(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:北京市朝阳区人民法院(2007)朝民初字第 03386号。
二审判决书:北京市第二中级人民法院(2007)二中民终第13102号。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):冯某,女,1970年4月28日出生,汉族。
委托代理人:周明刚,北京市元正律师事务所律师。
被告(上诉人):任某,男,1965年4月8日出生,汉族。
委托代理人:任育之,北京市理和律师事务所律师。
委托代理人:吴晨,北京市理和律师事务所律师。
第三人(上诉人):张某,女,1969年6月21日出生,汉族。
委托代理人:吴述,北京市盈丰律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:北京市朝阳区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:刘德恒;代理审判员:陈闯、赵艳群。
二审法院:北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:杨世军;代理审判员:刁久豹、付辉。
6.审结时间
一审审结时间:2006年6月22 日。
二审审结时间:2007年10月18日。
(二)一审诉辩主张
1.原告诉称
2004年9月13日,我委托任某代为购买了北京市朝阳区八里庄西里61号楼2401号房屋(以下简称2401号房屋),该房屋前期购房款、房屋按揭还款及相关费用均由我支付。任某现已取得该房屋的产权证明,根据双方的约定,任某应当立即将此房屋过户到我名下,但任某拒绝办理。现诉至法院,要求确认我对2401号房屋享有所有权,任某将该房屋过户到我名下。
2.被告辩称
2401号房屋是我与妻子张某共同购买的,不是代冯某购买的,冯某主张房屋产权没有法律和事实上的理由。我与冯某之间签订的合同是为了公司清算的便利,且没有征得共有人张某的同意,应属于无效合同,故法院应该驳回冯某的诉讼请求。
3.第三人述称
我与任某系夫妻关系。2004年9月,我与任某商议决定共同购买2401号房屋。同年9月13 日,任某与中远房地产开发有限公司签订了“商品房买卖合同”,购买了2401号房屋。我与任某共同签署了“中国光大银行个人贷款合同”,该房屋交付后一直作为北京康大贝克曼科技有限公司(以下简称康大贝克曼公司)的办公用房。从购买该房产至今,任某从来没有对我说过该房产是代别人购买的,任某无权独自处分我们的共同财产。任某与冯某签订的合同没有经过我的同意,应是无效合同。请求法院判决确认我和任某对2401号房屋享有所有权,确认任某与冯某签订的合同无效,驳回冯某的诉讼请求。
(三)一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明:任某与张某于1997年2月4日登记结婚。康大贝克曼公司成立于2001年10月,任某与冯某的丈夫余向东均为该公司股东,该公司由于2005年没有年检而被工商管理部门注销。
2004年9月13日,任某与中远房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同”,约定任某购买2401号房屋,总价款为1 555 982元。2004年10月29 日,任某取得中国光大银行股份有限公司北京工体路支行房屋按揭贷款124万元。
康大贝克曼公司为2401号房屋支付了首付款315 982元、补交房款4 928元、律师服务费2 480元、产权相关费用565元、契税23 414元、维修基金31 218元、公证抵押费300元、印花税778元、个人抵押商品住房综合保险2 979.72元,并为2401号房屋支付了2004年11月20日至2005年3月21日的按揭还款155 230.79元。北京康大星辰医疗设备有限公司(以下简称康大星辰公司)为2401号房屋支付了2005年3月21 日至2007年3月2日的按揭还款661 000元。2007年3月26日,康大星辰公司向本院出具证明,证实2401号房屋的真实产权人是冯某,该公司是代冯某转付的按揭还款,并证实任某和张某是知道并认可此情况的。
2005年7月7日,冯某与任某签订合同一份,内容为:2401号房屋由任某代为买入,其实际产权为冯某所有,前期买房款已由冯某付予房产公司,房屋按揭款由冯某每月按时打入相应银行付款账号,若因还贷延误造成银行信誉及罚款等损失由冯某负责;任某在取得房产三证后,有义务立即将此房产权过户到冯某名下,直到顺利过户为止,在此过程中所产生的过户费用、税费,由冯某承担。
2005年11月,北京市建设委员会颁发了2401号房屋的“房屋所有权证”(编号为京房权证市朝私字第3XXXXX6号),登记的房屋所有权人为任某。同年12月,任某又取得了相应的编号为京市朝私国用(2005出)第3XXXXX6号“国有土地使用权证”。
上述事实有下列证据证明:
1.结婚证,证明被告任某和第三人张某系夫妻关系;
2.“商品房买卖合同”,证明以被告任某名义购买了2401号房屋;
3.被告任某与原告冯某签订的合同,证明2401号房屋由被告任某代为买入,其实际产权为原告冯某所有;
4.“房屋所有权证”、“国有土地使用权证”,证明被告任某已取得相关房产证明,且其为登记的房屋所有权人;
5.贷款借据、发票、收据等,证明康大贝克曼公司和康大星辰公司为2401号房屋支付了首付款、按揭还款、有关费用等。
(四)一审判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为:冯某和任某于2005年7月7日签订的合同中,明确2401号房屋是任某以自己的名义代冯某购买的,产权人为冯某,且所有购买房屋的款项和按揭贷款均由冯某支付。结合本院已查明的事实,即所有购买2401号房屋支出的款项及按揭还款均是由康大贝克曼公司和冯某委托的康大星辰公司支付而非任某或其妻子张某支付,可以认定冯某和任某所签订的合同内容是真实可靠的,反映了客观事实。
