告停止侵害，拆除两处店招，恢复公共大厅原状，返还两处露天停车场。

2.被告瑞柏公司辩称
鱼翅皇酒楼的店招是经过行政许可的，如果原告对此行政许可有异议，应当向有关部门进行投诉或提起行政诉讼。原告的房屋楼层较高，霓虹灯不影响原告的正常居住。原告起诉状中所称的“光污染”没有相关法定标准。鱼翅皇酒楼晚间的营业时间较短，并不会造成所谓的“光污染”。如果霓虹灯也是“光污染”，那么路灯是否也会形成“光污染”呢?共有部位是全体业主共有，瑞柏公司也是共有人之一，原告不能代表全体业主或业主大会进行诉讼，原告主体不适格，其诉讼请求也与瑞柏公司无关。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

3.被告李某辩称
（1）霓虹灯店招是经过南京市市容管理局批准合法设立的，原告的楼层较高，霓虹灯的光线影响不到原告的房屋，因此不构成“光污染”。（2）露天停车场并不是由鱼翅皇酒楼专用，业主的车辆均可自由停放，鱼翅皇酒楼并未阻止业主使用停车场。（3）鱼翅皇酒楼在一楼大厅摆放的桌椅、沙发只占用了一小部分面积，沙发也不是专给酒楼的客人专用的，业主也可使用。因此被告没有侵权行为，原告的诉讼请求应予驳回。

（三）事实和证据
江苏省南京市玄武区人民法院经公开审理查明：位于南京市玄武区太平门街6号的御花园贵宾楼为商住两用的高层建筑。该楼原系南京益来实业开发有限公司（以下简称益来公司）所有，其中2楼、3楼、1楼的西北部及西部的房屋是“非住宅房屋”，由益来公司出租给鱼翅皇酒楼用于餐饮经营。1楼除西北部及西部之外的其他部分为公共大厅，大厅内设有电梯。
鱼翅皇酒楼是由李某投资开办的个体工商户。为利于经营，鱼翅皇酒楼在御花园贵宾楼二楼顶部延伸出的平台的东南面设置了一块店招，高达两层楼；另在4楼至9楼的东面外墙上垂直设置了店招一块。两块店招均用霓虹灯制作。同时，鱼翅皇酒楼还在1楼公共大厅内的一侧摆放了桌椅及沙发，在大厅门口派迎宾员迎宾，派保安员引导顾客的车辆停放于御花园贵宾楼东侧及南侧的露天停车场。该露天停车场位于御花园贵宾楼全体业主享有使用权的国有土地范围内。
鱼翅皇酒楼设置霓虹灯店招已经过南京市市容管理局批准。
鲁某、鲁某1于2004年12月购得御花园贵宾楼1503室房屋所有权。2006年3月瑞柏公司从益来公司购得2楼、3楼及1楼西北部、西部“非住宅”房屋的所有权。瑞柏公司取得房屋所有权后，于2007年2月与鱼翅皇酒楼签订租赁合同，将其购得的房屋继续出租给鱼翅皇酒楼用于经营。
御花园贵宾楼所在的金陵御花园小区业主大会或业主委员会没有同意鱼翅皇酒楼实施上述行为，也未对上述公共大厅、停车场以及外墙的使用形成管理规约或会议决议。
上述事实有下列证据证明：
1.房屋所有权证、国有土地使用证，证明两原告是御花园贵宾楼1503室业主，该房为两人共有。
2.商品房买卖契约、房屋权属登记资料，证明瑞柏公司于2006年3月从益来公司购得2楼、3楼及1楼西北部、西部房屋的所有权。
3.租赁合同，证明御花园贵宾楼2楼、3楼、1楼的西北部及西部的房屋先后由益来公司、瑞柏公司出租给鱼翅皇酒楼用于餐饮经营。
4.南京市市容管理局出具的证明，证明鱼翅皇酒楼设置霓虹灯店招已经过该局批准。
5.现场照片一组，证明鱼翅皇酒楼两块店招的设置情况、御花园贵宾楼1楼大厅及露天停车场的使用情况。

（四）判案理由
江苏省南京市玄武区人民法院经审理认为：原、被告之间既存在不动产相邻各方之间的相邻关系，又有建筑物区分所有关系，二者均是我国法律的调整对象。
