（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：福建省福安市人民法院（2005）行字第6号。
二审判决书：福建省宁德市中级人民法院（2007）行终字第35号。

2.案由：不服房屋产权登记案。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：缪某，男，汉族，1967年4月12日出生，福安市人，个体户。
原告（被上诉人）：王某，男，汉族，1970年11月8日出生，福安市人，个体户。
原告（被上诉人）：王某1，男，汉族，1972年12月31日出生，福安市人，个体户。
原告（被上诉人）：王某2，男，汉族，1980年12月7日出生，福安市人，个体户。
原告（被上诉人）：阮某，男，汉族，1973年9月15日出生，福安市人，个体户。
原告（被上诉人）：陈某，男，汉族，1970年7月29日出生，福安市人，个体户。
原告（被上诉人）：刘某，女，汉族，1978年7月26日出生，福安市人，个体户。
原告（被上诉人）：陈某1，女，汉族，1960年5月12日出生，福安市人，个体户。
诉讼代表人（二审）：陈某，男，汉族，1970年7月29日出生，福安市人，个体户。
委托代理人（一、二审）：郑国璋，福安市中心法律服务所法律工作者。
被告：福安市房地产管理局。
法定代表人：俞某，局长。
委托代理人（一审）：陈某2，男，1971年7月21日出生，福安市房地产管理局干部。
委托代理人（一审）：王庭安，福安市法律援助中心律师。
委托代理人（二审）：夏毅生，福安市中心法律服务所法律工作者。
第三人（上诉人）：徐某，男，汉族，1951年7月15日出生，个体户。
委托代理人（一、二审）：吴伏平，福建平达律师事务所律师。
委托代理人（一、二审）：徐鸿飚，福建平达律师事务所律师。
第三人：福安市华瑞房地产开发有限公司（以下简称华瑞公司）。
法定代表人：薛某，经理。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省福安市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王建军；代理审判员：魏博；人民陪审员：郑海容。
二审法院：福建省宁德市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王嫔；代理审判员：黄冰凌、赖昌铅。

6.审结时间
一审审结时间：2007年3月7日（经福建省高级人民法院批准依法延长审限）。
二审审结时间：2007年10月16日。

（二）一审诉辩主张

1.被诉具体行政行为
福安市房地产管理局于2004年4月23日颁发给徐某福安市房权证下白石镇字第0XXXXX8号房屋所有权证（以下简称No.0XXXXX8房权证）。

2.原告诉称
被告福安市房地产管理局于2004年4月23日颁发No.0XXXXX8房权证给第三人徐某时，在附记中加注“图中楼梯下空间由徐某使用”，侵犯了原告缪某等八人的共有财产，且该颁证行为没有事实和法律依据，请求法院依法撤销No.0XXXXX8房权证附记部分。

3.被告辩称
（1）被告依职权颁发No.0XXXXX8房权证，程序合法。（2）第三人华瑞公司与第三人徐某签订的商品房买卖合同中约定楼梯下方空间由第三人徐某使用，原告缪某等八人分摊的公摊面积不包括楼梯下空间，其诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。（3）原告缪某等八人与本案没有法律上的利害关系，且其起诉已超过起诉期限，应予驳回。

4.第三人徐某述称
（1）原告缪某等八人未提供与本案讼争具体行政行为有法律上利害关系的证据，不具备本案的诉讼主体资格。（2）被告福安市房地产管理局于2004年4月23日就颁发了No.0XXXXX8房权证，至今长达1年多，原告此时起诉早已超过起诉期限。（3）被告福安市房地产管理局颁发的No.0XXXXX8房权证，程序合法、认定事实清楚，应予以维持。

