（一）首部

1.判决书字号：新疆维吾尔自治区高级人民法院（2006）新民二初字第85号民事判决书。

2.案由：拍卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：乌鲁木齐德正汇商贸有限公司（以下简称德正汇公司），住所地：乌鲁木齐市新华北路80号9楼912室。
法定代表人：卢某，该公司董事长。
委托代理人：朱永胜，新疆商务律师事务所律师。
被告：新疆嘉信拍卖有限公司（以下简称嘉信公司），住所地：乌鲁木齐市人民路139号宏源大厦17楼1704室。
法定代表人：孙某，该公司董事长。
委托代理人：张某，男，汉族，1975年5月23日出生，该公司职员。
委托代理人：盛某，男，汉族，1971年2月26日出生，该公司职员。
被告：新疆天纬拍卖有限公司（以下简称天纬公司），住所地：乌鲁木齐市中山路82号新拓大厦17楼。
被告：新疆捷成拍卖有限公司（以下简称捷成公司），住所地：乌鲁木齐市西后街69号金麒麟大厦3楼。
被告：乌鲁木齐市就业服务管理局（以下简称管理局），住所地：乌鲁木齐市人民路148号中亚大厦8楼。
法定代表人：周某，该局局长。
委托代理人：包某，该局办公室副主任。
委托代理人：杨海滨，新疆旭业律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：新疆维吾尔自治区高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王伟；代理审判员：徐聪平、李渭红。

6.审结时间：2007年2月13日。

（二）诉辩主张

德正汇公司诉称：2005年5月10日，我公司通过三家拍卖公司以4900万元成交价款拍卖取得位于乌鲁木齐市小西门区域的“中亚市场”，并于2005年7月29日与嘉信公司、天纬公司、捷成公司签订了《补充协议书》。该次拍卖标的物由中亚市场土地使用权、中亚市场房产、临建市场三部分组成，拍卖溢价比例为1：3.03。在该三部分中，临建市场系未取得合法权属证书的临时建筑。该部分的拍卖违反了拍卖法的规定，依法应属无效。该临建市场的拍卖价为1829.54万元，依法应当从我公司应付的拍卖总价款中扣除。请求判令：（1）确认我公司和嘉信公司等三公司签订的《补充协议书》中有关临建市场的部分无效，从拍卖价款中扣除该部分的拍卖价值1829.54万元；（2）本案全部诉讼费用由四被告承担。

嘉信公司答辩称：（1）我公司接受管理局的委托后，严格按照《中华人民共和国拍卖法》的规定进行了拍卖，对临建市场所存在的问题也履行了瑕疵告知义务，我公司的拍卖符合国家的法律法规，依法应属有效；（2）临建市场的权属证书问题，应由德正汇公司与管理局协商解决，与我公司无关。请求驳回德正汇公司对我公司的诉讼请求。

管理局答辩称：（1）我局在拍卖前委托新疆国信有限责任会计师事务所所作的评估报告中，已对临建市场存在的权利瑕疵情况作了说明，之后所进行的拍卖活动符合法律规定，应属合法有效；（2）临建市场虽已过批准期限，但在被拆除前，仍有一定的使用价值，我局认为我局有权拍卖。请求驳回德正汇公司对我局的诉讼请求。

