（一）首部

1.判决书字号：北京市朝阳区人民法院（2007）朝民初字第24066号。

2.案由：租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：北京道恩房地产经纪有限公司。
被告：翟某、张某。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织：
审判机关：北京市朝阳区人民法院。
独任审判人员：审判员：赵一平。

6.审结时间：2007年11月。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
2006年7月13日，两被告与我公司签订租赁合同，将其位于朝阳区麦子店西路3号新恒基大厦2层229号写字间租赁给我公司使用。2007年7月5日，我通知两被告在北京的代理人罗某，我准备搬到别处去办公，罗某经请示被告于2007年7月19日同意我搬走。根据我与两被告签订的租赁合同第6条第18项规定，“在租赁期满或提前终止合同时，乙方应向甲方移交承租面积及所有属于甲方的固定设备及附加设施并保持清洁和可租状态，保持墙面的完整后，押金如数退还”。我搬出时将承租的面积及设备等租赁物完好地交给了两被告，但两被告不退保证金，故请求法院判令：两被告退还原告保证金23 700元及相关利息；要求两被告返还装修投入12 000元。

2.被告辩称
不同意原告的诉讼请求，我方与原告所签租赁合同的租期为2年，我方愿以低于市场价的租金标准租给原告也是考虑了租期的。另合同中明确约定原告应在每月1日前向我方当事人支付当月租金，但原告迟迟不交租金，直至我方于2007年7月19日决定解除合同。我方与原告签订的租赁合同第4条规定：“在签订本合同的同时，乙方应付给甲方总数相当于乙方三个月的房租，作为乙方履行本合同各项协议的保证金”，同时又规定，“乙方如违反本合同的条款、协议，甲方为保护自己的利益，可以根据所承受的实际损失扣除部分或全部保证金”，我方在原告违约后，立即委托新恒基销售租赁部发布租赁信息并在相关网站上发布租赁信息，避免损失的扩大。至原告起诉时，该房仅在2007年9月6日以3个月租期租给第三方使用，另还花去中介费5 000元。在该租期终止后，此房屋仍可能闲置，且空置期还在原合同租期之内，实际损失无法计算，故我们没退原告保证金，并保留追索原告损害赔偿的权利。

（三）事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：2006年7月13日，两被告与原告签订租赁合同，约定原告以月租金7 900元承租两被告提供的朝阳区麦子店西路3号新恒基大厦2层229号写字间，租期为2年。该合同“四　保证金”中规定：“在签订本合同的同时，乙方应付给甲方总数相当于乙方三个月的房租，作为乙方履行本合同各项协议的保证金”，“乙方如违反本合同的条款、协议，甲方为保护自己的利益，可以根据所承受的实际损失扣除部分或全部保证金”；“五　付款”中规定：“乙方应在每月1日前向甲方支付当月租金，拖欠超过三天或以上甲方将视乙方为违约，甲方将停止提供租用场所的使用”；“六乙方权利义务18”中规定：“在租赁期满或提前终止合同时，乙方应向甲方移交承租面积及所有属于甲方的固定设备及附加设施并保持清洁和可租状态，保持墙面的完整后，押金如数退还”。
两被告向原告交付租赁房屋后，原告交纳租金至2007年6月，从2007年7月起未支付租金。
庭审中，原告称2007年7月5日电话通知张某的代理人要求解除合同，两被告对此不予认可。张某称于2007年7月6日发出催缴租金通知书，并于2007年7月14日发出通知告知原告如其于3日内不交纳租金，将解除合同，原告称未收到上述通知。2007年7月10日，两被告因原告未交纳2007年7月份房屋租金通知负责管理该写字间的物业公司停止原告对场地的使用。2007年7月19日，原告从该写字间搬出，两被告当庭认可此时与原告解除合同。
原告搬出后，被告随即于“我爱我家”、“口碑网”等网站上发布招租信息，并于2007年9月6日签订租赁合同一份，以月租金8 350元之价格将该写字间租出。
庭审中，被告提供了署名“龚某”的收条作为证据，上书：“今收到新恒基229房间中介费人民币伍千元整。”证明其为出租此写字间支出中介费5 000元。原告提供北京市建筑工程合同一份作为证据，证明其为装修该写字间支出装修费12 000元。

