(一)首部
1.裁判书字号:上海市闵行区人民法院(2007)闵民三(民)初字第470号。
3.诉讼双方
原告:林某,女,1949年8月17日出生,汉族,住上海市徐汇区。
委托代理人:吴某(原告之丈夫),住址同上。
被告:钱某,女,1973年5月24日出生,汉族,户籍地上海市徐汇区,现住上海市闵行区。
5.审判机关和审判组织
审判机关:上海市闵行区人民法院。
独任审判人员:审判员:陈春芳。
(二)诉辩主张
1.原告诉称
原、被告于2006年12月签订房屋租赁合同,约定原告将闵行区虹梅南路1661弄66号101室房屋出租给被告作办公住宅使用。租期自2006年12月17日起至2007年12月16日止。月租金1 300元,3个月支付一次,先付后用,每期提前5天支付。合同还约定,被告保证不利用承租房屋进行非法活动和损害公共利益,严格遵守物品管理的有关规定。但在实际履行过程中,被告严重违反上述约定,将承租房屋作为猫的繁育场(在该房屋内养了几十只猫进行繁育),严重影响了周围居民的生活环境。周围群众对此极为不满,曾多次找到小区物业和原告反映此事,要求被告停止将承租房屋作为猫的繁育场所。对此原告深感对不起周围群众,多次向被告提出解除租赁合同,遭被告拒绝。另自2007年3月17日起至今,被告未向原告支付租金。
原告认为,被告的行为违反了合同约定及小区物业管理的有关规定,损害了公共利益,影响了周围群众的生活环境。原告为此找到闵行区联合人民调解委员会要求予以解决,但被告拒绝调解。原告遂诉诸法院要求判令:(1)解除原、被告签订的“上海市房屋租赁合同”;(2)被告返还位于上海市闵行区虹梅南路1661弄66号101室承租的房屋;(3)被告支付自2007年3月17日至被告实际搬离承租房屋之日止的租金。
2.被告辩称
双方依法签订租赁合同,被告未违反租赁合同的约定。原告租赁给被告的房屋系毛坯房,被告对此进行过简单的装修,故不可能无条件返还房屋。被告曾通过邮局汇款的形式向原告支付租金,但原告未去领取,责任不在被告。另,双方合同未约定租赁房屋不能养猫,被告也未违反法律和影响公共利益。原告没有证据证明系争房屋存在浓烈气味,也没有证据表明被告繁育猫进行出售营利,被告的养猫行为没有违反相关法律规定。原告在没有诉讼结果的情况下要求被告无条件返还承租房屋是不可能的。综上,不同意原告的诉请。
(三)事实和证据
上海市闵行区人民法院经公开审理查明:2006年12月,原告林某(甲方)与被告钱某(乙方)签订“上海市房屋租赁合同”1份,约定甲方将位于上海市闵行区虹梅南路1661弄66号101室房屋出租给乙方作为办公、住宅使用。期限自2006年12月17日起至2007年12月16日止。月租金1 300元。租金支付方式为3月支付一次,先付后用,乙方必须在签订合同2天内向甲方支付首期租金,以后每期提前5天支付(以付出凭证日期为准)。若乙方逾期交付租金达7天,将按违约处理,追究乙方违约责任。在签订本合同2日内,乙方应向甲方支付3个月的租金及1个月押金,共计5 200元。本租赁合同到期后,在乙方将房屋及其附属物品完好地向甲方交割清楚后,甲方应在5天内将保证金无息退还给乙方。水、电、煤气费、电话使用费、闭路电视费由乙方承担。物业管理费由甲方支付,甲方并负责开通有线。乙方对承租的房屋及其设备等负有爱护、保管责任,不得擅自改装、拆建房屋及其设备或改变用途;保证不利用承租的房屋进行非法活动和损害公共利益;严格遵守物业管理的有关各项规定。租赁期满,甲方有权收回全部出租房屋,乙方应如期交还。
签约后,原告按约将上述房屋交付被告使用,被告则向原告支付了自2006年12月17日起至2007年3月16日止的租金3 900元及租房保证金1 300元。被告入住后,在承租房屋内养猫二十余只,引来周围居民的强烈不满,纷纷要求被告在承租房屋内停止养猫或搬离承租房屋,遭被告拒绝,遂成讼。
另查明:涉讼房屋的权利人为原告及其家人所有,房屋用途为居住公寓房。
