(一)首部
1.判决书字号:深圳市罗湖区人民法院(2007)深罗法民三初字第90号。
3.诉讼双方
原告:李某。
委托代理人:吴仁宝,广东深天成律师事务所律师。
被告:崇德物业管理(深圳)有限公司。
法定代表人:张某,该公司董事长。
委托代理人:丛某,该公司职员。
5.审判机关和审判组织
审判机关:广东省深圳市罗湖区人民法院。
独任审判人员:代理审判员:葛淑汧。
(二)诉辩主张
1.原告诉称
原告是罗湖区太白路雍翠华府4栋31楼I号业主,被告是负责保卫雍翠华府社区安全的物业管理公司。由于被告的保安设施不全,保安人员经常不在岗,经常外来人员不登记,不分日夜大门常常不关上,致使该小区经常被盗。而“住户手册”上明确注明,本社区实行24小时全封闭式管理,小区出入口和公共部位全天候安排人员进行管理、巡视,但实际上绝大多数时候根本没有人员看守,几乎天天离岗。仅2006年9月8日一天,该小区就被盗了4家,而被告一直都没有发现,致使原告家被盗走联想手提电脑1台,价值人民币11 598元,男士卡迪亚手表1块,价值人民币42 000元,女士肖邦手表1块,价值人民235 940元(47 000元新币×5.02=235 940元人民币),卡迪亚牌手镯1只,价值人民币62 750元(62 000元港币×1.01=62 750元人民币),索尼牌数码相机1部,价值人民币2 500元,造成原告重大经济损失。故请求法院判令:(1)被告赔偿被盗物的经济损失354 780元;(2)诉讼费由被告承担。
2.被告辩称
(1)本案物品的损失是犯罪分子引起,应由犯罪分子承担,与被告没有关系;(2)被告已经履行了物业管理义务,且被告与原告间不形成保管关系;(3)物品是否被盗、被盗窃物品的情况及损失情况无从确定。
(三)事实和证据
深圳市罗湖区人民法院经公开审理查明:
1.2004年原告购买了深圳市罗湖区太白路雍翠华府御翠阁4栋31楼Ⅰ号房,并于同年5月5日办理了入伙手续。
2.2006年9月8日,深圳市公安局东晓派出所收到案外人余某的报案,称涉案房屋于当晚被盗。东晓派出所为其出具了报警回执。同年10月24日,东晓派出所出具证明:“2006年9月8日23时许,我所接事主余某报称其所居住的罗湖区太白路雍翠华府御翠阁4栋31楼I于2006年9月8日17时至23时之间被盗一部联想牌手提电脑、一块男式卡迪亚牌手表、一部索尼牌数码相机、一块肖邦牌手表和一只卡迪亚牌手镯。”
3.被告系涉案房屋所在小区的物业管理公司。在“雍翠华府住户手册”中注明对社区实行24小时全封闭式管理,小区出入口和公共部位全天候安排人员进行管理巡视;为住户在管理处登记建卡,办理住户证;要求来访人员持有效证件在大堂入口处登记等。
4.被告安排保安人员看守小区出入口、大堂,对公共部位进行巡逻,向住户发放了住户卡,并要求住户搬出东西时须到管理处办理手续。原告在庭审中亦承认收到住户卡。
(四)判案理由
深圳市罗湖区人民法院经审理认为:原告提交的东晓派出所的证明仅能证实该派出所接到案外人余某报称被盗一批物品;而原告未能提交证据证明涉案房屋被盗一案已被公安机关侦破,或其他能够确认被盗物品种类和数量的证据,故无法确定原告是否有所损失及损失的具体数额。被告作为涉案房屋所在小区的物业管理公司,为该小区提供物业管理服务,已经对该小区实施了相应的社区保安措施,履行了相关安全保障义务。原告虽主张被告在履行物业管理职责过程中存在过错,致使涉案房屋被盗,财物严重损失,但未能提供有效证据加以证明,故原告要求被告赔偿被盗财物经济损失的诉讼请求,本院不予支持。
(五)定案结论
深圳市罗湖区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定,作出如下判决:
驳回原告的诉讼请求。
本案受理费人民币7 832元,由原告承担。
(六)解说
物业管理是随着住房制度改革的深入,住房商品化幅度加大,房地产市场发展到一定程度而产生的一个新兴行业。物业管理是指物业管理企业按照物业管理服务合同的约定,通过对房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动。物业管理服务直接关系到小区业主的生存环境,也关系到小区业主能否与物业管理公司长期合作、和谐相处,正确、及时地处理物业管理公司与小区业主之间的纠纷,有利于融洽物业管理公司与小区业主之间的关系,确保物管双方合法权益,促进小区的和谐建设。
《物业管理条例》(2003年)第二条规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”第三十六条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第二十七条规定:“物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理:(一)房屋的使用、维修、养护;(二)消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;(三)清洁卫生;(四)车辆行驶及停泊;(五)公共秩序;(六)市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。”从以上规定可以看出,物业管理企业的职责主要是维修、养护房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地,维护小区内的公共秩序等。
业主家中财产被盗,应当根据法律规定及合同约定来认定物业管理企业应否承担赔偿责任。实践中,认为只要是业主在小区内遭受人身、财产损害,物业管理企业都应承担赔偿责任的观点是片面的。因为物业管理企业应履行的维护小区公共秩序的职责不是广义的社会安全,而应理解成为物业使用者提供相应的环境卫生、维护小区稳定与秩序的活动,其与公安机关的治安管理职责有着明显的区别。因此,在物业管理企业已经按照法律规定、合同约定,履行了管理职责的情况下,业主要求物业管理企业对案外人的犯罪行为所致的损害结果承担民事责任的请求,往往是难以得到法律支持的。另外,物业管理企业在提供物业服务时自身也存在某些问题,如,由于开发商出售房产时的配套设施不完善,或是物业管理企业自身服务能力限制,无法完全履行合同约定的服务承诺。此种情形下,一旦业主的人身、财产遭受损害,物业管理企业将面临巨额赔偿的诉讼风险。因此,物业管理企业在提供物业服务过程中,也应当按照法律规定及合同约定履行管理服务义务。
(广东省深圳市罗湖区人民法院民三庭 葛淑汧)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2008年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第81 - 84 页