(一)首部
1.判决书字号:江苏省南京市鼓楼区人民法院(2007)鼓行初字第13号。
3.诉讼双方
原告:杨某,男,1966年8月20日生,汉族,籍贯:江苏淮安,南京远洋船舶服务公司驾驶员,住南京市鼓楼区。
委托代理人:夏少文,江苏博事达律师事务所律师。
委托代理人:翁小平,江苏博事达律师事务所律师。
被告:南京市房产管理局,住所地:本市华侨路。
法定代表人:陆某,男,局长。
委托代理人:戎浩军,南京市三法律师事务所律师。
委托代理人:王和平,南京市三法律师事务所律师。
第三人:石某,男,1981年4月27日生,汉族,南京银通投资咨询有限公司客户经理。
第三人:中国建设银行南京市新街口支行,住所地:南京市汉中路117号。
法定代表人:羊某,男,行长。
委托代理人:卢某,男,中国建设银行南京市新街口支行员工,住南京市。
委托代理人:林某,男,中国建设银行南京市新街口支行员工,住南京市。
第三人:梅某(系苏某母亲),女,1933年8月20日生,南医大二附院退休职工,住本市。
第三人:苏某1(系苏某父亲),男,1928年2月12日生,南京市美术公司退休职工,住本市。
第三人:苏某2(系苏某儿子),男,1989年生,学生,住南京市惠民里。
5.审判机关和审判组织
审判机关:江苏省南京市鼓楼区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:彭静;审判员:耿予萍、黄河。
(二)一审诉辩主张
1.被诉具体行政行为
2005年2月3日,被告依据《南京市城镇房屋权属登记条例》第三条、第四条、第二十一条第(一)项等规定,审查了房屋所有权证、房地产买卖契约等文件后,向苏某颁发了本市XX路21号2幢2X1室的房屋所有权证(权证号:鼓转字第2XXXX5号,丘号:0XXXXX—Ⅰ—X9)。此后,被告根据苏某、建行新街口支行及苏某、石某提出的抵押登记申请,及其提供的涉案房屋抵押登记文件,被告依据《南京市城镇房屋权属登记条例》第二十六条之规定,审查后对涉案房屋进行了抵押登记,对于被告作出的两个具体行政行为原告不服,向法院提起诉讼。
2.原告诉称
2005年元月初,原告为筹集流动资金,就将产权人为原告的本市鼓楼区XX路21号2幢2X1室的房屋产权证交给了苏某,当时把土地证、结婚证和身份证都给了苏某,委托其以原告的名义以该房产作抵押向银行申请贷款,但苏某蓄意非法占有原告的房产,采取欺诈手段,独自一人同时以转让方和受让方的身份签订了房屋买卖契约,填写了房屋转让过户的有关表格,瞒天过海般地将原告的房屋非法转让到第三人苏某名下。苏某迅速以此房产办理了抵押贷款登记,由于被告怠于履行全面审核的义务,违反房产转让过户有关法律法规的规定,在原告未到场,并在原告未出具任何授权委托书的情况下,被告相关部门就为其办理房产转让过户和抵押登记手续。因此被告对该房屋办理转让登记的行为是违法的具体行政行为,依法应予撤销;该房屋抵押贷款登记的行为严重侵害了原告的合法权益,原告诉至法院,请求法院撤销被告对宁房权证鼓改字第0XXXX2号房屋所有权证登记的具体行政行为和抵押登记的具体行政行为,责令被告重新作出具体行政行为。
3.被告辩称
根据当事人杨某、苏某提出的权属登记申请,及其提供的涉案房屋登记文件,答辩人依据《南京市城镇房屋权属登记条例》第三条、第四条、第二十一条第(一)项等规定,逐项审查了房屋所有权证、房地产买卖契约等文件后,向苏某颁发涉案房屋所有权证,其程序和适用法律正确,并无不当。根据第三人苏某、建设银行新街口支行及苏某、石某提出的抵押登记申请,及其提供的涉案房屋抵押登记文件,答辩人依据《南京市城镇房屋权属登记条例》第二十六条之规定,逐项审查后对涉案房屋进行了抵押登记,其程序和适用法律正确,并无不当,请求法院驳回原告的诉讼请求。