（三）一审事实和证据
福安市人民法院经公开审理查明：被告福安市房地产管理局于2004年4月23日颁发给第三人徐某No.0XXXXX8房权证，该房权证中载明“建筑面积925.15平方米”，附记中注明“其中：共有面积分摊11.06平方米。注：图中楼梯下空间由徐某使用”。原告缪某等八人认为该房权证中确认给第三人徐某使用的楼梯下空间系其八人共同共有，被告的颁证行为侵犯了他们的合法权益，诉至本院，要求撤销被告福安市房地产管理局的颁证行为。
上述事实有下列证据证明：
原告缪某等提交的证据：
1.房权证（编号No.0XXXXX8）。
2.原告缪某等八人房屋产权相关证明。
3.第三人华瑞公司对下白石镇海滨市场6号楼面积测算表。
4.下白石镇海滨市场6号楼一层图纸。
5.下白石镇海滨农贸市场转让合同。
被告福安市房地产管理局提交的证据：
1.房权证存根（编号No.0XXXXX8）。
2.商品房买卖合同（编号No.0XXXXXXX2）。
3.福安市不动产转让（销售）专用发票（编号No.0000360、No.000362号）。
4.私有房屋所有权登记申请书。
5.房屋四面墙界申报表。
6.下白石江滨路海滨市场6号楼一层市场平面图。
7.徐某的身份证复印件。
8.福安市房地产移户审批表。
9.房屋所有权登记确权审批表。
10.《建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2004]74号）。
11.第三人华瑞公司关于要求更正房屋所有权证的报告。
12.《城市房地产管理法》第五十九条、六十条、国务院《城市私有房屋管理条例》第六条的规定。
第三人徐某提交的证据：
1.房权证（编号No.0XXXXX8）。
2.下白石海滨农贸市场转让合同。
3.商品房买卖合同（编号No.0XXXXXXX2）。
4.下白石镇海滨市场6号楼摊位平面图。
5.照片一组3张。
6.证人陈某3、蔡某证言。

