（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：江苏省盐城市亭湖区人民法院（2006）亭行初字第0055号。
二审判决书：江苏省盐城市中级人民法院（2007）盐行终字第0047号。

2.案由：房产登记行为侵权。

3.诉讼双方
原告：王某（曾用名王某1）。
二审委托代理人：姜某，盐城市保安公司职工。
被告：盐城市房产管理局。
法定代表人：杨某，局长。
委托代理人：毛某、王某2，该局干部。
第三人：赵某。
第三人：顾某。
一审委托代理人：顾某1，盐城市亭湖区步凤中学教师。
一审委托代理人：蒋晓东，江苏盐城济洲律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省盐城市亭湖区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：周晓文；审判员：高德龙、蔡永平。
二审法院：江苏省盐城市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杨越华；审判员：李容森；代理审判员：韩标。

6.审结时间
一审审结时间：2007年4月12日。
二审审结时间：2007年12月7日。

（二）一审诉辩主张

1.被诉具体行政行为
江苏省盐城市房产管理局于2005年7月13日向顾某颁发盐房权证市区字第0XXXX4号房屋所有权证。

2.原告诉称
我于2000年5月22日与赵某签订购房合同，赵某将坐落在市区XX路1X1号2幢1X1室的房屋以人民币5万元的价格出售给我，我付款后取得了该房。嗣后，赵某又将该房出售给顾某，并领取了房屋所有权证。请求人民法院判决撤销被告颁发给顾某的房屋所有权证。

3.被告辩称
2005年7月12日第三人顾某申请XX路1X1号2幢1X1室的房屋所有权转移登记，提供了相关材料。我局经审查认为材料齐全，符合房地产转让条件，依照《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条的规定，向顾某颁发房屋所有权证。原告称我局向顾某发证行为侵犯其合法权益证据不足。请求人民法院依法驳回原告的起诉。

4.第三人赵某述称
（1）我与王某之间的售房行为属经济合同纠纷，且王某违约在前；（2）我和顾某之间的交易是通过房产中介完成的，程序、手续规范合法；（3）王某认为我侵犯其权益，应当另行起诉，我已承担相应的民事、刑事责任。