4.第三人梅某、苏某1、苏某2未进行答辩,也未提供证据。
5.第三人建行新街口支行同意被告答辩意见。
6.第三人石某同意被告答辩意见。
(三)事实和依据
江苏省南京市鼓楼区人民法院经审理查明:2005年1月26日被告受理了转让方为杨某,受让方为苏某的房屋权属登记申请书,申请人提交了产权证原件,房地产买卖契约及身份证等相关证件,2005年2月3日,苏某领取了被告颁发的鼓转字第2XXXX5号产权人为苏某的产权证,房屋的建筑面积为45平方米,2005年2月1日苏某向建行新街口支行申请办理抵押登记,同日,苏某与建行新街口支行签订借款合同及房地产抵押合同,借款合同约定借款13万元,期限从2005年2月4日至2020年2月3日止,2005年2月4日在被告处办理了抵押登记。2005年10月18日苏某与石某向被告提出抵押登记申请,2005年10月18日苏某向石某借款16万元整,用本案争议的房产及本市XX路21号2幢202室在内二套住宅一起提供价值16万元整的抵押登记申请,2005年10月24日在被告处办理了抵押登记。
审理中,原告称从未在买卖合同上签过字,也未捺过指印,向法院提出申请,要求对2005年1月26日杨某与苏某的买卖契约及房屋权属登记申请书上杨某的签名进行鉴定,南京师范大学鉴定中心作出鉴定,杨某的签名不是本人所签,此后,被告再次申请要求对房屋权属登记申请书上的指纹进行鉴定,经南京师范大学鉴定中心鉴定指纹也不是杨某本人的。
另查明,苏某于2006年12月4日病故。苏某的继承人为苏某1、梅某、苏某2、张某。张某为苏某的妻子,明确表态不继承苏某财产不参加本案诉讼。苏某1、梅某均表示苏某的事情不清楚,不参加诉讼。
上述事实有下列证据证明:
1.南京市房屋权属登记申请书(交易类)。
2.南京市房地产买卖契约。
3.宁房权证鼓字第0XXXX2号房屋所有权证。
4.(2003)苏宁农税电字0XXXXX8号契税完税证。
5.(编号2005020834)南京市房屋所有权(交易)登记申请表(一)。
6.(编号2005020834)南京市房屋所有权登记审核表(三)。
7.杨某、苏某的身份证复印件。
8.南京市房地产抵押登记申请表1份。
9.中国建设银行个人住房借款合同(编号2XXXXXXXXXXXX4)。
10.南京市房地产抵押合同(编号2XXX—XXXXX7)。
11.(2005)宁证内经字第11624号公证书。
12.南京市房地产抵押登记审核表(一)。
13.南京市房地产抵押登记凭证。
14.南京市房地产抵押登记申请书1份。
15.(2XXXXXXXX2)南京市房地产抵押登记凭证1份。
16.紧急通知。
17.催款通知。
(四)判案理由
江苏省南京市鼓楼区人民法院经审理认为:根据《南京市城镇房屋权属登记条例》第四条规定,被告是房屋权属登记的管理部门,具有房屋权属登记管理工作的行政职权。原告将自己的产权证、土地证、结婚证、身份证原件,均交给苏某,使苏某得到了使用这些证件的便利,从而导致苏某将原告房屋的产权过户,原告未妥善保管自己的有效证件,放任苏某使用这些证件,使得产权过户至苏某名下,且办理了抵押登记,原告应负一定责任。但《南京市城镇房屋权属登记条例》第九条规定,申请房屋所有权转移登记,应当由双方当事人共同登记,经鉴定机构鉴定,买卖契约及房屋权属登记申请书杨某的签名不是原告本人的签名,申请书上原告杨某签名处所捺指纹也不是原告的,故不能证明原告与苏某是一起去进行了共同登记,被告的证据也未反映出原告委托了他人去办理转移登记,被告未尽到全面审核的义务,未严格按照《南京市城镇房屋权属登记条例》第九条规定的程序办理转移登记,使苏某的违法行为得逞,被告应负过错的主要责任,原告要求撤销被告颁发给苏某的鼓转字第2XXXX5号产权证的诉讼请求本院予以支持,原告要求撤销设定在该房产上的抵押登记,因抵押权登记在登记行为上系相对独立的又一行政行为,不宜在本案中一并解决,其要求撤销抵押登记行为的诉讼请求本案不予处理,应另案解决。
