（一）首部

1.判决书字号：北京市第一中级人民法院（2007）一中民初字第6600号。

2.案由：商品房买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：韩某，女，1960年10月30日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托代理人：邱翔，北京市正仁律师事务所律师。
委托代理人：张某，大唐电信集团干部。
被告：北京西都地产发展有限公司，住所地：北京市西城区官园公寓1号院1号楼。
法定代表人：刘某，该公司经理。
委托代理人：杨静，北京市时代九和律师事务所律师。
委托代理人：郑薇，北京市时代九和律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张洁芳；审判员：冀东、李晓龙。

6.审结时间：2007年11月20日。

（二）诉辩主张

1.原告韩某诉称
在原告起诉后，被告迫于法律的压力，与原购房人张某1解除了房屋买卖合同，并希望与原告继续履行合同。基于上述原因，原告变更诉讼请求。虽然原告愿意继续履行与被告签订的房屋买卖合同，但是被告的欺诈行为已经成为事实，应承担相关的法律责任。2007年2月9日当原告依购房合同的约定向被告支付购房余款时，被告表示可变更付款方式和期限，先交购房余款70万元，余款在房屋交付使用时付清，并表示10日内完工，按照合同约定交付房屋。双方签订付房款补充协议，协议签订同时，被告向原告交付房屋钥匙一把。该补充协议只是对付房款进行了变更，对交房期限和违约责任没有变更，仍按照原来合同执行。根据双方签订的房屋买卖合同及付房款补充协议，被告应当从2007年2月9日起15日内向原告交付房屋。但被告交付房屋逾期，其应承担逾期交付房屋的违约责任。因被告告知原告马上交付房屋，所以原告和中天房地产经纪公司签订代理协议，委托经纪公司进行招租。协议签订后，原告将被告给付的房屋钥匙给付经纪公司，经纪公司找到了承租方，并且签订3年的承租合同，由于被告没有按时交付房屋，施工没有结束，导致的此项损失应该由被告承担。签订23号、06号商业用房买卖合同前，被告已经将房屋卖给张某1，被告的行为已经构成欺诈，扰乱了市场秩序，应该承担赔偿责任。（1）请求依法判决被告立即向原告支付符合购房合同交房标准的西城区新街口西里小区一区6号楼地上23号、地下06号商业用房；（2）请求依法判决被告给付原告违约金18万元；（3）请求依法判决被告按照每日720元的标准给付原告自2007年2月25日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；（4）请求依法判决被告按照每日548元的标准赔偿原告自2007年2月25日起至实际交付房屋之日止的房租费损失；（5）请求依法判决被告给付原告已付房款利息76 665.60元；（6）请求依法判决被告给付原告惩罚性赔偿金35万元；（7）请求依法判决被告承担原告律师代理费2万元；（8）请求依法判决本案诉讼费用全部由被告承担。

2.被告北京西都地产发展有限公司辩称
有关原告所谓的逾期交付房屋被告认为不成立。在北京市房屋买卖合同之中有明确规定，出卖人应当在买受人支付全部购房款15日内依照国家和地方人民政府有关规定，将具备以下条件、符合合同约定的商品房交付买受人使用，现房屋已经具备交付房屋条件，已经发了交付房屋通知书。有关原告提出的逾期违约金事项不存在。即使逾期，应按照买卖合同的规定，逾期超过30日，买受人有权解除合同，出卖人在通知到达后30日内退还已付款，并支付相应违约金等。但是事实上被告不存在逾期，双方对付款期限已经达成了变更的补充协议。故请求人民法院依法判决驳回原告诉讼请求。

