（一）首部

1.判决书字号：四川省成都市武侯区人民法院（2008）武侯民初字第1564号民事判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：张某，女，汉族，住成都市金牛区。
委托代理人：寇亚明、邹雪，四川君合律师事务所律师。
被告：李某，女，汉族，住成都市武侯区。
委托代理人：江某，男，汉族，住成都市武侯区。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：四川省成都市武侯区人民法院。
独任审判人员：审判员：陈克刚。

6.审结时间：2008年7月3日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
原、被告于2006年6月22日签订《协议书》一份，约定被告将其位于成都市三环路外白鸽岛西侧的集资建房集资权以人民币10万元的价格转让给原告，集资款由原告交给被告，并以被告名义支付给售房方。协议签订后，原告履约将10万元的转让款支付给了被告，并先后支付了集资款共计36万元，随后原告于2007年9月选定了二栋二单元12楼4号房屋，但被告从2007年11月起却要求原告再支付20万元，否则要收回集资权另卖。虽经原告多次催促和协商，但被告拒不履行协议，也不让原告与出售方签订购房协议，故原告诉至法院请求依法判令：（1）被告履行集资建房集资权转让《协议书》，将被告私下与出卖人签订的《商品房买卖合同》的买受人变更为原告；（2）《商品房买卖合同》变更的相关费用由被告承担；（3）本案诉讼费用由被告承担。

2.被告辩称
被告是在与原告签订了《协议书》之后才知道集资房是不能随便买卖的，必须按照国家的相关政策，而现在并不具备转让集资房的条件且原告也不具备购买集资房的资格，该协议书应是无效的。被告也曾将此情况告知过原告，并表示愿意退回其支付的款项，给予一定的经济补偿，但原告不同意，故双方发生纠纷，原告诉至法院。综上，被告请求法院依法判决。

（三）事实和证据
四川省成都市武侯区人民法院经公开审理查明：李某系成都市国家安全局机关服务中心的工作人员，张某系其他单位工作人员。2006年4月，李某通过成都市国家安全局分得四川省国家安全厅集资建房指标一个。2006年6月22日，张某与李某签订《协议书》一份，约定：“1.甲方（即李某）将已获得的其工作单位分配的集资房购买权转让给乙方（即张某）（该房位于成都市三环路外白鸽岛西侧，为Ⅰ型单元A型五室二厅，建筑面积183.6m2，套内面积147.0m2），乙方愿一次性向甲方支付转让费用人民币壹拾万元整，该费用不因A型房建筑面积的增减而调整。2.乙方以建筑面积每平方米人民币2700元整的单价缴纳该房购房款。若该房出售方（甲方工作单位）最终定价低于前述单价，则最终定价与前述单价之差由甲方全额收取，乙方在支付最后一笔购房款时支付给甲方。3.因目前售房方要求以职工姓名登记，乙方须按该房出售方付款时间要求及数额向甲方支付购房款，由甲方代为交付给售房方，甲方收到购房款后即向乙方出具收条，并将售房方收款收据或发票原件交由乙方留存。4.在办理房屋产权时，若甲方工作单位允许，甲方则将产权人直接办理为乙方或乙方指定人（办理产权所需的相关费用由乙方自行承担）；若甲方工作单位不允许变更购房者姓名，届时乙方与甲方另行协商变更姓名的方式，乙方承担变更姓名所需要的所有费用，甲方配合提供相关资料……”双方还就违约责任、款项的支付等相关权利义务进行了约定。签订协议当天，张某即向李某支付了转让款100000元、购房款120000元，于2006年10月31日又向李某支付了购房款140000元。后李某依照约定先后将260000元的购房款分两次交给单位及单位指定的收款人四川华电明科电力设备制造有限公司。2007年4月23日，张某通过招商银行成都双楠支行以现金缴款的方式向收款人四川华电明科电力设备制造有限公司缴纳了100000元的购房款，即张某共缴纳了购房款360000元。2007年11月28日，四川省国家安全厅机关服务中心通知该集资房的购房户从11月30日起开始签订正式的购房合同，李某以自己的名义与开发商签订了购房合同并支付了剩余的房款192178元。但此后李某并未依照与张某之间的协议约定将购房合同的当事方变更为张某，故张某诉至法院。
另，在庭审中，双方当事人均同意对于房屋的款项问题一并作出判决。
上述事实有下列证据证明：
1.张某与李某于2006年6月22日签订的《协议书》1份，证明李某将其获得的工作单位的集资房购买权转让给张某，并就相关的权利义务进行了约定；
2.李某向张某出具的收条1张，证明签订协议当日李某即收到了张某的转让费100000元；
3.李某向张某出具的收条2张，证明李某先后收到张某的房款共计260000元；
4.现金交款单3张，证明张某以李某的名义分三次向指定银行、账号缴款共计360000元；
5.2008年1月29日的证明1份，证明李某的购房权利被确定的时间为2006年4月及该集资房取名为“百仁安盛”，同时成都市国家安全局机关服务中心指定的收款单位为“四川华电明科电力设备制造有限公司”；
6.2008年3月28日的证明1份，证明四川省国家安全厅对职工的该次集资房指标不禁止转让；
7.《〈关于签订正式购房合同及交纳购房款〉的通知》及《〈签订购房合同〉指南》，证明成都市国家安全局已通知该批集资房的购房者于2007年11月30日开始签订购房合同，辅助证明可以转让集资权；
8.案外人张某1与出卖人的《商品房买卖合同》，证明按照正常的程序能顺利签订房屋的买卖合同；
9.招商银行现金单2张，证明李某缴纳了购房的余款192178元；
10.成都市国家安全局与四川华电明科电力设备制造有限公司向李某出具的收据6张，证明房屋的总价为552178元。

