（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：上海市普陀区人民法院（2006）普民三（民）初字第1388号。
二审判决书：上海市第二中级人民法院（2007）沪二中民二（民）终字第361号。

2.案由：商品房预售合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：俞某，男，1970年4月14日出生，汉族，住上海市。
原告（被上诉人）：沈某，女，1973年8月14日出生，汉族，住址同上。
委托代理人：俞某，基本情况同上。
原告（被上诉人）：俞某1，男，1999年4月17日出生，汉族，住址同上。
法定代理人：俞某，基本情况同上。
被告（上诉人）：上海新黄浦置业股份有限公司，住所地：上海市北京东路668号西楼32层。
法定代表人：王某，该公司董事长。
委托代理人：李镔，上海市理诚律师事务所律师。
第三人：上海市民办新黄浦实验学校，住所地：上海市交通西路95号。
法定代表人：王某1，该学校校长。
委托代理人：黄昏，上海阳光卓众律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：上海市普陀区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：周鸣；审判员：王飞、金红。
二审法院：上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘海邑；代理审判员：邬梅、张松。

6.审结时间
一审审结时间：2006年12月26日。
二审审结时间：2007年4月17日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称
上海新黄浦置业股份有限公司（以下简称新黄浦置业）作为“平江小区”商品房的开发商，投资建造了上海市民办新黄浦实验学校（以下简称新黄浦实验学校）。在办学申请登记时承诺“平江小区内的学生就读新黄浦实验学校按照义务教育标准收费”，并获得相关部门批准。之后，新黄浦置业为销售房屋，在各种媒体上登载“业主子女享受免试入学、义务教育收费”广告。俞某于2001年与新黄浦置业签订了商品房出售合同。现俞某子女与新黄浦实验学校办理入学手续时，被告知必须按民办小学的标准收费，俞某等遂向法院提起诉讼，请求判令新黄浦置业全面履行合同，按“义务教育学校收费标准”接纳俞某1进入新黄浦实验学校处就读。

2.被告辩称
案外人上海新黄浦（集团）有限责任公司（以下简称新黄浦集团）确做过平江小区业主子女入学享受义务教育收费标准的广告。在实际销售过程中，新黄浦置业没有发布含有上述承诺内容的售楼广告，双方就子女入学一事未作约定，新黄浦置业不同意俞某的诉讼请求。

3.第三人述称
其系独立法人，资产及教育事宜均由校方自主管理和使用，俞某等与新黄浦置业之间的约定对于其无约束力。

（三）一审事实和证据
上海市普陀区人民法院经公开审理查明：（1）俞某等与新黄浦置业签订商品房预售合同对业主子女入学就读新黄浦实验学校的事宜无约定。（2）俞某、沈某、俞某1提供的落款人为新黄浦集团的“平江小区”报刊广告中，载有“平江小区业主子女享受免试入学、义务教育收费标准”等内容，在“平江小区新生活书卷”的售楼资料中，同样载有上述内容，新黄浦置业出售给俞某等的系争房屋包含在上述广告及售楼资料所述的“平江小区”商品房范围内。（3）新黄浦集团系新黄浦置业股东之一。
在本院审理的其他业主与新黄浦集团相同诉请的案件中，新黄浦集团确认其于平江小区商品房一期开发、销售过程中，确作出过与上述承诺内容相一致的广告。
上述事实有下列证据证明：
（1）商品房出售合同；
（2）新黄浦集团于1996年在报刊上作的广告宣传及售楼资料；
（3）开办民办新黄浦实验学校的审批备查登记表；
（4）上海市教育委员会的批复；
（5）有关部门就平江小区业主子女入学上访问题的回复；
（6）俞某子女目前的入学情况说明；
（7）俞某的房屋权证及户籍证明。

（四）一审判案理由
上海市普陀区人民法院经审理认为：根据有关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。尽管新黄浦集团作出的上述广告未在原新黄浦置业之间签订的商品房预售合同内载明，但基于该广告内容中明确受益对象为平江小区的业主，而无购房时间上的限制，参照上述规定，该广告内容应视为合同内容，故该承诺对平江小区购置商品房的业主均发生效力。又由于上述广告内容涵盖本案新黄浦置业交付给俞某等的商品房，且新黄浦集团又系本案新黄浦置业的股东之一，两者存在一定的关联性，新黄浦集团作出的承诺可视为对新黄浦置业具有同等约束力，新黄浦置业应对上述承诺承担相应的责任。平江小区购房业主的子女应享有在上海市民办新黄浦实验学校处就读，并享受公办义务教育的权利。

