（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市房山区人民法院（2007）房行初字第5号。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2007）一中行终字第1184号。

2.案由：要求撤销房产证。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：张某，女，1955年11月11日出生，汉族，农民，住北京市房山区。
委托代理人：杨某，男，1950年6月17日出生，汉族，中国政法大学干部，住北京市海淀区。
被告（上诉人）：北京市建设委员会，住所地：北京市宣武区广莲路5号。
法定代表人：隋某，主任。
委托代理人：王文山，男，北京市东方律师事务所律师。
委托代理人：于某，男，1962年8月24日出生，汉族，北京市房山区建设委员会权属科科长。
第三人（上诉人）：北京港龙房地产开发有限责任公司，住所地：北京市房山区良乡镇官道西大街1-51号。
法定代表人：王某，经理。
委托代理人：张某1，男，1965年12月19日出生，汉族，北京港龙房地产开发有限责任公司的法律顾问。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市房山区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李金茹；代理审判员：徐彪；人民陪审员：孔祥平。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：强刚华；代理审判员：何君慧；代理审判员：司品华。

6.审结时间
一审审结时间：2007年7月20日。
二审审结时间：2007年11月2日。

（二）一审诉辩主张

1.被诉具体行政行为
被告北京市建委于2005年7月8日向原告颁发京房权证房私字第0XXXXX5号房屋所有权证。该证写明：房屋所有权人，张某；房屋坐落房山区良乡地区拱晨星园；产别，私产；栋号1、2号楼；房号2X-X3；结构钢混；房屋总层数14；建筑面积46平方米；设计用途商业。被告于2006年12月30日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：（1）房股字0XXXXX2号房产证及平面图；（2）房屋产权登记申请书；（3）房屋平面图；（4）房屋登记表；（5）张某的授权委托书；（6）法定代表人身份证明书；（7）港龙公司的授权委托书；（8）交维修基金的收据及完税证；（9）买方的身份证明及代理人的身份证明；（10）商品房买卖合同。

2.原告诉称
2004年10月9日，原告与第三人港龙公司订立0XXXXX0号商品房买卖合同一份。双方约定，原告购买港龙公司位于北京市房山区良乡地区XX小区第一幢二层2X-X3号商业用途房屋一套，该商品房建筑面积46平方米，其中套内建筑面积39.6平方米，公摊面积6.4平方米，每平方米8 820元，房屋总价款405 720元，原告如期履行了合同，交付给港龙公司首付款和贷款共计405 720元。但港龙公司并未依照合同规定交付给原告商业用房46平方米，只于2005年5月给原告交付了四面无墙的营业摊位一块，地点在房山区良乡西潞北大街东侧XX小区二楼大厅，被告市建委于2005年7月8日给原告颁发了京房权证房私字第0XXXXX5号房产证，该房产证内容与0XXXXX0号商品房买卖合同相一致。该房产证包括测绘图，并注明了套内面积。原件现存港龙公司。根据《商品房销售管理办法》第十九条、《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》、建设部《房产测量规范》的相关规定可知，被告给原告颁发的房产证及其所附的测绘图标明的套内建筑面积与原告实际得到的四面无墙的摊位严重不符，违背了以上套内建筑面积的相关规定。即：无墙不成套，更称不上什么套内面积，应属故意欺诈行为。根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条及《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》文件、国办发（2006）37号文件、建住房（2006）216号文件的内容，被告已严重违反国家和北京市相关规定。为此，特申请法院判决撤销京房权证房私字第0XXXXX5号房产证。