（四）判案理由
四川省成都市武侯区人民法院经审理认为：张某与李某双方争议的焦点在于双方所签订的协议书的效力问题。张某认为该协议系双方的真实意思表示，讼争房屋虽系集资房，但李某的工作单位即成都市国家安全局机关服务中心并不禁止转让购房权，故而协议合法有效；李某则认为张某非为成都市国家安全局的工作人员，不享有购买集资房的资格，而集资房在未符合国家相关政策规定的情况下是不能买卖的，故该协议书无效。对此成都市武侯区人民法院认为，李某尚未取得讼争房屋的所有权，也未实际占有，其与张某协议转让的实际上是集资房的购房权，而在2008年3月28日成都市国家安全局机关服务中心出具的《证明》中载明：“由于‘百仁安盛’项目是非营利建设、融资代建、无任何他项资金贴建和垫建，故本局职工分得的‘百仁安盛’集资房指标，我局不禁止转让。”说明讼争房屋的购房权是允许享有购房资格的人员自由处分的，包括转让给非本单位工作人员。而在张某向本院提交的案外人张某1与房屋的出卖人四川华电明科电力设备制造有限公司就该批集资房中的一套房屋签订的《商品房买卖合同》中，买受人张某1系未成年人，显然非为成都市国家安全局的工作人员，间接证明了该批集资房的购房权并未被禁止转让，与成都市国家安全局出具的《证明》相互印证。对于李某在庭审中称《证明》的内容与其从单位处了解的情况不一致，单位告知她集资房不能转让的辩称意见，李某并无相应之证据证明，故而不予采信。因此，张某与李某于2006年6月22日签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照约定履行各自的义务，李某应当依照约定将与出卖人签订的《商品房买卖合同》买受人变更为张某，张某也应依照约定向李某支付转让费及购房款。庭审中，张某、李某双方均同意就购房款一并作出认定，故张某还应当向李某支付购房款192178元。按照《协议书》中第四条之约定，由张某承担变更姓名所需要的所有费用，故而其要求由李某承担变更的相关费用的诉讼请求，法院不予支持。

（五）定案结论
四川省成都市武侯区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，作出如下判决：
1.李某自本判决生效之日起10日内协助张某将其与出卖人签订的《商品房买卖合同》的买受人变更为张某；
2.张某自本判决生效之日起10日内向李某支付购房款192178元；
3.驳回张某其他诉讼请求。
案件受理费2300元，本院减半收取1150元，由李某负担。

（六）解说
本案原、被告双方争议的焦点在于原告将本单位的集资建房出售给他人的合同效力问题。
由于职工的集资建房一般要比同地段的商品房价约低40%左右，因此，只要单位能够组织职工进行集资建房，单位职工均会积极参与。不是本单位的人员，也会想方设法购买该单位的集资建房。由此引发的一个问题就是职工转让集资建房合同的效力问题。
在实践中，纠纷发生的原因往往表现在出售集资建房的一方反悔，认为出售集资建房的合同无效。其理由往往基于以下两点：一是以集资建房转让时未经得集资者单位的同意为由，违反了集资建房管理规定而无效；二是以集资建房转让时房屋尚未取得房屋产权证为由，违反了法律规定而无效。
由于我国对集资建房尚无法律层面上的规定，只是各地对集资建房作了一些相应规定，就其是否可转让未作过多规定。因此，处理此类案件一般是适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定进行处理。
当事人主张的此类房屋，从价格上看，发生交易时的房价与现时房价确实产生了较大的变化；从交易形式上看，转让时往往未征得集资建房单位的同意；从权利保护上看，至今的相关审批记载都是集资建房职工的；从实质上看，集资建房职工往往已经将房屋交付给购买者，失去房屋控制权。
在处理该类纠纷时，不能简单地依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”和第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，认为职工转让集资建房时尚未取得权属证书又未征得集资建房单位的同意，从而转让合同无效。
笔者认为，集资建房的转让合同应为有效合同，理由如下：
第一，关于集资建房的转让问题，全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规目前尚无禁止性规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”
第二，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让是针对城市房地产开发一级市场而言，对集资建房转让合同效力的审查应根据民法通则和合同法的相关规定进行处理。
第三，确认合同无效必然会产生双方当事人各自承担返还责任的后果。受让人要将已经使用或准备使用的房屋返还给出让人，出让人又要将房价款和房屋装修费返还给受让人。对于该期间的房屋使用费以及出让时的房价和现时的房价差额难以处理，也将导致社会资源的巨大浪费。
第四，本案中李某尚未取得讼争房屋的所有权，也未实际占有，其与张某协议转让的实际上是集资房的购房权，这样一种权利属于一种债权，而不是物权。因此，从债权与物权分立的角度而言，认定双方所签订的转让合同有效是正确的。
（四川省成都市武侯区人民法院　陈克刚）