（四）一审判案理由
福安市人民法院根据上述事实和证据认为：
1.原告缪某等八人享有本案诉权。
（1）原告缪某已提供房权证复印件，其享有下白石市场三楼相应房屋产权无疑。
（2）房权证虽是当事人享有房屋产权的证明，却不是唯一证明。原告王某1已提供房权证存根，其余王某等六名原告已提供复印自被告福安市房地产管理局的房权附图（盖有被告福安市房地产管理局的公章），均能证明他们享有下白石市场三楼相应房屋的产权。
（3）被告和第三人徐某均未能提供证据证明原告王某1等七人不享有下白石市场三楼相应房屋的产权，或者缪某等八人与本案没有法律上的利害关系。
（4）本案讼争楼梯下空间的归属问题直接关系到被诉具体行政行为是否合法，系本案关键性待查问题，不经实体审理无法查明。缪某等八人提供的证据能够初步证明其与本案讼争行政行为有法律上的利害关系。对原告缪某等八人的原告主体资格，本院予以认可。
2.本案是否超过起诉期限。
（1）第三人徐某提供的证据5照片3张未注明拍摄人、在场人、拍摄时间等，不符合证据的形式要件，不能作为证据使用，且该组照片即使能证明原告缪某等八人于2005年1月2日确知第三人徐某侵犯了他们的权益，也不能证明原告缪某等八人于2005年1月2日就已知悉本案讼争具体行政行为的内容，本案系针对被告的行政行为而提起的行政诉讼，而非针对第三人徐某的侵权行为而提起的民事诉讼。
（2）本案讼争具体行政行为并非针对原告缪某等八人作出，属当事人不知道具体行政行为内容的情形，起诉期限应自当事人知道或应当知道该具体行政行为内容之日起计算。
（3）除第三人徐某提供的未被采纳的证据5照片三张外，被告和第三人徐某未能提供其他能够证明原告缪某等八人无正当理由超过起诉期限提起行政诉讼的证据，对其关于原告缪某等八人的起诉已超过起诉期限的主张，本院不予支持。
3.本案讼争楼梯下方空间归属问题。
（1）被告福安市房地产管理局提供的证据6下白石江滨路海滨市场6号楼一层市场平面图，不能证明楼梯下方空间的归属及其性质问题，与本案讼争行政行为不具有关联性，不予采纳为定案证据。
（2）建住房［2002］74号第三条第（七）项规定：“楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。”其中仅涉及楼梯下方空间的面积计算问题，并未明确规定楼梯下方归属问题。但根据该表述可以看出，楼梯下方空间不计算面积的前提是“楼梯已计算建筑面积”，即该条隐含着“楼梯下方空间和楼梯的性质同一，不能重复计算建筑面积”的意思，即楼梯下方空间也属公用建筑面积部分。被告依据该项即在附记中加注“楼梯下空间归徐某使用”，显属适用法律错误。
（3）《建设部商品房销售面积计算及共用建筑面积分摊规则（试行）》（建房［1995］517号）第八条规定，楼梯间属法定公用建筑面积。经查，建设部尚未就“楼梯间”的定义作出专门的解释。在本案中，对“楼梯间”的理解不应拘泥于是否通过砌墙与四周相隔，应理解为楼梯所占用的空间较为妥当。因此，本案讼争的楼梯下方空间应认定为公用建筑部分，应由全体业主占有、使用、处分和收益。上述规则第九条规定：“凡作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分”。由此可见，不计入公用建筑面积部分的条件是“作为独立使用空间销售或出租”。作为“独立使用空间”销售或出租必须以建筑面积为单位，而根据建住房［2002］74号第三条第（七）项的规定，本案讼争楼梯下方空间不论是否利用均不能计算建筑面积，由此亦可佐证该空间不可能作为独立使用空间进行销售。被告福安市房地产管理局和第三人徐某关于第三人华瑞公司已将该空间作为独立使用空间销售且该空间不属于公用建筑面积部分的主张不能成立。
（4）被告福安市房地产管理局提供的证据商品房买卖合同，在该合同附件4合同补充协议中载明“一层楼梯下空间的公用地归农贸市场按现状使用管理”。但这一记载系手工添加，未加盖任何印章，其真实性无法确定。若该记载真实，亦可佐证本案讼争楼梯下空间属公用建筑面积部分，而无法证明华瑞公司处分该空间的行为合法，更无法证明徐某可以据此合同享有讼争楼梯下空间的使用权。
（5）徐某提交的证据2下白石海滨农贸市场转让合同亦不能证明第三人华瑞公司处分楼梯下空间的行为系合法有效的行为。
（6）徐某提交的证据6证人陈某3、蔡某的证言只能证明第三人徐某利用讼争楼梯下空间，后该摊位被破坏的事实，而无法证明楼梯下空间被作为独立使用空间销售。
据此，本院对被告福安市房管局和第三人徐某关于“原告缪某等八人不享有楼梯下空间所有权，对其诉讼请求应予驳回”的主张不予支持，对本案讼争楼梯下方空间属公用建筑面积部分的事实予以确认。
4.被告福安市房地产管理局的颁证行为是否合法。
（1）被告福安市房地产管理局提供的证据5申报日期为2004年4月8日的房屋四面墙界申报表，在“邻户有无异议签章栏”内没有四至邻户的签名，对其关于讼争空间四至没有争议的主张，不予采信。
（2）被告福安市房地产管理局提供的证据8移户审批表中记载的房屋建筑面积为198.88平方米，共同共有面积为1 188.88平方米，而被告福安市房地产管理局提供的证据9确权审批表中记载的建筑面积却为925.15平方米。二表在建筑面积的记载上存在明显、悬殊的差异，被告福安市房地产管理局未提供其他证据说明这一差异存在的合理性，其颁证行为事实不清，主要证据不足。
（3）在讼争楼梯下空间属公用建筑面积部分的情况下，被告于举证期限内未向本院提供第三人华瑞公司将讼争楼梯下空间使用权转让给第三人徐某的行为系合法的证据，其在颁发No.0XXXXX8房权证附记中加注的行为主要证据不足。
据此，本院对被告福安市房地产管理局关于其颁发No.0XXXXX8房权证附记中加注的行为系合法的主张不予支持。