第三人顾某述称
我通过中介购买赵某房屋，并到被告处办理过户手续，程序合法，应当予以维持。

（三）一审事实和证据
盐城市亭湖区人民法院经公开审理查明：2000年5月22日，原告王某与第三人赵某签订了一份售房协议，协议约定，赵某将其位于盐城市区XX路1X8号2幢1X1室（现改为1X1号2幢1X1室），面积为57.14平方米的房屋出售给王某，售房总价款为人民币5万元。付款方式双方约定在协议签字生效后，王某首先向赵某支付价款4万元，赵某在收款后出具收据并交出钥匙。余款1万元因赵某房屋土地使用证尚未办妥，暂由王某留存。赵某须在2001年7月底前为王某办理一切必要相关手续。否则，赵某必须赔偿王某违约金1万元。房屋过户费由王某承担，余款1万元在房屋过户后由王某一次性付清。协议签订当日，王某向第三人赵某支付了3万元，同年6月4日王某又向赵某支付了1万元。赵某在将房屋钥匙交付给王某期间，又将房屋抵押给银行进行贷款，后一直未能为王某办理房屋过户手续，原告王某于2005年5月16日向本院提起民事诉讼，要求赵某办理房屋过户手续。2005年7月10日赵某纠集多人至王某住处，因王某不在，将王某男友姜某挟持至盐城市五星宾馆501室，逼迫姜某签订退房协议。次日，赵某将王某住处的物品搬至他处，腾空住房。2005年7月14日王某再次入住该房至今。2005年7月12日赵某与顾某签订房地产转让合同，赵某将房屋出售给顾某，并于同日到盐城市房产交易登记中心办理房屋产权转移登记手续，该中心于2005年7月13日向顾某颁发盐房权证市区字第0XXXX4号房屋所有权证。2005年7月14日，顾某欲入住该房，被原告王某阻止。原告王某于2006年8月24日提起行政诉讼，要求撤销被告颁发给顾某盐房权证市区字第0XXXX4号房屋所有权证。
另查明，赵某因2005年7月非法拘禁姜某，被判处有期徒刑一年，缓刑二年，判决已发生法律效力。
上述事实有下列证据证明：
1.2000年5月22日，王某与赵某签订售房协议。证明赵某将争议的房屋以人民币5万元出售给王某。
2.收条二份。证明王某向赵某支付购房款人民币4万元整。
3.民事诉状一份。证明2005年5月13日王某起诉赵某要求其协助办理房产过户手续。
4.盐城市公安局亭湖分局立案决定书。
5.盐城市亭湖区人民检察院起诉书。
6.盐城市亭湖区人民法院刑事附带民事判决书。
以上4～6号证据证明：赵某已多次找王某要求退房，因王某不在，就要姜某签退房协议，遭拒绝后，对其非法拘禁，赵某已构成非法拘禁罪。
7.盐城市城镇私有房屋所有权登记申请表。证明顾某于2005年7月12日向被告申请产权登记。
8.赵某的房屋所有权证、国有土地使用证及亭湖公安分局城东派出所出具的地址变更证明。证明转让人提供了合法的产权证明。
9.赵某的婚姻状况具结书、离婚协议、离婚证及社区证明。证明该房产为赵某个人所有，具有处置权。
10.盐城市房地产转让合同。证明赵某与顾某双方合法自愿签订合同。
11.产权登记具结书。证明赵某和顾某提供的材料，签订的内容属实。
12.赵某、顾某的身份证复印件。证明两人提供合法的身份证明。
13.契税完税证及交易手续费发票。证明双方按规定缴纳了相关费用。
14.盐城市房屋产权登记表。证明我局颁发了0XXXX4号房屋产权证，并由顾某领取。

（四）一审判案理由
盐城市亭湖区人民法院经审理认为：根据中华人民共和国建设部令第99号《城市房屋权属登记管理办法》第八条、第二十七条的规定。被告市房产局具有审查登记、颁发房屋权属证的法定职责。本案第三人赵某在王某向人民法院提起民事诉讼，要求其协助办理房产过户手续的过程中，采取犯罪手段逼迫王某男友姜某签订退房协议，又将该房出售给顾某。并在申请产权转移登记时隐瞒了房屋已出售给王某并已事实交付多年，且王某已提起民事诉讼，致被告权属转移登记不当，依法应当撤销。

（五）一审定案结论
江苏省盐城市亭湖区人民法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，作出如下判决：
撤销被告盐城市房产管理局2005年7月13日核发给第三人顾某的盐房权证市区字第0XXXX4号房屋所有权证。
案件受理费100元，其他诉讼费800元，合计人民币900元，由被告盐城市房产管理局负担（限在本判决生效后十日内交纳）。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人（原审被告）盐城市房产管理局诉称
（1）我局办理房产权属转移登记，向第三人顾某核发产权证是合法的行政行为；（2）一审判决认定我局权属转移登记不当没有法律根据；（3）一审判决违背了不动产登记公示、公信的原则，侵犯了第三人的合法权益。故请求二审法院依法撤销盐城市亭湖区人民法院（2006）亭行初字第0055号行政判决，依法判决维持上诉人向第三人顾某发放的盐房权证市区字第0XXXX4号房屋所有权证，依法判决被上诉人王某承担一、二审全部诉讼费用。
上诉人（原审第三人）顾某诉称
（1）盐城市房产管理局转移登记发证行为是合法的行政行为；（2）上诉人是善意的第三人，上诉人对赵某所作所为均不知情，赵某的犯罪行为与上诉人无关；（3）根据民法中的物权优先原则，已取得房屋产权的买受人优先受到法律保护；（4）王某与赵某房屋买卖合同纠纷应该通过民事诉讼途径解决。故请求二审法院撤销一审判决，维持原审被告盐城市房产局的发证行为，维护上诉人合法权益，由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。