再查明:被告于2007年3月15日曾通过邮局汇款向原告支付2007年3月17日至同年6月16日止的租金4 200元。但由于被告书写的收款人(即原告)地址有误,致原告无法收到该款项。
上述事实有下列证据证明:
1.“上海市房屋租赁合同”及“上海市房地产权证”各1份,证明原、被告间存在合法的租赁合同关系;
2.案外人(小区居民)肖某、朱某、陈某、王某、丁某、郑某、俞某的证人证言及案外人上海顺信物业管理有限公司都市宜家苑管理中心出具的证明各1份,证明被告的养猫行为已严重影响了周边居民的正常生活;
3.闵行区联合人民调解委员会通知1份,证明原告已尽了善意劝阻义务而遭被告拒绝;
4.登载关于被告养猫三十余只新闻报道的《新闻晨报》1份,证明被告在承租房屋内养猫的事实;
5.证人(小区居民)陈某及租赁房屋所在小区的物业管理中心管理人员符某当庭作证,上述证人均证明被告的养猫行为已严重影响了周边居民的正常生活;
6.邮政汇款收据1份,证明被告已支付了2007年4月至同年6月的房租;
7.检验检疫局及兽医诊所证明各1份,证明被告所养的猫没有危害周围居民的生活。
(四)判案理由
上海市闵行区人民法院经审理认为:原、被告签订的“上海市房屋租赁合同”,系签约双方当事人真实意思表示,于法不悖,应属合法有效。根据双方租赁合同的约定及我国合同法的规定,承租人应当按照约定的方法或者租赁物的性质合理使用租赁物。本案涉讼租赁标的物的性质为居住公寓房,然被告在该居民住宅房内养猫多达二十余只,该行为非一般的宠物饲养,属改变了涉讼居住公寓房单纯作为居住使用的租赁用途,使租赁房屋处于不合理的使用状态,影响了周围居民的正常生活,引起了周围居民的强烈不满,有悖公序良俗。就本案而言,在出租人及租赁房屋所在小区物业公司管理人员的多次劝阻下,被告仍我行我素,不加改正,严重损害了出租人作为房屋产权人及管理人应享有的合法权利。因此,原告在无法劝阻被告对上述行为予以改正的情况下,要求与被告解除租赁合同,理由正当,本院应予支持。合同被依法解除后被告应及时搬离、返还房屋并向原告支付自2007年3月17日起至搬离之日止的租金,原告亦应在被告搬离涉讼房屋的同时向被告返还租房保证金。鉴于造成合同提前解除的责任在被告,且双方当事人对被告承租期间的装修残值如何处理未作出约定,同时考虑到被告装修的价值较低等因素,本院对被告所投入的装修损失认为应由其自行负担。因此,被告以提前解除合同的责任在原告而不愿无条件返还承租房屋之抗辩,缺乏依据,本院不予采信。
(五)定案结论
上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第二百一十九条、二百二十六条的规定,作出如下判决:
1.原告林某与被告钱某签订的“上海市房屋租赁合同”予以解除;
2.被告应搬离位于上海市闵行区虹梅南路1661弄66号101室承租的房屋;
3.被告应向原告支付自2007年3月17日起至被告实际搬离之日止按月租金1 300元计算的租金;
4.原告应返还被告租房保证金1 300元。
(六)解说
1.从本案的法律关系角度——请求解除租赁合同的依据。本案中存在两个法律关系,即租赁合同关系和相邻纠纷关系。从相邻纠纷来看,除非房屋使用人养猫干扰了他人生活,相邻方可要求侵权方停止侵权、赔偿损失或根据治安管理处罚法,请求有执法权的治安管理部门进行处罚和管理,出租人无权以此为由要求解除租赁合同,相邻方更无权要求承租人搬离。除非承租人违反了双方签订的租赁合同,构成根本性违约,出租人才得解除合同。
2.从现有法律法规角度——承租公寓房内养猫是否违反了相关法律法规规定。从现有的法律、法规来看,并没有相关的规定明令禁止公寓房内饲养猫狗等宠物,只规定了需按照规定取得相关证照及做好相应防疫措施等。治安管理处罚法也规定了只有饲养动物干扰他人生活的,才可处以警告甚至罚款,但如何判断养猫是否影响了邻居的生活,没有判断的标准,公安部门也无法处罚。