（三）事实和证据
新疆维吾尔自治区高级人民法院经审理查明：2005年4月11日，经与国土管理部门协商后，劳动管理办公室与嘉信公司、天纬公司、捷成公司签订了《委托拍卖合同》约定：由嘉信公司、天纬公司、捷成公司联合对乌鲁木齐市中亚市场及其临建市场进行拍卖，房地产委托保留价为1600万元。嘉信公司、天纬公司、捷成公司接受委托后，对外发布公告，于2005年5月10日对中亚市场及临建市场进行了整体打包拍卖，该拍卖标的的起拍价为1600万元，其中临建市场的土建安装评估取整值计584万元。德正汇公司以4900万元的总价拍得该标的物。随后，德正汇公司向劳动管理办公室及嘉信公司、天纬公司、捷成公司支付了拍卖款2705万元、拍卖佣金147万元。因临建市场无法办理房屋产权证及合法的土地使用权证书，德正汇公司要求将该部分的拍卖款（含拍卖溢价）从其应付的总拍卖款中予以扣除。劳动管理办公室现已变更为管理局。
另查明：管理局与嘉信公司、天纬公司、捷成公司签订的《委托拍卖合同》中约定拍卖的临建市场，并无房屋产权证及合法的土地使用权证，临建市场的用地手续亦已于2003年5月到期，之后再未办理合法的用地手续。
上述事实有下列证据证实：
1.2005年5月10日德正汇公司与嘉信公司、天纬公司、捷成公司签订的《拍卖成交确认书》；
2.2005年7月18日德正汇公司与嘉信公司、天纬公司、捷成公司签订的《补充协议书》；
3.2005年7月29日乌鲁木齐市国土资源局、乌鲁木齐市劳动就业服务企业管理办公室（下称劳动管理办公室）与嘉信公司、天纬公司、捷成公司、乌鲁木齐市国有资产监督管理委员会签订的《补充协议书》；
4.新疆国信有限责任会计师事务所出具的新国会所评报字（2004）第62号《评估报告》；
5.乌鲁木齐市天山区字第2XXXXXXXX7号房屋所有权证；
6.乌鲁木齐市城市规划管理局2XXXXX1号《临时〈简易〉建筑工程规划许可证》；
7.2006年4月30日德正汇公司向嘉信公司、管理局提交的《关于妥善处理中亚市场拍卖后续事宜的建议》；
8.2006年7月27日德正汇公司向嘉信公司、管理局提交的《关于支付剩余拍卖款的建议》；
9.2006年8月20日德正汇公司向嘉信公司、管理局提交的要求解决临建市场无法取得权利证书问题的《申请报告》。

（四）判案理由
新疆维吾尔自治区高级人民法院经审理认为：《中华人民共和国城市规划法》第三十三条第一款规定：“在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除，临时建设和临时用地的具体规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”《乌鲁木齐市城市规划管理条例》第二十八条规定：“城市规划区内临时用地使用期为一年，期满后确需再用的，须经城市规划行政主管部门和国土资源行政管理部门批准办理延期使用手续，其延长使用期限不得超过一年。”依据这些规定，临建市场在拍卖前即应依法予以拆除，管理局不得再将其进行有偿转让。根据《中华人民共和国拍卖法》第六条、第七条的规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利，行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。管理局委托拍卖临建市场，违反了国家法律的强制性规定，其与拍卖公司签订的《委托拍卖合同》中有关临建市场部分的约定依法当属无效。《委托拍卖合同》中的其他内容，是各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。拍卖前管理局即对临建市场依法已不再享有合法的财产权利，该情形并非其所辩称的对临建市场享有的合法财产权利上的瑕疵，管理局失权的事实系源于国家法律的强制性规定，并不因管理局或拍卖公司是否履行了告知义务而发生权利状态的改变，嘉信公司及管理局答辩称其均已履行了对外权利瑕疵的告知义务，故管理局委托及嘉信公司实施拍卖的行为合法有效的答辩理由不能成立。德正汇公司此后与嘉信公司、天纬公司、捷成公司于2005年7月18日签订的《补充协议书》中涉及临建市场部分拍卖款支付的约定亦属无效。在实际拍卖中，临建市场是与其他合法部分一起整体打包拍卖，并未予以分割，故在最终形成的4900万元拍卖款中，亦应按其在拍卖时在整体拍卖标的中所占的比例，扣除其拍卖评估取整值及相应的拍卖溢价计1788.5万元（584万/1600万×4900万），德正汇公司应支付有效拍卖行为的拍卖款为3111.5万元，扣除其已支付的2705万元，其还应支付拍卖款406.5万元。

