（一）首部

1.判决书字号：北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第22478号民事判决书。

2.案由：居间合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司，住所地：北京市海淀区中关村北大街151号燕园资源大厦10层1001室。
法定代表人：刘某，总经理。
委托代理人：李青山，北京市中关律师事务所律师。
委托代理人：张某，女，汉族，北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司法律顾问，住北京市海淀区。
被告：杨某，女，汉族，中国医药工业有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托代理人：王卫中，北京市清毕源律师事务所律师。
委托代理人：郭某（被告杨某之夫），汉族，中安集团公司人事经理，住北京市朝阳区。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市朝阳区人民法院。
独任审判人员：代理审判员：牛冬华。

6.审结时间：2008年9月18日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
2008年4月20日，原告与被告签订了《客户委托确认书》，编号0XXXXX9。确认书约定被告就购房事宜委托原告提供居间服务；被告在同原告提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，向原告支付房屋价款的3%作为佣金；在本协议签订后，被告接受了原告提供的房屋信息后通过第三人或私下完成交易的，被告仍应当按照本协议的约定向原告支付房价款3%作为佣金，并按上述房产成交价格的3%支付违约金。2008年4月28日，被告与原告及原告提供的房屋出卖人签订了《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》，编号0XXXXX4。合同约定，被告购买原告提供的出卖人刘某1位于朝阳区XX家园20号楼4单元402号房产，但合同签订后，被告以合同有瑕疵为由，要求原告减半收取佣金。在原告拒绝其要求后，被告违反约定，与原告提供的房屋出卖人私下成交，并拒不支付原告佣金。故此起诉，请求法院判令被告向原告支付佣金人民币73500元，支付违约金73500元，共计人民币147000元。

2.被告辩称
被告和原告之间只有一份看房协议书，没有其他合同，被告也未与房屋出卖人在原告的看房服务下达成房屋买卖合同。双方未签订存量房屋买卖合同，并且未签订的过错不在被告，在原告。由于原告无法履行在看房时承诺的作垫资担保等义务，双方就居间事宜进行了重新协商，在即将达成一致时，原告的某个区域经理突然坚决要求停止居间活动，双方的协议随即不得不终止。委托确认书是原告提供的格式合同，原告带被告看房时并没有宣讲，被告也没有仔细阅读就签了字，其中不利于被告的单方格式条款对被告没有约束力。原告只带被告看房，没有提供其他居间服务，所以无权要求被告支付佣金。被告不存在任何违约行为，原告不能向被告要求违约金。综上所述，请求法院驳回原告全部诉讼请求。

（三）事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：2008年4月20日，原、被告签订了《客户委托确认书》，被告委托原告提供居间服务，包括：（1）提供与购买房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询；（2）寻找意向购买房屋；（3）协助并撮合委托人与出售人签订房屋买卖合同；（4）协助办理税费缴纳、购房抵押贷款事务；（5）协助办理房屋产权转移登记及附属设施过户手续。该确认书约定，委托人在同受托人提供的房屋出卖人签订房屋买卖居间合同时，向受托人支付房价款的3%作为佣金；本协议签订后，委托人或其近亲属、代理人、承办人等与委托人有关联的人与出卖人或其近亲属、代理人、承办人等与出卖人有关联的人私下完成交易，或在接受了受托人提供的房屋信息后通过第三人进行交易的，委托人仍应按本协议的约定支付佣金并按上述房产成交价格的3%支付违约金。当日，被告带原告看了山水LAVIE的两处房屋。
庭审中，原告称，2008年4月28日，以原告作为居间方，与出卖人刘某1、本案被告杨某签订了《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充条款》，买卖标的为朝阳区XX家园（即山水LAVIE）20号楼4单元402号房屋，原告当庭提交了上述合同文本。上述合同中，出卖人及被告除在《居间服务合同》首部填写个人姓名及在《补充条款》尾部签名之外，无其他买卖双方的签字。原告的名称打印于《居间服务合同》尾部，填写于《补充条款》尾部，均未盖章。合同填写的房屋成交总价为2450000元，合同文本中均有部分条款空缺。原告称合同签名及条款的不完整是其工作人员的工作失误，被告对原告所述不予认可，称因垫资问题合同没有签成，后三方再次协商过程中，原告突然中止协商，并拒绝提供任何服务。2008年4月28日，被告通过原告向刘某1转交房屋定金20000元。2008年5月26日，被告与出卖人刘某1在其他中间方的协助下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，被告购买刘某1所有的朝阳区XX家园（即山水LAVIE）20号楼4单元402号房屋，合同成交价格为811832元，双方现已完成交易。被告未向原告支付过居间费用。现原告要求被告根据双方《客户委托确认书》的约定向其支付成交价2450000元的3%的佣金73500元及违约金73500元。
上述事实有下列证据证明：
1.当事人陈述。
2.《客户委托确认书》。
3.《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》（编号0XXXXX4）及《补充条款》。