3.从租赁合同的性质角度——承租公寓房内养猫是否违反了合同约定。租赁合同,是指出租人把租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金,并在租赁关系终止后将租赁物返还给出租人的协议。就其本质而言,租赁合同是一种使用财产的合同,也就是说,财产使用权从一方当事人转移至另一方当事人,出让财产的一方并不失去财产所有权,而使用财产一方对财产享有占有、使用、收益的权利。其财产使用合同的性质决定,租赁合同中,双方权利义务的建构均围绕着租赁物展开。因此,租赁合同对双方行为的约束,并非直接的约束,而是通过租赁物进行的。比方说,出租人有按照合同约定将租赁物交给承租人使用等的一系列义务。其核心均在于使租赁物能按照租赁合同发挥其经济效益——满足承租人的用益需要。对于承租人而言,负有合理使用租赁物的一系列义务,目的在于保护租赁物,维护其用益的价值。承租公寓房中养猫,可以分为三种情况:(1)租赁合同未约定不得养猫,承租人在承租公寓房内少量符合相关规定养猫。在此情况下,承租人在承租公寓房内合理饲养少量宠物是否对租赁物的用益价值有损呢?如饲养者对饲养宠物尽到合理的管理义务,对租赁物的用益价值并没有实质上的减少,那么,在合同未明确约定不得饲养宠物的情况下,这种合理饲养宠物行为并未违反法律规定。如饲养的宠物给租赁物造成一定的损坏的,该损坏应由饲养者赔偿。(2)租赁合同约定不得饲养宠物,承租人饲养少量宠物。租赁合同订立时就约定在承租房屋不得饲养宠物,该约定系双方当事人真实意思的表示,未违反法律禁止性规定,双方当事人均应严格遵守,承租人饲养宠物的,当然地违反合同约定。(3)租赁合同未约定不得饲养宠物,承租人在承租公寓房内大量饲养宠物。租赁合同约定房屋的用途为居住,应为正常合理的居住环境。在居住房屋内大量养猫,使得租赁房屋更像一个“养猫场”,显然超出了正常人签订租赁合同时能够预想到的居住使用情况,构成违约。承租人在订立租赁合同时有义务说明后提请出租人注意,经双方协商同意后写入租赁合同。
4.从法院采信证据角度——如何判断承租公寓房内饲养二十余只猫是否影响了他人正常生活。因爱好少量、合理饲养和大量非正常饲养宠物如何区分,缺乏一个判断的标准。有人提出,应由相关环境检测部门、生物专家和健康专家出具相关证明,证明这些猫确实对环境造成很大影响。法院应如何认定呢?一方面,可以通过实地勘查理解实际情况;另一方面,可通过对邻里、物业、警察的证人证言查证分析房屋是否在合理的使用状态下。同时,通过一般人出租房屋给他人居住是否能够预想到承租人可以在房屋内饲养二十余只猫的角度分析,法院认定在承租房屋内饲养二十余只猫明显违背一般人理解使用房屋的状态,认定承租人并非一般的饲养行为,改变了系争公寓房单纯作为居住使用的租赁用途,使租赁房屋处于不合理的使用状态。
5.从根本性违约角度——承租房内大量养猫构成违约,该违约能否导致合同的解除。承租公寓房内养猫是否必然地、直接地导致房屋租赁合同根本性违约结果的发生?合同的解除是在合同成立后基于一方或双方的意志使合同归于消失,它通常是合同不能正常履行时,当事人不得已采取的一种做法。合同解除关涉合同制度的严肃性,因此,法律对解除合同应采取慎重态度,对法定解除权的行使应作严格的限制。我国《合同法》虽未直接采用根本性违约这一概念,但其实质性内容已体现在合同解除权等相关制度上,指不能实现合同目的、不履行主要义务,即为根本违约。司法实践中,判断违约后果,实质上剥夺了受害人所期待的东西,必须结合具体案件的具体情况作具体分析,很难找到一种划一的、固定的标准。本案中,承租人在经出租人及租赁房屋所在的小区物业公司管理人员多次劝阻的情况下,仍我行我素,不加改正。且考虑到承租人所养的猫大都为名贵猫,不可能将所有爱猫一并处理,限期改正的可能性较小。法院判令解除双方之间的租赁合同,符合法律规定和案件的实际情况。
(上海市闵行区人民法院 龚立琼)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2008年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第301 - 305 页