（四）判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：2006年7月13日两被告与原告签订的租赁合同合法有效，双方均应依照诚实信用原则认真履行。原告在未事先通知被告的情况下，即于2007年7月开始拒不交纳租金，并提出提前解除合同，显属违约行为。两被告于2007年7月10日因原告拒绝交纳当月租金而通知物业公司停止原告对场地的使用的行为有合同依据，并无不当。2007年7月19日，原告搬出该写字间，被告表示同意原告解除该租赁合同，双方意思表示合法有效，该租赁合同自此解除，但合同的解除不影响合同一方要求另一方赔偿因其违约造成损失的权利。合同解除后，被告以合理方式向社会发布招租信息，至2007年9月6日寻找到新的承租人，对于2007年7月19日至2007年9月5日被告房屋的空置损失，应在原告合理预见的范围之内，对此空置期的租金损失，原告理应予以赔偿，被告依据合同扣除原告保证金的行为有合同依据，但超出其实际损失数额的部分应予退还。另被告以其所签2007年9月6日租赁合同终止后，此房屋仍可能闲置而生租金损失为抗辩，及其为出租房屋支付中介费5 000元的抗辩，无合同和法律依据，本院不予支持。原告关于要求两被告返还装修投入12 000元的诉讼请求，因其未提供相应证据证明装修工作系经两被告同意，故其诉讼主张本院亦不予支持。

（五）定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百三十一条、第一百一十九条、第二百三十二条之规定，作出如下判决：
1.被告翟某、张某退还原告北京道恩房地产经纪有限公司6 583.30元（于本判决生效后7日内给付）。
2.驳回原告北京道恩房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。

（六）解说
1.本案中租赁合同的解除方式及时间
我国《合同法》规定的合同解除方式有三种：协议解除、约定解除、法定解除，其中约定解除及法定解除须以通知的方式作出，且于到达对方当事人时生效。本案中，原告称其曾于2007年7月5日电话通知张某的代理人要求解除合同，但原告此时并不享有合同法定或约定的解除权，而两被告亦未认可收到此通知，故此时并不能被视为合同解除之日期。两被告称因原告未按约交纳2007年7月租金，曾于2007年7月6日发出催缴租金通知书，并于2007年7月14日发出通知告知原告如其于3日内不交纳租金，将解除合同，其虽依法享有合同解除权，但未能提供证据证明原告收到上述通知，故此时亦不能视为租赁合同解除之日期。2007年7月10日，两被告通知负责管理该写字间的物业公司停止原告对场地的使用之行为，系根据双方租赁合同约定，应视为两被告因原告违约中止合同履行之行为，亦不能视为解除租赁合同之意思表示。2007年7月19日，原告从该写字间搬出，两被告当庭认可此时与原告解除合同，故此时应视为双方解除租赁合同之日期，因双方系因意思表示一致而解除合同，故应视合同解除方式为协议解除。
2.租赁合同解除后两被告的期得利益是否应得到赔偿
我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”具体到本案，两被告也是以此规定以及租赁合同中关于如原告违反合同，其“为保护自己的利益，可以根据所承受的实际损失扣除部分或全部保证金”的约定为抗辩的。
关于合同解除后的损害赔偿是否包括期得利益，学术界素有争论一种观点认为：“由于合同解除的效力是使合同恢复到订立前的状态，而可得利益只有在合同履行之后才能产生。既然当事人选择了解除合同，就说明当事人不愿意继续履行合同，非违约方就不应该得到合同在完全履行下所应得到的利益，也就是说不应考虑可得利益赔偿问题。”（王利明：《违约责任论》，修订版，661页，北京，中国政法大学出版社，2000。）一种观点认为：合同解除场合的损害赔偿，依然是因违约而发生的损害的赔偿，以履行利益（包括合同履行后可以获得的利益）为主，也可以包括其他损害的赔偿（信赖利息、固有利益）。参见韩世远：《合同法总论》，629页，北京，法律出版社，2004。，相应的，对于本案中两被告所主张的损失范围，也有两种不同意见。一种意见认为：原告与两被告于2007年7月19日协议解除合同，并于其后收回了房屋，两被告既然实际占有了房屋，就应视为其不存在期得利益损失，如果两被告任由原告搬出而不同意与原告解除合同，则合同关系继续存续，此时两被告方能享有要求原告赔偿合同履行利益的权利。另一种意见认为：两被告收回并占有房屋，并不能视为其因原告未履行合同所受损失得到了弥补，两被告因原告不履行合同而未能获得的租金仍属损害赔偿范围。笔者同意第二种意见：第一，如果不对出租人因承租人违约而致其期得利益损失进行赔偿，则无异于鼓励出租人视租赁物闲置至租期届满，不利于物的价值效用的发挥。如果对出租人的期得利益损失进行合理赔偿，则有利于出租人在解除原租赁合同之后寻找新的承租人，可以发挥租赁物的最大效能。
3.期得利益损失赔偿应受减损规则及可预见规则限制
我国《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，两被告在与原告解除合同后，先后发布消息寻找新的承租人，应认为其对避免损害扩大及时采取了相应措施。又根据《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告在与原告解除合同后，寻找新的承租人需要合理的时间，应属原告应合理预见的范围，故本案审理法院认为两被告主张的解除合同后至其找到新承租人前的空租期间的租金损失于法有据，应在保证金中做相应扣减，而其主张的在新租赁合同履行完毕后，租赁物仍可能空置的损失，因其已有3个月时间另行寻找承租人，有足够的机会避免损失发生，故审理法院未予支持。
（北京市朝阳区人民法院　赵一平）