3.被告辩称：（1）我委认为给申请人张某颁发的房屋所有权证证件齐全、手续完备，符合《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定。依据港龙公司的申请，我委于2005年1月6日为该公司颁发了京房权证房股字第0XXXXX2号房屋所有权证（初始登记）。2005年7月1日，现产权人和原产权人的委托代理人持双方各自的有关证件和双方共同签订的商品房买卖合同到北京市房山区建设委员会申请办理房山区良乡地区XX小区1、2号楼2X-X3房屋的转移登记手续。同时，转让当事人还提交了相关证明文件。依据建设部《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，我委的权属登记部门受理了该登记申请并通过对该登记申请进行审查后，认为该登记申请证件齐全、手续完备，并于2005年7月4日核准了该登记申请，为张某办理了京房权证房私字第0XXXXX5号房屋所有权证。2005年7月13日，我委的权属登记部门为抵押权人北京市房山区良乡农村信用合作社和抵押人张某办理了京房权证房私字第0XXXXX5号房屋的抵押登记手续。（2）原告所说“被告已严重违反国家和北京市相关规定”一事，我委认为与事实不符。1）我委是北京市人民政府的房地产行政主管部门，办理房屋所有权转移登记是我委的法定职责。2）张某所购买的房屋不是商品住宅，而是商业用途的房屋。张某和港龙公司所提出的转移登记申请并不与国家和北京市相关规定相抵触。转让当事人所提交的商品房买卖合同及其他证明文件能够满足办理房屋所有权转移登记的需要。申请办理房屋转移登记是转让当事人的真实意思表示，在整个受理过程中，我委并没有任何欺诈行为。（3）在为张某办理京房权证房私字第0XXXXX5号房屋所有权证的过程中，我委严格按照法定程序办理，据此，请求人民法院依法作出判决，驳回张某的诉讼请求。

4.第三人述称
同意被告意见。

（三）一审事实和证据
北京市房山区人民法院经公开审理查明：2004年10月9日，原告张某与第三人港龙公司订立商品房买卖合同。双方约定，原告购买第三人位于北京市房山区良乡镇XX小区第一幢二层2X-X3商业用途房屋。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高4.8米，建筑层数地上14层，地下1层。该商品房建筑面积46平方米，每平方米8 820元，房屋总价款405 720元，首付款165 720元，已付清，贷款24万元，合同还约定第三人于2005年5月31日前将房屋交付给原告使用，合同签订后原告按约定履行了义务。2005年1月，第三人港龙公司办理北京市房山区良乡镇XX小区1、2号楼的初始登记。2005年4月，港龙公司将上述房屋交付给原告。原告张某向第三人港龙公司书写借据：由港龙公司垫付办理产权所需费用，且同意港龙公司从原告所购买的底商的租金当中扣除，直至完成。2005年6月27日，第三人为原告缴纳公共维修基金，6月29日缴纳税款。2005年7月1日，第三人填写了北京市房屋产权登记申请书，并持自己填写的原告方的授权委托书及房屋维修基金发票、契税完税证等相关材料到被告处办理了房屋产权证。2005年7月8日，被告向原告颁发了京房权证房私字第0XXXXX5号房屋所有权证。后原告委托北京市国宁律师事务所律师刘某办理北京市城镇房地产抵押登记手续，将该房屋抵押给北京市房山区良乡信用合作社，贷款24万元。原告认为被告为其颁发的房屋权属证书与其实际得到的摊位严重不符，且第三人在办理房屋所有权证书时，所持的授权委托书系第三人自己填写的，故于2006年12月20日诉至法院，请求判决撤销被告颁发的京房权证房私字第0XXXXX5号房产证。
另，2006年9月27日，原告张某与港龙公司就房屋买卖合同发生纠纷，诉至法院，要求港龙公司返还购房款及利息损失。本院经审理认为，原告与被告作为具有民事权利能力和民事行为能力主体，均应对自己实施的民事行为承担法律责任，原、被告双方在平等自愿的基础上签订了商品房买卖合同，不违反有关法律规定，而且该争议房屋已经办理了房屋所有权证，故判决驳回原告的诉讼请求。
上述事实有下列证据证明：
1.房股字0XXXXX2号房产证及平面图。
2.房屋产权登记申请书。
3.房屋平面图。
4.房屋登记表。
5.法定代表人身份证明书。
6.港龙公司的授权委托书。
7.交维修基金的收据及完税证。
8.买方的身份证明及代理人的身份证明。
9.商品房买卖合同。
10.房产测量规范的文件。
11.北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定。
12.原告提供的四张照片。
13.（2006）房民出字第7167号民事判决书。
14.抵押房产登记申请书。
15.原告委托刘某办理抵押登记时的委托手续。
16.办理抵押的房产证。
17.个人办理住房的借款合同。
18.办理租金的凭证和借据。