根据我国婚姻法的有关规定,在婚姻关系存续期间夫妻双方所得财产归夫妻共同所有。本案中,张某主张其与任某共同购买的2401号房屋,但现无证据证明任某和张某以其所得的共同或各自财产出资购买的该房屋,亦无证据证明任某或张某与支付购房款项及按揭还款的康大贝克曼公司和康大星辰公司存在任何债权债务关系或委托代付关系。因此,张某提出2401号房屋属于其夫妻共同财产,任某无权独自处分的主张,无事实和法律依据,本院不予支持。
根据合同法的有关规定,受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。本案中,冯某与任某签订的合同是双方真实意思表示,合法、有效,双方均应该按照合同约定履行各自义务。该合同中约定了任某在取得2401号房屋产权证书后,有义务立即将房屋产权过户到冯某名下,现任某已经取得涉案房屋的“房屋所有权证”和“国有土地使用权证”,故其应该将该房屋过户到冯某名下。冯某的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。
(五)一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四百零四条,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十五条之规定,作出如下判决:
1.确认北京市朝阳区八里庄西里61号楼2401号房屋归原告冯某所有;
2.被告任某于本判决生效之日起3日内将北京市朝阳区八里庄西里61号楼2401号房屋所有权过户到原告冯某名下;
3.驳回第三人张某的诉讼请求。
案件受理费17 790元和财产保全费5 000元,均由被告任某负担(于本判决生效之日起7内交纳);第三人诉讼请求受理费50元,由第三人张某负担(已交纳)。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
(1)上诉人任某、张某诉称
本案非财产权争议,而是康大贝克曼公司的清算问题。原判认定事实不清,请求二审撤销原审判决,依法改判。
(2)被上诉人冯某辩称
同意原审判决。
2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为:冯某和任某于2005年7月7日所签订的合同,系双方真实意思表示,双方均应遵照执行。在该合同中双方已经明确2401号房屋是任某以自己名义代冯某购买的,产权人为冯某,且所有购买房屋的款项和按揭贷款均由冯某支付。任某虽对此予以否认,但未能提供证据予以证明。故任某与冯某之间形成委托关系。任某应将取得的诉争房屋及时移交给冯某。任某、张某虽主张系共同购买的诉争房屋,但缺乏证据支持,亦未能提供所有款项系任某或张某支付的证据,因此,张某提出2401号房屋属于其夫妻共同财产,任某无权独自处分的主张,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。任某另述涉及的公司清算问题,与本案并非同一法律关系,其据此作为抗辩履行过户义务的理由,不能成立。故冯某的诉讼请求,于法有据,本院应予支持。原判认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
一审案件受理费17 790元和财产保全费5 000元,均由任某负担(于本判决生效之日起7日内交纳);第三人诉讼请求受理费50元,由张某负担(已交纳);二审案件受理费18 804元,由任某负担17 790元(已交纳),由张某负担50元(已交纳)。
(七)解说
1.如何认定冯某和任某之间签订的合同性质和效力?
在审理过程中,对该合同的效力问题存在着两种不同的意见:第一种意见认为,冯某和任某签订的合同明显是双方为了规避国家对于购买房屋的有关限制性规定而签订的代为购买协议,且在任某尚未取得该房屋房产证的情况下,对该房屋产权的约定应该是无效的。第二种意见认为,冯某和任某签订的合同是双方真实意思表示,虽然存在着为方便获取购房贷款或者规避对购房主体限制等而签订该合同的可能性,但在无法查实的情况下,不能以损害国家利益为由而认定无效,当事人之间订立设立、变更、转让不动产物权的合同,自合同成立时生效,因此虽然双方在签订合同时,任某尚未取得涉案房屋的产权,但其与冯某之间的约定应该是自合同成立时就生效了,当事人应该受到合同的约束。
合议庭最终采纳了第二种意见。关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效”的规定是我国《物权法》第十五条中的重要内容,此条文将不动产物权变动的原因与结果进行了明确区分,合同的效力应该依据合同法来判断,而不能以不动产是否办理物权登记为标准进行判断。但审理该案时,《物权法》尚未生效,尚不能适用,故合议庭参照《物权法》的立法精神,依据现行适用的法律,从委托合同关系的角度认定了该合同的性质和效力,在这一点上,两审法院的意见是一致的。
2.诉争房屋是否属于任某和张某的夫妻共同财产?
对该问题也存在不同意见:一种意见认为,在夫妻关系存续期间,任某取得了诉争房屋的房屋产权,则张某当然应是该房屋的共有人,该房屋的处分应该得到张某的认可。另一种意见认为,房屋登记不具有绝对的证据力,只具有推定的证据效力。虽然任某取得了房产证,但冯某能够举证证明该涉案房屋是由其支付的购房款,并明确约定产权归其所有,而任某和张某除了房产证、购房合同等形式证据外,没有实质证据能够证明该房屋系由双方所得支付购买的夫妻共同财产,第三人张某的主张难以得到支持。
两审法院均采纳了第二种意见。
(北京市朝阳区人民法院 刘德恒)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2008年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第251 - 255 页