（三）事实和证据
北京市第一中级人民法院经公开审理查明：原告与被告于2007年1月10日签订北京市房屋买卖合同，约定：原告购买被告开发的北京市西城区新街口西里小区一区6号楼地上23号、地下06号商业用房，建筑面积309.91平方米，总价款1 946 685元。该商业用房目前已竣工验收并具备使用条件。同时约定，买受人支付全额房款后15日内，依照国家和地方人民政府的规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；原告应在合同签订后向被告支付110万元，余款84.668 5万元于合同签订后60日内支付；出卖人逾期交房的违约责任中规定：逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同第8条约定，出卖人在交付房屋时，该房屋消防应已通过国家消防验收，地下部分通风管道具备使用条件，电力入户、具备上下水，有有线电视、电话接口；出卖人保证销售的商业用房没有产权纠纷和债权债务纠纷等。合同签订后，原告支付110万元房款。2007年2月9日，原告与被告下属经营部签订付房款补充协议，约定：根据双方购房合同，买受人应在合同生效后60日内向出卖方付购房余款84.66万元。由于房屋内施工未完成，消防验收未完成等，买受人于2007年2月9日付给出卖人余款70万元，余下14.66万元待房屋内施工完成、恢复原状、消防验收等合格后，由买受方付清。后，原告按约支付了70万元房款。嗣后，原告得知被告已将该房屋售给他人。2007年5月22日被告下属经营部向原告出具“证明”，载明：“我公司已将新街口西里一区6号楼地上23号、地下06号底商出售给韩某。我公司将于2007年5月29日之前，将此套房屋与原购买方纠纷解决完毕，继续履行与韩某签订的《北京市房屋买卖合同》中相关义务。如到期未能办理，韩某有权提起诉讼。”因被告未按约履行义务，原告诉至本院。另，被告还向原告出具了商业用房分配单（开出日期为2007年5月29日），以便原告持此单到物业公司办理相关手续。虽被告对该商业用房分配单亦表示不清楚，但其未提供相反证据。诉讼中，被告代理人在庭审中明确表示本案房屋不涉及消防问题，故被告已于2007年9月10日向原告韩某发出收房通知。
上述事实有下列证据证明：
1.房屋买卖合同。
2.两份收据。
3.付房款补充协议。
4.证明。
5.代理协议。
6.中介公司证明。
7.宣传册。
8.电话录音。
9.谈话录音。
10.起诉书。
11.商业用房的分配单。
12.通知原告收房的书面通知。

（四）判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为：本案双方争议焦点为：（1）被告是否存在一房二卖的事实；（2）被告是否存在逾期交房的违约行为。
对于被告是否存在一房二卖的情形问题，原告提交了被告下属经营部于2007年5月22日向原告出具的“证明”，该“证明”载明，被告已将新街口西里一区6号楼地上23号、地下06号底商出售给韩某。被告承诺将于2007年5月29日之前，将此套房屋与原购买方的纠纷解决完毕，继续履行与韩某签订的“北京市房屋买卖合同”中相关义务。原告在审理中还提供与被告经营部工作人员的谈话录音。对上述证据，被告虽不同意原告的观点，但对上述证据均不申请司法鉴定，故本院对上述证据的真实性不持异议。但上述证据不能证明被告的行为即符合法律规定的“一房二卖”，故原告的观点没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。因此，从法律规定看，“一房二卖”的确认以买受人最终是否能实现合同目的为确认标准。也就是说，只有就同一标的物出卖人售与两个不同的买受人，而该二买受人均要求出卖人履行合同时，才能够按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三款认定为“一房二卖”。结合本案具体情况，被告向原告开具证明及发出收房通知的行为表明其愿意履行与原告所签合同。且原告一直未提供被告书面表示不能履行与原告签订的合同的证据。至于被告是否就同一房屋曾经售与他人，并非本案审理范围。因为，被告并未造成不能向原告履行合同的后果，所以，被告的行为未构成“一房二卖”。
对于被告是否逾期交房构成违约问题，首先，合同中约定，该商业用房目前已竣工验收合格并具备使用条件。但双方于2007年2月9日签订的付房款补充协议中明确约定：由于房屋内施工未完成，消防验收等未完成，买受方于2007年2月9日付给出卖方70万元，余下14.66万元待房屋内施工完成，恢复原状，消防验收等合格后，买方付清房款。该约定是对原购房合同中买方付款及卖方交房约定的变更。该约定并未明确被告交房的具体时间。2007年5月22日被告营业部又向原告出具证明，虽被告对该证明不予认可，但因其未提供相反证据，本院确认该证明的真实性。该证明中被告承诺于2007年5月29日之前履行与原告签订的“北京市房屋买卖合同”。因此，本院认为，2007年5月29日应为被告交房的最后期限。另，对于被告向原告出具的商业用房分配单（开出日期为2007年5月29日），虽被告对此表示不清楚，但其未提供相反证据。本院确认该证据的真实性。该证据进一步证明，被告应于2007年5月29日交付房屋。被告于2007年9月10日发出的收房通知是对其2007年5月22日承诺的一种违约，因此，本院认定被告逾期交房104天。被告应按照合同约定承担违约责任。
另，法理上违约金除具有惩罚违约方的性质外，还具有补偿守约方损失的性质，因此，本院认为，原告的实际损失就是因被告逾期104天交房导致其利用该房屋产生收益的损失。原告提出每天损失548元，而合同中规定的逾期交房违约方应支付已付房款的万分之四，即每天为720元，故违约金已可以补偿原告的损失，其再要求其他赔偿，本院无法支持。
另，被告已向原告发出收房通知，故原告要求被告立即交付房屋的诉讼请求已无判决意义。
综上，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，被告认为其没有逾期交房的抗辩因缺乏证据，本院不予支持。