（四）一审判案理由
北京市房山区人民法院根据上述事实和证据认为：根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条的规定，被告北京市建委具有办理房屋权属登记的法定职责。该办法第十七条规定：“登记机关应当对权利人的申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记，应当在受理登记后的30日内核准登记、并颁发房屋权属证书”。本案中，第三人港龙公司与原告张某签订商品房买卖合同，并办理相关的一切手续，但在办理房产证的过程中，港龙公司向被告提供的原告的授权委托书系自己填写的，且该事实原告与第三人均予以认可，故被告在未严格审查的情况下颁发房屋产权证书，属程序违法。

（五）一审定案结论
北京市房山区人民法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第三目之规定，作出如下判决：
撤销被告北京市建设委员会颁发的京房权证房私字第0XXXXX5号房屋所有权证。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人（一审被告）市建委诉称
（1）张某所购买的房屋不是商品住宅，而是商业用途的房屋。张某和港龙公司所提出的转移登记申请并未与国家和北京市的相关规定相抵触；（2）在为张某办理被诉房产证的过程中，市建委是严格按照受理登记申请、权属审核、核准登记、颁发房屋权属证书的法定程序办理的；（3）申请办理房屋所有权转移登记是当事人应尽的义务，办理房屋所有权转移登记是保障房屋权利人合法权益的具体体现；（4）张某委托律师办理北京市城镇房地产抵押登记手续是对事实委托港龙公司办理房屋所有权转移登记手续的追认。据此，要求撤销一审判决，维持被诉房产证，驳回张某的诉讼请求或起诉。
上诉人（一审第三人）港龙公司诉称
（1）港龙公司与张某在房屋买卖合同中约定，由港龙公司负责代办房产证的相关手续。且在履行合同过程中，也是由港龙公司代为张某办理的申领房产证的一切手续，并垫付了办理产权所需费用。对此，张某是明知且是同意的。上述事实，有双方签订的商品房买卖合同、张某给港龙公司出具的借据等证据为证。因此，港龙公司为张某代办房产证是经过张某委托授权的。（2）港龙公司在代张某办理房产证的过程中，张某从未提出任何异议。并且，张某自己还依据被诉房产证委托律师办理了房产抵押登记。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。据此，港龙公司亦上诉至本院，请求撤销一审判决，驳回张某的诉讼请求。
被上诉人（一审原告）张某同意一审判决。