（五）一审定案结论
上海市普陀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，作出如下判决：
上海新黄浦置业股份有限公司应全面履行合同，由上海市民办新黄浦实验学校按“义务教育学校收费标准”接纳俞某1就读。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人新黄浦置业诉称
其没有与俞某等约定提供子女公费教育，也没有做过相关广告，故请求法院撤销原审判决或发回重审。
（2）被上诉人俞某等辩称
原先该小区的开发商新黄浦集团将自己的开发权转让给了现在的开发商新黄浦置业，业主无法辨识小区开发商的更替，因此，新黄浦置业仍应承担相应的责任。

2.二审事实和证据
上海市第二中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
在审理中，新黄浦置业提供了上海市人民政府发出的通知，该通知载明系争小区土地使用权原批准给新黄浦集团，后主体调整为新黄浦置业。新黄浦置业同时提供“建设用地批准书”、系争小区的大产证，以此证明系争小区原来的开发主体为新黄浦集团，新黄浦置业为该项目的承接方。
业主提供了新黄浦置业所作的平江小区宣传材料，证明新黄浦置业的售楼电话与新黄浦集团广告材料的售楼电话为同一，且新黄浦置业的广告宣传也承诺“不出社区，轻松入读名校”。

3.二审判案理由
上海市第二中级人民法院经审理认为：该小区的开发经历一个主体变更与权利、义务承接的过程，在售楼时新黄浦集团与新黄浦置业均对小区的优惠教育问题作出过广告宣传，新黄浦置业作为新黄浦集团广告的受益方和项目开发的后继主体，新黄浦集团所作的提供义务教育的承诺对于项目承接人新黄浦置业也应有约束力。