2.二审事实和证据
盐城市中级人民法院经审理查明事实与原审法院认定事实一致。

3.二审判案理由
盐城市中级人民法院经审理认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第五条规定，人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。因此，本案应当围绕盐城市房产管理局行政登记行为的合法性进行审查。建设部《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条以及《城市房屋权属登记管理办法》第十七条对房产转让程序、申请转移登记应当提交的文件等有关事项作出了明确规定。这些规定既明确了当事人的申报义务，也明确了房产登记机关的审查职责。本案中，虽然原审原告王某在2000年5月22日与原审第三人赵某签署了售房协议，支付了部分价款并实际占有了该房屋，但由于没有办理房屋转移登记手续，赵某仍然是该房屋的所有权人。赵某与原审第三人顾某在申请房屋产权转移登记时，提交了房屋买卖协议、转让人赵某的房屋所有权证、国有土地使用权证、婚姻状况具结书、产权登记具结书、缴纳税费凭证等相关证明材料，其申请符合建设部《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条所规定的转移登记条件。因此，盐城市房产管理局根据赵某与顾某的申请所作的转移登记符合上述法律规范的规定。原审法院认为原审第三人顾某申请产权转移登记时隐瞒了房屋已出售给王某并已事实交付多年，且王某已提起民事诉讼，原审被告转移登记不当，予以撤销欠妥。即使赵某申报不实，依照《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第一款第（一）项之规定，也应该由房产登记机关注销房屋权属证书。因此，王某若主张赵某申报不实，则应当向盐城市房产管理局申请注销颁发给顾某的房屋所有权证。若王某认为赵某与顾某恶意串通侵害其合法权益，则应当通过民事诉讼，在人民法院确认赵某与顾某的房屋转让协议无效后，再依据法院生效判决申请房产登记机关撤销转移登记。

4.二审定案结论
江苏省盐城市中级人民法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，作出如下判决：
（1）撤销盐城市亭湖区人民法院（2006）亭行初字第0055号行政判决。
（2）驳回被上诉人（原审原告）王某请求撤销本案顾某房屋所有权证的诉讼请求。
一审案件受理费100元，其他诉讼费800元；二审案件受理费50元，合计人民币950元，由被上诉人（原审原告）王某负担。