1.相邻关系是不动产的相邻各方因行使各自对其专有部分的所有权或使用权而发生的权利义务关系。相邻各方在社会公认的合理限度内，负有相互忍让、相互提供便利的义务。原告诉称的“光污染”，并非法律概念，实质是指室外光线对其专有部分房屋在居住、使用方面的不利影响，属相邻关系法律制度的调整范围。鱼翅皇酒楼设置的两块店招均距原告位于15楼的住房较远，不会对原告住房在白天的采光造成不利影响。虽在晚间霓虹灯有光线闪烁，但该光线对于原告房屋的居住、使用干扰不大。原告采取一些通常的方法，如睡眠时关闭窗户或拉上窗帘，足以避免此类光线干扰。因此，晚间霓虹灯的光线闪烁对原告行使其对1503室的房屋专有权未造成较大的妨碍。此种情形在城市的夜晚亦为常见，属一般社会公众认可的可忍受限度之内。原告认为霓虹灯店招造成“光污染”，事实依据不足，不予支持。
2.建筑物区分所有权是数个所有权人对建筑物内各人专有的部分享有的专有权，对专有部分以外的共有部分享有的共有权和共同管理权所组成的复合性权利。在开发商益来公司将御花园贵宾楼分别出售给不同的购房人之后，不同的购房人即对该楼形成区分所有关系。原告鲁某、鲁某1与被告瑞柏公司均是建筑物区分所有权人之一。区分所有权人应当按照共有部分的性质及设置共有部分的本来用途使用共有部分，遵循合理利用、权利共享的原则。有关共有部分的重大事项，应由全体区分所有权人依法定程序共同决定。
本案中，原、被告争议涉及的1楼大厅、露天停车场及外墙，均属于包括原告鲁某、鲁某1及被告瑞柏公司在内的御花园贵宾楼全体业主共有。
1楼大厅是全体业主用于通行等活动的公共场所，包括被告瑞柏公司在内的任何业主未经全体业主决定，无权改变公共大厅的用途而将其用于经营，亦无权独占使用其中的一部分。鱼翅皇酒楼为便于经营，在1楼公共大厅内摆放桌椅、沙发，用于其工作人员办公及顾客休息。虽鱼翅皇酒楼辩称全体业主均可使用沙发，但其未经全体业主共同决定，擅自在公共大厅内摆放桌椅、沙发，其主要目的是用于经营，并且对大厅内的部分区域形成独占使用，这是对全体业主享有的一楼大厅共有权的侵害。原告要求鱼翅皇酒楼停止对1楼大厅的侵权行为，于法有据，予以支持。
露天停车场位于御花园贵宾楼全体业主享有使用权的国有土地范围内，应为全体业主共有。包括被告瑞柏公司在内的各业主均有权使用该停车场。鱼翅皇酒楼承租瑞柏公司专有部分的房屋后，同时也取得了对该共有停车场的使用权。御花园贵宾楼是既有住宅房屋，又有非住宅房屋的商住两用建筑物。鱼翅皇酒楼承租非住宅房屋用于餐饮经营，在其经营过程中需要给顾客提供停车场地，鱼翅皇酒楼允许顾客以“先到先用”的方式使用该停车场，是在全体业主对共有停车场的使用规则没有约定的情况下的合理利用行为。并且，原告亦无证据证实鱼翅皇酒楼阻止其他业主在此停车，因此不能认定鱼翅皇酒楼对共有停车场独占使用。故鱼翅皇酒楼对停车场的使用并不构成对业主共有权的侵害。再者，即使被告存在侵权行为，原告亦没有法律依据要求被告将共有停车场返还给原告。法院对原告该项诉讼请求不予支持。
鱼翅皇酒楼作为御花园贵宾楼2楼、3楼及1楼部分商业用房的经营者，在与其经营场所相邻接的2楼平台上设置标明其经营字号的店招，并且该店招的位置、外形尺寸与经营用房的位置、面积、经营用房的门面宽度相适应，是对2楼平台这一共有部分的合理使用，并不构成对原告共有权的侵害。
至于该店招是否对邻近楼层的业主造成相邻关系上的影响，应由邻近楼层的相关业主与鱼翅皇酒楼另行解决，原告并不能据此要求拆除店招。
鱼翅皇酒楼设置的另一块店招位于御花园贵宾楼临街的东面外墙上，达6层楼高，明显改变了建筑物外观，并对该部分外墙形成独占使用。上述行为未经全体业主共同作出决定同意其实施，是对全体业主共有权的侵害，鱼翅皇酒楼应当停止该侵权行为。南京市市容管理局对于店招的审批是从市容管理的角度实施的行政许可行为。该行政行为在行政机关与行政管理相对人鱼翅皇酒楼之间建立的行政管理关系，与本案涉及的民事关系不是同一法律关系，行政机关也不能代表全体业主对共有权的行使作出意思表示。故两被告以店招的设置已经过行政许可为由进行抗辩，法院不予采纳。