2.二审事实和证据
二审认定事实和证据同一审。

3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院认为：虽然市建委已尽到形式上的审查义务，但鉴于各方当事人已确认，在办理被诉房产证的过程中，港龙公司向市建委提供的授权委托书上的签名并非张某本人所写，张某对港龙公司据此进行的代为办理被诉房产证行为也拒绝予以追认。在此情形下，市建委依据并非张某本人签名的授权委托书向张某颁发被诉房产证，缺乏事实依据。一审法院据此判决撤销被诉房产证的裁判结果并无不妥，本院应予维持。在涉案商品房买卖合同中，并未明确约定由港龙公司代办被诉房产证，借据也仅能证明张某准备办理房产权属证书，其因资金问题同意港龙公司垫付办理产权所需费用并同意从张某所购底商的租金中扣除，但不能证明张某已明确授权港龙公司代办被诉房产证。因此，港龙公司关于张某知晓且同意由港龙公司代办被诉房产证的诉讼主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
在本案审理过程中，共存在以下两种意见：
第一种意见认为，第三人持自己签署的原告的授权委托书办理房产证的行为侵害了原告的合法权益，虽然原告在借据中写明由第三人垫付办理产权所需的费用，且在原告拿到房产证后，又委托律师办理了抵押登记，但这些事实不足以表明原告对第三人的行为进行了追认，且对此事实，原告与第三人均表示认可，故被告以形式审查为由颁发房产证的理由并不成立，法院应该撤销被告颁发的房产证。
第二种意见认为，第三人以原告的名义私签授权委托书的行为，在原告与第三人签订的商品房买卖合同中已进行了约定，由第三人负责代办房产证的相关手续。在履行合同的过程中，第三人垫付了办理产权的所需费用并办理了一切申领房产证的手续，原告拿到房产证后，还委托律师办理了抵押权登记，这些行为均表明原告对第三人的行为是明知且无异议的，因此，第三人在办理房产证的过程中的行为并无不当，鉴于被告颁发房产证时是对材料进行形式审查，故被告颁发房产证的行为法院应予支持。
笔者同意第一种意见，但对第一种意见还有一点补充。笔者认为，本案的争议焦点共有三点：一是对于原告实际得到的摊位，被告能否颁发房产证；二是第三人在办理房产证时，所持的原告的授权委托书系自己填写，能否根据原告与第三人所签的借据，以及原告拿到房产证后办理抵押登记的行为认定是第三人代办房产证行为对原告是有效的；三是基于以上事实，被告以材料齐全为由，在形式审查的基础上颁发房产证的行为是否应当予以维持。
根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》可知，商品房无论作住宅用，或是作商业用，均必须具有“套”或“单元”的特性，所谓的“套”或“单元”的界定，应是具有独立的空间，而独立空间的存在，就必须由明确的界限予以划分，本案中，原告从第三人处购买的商品房四面既无墙亦无明确的界限划分出独立的单元，第三人通过顶部及底部的测绘，人为的划分出独立的单元，这样的行为较为不妥，且从保护商品房买受人合法权益的角度出发，买受人购买这样的房产不利于以后的处分，其合法权益存在不能被保护的隐患。
关于第三人自己签署原告的授权委托书办理房产证，其对原告是否有效的问题，在本案中，港龙公司认为，原告的一系列行为均表明原告对港龙公司私签授权委托书，代办房产证的行为是同意的，因为在整个办证的过程中，张某明知却从未提出过异议，故根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意，则第三人的行为对原告是有效的。笔者认为，原告张某与第三人港龙公司在签订商品房买卖合同中，并未明确约定由港龙公司代办房产证，仅对资金的借贷问题进行了约定，因此不能认定原告张某知道港龙公司代办房产证的事实，当然也就不能构成民法上的同意。对这一问题，应该适用民法上的“追认”。港龙公司代办房产证的过程，原告是不知道的，但当原告拿到房产证后，应该可以推定原告知道了第三人代办的事实，也就当然地知道了第三人代签授权委托书的事实，由此，如果原告对先前已发的事实进行追认，则第三人的行为是有效的，如果原告不追认，则第三人就应该承担法律责任。根据民法的相关规定可知，一般意义上，追认的形式限于明示，沉默或推定均不被认为是追认的方式。本案中，原告对第三人的行为一直都未作明确表示，那就应该视为拒绝追认。虽然原告持房产证办理的抵押登记，但原告的一切行为均不能构成法律上的“追认”。故笔者认为，第三人以原告名义私签授权委托书的行为对原告张某来说是无效的。
对于被告称颁发房产证的审查系形式审查，而不是实质审查，其颁发房产证的行为是合法有效的主张，笔者认为法院不予支持是对的。法院审理行政案件，是以尊重客观事实，维护行政相对人合法权益，促进行政机关依法行政为重点。本案中，虽然根据相关法律的规定，被告在颁发房产证的过程中，审查材料系形式审查，而非实质审查，只要申请人提交的材料齐全，符合法律法规的规定，被告就应该为其颁发房产证，但是庭审后，审理查明的客观事实与被告颁发房产证时认定的事实并不一致，那么本着尊重客观事实，维护相对人的合法权益的前提，法院应该撤销被告颁发的房产证。另外，笔者认为，对于非买受人申请颁发房产证的情形，行政机关在审查的过程中，应该给予充分而高度的注意，本案中，被告仅仅做到了基本的审查义务，虽然被告并没有违反行政登记的相关规定，但是笔者认为，对于委托办理房产证的情形，我国的行政登记制度应该更加完备。
（北京市房山区人民法院行政庭　吕婷）