（七）解说
本案涉及不动产物权登记制度之下的不动产交易民事行为、不动产登记行政行为以及二者之间的关系。当有关利害关系人对其中的一种或两种行为提起诉讼时，极易出现两种行为的互为条件乃至交叉重叠。笔者认为，处理本案的关键，在于正确划分两个边界：一是不动产物权转移登记中行政行为与民事行为之间的边界；二是不动产诉讼中司法行为与行政行为之间的边界。此外，因为我国不动产物权立法同世界大多数国家一样，采登记生效主义，所以，在日常生活中，不动产交易、不动产占有、不动产所有等行为和权利状态之间的分离大量存在，不同主体的权利冲突在所难免，案件在处理过程中，常常伴随着关于法律效果与社会效果、个别正义与普遍正义、法律规范与道德规范的争论。
1.不动产物权转移登记中行政行为与民事行为之间的边界
对于不动产物权立法，我国基本上实行不动产物权登记生效主义，《物权法》第九条对此作了明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”本案中的登记行为发生于《物权法》生效前，这一立法精神体现在《城市房地产管理法》第五十九条、第六十条等法律法规之中，根据这些规定，具体到本案而言，城市房屋权属的变更或转让，只有依法登记，才有法律效力。
因民事行为引起的不动产物权转移，包含两个环节，一是物权转移的起因行为，即民事行为，在物权理论中也称债权行为，如签订房屋出售合同。这一环节基于当事人之间的合意进行，属于私法领域，行政权不能介入。当交易主体意欲完成从物权转移的“意思”向物权转移的“实现”时，必须到登记机关进行转移登记，自此，开始走出民事行为边界而进入行政行为领域，即进入第二个环节。
在第二个环节中，关键在于界定不动产登记机关的职责范围。具体到城市房屋权属转移登记而言，建设部《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定，登记机关针对权属是否清楚、产权来源资料是否齐全等问题进行审查；建设部《城市房地产转让管理规定》第七条规定，登记机关对申请人提供的权属证书、当事人合法证明、转让合同等文件进行审查。可见，房屋权属转让登记采取书面审查、形式审查的原则。需要说明的是，《城市房地产转让管理规定》第七条第（四）项还规定：“房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。”我们是否可以根据这一规定理解为登记机关有实体审查的权力和职责呢?笔者认为不可，登记机关的这一职责，是对交易价格与市场价格的明显偏离进行把关，是基于维护公共交易安全的需要，所以这种“根据需要”进行的“现场查勘和评估”，应针对房地产的区位、状态、面积等权利的客观方面进行，而不应触及占有、使用、权属等权利的主观方面，从根本上讲，这是由两个法律原则所决定的：一是不动产登记簿具有真实权利推定的效力，登记机关仅以审查权属证书为已足；二是如前所述，行政权力对私权领域不宜介入。
正确划分不动产物权转移登记中行政行为与民事行为之间的边界，至少有两点法律意义：一是可以明确因行政行为或民事行为导致的权利失当及其救济途径，不同性质的行为引发的纠纷应通过不同的法律途径去解决，不得混淆，如果付诸诉讼，前者归属行政诉讼，后者归属民事诉讼，这一点将在后文中展开论述；二是可以明确民事行为与行政行为是相对独立的，只要登记机关正确履行了法定职责，具体行政行为是依法作出的，那么因民事行为引发纠纷乃至情节严重触及刑律，都不能成为阻却登记行为依法进行的理由，也不得成为否定登记行为合法性的依据。具体到本案而言，一审判决之所以错误，就是因为没有认识到这一点：原审原告王某向人民法院提起民事诉讼要求卖房人赵某协助办理房产过户手续（除非申请采取司法上的保全措施）、赵某采取犯罪手段逼迫王某男友姜某某签订退房协议、赵某在申请产权转移登记时“隐瞒”了房屋已出售给王某并已事实交付多年的事实等，都不能阻却登记行为，登记机关以上述事项为理由擅自中止对当事人申请的审查和登记，也没有法律依据。总之，不能把当事人的错误与登记机关的错误混为一谈。
2.不动产诉讼中司法行为与行政行为的边界
如前文所述，涉不动产纠纷可能因诉讼对象不同分别引发行政诉讼和民事诉讼，前者直接关系到司法行为与行政行为的边界问题，后者间接关系到司法行为与行政行为的边界问题。
（1）行政诉讼中司法权对行政权审查的边界。
《行政诉讼法》第五条规定：“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。”第五十二条规定：“人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法规为依据……”第五十三条规定：“人民法院审理行政案件，参照国务院部、委根据法律和国务院的行政法规、决定、命令制定、发布的规章……”这些规定，确立了我国司法权对具体行政行为的合法性进行审查的原则和司法权判定具体行政行为是否合法需依据法律和行政法规、地方性法规兼参照规章的原则。