（五）定案结论
新疆维吾尔自治区高级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国拍卖法》第六条、第七条之规定，判决如下：
德正汇公司与嘉信公司、天纬公司、捷成公司于2005年7月18日签订的《补充协议书》中涉及临建市场部分拍卖款支付的约定无效，临建市场部分相对应的拍卖价款1788.5万元从拍卖总价款4900万元中扣除。
案件受理费101487元（德正汇公司已预交），由德正汇公司负担2%，计2029.74元；由管理局、嘉信公司、天纬公司、捷成公司负担98%，计99457.26元。

（六）解说
本案原告德正汇公司通过拍卖以4900万元成交取得了三处房地产后，起诉请求确认其中的一处房地产即临建市场拍卖无效，人民法院应否给予支持，这是本案中的主要争议点。围绕这一争议点，有三个问题需加解析。
1.临建市场能否成为拍卖的标的物?拍卖，是指以公开竞价的形式，将特定物或者财产权利转让给最高应价的买卖方式。可见，拍卖也是一种特殊形式的买卖，其标的物不应是法律所禁止流转的财物。本案中临建市场内的房屋无房屋产权证也无合法土地使用证，而且其临时用地已于2003年5月到期，此后未再办理延期使用手续，显然该临建市场已成为违法建筑。《合同法》第一百二十二条第二款规定：“法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”《拍卖法》第七条规定：“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。”本案被告嘉信公司、天纬公司、捷成公司受被告管理局的委托，将已成为违法建筑的临建市场拍卖给原告德正汇公司，显然违反了上述法律的禁止性规定。根据《合同法》第五十二条第（五）项之规定，应确认临建市场拍卖行为无效。
2.说明、告知临建市场存在权利瑕疵能否使拍卖行为有效?违法建筑的存在影响城市合理规划、阻碍城市建设、损害公共利益，依据法律规定，必须予以拆除，而且国家对拆除违法建筑不予补偿。本案中的临建市场属于违法建筑，在其上面无财产权利可言，被告管理局不能将它作为财产权利的标的物予以拍卖，而只能予以拆除。但其对该违法建筑不但没有拆除，反而予以了拍卖，违反了法律的强制性规定。人民法院对该拍卖行为的效力作出否定性评价，这是由法律强制性的干预所决定的，体现了国家的意志，维护了社会公共利益。虽然被告管理局对临建市场存在的权利瑕疵作了说明，被告嘉信公司在拍卖临建市场时履行了临建市场存在权利瑕疵的告知义务，但这只是拍卖关系中的委托人、拍卖人的一种意思表示，显然不能对抗法律的强制性干预。再者，如上所述，临建市场作为一种违法建筑，在其上面并不存在什么财产权利，在此情况下，管理局和嘉信公司关于临建市场存在权利瑕疵的说明和告知是“无的放矢”，无法律上的实际的意义，即使作为拍卖关系中的竞买人、买受人认可该说明和告知，也不能使以违法建筑物为拍卖标的的拍卖行为有效。
3.应如何处理临建市场拍卖无效的后果?本案中，拍卖的标的物是三处房地产，其中只有临建市场房地产属于违法建筑，存在拍卖无效的问题，而其他两处房地产不属于违法建筑，不存在拍卖无效的问题。这就是说，本案中的拍卖行为是部分无效、部分有效。按照《合同法》第五十六条的有关规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。这样，按照无效拍卖处理的，只有涉及临建市场的部分。在三处房地产拍卖的价款4900万元中，临建市场占1600万元。按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于临建市场是违法建筑，作为委托人的管理局，因受到法律禁止而未能将它交付给作为买受人的德正汇公司；而德正汇公司也未向管理局交付该款项。这就使双方都不存返回财产的问题，法院在判决结果中，只需确认涉及临建市场拍卖的部分无效，明确将临建市场拍卖的价款1788.5万元从原约定德正汇公司应付的拍卖的总价款4900万元中减去即可。
综上，新疆维吾尔自治区高级人民法院对拍卖行为效力的认定及处理是正确的。
（新疆维吾尔自治区高级人民法院　杨善明）