3.鱼翅皇酒楼侵犯了包括原告在内的全体御花园贵宾楼业主的共有权，原告作为被侵权人，有权采取积极措施，包括向人民法院提起诉讼，来维护自身的合法权利。而且，原告的起诉也并非代表全体业主，仅是其主张自己权利的行为，符合现行法律规定。故被告认为原告主体不适格的答辩意见，法院不予采纳。
4.鱼翅皇酒楼系被告李某个人经营的个体工商户，其民事责任依法由李某承担。
5.实施上述侵权行为的是经营用房的承租人鱼翅皇酒楼，被告瑞柏公司只是出租其专有部分，并未对建筑物共有部分直接实施或授意承租人实施任何侵权行为。原告对被告瑞柏公司的诉讼请求，事实依据不足，法院不予支持。

（五）定案结论
江苏省南京市玄武区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、第七十一条及第七十五条第一款、第二款，《江苏省物业管理条例》第二十九条第二项之规定，作出如下判决：
1.被告李某（鱼翅皇酒楼业主）将其在南京市玄武区太平门街6号御花园贵宾楼1楼公共大厅内摆放的桌椅、沙发撤出，将其在御花园贵宾楼4楼至9楼东面外墙上设置的霓虹灯店招拆除。上述义务应于本判决生效之日起15日内履行完毕。
2.驳回原告鲁某、鲁某1其他诉讼请求。
案件受理费200元、其他诉讼费900元，合计1 100元，由原告鲁某、鲁某1负担100元，被告李某负担1 000元。

（六）解说
本案中对于原、被告之间的相邻关系和一楼公共大厅的处理没有太多争议。被告设置的霓虹灯店招对原告不构成相邻关系上的侵权；其对一楼公共大厅的使用改变了大厅原有用途，侵害了业主共有权，这两点均较为明确。但对以下几个问题的处理存在较大争议：
1.原告的主体资格问题。
一种观点认为，全体业主是建筑物共有部分的共有人，原告只是共有人之一。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第五十六条的规定：共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人应当列为共同诉讼人，故原告不能单独起诉，本案应当追加全体业主作为原告共同参加诉讼，或由全体区分所有权人以大会决议的方式，授权业主委员会作为原告起诉。如其他业主不愿参加诉讼，则原告起诉的主体不适格，应驳回起诉。
另一种观点认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》制定时我国尚无建筑物区分所有权制度。该司法解释第五十六条中规定的共有，一般意义上指共同共有或按份共有。现在我国民法理论引入的建筑物区分所有权以及建设部行政规章中规定的建筑物共有部分的共有权（实质是区分所有权中的共有权），是不同于传统理论上的共同共有或按份共有的新型共有权，不应完全适用关于共有的前述司法解释。基于“有权利即有救济”的法理原则，原告的共有权受到侵害时，即使其他业主不愿参加诉讼，法律仍应为原告提供救济途径，而诉讼则是保护这一民事权利最有效的途径。
本案的判决基于及时处理纠纷，不使当事人之间的权利、义务长期处理于模糊状态，通过诉讼为规范建筑物共有部分的使用树立规则的考虑，采纳了第二种意见，认可了原告起诉的主体资格。当然，在建筑物区分所有权中的共有权受到侵害时，原告主体资格如何确定，有待在今后修订民事诉讼法或制定司法解释时作出进一步的明确规定。
2.业主或使用人之一可否在共有平台及外墙上自行设置店招，而无须征得全体业主的同意?