（四）判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：原、被告签订的《客户委托确认书》，是双方就被告委托原告提供购房居间服务有关事宜的协议，原、被告关于居间服务的相关权利义务受该协议调整。在该协议项下，原告已完成了提供咨询及寻找意向购买房屋的服务。关于房屋买卖合同的签订，原告提供的合同文本中缺少合同订立并生效的必备要件，合同并未有效订立，因此原告并未完成协助并撮合委托人与出售人签订房屋买卖合同及协助办理税费、抵押贷款事务及产权过户手续的服务。在此情况下，原告只得就其已提供的服务主张支付佣金，佣金数额由本院结合房地产价格及居间活动的具体情况依法酌定。就原告主张的违约金，由于双方就居间服务终止的原因均未举证证明，无法认定被告就此存在过错，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。

（五）定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，作出如下判决：
1.被告杨某于本判决生效后7日内支付原告北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司居间费2万元。
2.驳回原告北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司其他诉讼请求。
案件受理费1620元，由原告北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司负担1400元（已交纳），由被告杨某负担220元（于本判决生效后7日内交纳）。

（六）解说
原、被告签订了《客户委托确认书》，但是在《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充条款》中，被告除在《居间服务合同》首部填写个人姓名及在《补充条款》尾部签名之外，无其他买卖双方的签字。本案争议的焦点在于被告是否应该支付居间报酬及支付违约金。对于该争议，有两种不同的看法：
第一种意见：原、被告签订的《客户委托确认书》是居间合同，之后的《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充条款》没有完全签署，被告因为不确定的原因跳单，故被告不是因为原告的居间服务与相对人达成合同，所以原告的居间行为是不成功的，因此原告的居间报酬的诉讼请求应予以驳回，原告可以要求被告支付从事居间活动支出的必要费用。
第二种意见：原、被告签订的《客户委托确认书》是居间合同，原告已完成了提供咨询及寻找意向购买房屋的服务。关于房屋买卖合同的签订，原告提供的合同文本中缺少合同订立并生效的必备要件，合同并未有效订立，因此原告并未完成协助并撮合委托人与出售人签订房屋买卖合同及协助办理税费、抵押贷款事务及产权过户手续的服务。在此情况下，原告只得就其已提供的服务主张支付佣金。违约金因双方无法证明对方之过错，故不予支持原告的诉讼请求。
笔者同意第二种意见，主要理由如下：
第一，关于原、被告签订的《客户委托确认书》是否真实有效，根据《民法通则》第五十五条的规定，原、被告具有相应的民事行为能力，确认书亦是双方真实的意思表示，同时不违反法律或社会公共利益，因此《客户委托确认书》是真实有效的居间合同。但该确认书涵盖了两个阶段：（1）看房阶段；（2）合同协商阶段。前者是一个委托合同，即被委托人（下一阶段的居间人）向委托人提供、展示信息，根据行业惯例，如果委托人没有意向，那该委托合同是无偿的，只有委托人有意向后，才进入合同的协商，即真正的居间合同阶段，被委托人的身份转化为居间人。在本案中，被告对原告提供的房屋有了意向，即进入了居间合同阶段。
第二，原告履行了对被告的法定义务。原告在带被告看房的过程中就其所知据实向被告报告，即向被告提供了订立合同的机会，且原告亦忠于被告的利益，根据诚实信用原则，没有为任何不利于被告的行为。原告根据《客户委托确认书》提供了房屋信息及相关服务。此时被告跳单，与相对人达成了交易。该房屋买卖首先符合国家相关法律法规，是合法有效的，且买卖的标的是被告在原告处有意向并委托购买的房屋。尽管被告与相对人之间的合同与原告的居间活动亦存在一定的因果联系，但是不能说是原告的居间行为促成了双方的合同的成立。因此，居间人是不能收取居间报酬的。因为原、被告进入了居间合同协商的阶段，而原告的居间服务没有成功，所以原告只能要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，支出的必要费用是在看房阶段的人工、信息等支出。
第三，本案中被告跳单，双方都不能证明原因，不能说明双方存有过错，同时依据《合同法》第四十条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。因此《客户委托确认书》第五项关于违约金的约定是否对委托人有效是值得商榷的。
综上所述，在居间合同中客户跳单时，应具体分析跳单的动机及阶段，从而确定居间报酬或居间费。
（北京市朝阳区人民法院　欧阳华）