本案登记行为发生于《物权法》生效前，当时，我国《城市房地产管理法》等规定了不动产登记制度，也规定了行使登记权的机关，但尚没有行政法规或地方性法规对登记办法和程序等作出规定。所以，对于城市房屋登记，建设部的《城市房屋权属登记管理办法》和《城市房地产转让管理规定》两个部门规章，在行政诉讼中可以用来作为判定登记机关的登记行为是否合法的参照。
本案中，根据原审被告房产管理局提供的证据，可以看出登记机关办理登记前全面审查了房屋买卖协议、房屋权属证书、土地使用权证书、当事人身份证明、费税凭证等材料，办理登记的程序也符合《城市房屋权属登记管理办法》和《城市房地产转让管理规定》的有关规定，登记行为是合法的，所以，司法权对行政权的审查到此为止，原审原告提出的撤销登记行为的诉讼请求只能驳回，其权利救济，可以另行提起民事诉讼。
根据《物权法》第十二条的规定，登记机构应当履行下列职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。如果申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。物权法的这一规定，与上述规章中的规定基本一致，也就是说，本案对登记行为审查的边界在《物权法》生效后仍然适用。
（2）司法行为可以通过民事判决来间接影响行政行为。
民事诉讼的对象是民事法律关系，会对房屋转让合同的效力进行审查和认定，而“转让合同”又是登记机关审查是否存在房屋转让合意的重要依据，所以，通过民事诉讼，可以将司法判断传递到行政行为之中，进而影响不动产登记。
如果王某追求对转让登记进行撤销，理论上可以通过两个途径解决：一是向登记机关提出足够的证据证明登记机关所审查并据以给予登记的种种证明材料系虚假、变造、失效等，使得原登记行为失去合法基础，即所谓的“申报不实”，从而申请登记机关对原登记进行变更或注销。这种情况并不是登记机关的错误造成的，进行登记变动是登记机关的职权，司法权不能介入，有关当事人会因不实申报行为承担行政责任乃至刑事责任。所以，案中王某以第三人“申报不实”为由诉请法院撤销登记，于法无据。二是对登记所依据的转让合同的效力提起民事诉讼，司法权对合同效力有权审查，如果合同有效，则登记仍无不当，否则，登记将失去合同基础，王某可以以法院判决申请登记机关注销原登记。实际上，本案中没有证据证明后一个房屋买卖合同存在无效事由，两份转让合同都有效，合同有效不等于合同能履行，所以，王某只能向赵某主张违约责任。
3.由本案引发的关于三对矛盾的思考
本案经一、二审两级法院审判委员会讨论，整个审理过程中，由以下三对矛盾引发的争议增加了案件审理的复杂性。
（1）关于法律效果与社会效果。
一种观点认为，虽然驳回王某的诉讼请求符合法律规定，但其合法居住房屋达五年之久，却不能取得所有权，情理上不通，社会效果不好；另一种观点认为，法律效果和社会效果在内涵上并不矛盾，尽管有时在表面上产生背离，同时，社会效果具有主体差异性、不稳定性和发展变化性，所以，司法活动应凭借法律效果来宣扬、引领乃至改良社会效果，从长远来看，本案的二审判决更能体现法律效果和社会效果的统一。
（2）关于个别正义与普遍正义。
一种观点认为，本案中王某提起诉讼的目的在于取得争议房屋的所有权，但没有获得法律的支持，不动产物权登记制度对于维护和促进整个社会的交易安全有重要意义，符合社会的普遍正义，但对于个案而言，未必都是公正的；另一种观点认为，法律的价值之一在于秩序，而秩序有利于维护普遍正义，以此为基础，才能兼顾和放大个别正义，“皮之不存，毛将焉附”?另外，要把正义放到整个法律体系中衡量，王某在本案中败诉，不意味着权利落空，仍可通过违约损害赔偿获得相当的救济。
（3）关于法律规范与道德规范。
一种观点认为，赵某“一房二卖”，不够诚信，且采用犯罪手段悔约，终审判决实际上让他把房屋卖给顾某的“阴谋”得逞，有支持不讲道德人的嫌疑；另一种观点认为，道德和法律是不同的社会规范，法律认同不等于道德认同，法律是评价人们行为的底线，只要人们按照法律规定做事，尽管可能违反道德标准，仍应得到法律的支持，法院虽然有必要通过审判活动宣扬优良社会道德风尚，但其法定职责和使命仍在于坚守法律底线。
在笔者看来，以上三者中的后一种观点，更符合法律精神和司法原则，值得赞同，二审判决不仅经得起法律的检验，而且经得起理论的推敲。
（江苏省盐城市中级人民法院　刘仁海　韩标）