共有部分的使用应当遵循合理使用、权利共享的原则，其中合理使用主要是指依共有部分的性质及本来用途使用共有部分。但并非共有部分的一切使用行为都须经全体业主通过一定的程序以共同意志来决定，才是“权利共享”。比如业主进出公共通道，使用电梯等行为。因为此时某个业主对共有部分的使用是符合共有部分本来用途的共同分享式的合理使用，没有独占共有部分，并未妨碍其他业主行使共有权。此时，“合理使用”和“权利共享”这两个原则并不存在冲突。
但本案中鱼翅皇酒楼在共有平台及外墙上设置店招，实际形成了其对该共有部分的独占使用，它设置店招之后，这一共有部分就由其独占，其他业主自然无法以同样方式使用这部分外墙。鱼翅皇酒楼对共有部分的使用权来源于其承租房屋的业主瑞柏公司的区分所有权，故问题的实质就是区分所有权人之一对共有部分的这种独占使用是否是“合理使用”?如果是合理使用，这种独占的合理使用与其他业主的“权利共享”发生冲突时，如何处理二者的关系?这是本案解决的关键问题。通过该案的判决，我们可以得出以下结论：
第一，是否是对共有部分的合理使用，应当考虑该共有部分的本来用途、目前的使用目的、社会公众认同的生活常理等因素。
第二，在一个业主（或业主授权的使用人）对共有部分的“合理使用”与其他业主的“权利共享”相冲突的情况下，应权衡双方得失利益，并仍需充分考虑物尽其用的目标、社会公众的习惯和对此种使用的认同程度，来作出价值选择。
具体到经营者在共有部分设置店招的行为是否是“合理使用”，还要考察以下几个因素：店招的数量、位置、外观尺寸与经营用房的位置、面积、门面的宽度、高度是否基本适应，是否在社会实践中常见并为公众所认同。
平台与外墙是建筑结构的组成部分，以此形成一定的室内空间和建筑式样，并且遮风避雨，以达安全及美观之目的。除此之外，是否有其他用途，还应根据各专有部分房屋的用途、共有部分的性质，结合一般生活常理来判断。
众所周知，经营者为了让公众知晓其字号及经营地点，通常需要在与其经营场所邻接的外墙、平台等共有部分设置店招。被告瑞柏公司享有专有权的御花园贵宾楼2楼、3楼及1楼的部分房屋是“非住宅”，即用于经营的房屋。在原告成为业主之前，该部分房屋已由鱼翅皇酒楼实际用于餐饮经营多年。鱼翅皇酒楼的经营场所位于1至3楼，与其设置店招的2楼平台紧邻。该店招的外形尺寸也与其经营店面的大小基本相称。这符合物尽其用的原则及社会公众一般认知的合理使用限度。这一设置店招的行为对共有部分的合理使用，是为了保障其专有部分本身具有的经营用途的实现而由专有权推导出的共有权的必然内容之一，符合社会公认的生活常理，应属合理使用。
但这一行为确实形成了对该平台排他性的独占使用，客观上使其他业主无法再以相同的方法利用该平台。此时，必须在使用平台的业主获得的利益与其他业主因此丧失的利益之间作出权衡、选择。利用平台设置店招的业主获得的是能够使其非住宅房屋正常发挥经营功能的利益。一幢区分所有建筑物的全部外墙及室外平台，均属全体业主共有。如果仅因此共有属性，而不允许非住宅房屋的业主在共有部分设置任何店招，则非住宅房屋的业主不仅无法利用共有部分，连其专有部分的正常经营也会受到严重影响。试想，一个没有门头、店招的经营用房，其使用价值将大打折扣，对于一个支付了高于普通住宅房价的经营用房的业主来说，也是不公平的。