（五）定案结论
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，作出如下判决：
1.被告北京西都地产发展有限公司于本判决生效后10日内向原告韩某支付逾期交付房屋之违约金74 880元；
2.驳回原告其他诉讼请求。

（六）解说
对该案件曾有两种不同看法。
其一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该解释并未明确是从结果论。也就是当房地产商存在将一套房屋卖与两个不同主体的可能，就应认定房地产商存在一房两卖的情形，从而适用该规定，由房地产商承担赔偿责任。
其二，从立法角度看，如何确认房地产商存在“一房二卖”的情形应以买受人最终是否能实现合同目的为确认标准。
前述解释确实没有明确到底是房地产商曾经将一套房卖给过两个不同买受人就算一房两卖，还是最后两个不同买受人均主张同一房屋时，造成房地产商只能向其中之一履行合同，才能构成一房两卖。
笔者认为出现上述两种不同看法，并不足以为怪。首先，我国房地产管理部门在管理方面，一直处于比较混乱的状态，直至实行商品房预售登记制度后，管理房地产的销售方面才有一定的秩序。消费者可以通过上网查看，了解房地产商对该套房屋是否作过预售登记，是否已有人预购了该套房屋，从而避免了一房两卖的出现。其次，作为房地产商追求利润最大化是其经营的宗旨，随着我国房地产业的价格飙升，一房两卖的情形会经常出现。这样，对消费者极其不利。最高人民法院出台前述解释，其目的就是保护消费者的利益，避免不必要的损失出现。但，从保护和促进房地产业发展的角度看，如果管理过严，势必造成房地产商裹足不前。为了平衡消费者和房地产商的利益，兼顾双方利益，前述解释只对房地产商与两个买受人签订了两个不同的买卖合同，从而导致其中一个合同无效或者被撤销、解除的，该买受人才可以要求不高于合同价款一倍的赔偿。其立法目的，显而是从结果论的。如果房地产商因为某种原因签订了两份买卖合同，但事后又自行与买受人解除或撤销了该买卖合同，无论房地产商是对该买受人予以了经济补偿还是买受人对自己的购买行为进行了反悔，都对另一份买卖合同没有干扰，房地产商对履行合同没有任何障碍。如果这个买受人仍然要求房地产商予以一倍以内的赔偿，是否加重了房地产商的责任，而这个买受人在可以正常履约的情况下，非要解除合同，以求赔偿，其得到的赔偿显然是不当得利，法律当然不能予以保护。从上述分析，可以得出结论，即能够确认房地产商存在一房两卖的情形只能是两个不同主体对同一房屋均主张履行合同、交付房屋，而房地产商只能向其中之一交付房屋，不能履行另一合同。由于导致这份合同不能履行的责任在房地产商，所以，该房地产商应对其不能履行合同承担责任。
结合本案不难看出，原告称其购买的房屋在起诉时存在两份买卖合同，且均是与被告签订的。原告的说法即使成立，两份合同如果均要求被告履行交付房屋，才能构成一房两卖。不能得到房屋的人才能根据前述解释的规定，得到赔偿。原告起诉时，并无其他主体要求被告交付原告购买的房屋，因此，原告起诉时以被告存在一房两卖，要求解除其与被告签订的买卖合同的请求，显然错误地理解了前述解释规定的内容。经法官释明，原告调整了诉讼请求，要求继续履行合同，而被告完全可以履行交付义务，因此，本案不存在一房两卖的问题。从这个案例可以清楚地了解前述解释规定的合理性。
（北京市第一中级人民法院民一庭　张洁芳）