(五)定案结论
江苏省南京市鼓楼区人民法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十四条第一款第(二)项第一目、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》之规定,作出如下判决:
撤销被告颁发给苏某的本市XX路21号2幢2X1室(权证号:鼓转字第2XXXX5号,丘号:014057-Ⅰ-29)的房屋所有权证。
驳回原告要求撤销本市XX路21号2幢2X1室房屋抵押权登记具体行政行为的起诉。
案件受理费50元,由被告承担。
(六)解说
本案从被诉行政行为的司法审查角度,存在以下几个争议焦点:
1.关于是否应撤销被告颁发给苏某的产权证的问题。在本案中苏某利用从原告手中取得的产权证、土地证、结婚证、身份证原件,向被告房产局提出申请将原告的房屋产权过户,且办理了抵押登记。《南京市城镇房屋权属登记条例》第九条规定,申请房屋所有权转移登记,应当由双方当事人共同登记。在本案的审理中鉴定机构的鉴定结论起了关键性的作用,经鉴定机构鉴定,买卖契约及房屋权属登记申请书杨某的签名均不是原告本人的签名,申请书上原告杨某签名处所捺指纹也不是原告的,显然苏某向被告提供申请材料是其伪造的,由此可知苏某是蓄意欺诈而取得原告房屋的所有权,其取得的涉案房屋的产权证不合法。而被告提供的证据不能证明原告与苏某是一起去进行了共同登记,被告的证据也未反映出原告委托了他人去办理转移登记,被告未尽到全面审核的义务,未严格按照《南京市城镇房屋权属登记条例》第九条规定的程序办理转移登记,致使原告名下的房屋被转移登记到苏某名下。故法院判决撤销被告颁发给苏某的产权证。
2.关于是否应将抵押登记行为与转移登记行为一并撤销的问题。对本案处理,合议庭形成三种不同的意见。第一种意见认为,应撤销被告颁发给苏某的产权证,但对苏某的抵押合同在被告处办理的抵押登记,应将转移登记行为与抵押登记行为一并撤销。第二种意见认为撤销产权转移登记,但办理的抵押登记行为是基于抵押合同民事法律行为产生,且抵押权人系善意第三人,在抵押合同未被依法撤销或解除前,不应在撤销产权登记行为的案件中一并撤销抵押权登记。
原告要求撤销设定在该房产上的抵押权登记,因抵押权登记与本案转移登记行为虽存在一定的联系,但其分属于相对独立的数个具体行政行为,分属不同诉的范畴,应依法分别立案处理,经本院释明,原告坚持不同意拆分案起诉,本院认为在前置行为尚未经司法程序最终确认的情况下,本案尚不具备一并处理的条件,对抵押登记行为,当事人应另行起诉。
3.关于如果又进行了再次转移登记,现在登记的产权人的产权证是否应予撤销的问题。第三种意见认为,如果现在登记的产权人是善意取得的第三人,转移登记行为及抵押登记行为应不予撤销,所有权人有权按《物权法》的规定向无处分权人请求赔偿。前两种意见主要是围绕是否应将抵押登记行为与转移登记行为一并撤销这一问题。
综上,结合本案因再次转移登记行为尚未发生,法院判决撤销了产权登记行为,驳回了撤销抵押登记行为的诉请是正确的。
(江苏省南京市鼓楼区人民法院 耿予萍)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2008年行政审判案例卷》 中国人民大学出版社 第263 - 268 页