反之，如果赋予其无须征得全体业主的同意而利用平台设置店招的权利，则虽使其他业主对平台的共有权受到一定限制，但也只是对共有部分的某一处——平台的一部分的利用受到限制，该平台的其他功能——作为建筑结构的组成部分而形成一定的建筑式样、遮风避雨等功能仍为全体业主所共享。并且，允许鱼翅皇酒楼对共有平台的这一利用，亦不会影响其他业主对各自专有部分的正常使用。
使用平台的业主获得的利益与其他业主因此丧失的利益相比较，再加上前述对共有部分设置店招的这一利用方式较为常见，符合社会公众认同的生活常理的分析，自应得出倾向于保护前者利益的选择。
但鱼翅皇酒楼在外墙上设置第二块店招，是否亦属“合理使用”，并且在其与“权利共享”原则相冲突时的价值考量则要作出不同的判断。
实践中，经营者在其经营场所外设置两块店招的情形并不多见，因此设置两块店招的合理性尚达不到“社会公认”这一程度，不能认为是从经营用房的性质、用途推导出的应有权利。鱼翅皇酒楼在4至9楼的东侧外墙上设置的店招，并不邻近于其承租使用的1至3楼的经营用房。并且，该店招外形巨大，明显改变建筑物外观，并对该部分外墙形成独占使用。对共有部分的这种使用给鱼翅皇酒楼带来的是“锦上添花”的经营利益，而非满足其经营用房的基本功能，即使没有设置第二块店招也不会影响其对经营用房的正常使用。这种对共有部分“锦上添花”式的独占使用，与其他业主的共有权相冲突时，应当保护后者。因此，法院对鱼翅皇酒楼的两块店招，判决拆除其在东侧外墙上的店招，另一块位于2楼平台上的店招则予保留。
3.在没有法律、管理规约或业主大会决议规定的情况下，区分所有权人对共有停车场如何使用?
第一种观点认为，各业主之间因争用共有停车场而发生纠纷时，可以按各业主专有部分面积在整个建筑物总面积中所占的比例来确定各业主有权使用的停车场面积，但该面积可以不确定具体位置，只要限定各业主使用的面积不得超过应有比例即可。因此，如鱼翅皇酒楼让顾客使用的停车位未超过其应有比例就不构成侵权，否则，构成对其他业主共有权的侵害，包括原告在内的其他业主有权要求其停止侵害。但本案原告主张的是返还停车场，因停车场是全体业主共有部分，故不应返还给原告个人。原告的这一诉讼请求不当，不应支持。
第二种观点认为，露天停车场没有被鱼翅皇酒楼独占使用，它只是使用人之一。鱼翅皇酒楼作为经营餐饮的企业，与一般业主不同，其顾客占用的停车位较多，对其他业主停车必然有影响。但没有法律规定或业主之间约定如何使用停车场，这一共有停车场在实际使用中只能是“先占先用”，不宜认定鱼翅皇酒楼让顾客使用停车场的行为构成侵权。
这两种观点均不支持原告要求返还停车场的诉讼请求，但理由不同。第一种观点的实质是将区分所有权中的共有视为按份共有，各业主按份额行使权利、承担义务，份额按各业主专有部分面积在整个建筑物总面积中所占的比例来确定。但这种按份共有不符合区分所有权中共有的特性。如果是按份共有，共有人是否享有随时主张分割共有财产的权利呢?毫无疑问是不行的。再者，在停车位配比不足每户一个车位的情况下，每户按“份额”划分出的停车位面积尚不足以停放一辆汽车，这种按份额行使的权利又有何实际意义呢?因此，业主们对共有停车场享有的只能是不可划分份额的共有权，而非按份共有。本案的判决采纳了上述第二种观点。
当然，所谓“先占先用”的规则，也是在没有法律规定和全体业主约定的情况下的无奈之举。从今后共有停车场合理、有序使用的角度来看，全体业主应当经过法定程序，以业主大会决议或管理规约的方式来规定停车场具体的使用、管理规则，这样既利于物尽其用，又保障了全体业主的权利共享。
（江苏省南京市玄武区人民法院　杨晓峰）