4.二审定案结论
上海市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
1.商品房预售广告的性质分析
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）对于商品房预售广告部分内容定性为要约，但其并未对商品房预售广告性质进行全面解析，也没有与传统的合同法理论进行衔接。首要问题在于对要约与要约邀请的不同判定标准。
（1）要约与要约邀请之辨
要约与要约邀请所承担的法律责任不同，尽管《解释》第三条明确了对商品房预售广告纳入要约规则处理，但是对于本问题的彻底解决最终仍依赖于民法中对二者的不同理解。实践中，两者混杂其间，需对二者进行细致解析与辨别。
首先，并不能以对象是否为特定人来区分。要约通常多向特定人为之，但向不特定人为要约的，亦属有之，如自动咖啡贩卖器的设置。参见王泽鉴：《债法原理》，第1册，158页，北京，中国政法大学出版社，2001。其次，不能简单地以广告内容是否具有确定性来区分。如广告发布者注明：“以我方最后的公告为准”、“我方保留最终的解释权”等不受拘束条款，不可单纯据此作为广告发布者不受拘束的表示，进而判断该广告为要约邀请，尚需实质性判断该条款是否应归属于不受拘束条款。
（2）不受拘束要约与不受拘束条款之分别
参考著名民法学者梅仲协的意见：不受拘束之要约，与契约之附有不受拘束条款者，须加区别。在契约之附有不受拘束条款者，于无特别限制时，应认当事人保有契约解除权。参见梅仲协：《民法要义》，122页，北京，中国政法大学出版社，1998。本案中的相关条款，只能认定其为不受拘束条款，而非将整个合同认定为不受拘束之要约。因为开发商发布的商品房预售广告，常常涉及虚假信息。若一概允许其依据不受拘束要约理论免责，实为对诚实信用原则的违背，不值得倡导。公允的做法是在适当的情况下，予以严格解释，限定该声明为不受拘束条款，使当事人得保有合同解除权或认定该条款无效，以突显合同法之公平原则和消费者保护之理念。
此理解之上对《解释》的适用，有较为妥当的理论依据，能够与合同法理论较好地衔接，也为进一步的法律适用打下基础。
2.《解释》第三条对于本案的适用问题
《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
在中国传统观念方面，对于购房者而言，子女的教育问题历来都是重大问题。为了迎合购房者的需求，教育也成为开发商竞相宣传的热点。很多开发商充分利用这一本属于社会的公共资源，借机大肆宣扬其开发项目的价值。本案中的新黄浦集团也同样出于此种心态，目的就是希望为其房产售价加上一个重重的砝码。
我国台湾地区的类似案例较多，颇具借鉴意义，如台上字第1190号判决：“按购屋人倘系受建商所为预售广告之引诱后，进而以此广告之内容与建商洽谈买卖，则该广告内容之记载，显已构成买卖契约内容之一部”转引自隋彭生：《论要约邀请的效力及容纳规则》，载《政法论坛》，2004（1）。。又如台上字第1404号判决：“虽双方未将广告列为契约内容，惟应视为买卖契约之一部分，为符合公平正义原则，企业经营者所负之义务不得低于广告之内容，此为必要之解释。”最高人民法院促成了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的出台，该司法解释有较强的合理性、可操作性，其明确的规定，保障了商品房预售合同的规范化，一旦遇到纠纷，司法权介入时的依据也比较清晰。
适用该司法解释需要注意：（1）调整对象为商品房开发规划范围内的“房屋及相关设施”；（2）调整范围是对调整对象所作出的“说明和具体允诺”；（3）调整的前提是“对于合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响”。
但该司法解释较为详尽的规定也限制了纠纷的解决面，其列举的事项、范畴显然不能够穷尽所有的情况。
第一，调整对象过于狭窄。对象仅限于“商品房开发规划范围内”和“房屋及相关设施”，问题主要在于此处“相关设施”概念并不确定，设施一词在这里包含了更多的建筑学概念。若对其进行扩张解释，则可能有悖司法解释的宗旨。然而，此处如不做扩张解释，很多情况就不能够被涵盖，也有可能导致对购房者的不公正。而对“商品房开发规划范围内”的限制，某些时候则有可能被突破，如本案中的新黄浦实验学校就不在新黄浦置业的商品房开发规划范围内。
第二，调整范围要求是针对对象作出的“说明和具体允诺”。而“具体允诺”一词也并不确定，司法解释本身并没有说明何谓确定标准。如此，尺度把握的宽与窄很可能直接影响到案件的最终结果。
第三，在调整前提方面，《解释》要求“对于合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响”。实践中，满足两个条件的情况比较少见，应该认定为对合同订立或者商品房价格的确定任何一项产生重大影响即可。
《解释》第三条语义包含了明确和不明确的两部分，对于大部分案件的解决可提供积极的建设性意见，但其由于罗列的范围过于狭窄，也在某种程度上缩减了购房人的某些正当利益。
3.民法诚信原则与信赖利益保护的贯彻及购房者保护
预购人和开发商之间的利益冲突是天然的，而两者之间的力量悬殊甚巨，如何平衡两者之间的利益，需要践行民法中诚实信用原则及英美法上的信赖利益理论。
（1）诚信原则及信赖利益保护
民法建立于意思自治的基础之上，如要使得交易双方的利益平衡，最好的途径就是适用民法帝王条款——诚实信用原则，以及对于预购人信赖利益的保护。
诚实信用原则，是指社会经济活动的当事人，在从事经济活动时，应从善意出发，正当地行使权利承担义务，以维持当事人之间及社会利益之间的平衡关系。诚信原则常常可对于预想外型漏洞进行补充，即以诚实信用原则对于立法者未能预见之问题作出弥补。当然，在适用中，类推原则、判例等应当优先作为审判的依据。参见梁慧星：《民法解释学》，300～314页，北京，中国政法大学出版社，2003。本案中，对于《解释》中的含义不确定部分，所作出的解释就是以诚实信用原则为基础的。
信赖利益理论是美国学者富勒的贡献。信赖利益在美国契约法上是和期待利益、返还利益并称的三大利益之一，指交易一方信赖另一方的约定而使自己产生的自我状态的变更。理论认为对于信赖利益的保护在形式上是双重的：1）补救和预防因信赖利益所产生的损害的需要；2）增进对商事协议的信赖的需要。参见李永军：《合同法》，200页，北京，法律出版社，2005。因此，前者属于消极性目标，后者为积极性目标。本案中，由于新黄浦集团和新黄浦置业两公司之间有开发合同权利义务的移转发生，而消费者无法辨识交易的相对方。依据该信赖利益理论，预购者就能得到很好的补偿和保护。
基于此，将对于商品房预售广告的相关规定扩展开去，可以得出的结论是：要约邀请的内容只要（在满足诚实信用原则的基础上）不被要约所否定，就应当被继受。
（2）全方位、多维度维权体系构建
虽然问题主要在民事领域，但仅仅依靠民法上的保护力度仍然不够，仍需各个部门法之间的协调配合，铺开一张法律网。
我国仅在《消费者权益保护法》第三十九条中规定：“消费者因经营者利用虚假广告提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。”上述规定较为笼统。我国台湾地区“消费者权益保护法”第二十二条规定：“企业经营者确保广告内容之真实，其对消费者所负之义务不得低于广告内容。”此种“最低义务说”在更大程度上保障了预购者的利益。同时，还可依据《中华人民共和国广告法》保障商业广告的诚实信用，主要通过行政处罚实现；依据《中华人民共和国反不正当竞争法》对实施不正当竞争行为的开发商，进行处罚。
实质上，本案也涉及公司之间的关联交易。新黄浦集团和新黄浦置业为关联公司，存在关联交易，其中的权利义务的移转如有违反法律、逃避责任的可能，则需要依《公司法》严加规制。
僵化的生活是没有乐趣的！只要不会导致误解，我们应当允许语言上的适当夸张，协调好预售房广告宣传和预购者之间的冲突。
（上海市第二中级人民法院　张松）