（五）一审定案结论
福建省福安市人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第一、二目之规定，作出如下判决：
撤销被告作出的福安市房权证下白石镇字No.0XXXXX8房屋所有权证附记部分的登记。
本案诉讼费100元，由被告负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人（原审第三人）诉称
（1）被上诉人不具备本案行政诉讼的原告主体资格；（2）被上诉人起诉已经超过起诉期限；（3）一审判决认定：楼梯下方空间属于公用建筑面积部分属适用法律错误；（4）福安市房管局颁发给上诉人的下白石镇No.0XXXXX8房屋所有权证的行政行为，程序合法，认定事实清楚，应予维持。
被上诉人（原审原告）辩称
（1）被上诉人提供了相关的产权证明文件，具备本案行政诉讼的原告主体资格；（2）虽然原审被告福安市房管局于2004年4月23日向上诉人徐某颁发了房权证，但被上诉人缪某等八人于2005年3月2日始知颁证行为，被上诉人提起诉讼并未超过起诉期限；（3）论争的楼梯下空间属被上诉人缪某等八人共有，原审被告所作“附记”侵害了被上诉人的权益；（4）原审被告福安市房管局的颁证附注部分“图中楼梯下空间由徐某使用”的登记事实违法，原审予以撤销正确。
被上诉人（原审被告）辩称
本案论争的楼梯下空间不属于公摊面积，原审认定楼梯下空间由被上诉人缪某等八人共有不当，依法应予改判。

2.二审事实和证据。
二审认定事实和证据与一审一致。

3.二审判案理由
宁德市中级人民法院认为：行政机关作出的具体行政行为应当有充分的事实和法律依据。本案原审被告福安市房管局作出福安市房权证下白石镇字第0XXXXX8号房屋所有权证，在附记部分附注“图中楼梯下空间由徐某使用”，依法应当举证其所作附注有相关的事实根据。虽然原审被告提供的证据商品房买卖合同的补充协议中载明了“一层楼梯下空间的公用地归农贸市场按现状使用管理”，但该补充协议系手工添加，未经合同当事人签字或盖章，真实性无法确定，也未提供其他证据予以佐证，原审被告作出No.0XXXXX8房权证在附记中加注“楼梯下方空间归徐某使用”的行为，属事实不清，主要证据不足，该附记内容依法应当予以撤销，原审予以撤销并无不当。上诉人及原审被告主张撤销一审判决的理由依据不足。被上诉人答辩意见有理，予以支持。

4.二审定案结论
福建省宁德市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人徐某负担。

（七）解说
1.本案诉争实质焦点是楼梯下方空间归属问题。
第一种意见认为，楼梯下方空间应归第一层商业用户第三人徐某使用。理由：（1）根据建住房［2007］74号第三条第（七）项的规定，本案诉争楼梯踏步上已由原告缪某等八人分摊共有，可以认定本案诉争之楼梯下空间不得计算面积，进而得出楼上住户的公摊面积并不包括楼梯下空间的结论。（2）本案诉争楼梯下的空间因层高未超过2.2米而不能计算面积，所以楼梯下空间无法确认所有权，楼梯下空间当然不能归原告所有。（3）本案涉及面非常广，包括莲池广场、冠后等地商场都存在相似的情况，楼梯底下空间实质上是属于一层的空间，在销售的时候一楼作为商用房出售时的价格远高于楼上作为住房公摊的价格。由此可见，原告并未将地面的所有权买走，他们买受的只是楼梯通行权。开发商有权决定楼梯下空间的归属，被告福安市房地产管理局提供的很多照片，如果将楼梯下空间确认给楼上的住户，有些大商场的楼梯下空间也归楼上住户所有，大家都把东西放在商场中会导致第一层商业用房的不方便管理，也不符合客观实际。（4）本案诉争楼梯下空间所处的楼房系商住混合结构的商品房，在结构上有其特殊性，该楼梯下方空间是敞开式的，有别于纯住宅楼的全封闭的楼梯下方空间。被告将楼梯下方的空间确认给第三人徐某使用，并未侵犯楼上住户的住宅权、通行权等权益。
第二种意见认为，本案楼梯下方空间应归楼梯上方住宅用户原告缪某等八人共有使用。理由：（1）自建住房［2002］74号第三条第（七）项可以看出，在该文件中建设部并未明文规定楼梯下方空间归属问题，但根据该条关于“楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积”的表述可以看出楼梯下方空间不计算面积的前提是“楼梯已计算建设面积”，也就是说，该条隐含着“楼梯下方空间的归属应依附于楼梯归属而确定”的意思。仅就本案诉争楼梯下方空间上的楼梯已由原告缪某等八人分摊共有的情况而言，由原告缪某等八人承担义务而由第三人徐某享受利益也显然有悖于基本的公平原则。（2）根据《建设部商品房销售面积计算及共用建筑面积分摊规则（试行）》建房［1995］517号第八、九条的规定，楼梯间属法定公摊面积，经查，建设部尚未就何谓“楼梯间”作出专门的解释。被告和第三人徐某提供的证据不足以证明该楼梯下方空间已由第三人华瑞公司作为“独立使用的空间”销售，即无法证明该楼梯下空间属于建房［1995］517号第九条规定的“排除于公摊面积计算之外”的情形。而对“楼梯间”的理解不应拘泥于是否通过砌墙与四周相隔，结合建房［1995］517号第九条规定，楼梯下方空间属于公摊楼梯的附属，与楼梯下构成统一完整的楼梯间，在楼梯已由原告缪某等八人分摊共有时，楼梯下空间的归属也应属缪某等八人分摊共有。
第三种意见认为，楼梯下方空间应归楼梯上方住宅用户原告缪某等八人和楼下商户第三人徐某共有。理由：（1）依照《中华人民共和国物权法》第七十条明确规定，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，本案原告和第三人之间对楼梯下方空间没有明确的约定，且第三人华瑞房地产公司与第三人徐某签订的归第三人徐某使用的补充协议，真实性无法确定，因此，第三人徐某取得楼梯下方空间的使用权的法律和事实依据不足。（2）根据《建设部商品房销售面积计算及共用建筑面积分摊规则（试行）》建房［1995］517号第八条规定，楼梯间属法定公用建筑面积。作为“独立使用空间”销售或出租必须以建筑面积为单位，而根据《建设部关于房屋建筑面积与房屋权属登记有关问题的通知》第三条第（七）项规定，本案讼争楼梯下方空间不可能作为独立使用空间进行销售。
综上所述，被告在颁发No.0XXXXX8号房屋所有权证附记部分，“图中楼梯下空间由徐某使用”的登记，事实不清，主要证据不足，应判决撤销，对楼梯下方空间属公用建筑面积部分的事实在一审判决书中已经予以确认。对楼梯下方空间应属原告和第三人共同管理和使用的第三种意见比较符合法律、法规和规章规定，所以，一、二审法院判决均采用第三种意见。
2.本案还有一个争议是判决撤销全证或部分撤销附注的问题。
本案原告与第三人之间诉争的是楼梯下方空间使用面积仅11.06平方米，而整个一楼市场建筑面积925.15平方米，撤销全证对第三人徐某以及其他人的利益会产生重大影响。
第一种意见认为，本案当事人的诉讼请求是撤销全证，且确认福安市房权证下白石镇字No.0XXXXX8号房屋所有权是一个完整的具体行政行为，其中附注说明不是一个可分割的独立的颁证具体行政行为，虽然当事人只诉争楼梯下方空间的使用权，但因建筑面积计算直接关系到公摊面积，原告显然对全证享有诉权，故本案应撤销全证。
第二种意见认为，颁证中的附注说明是一个独立的附注的具体行政行为，是可以分开判决的，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第（二）项的规定，对本案主要证据不足的附注部分事实判决撤销是合法的，只有这样的判决，才有利于防止纠纷范围的扩大，相邻各方矛盾避免激化，才可以防止因判决全证撤销导致其他人利益受损，更何况原告在二审上诉期间也改变了撤销全证为撤销附注的诉讼请求。因此本案一、二审法院均采纳第二种意见，判决部分撤销附注，产生良好的社会效果。
（福建省福安市人民法院　郑成锦　杨文英）