（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：陕西省西安市长安区人民法院（2008）长民初字第1518号民事判决书。
二审判决书：陕西省西安市中级人民法院（2008）西民二终字第1372号民事判决书。

2.案由：一般买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：赵某，男，汉族，西安市长安区客运公司职工，住西安市长安区。
原告（上诉人）：李某，女，汉族，西安市长安区子午信用社黄良分社职工。系赵某之妻。
被告（被上诉人）：张某，男，汉族，西安市长安区村民，现住西安市长安区。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：陕西省西安市长安区人民法院。
独任审判人员：代理审判员：姚俊玲。
二审法院：陕西省西安市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：邢锐飞；审判员：肖勇、路小红。

6.审结时间
一审审结时间：2008年7月7日。
二审审结时间：2008年12月9日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称
1998年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）建房时，李某用家庭共同财产3万元缴纳了房款，在未征得其丈夫赵某同意的情况下与张某签订《购房协议》，将未建成的房屋转让于张某，该协议违反了国家法律的有关规定，又未征得家庭财产共有人同意。现诉至法院要求确认购房协议无效，要求张某立即腾房。

2.被告辩称
李某与其所签订《购房协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律有关规定，且其已在涉案房屋居住多年，赵某称其不知情不属于事实。故李某与其所签订《购房协议》应为有效协议。

（三）一审事实和证据
陕西省西安市长安区人民法院经公开审理查明：李某系西安市长安区子午信用社黄良分社职工，1998年长安县信用联社职工集资建房，该社职工李某亦参与集资建房，分得XX小区5号楼一单元6楼东户单元房一套，在赵某知情的情况下，李某于2000年1月10日向单位交纳购房款3万元整。2001年5月，李某经与张某协商，双方签订了购房协议，约定：李某在单位所交集资购房款，全部由张某自行交给李某，张某所购李某单位集资房所有权归张某所有，但房产证暂以李某之名登记。协议签订后，张某在将3万元首付款交与李某后，又将其余房款直接交与李某所在单位，共计交纳房款9.45万元。房屋建成后，张某即入住，直至2007年李某所在单位开始为上述房屋办理房产证，李某在缴纳相关费用后向张某提出腾房要求，双方因此发生纠纷。
上述事实有下列证据证明：
1.《购房协议》；
2.《西安市长安县信用联社职工集资建房管理办法》；
3.谈话笔录。

（四）一审判案理由
陕西省西安市长安区人民法院经审理认为：民事活动应当遵循诚实信用原则，李某与张某是在双方协商一致基础上本着双方自愿的原则签订的购房协议，该购房协议系双方真实意思表示；该房屋虽未办理权属登记，但并不影响购房协议的效力，故李某与张某签订的购房协议合法有效。关于李某称签订购房协议未经赵某同意，在赵某知道李某交纳3万元首付款一事，而房产乃夫妻共同财产的重要组成部分，事实上张某亦已实际占有使用该房多年的情况下，作为夫妻的李某、赵某对于家庭的重大事项多年毫不涉及，与常理相悖，故对李某、赵某所称赵某不知李某与张某签订协议的理由不予支持。

（五）一审定案结论
陕西省西安市长安区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定作出如下判决：
驳回赵某、李某的诉讼请求。
诉讼费2260元，由赵某、李某承担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人赵某、李某诉称：李某与张某所签订的《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》第三十七条之规定，应属无效协议，原审以赵某对李某、张某之间房屋买卖知情为由驳回其诉讼请求，显系认定事实不清，适用法律错误。请求二审撤销原判决，支持其起诉请求，并由张某承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人张某辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，其与李某所签订的《购房协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，请求驳回上诉，维持原判。

2.二审事实和证据
陕西省西安市中级人民法院经公开审理查明的事实和证据与一审相同。

3.二审判案理由
陕西省西安市中级人民法院经审理认为：民事法律行为以意思表示为要素。1998年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）职工集资建房，李某分得XX小区5号楼一单元6楼东户单元房一套。李某作为集资人于2000年1月10日向单位交纳部分购房款3万元整后，于2001年5月与张某（非该单位人员）协商达成《购房协议》，对房屋转让价款、房屋产权证登记等作出明确约定。张某依约分别向李某和西安市长安区信用合作社联合社交纳房款，实际接收房屋。依据上述事实，李某与张某之间转让房屋的意思表示真实，且李某单位当时对该转让行为亦认可。我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同成立要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年）第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。本案中，李某所购单位集资房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，且该房屋产权证书正在办理，已具备合法交易要件，并非权属不明确之房屋。李某与张某之间《购房协议》签订后，张某对该房屋长期占有、使用。该买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故李某与张某之间所签订之购房协议应为合法有效协议。李某、赵某诉称《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》应属无效之主张，依据不足，不予支持。依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李某与张某签订买卖协议后实际收取张某3万元集资款，张某自2002年6月入住至今，已实际占有、使用该房屋六年多。李某、赵某系夫妻关系，对李某未实际购买该集资房，赵某称不知情，有违常理。李某、赵某以赵某不知情，所签订之《购房协议》因未征得共同所有人同意应属无效之主张，理由不能成立，亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。

4.二审定案结论
陕西省西安市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2260元（赵某、李某已预交），由上诉人承担。

（七）解说
从房改的角度看，我国的城镇住宅制度大体经历了从福利化的实物分房制度向市场化的货币分房制度转变的过程。目前，我国存在着的多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售给个人的房改房，按照地方人民政府政策指导价购买的经济适用房，这主要是指单位集资房和安居房，城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的房屋等。最高人民法院为规范商品房买卖行为已于2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释为审理商品房买卖合同纠纷案件提供了法律上的依据，也对该类纠纷的处理起到了较好的促进作用。但该解释只将调整范围明确限定在商品房买卖行为，而对集资房、房改房、经济适用房等非商品房买卖纠纷案件并不适用。近年来，随着经济社会的发展和房价的逐年攀升，越来越多的非商品房以各种交易形式出现在流通领域，由于没有统一的交易法律规定和司法解释，随之产生了一系列的问题。本案就是一起原来参加单位集资建房的职工将集资建房转让给他人一定时间后又以转让协议无效为由提起的诉讼。
1.本案集资房转让纠纷产生的根源及集资房转让纠纷与一般商品房买卖纠纷的区别
“集资房”是计划经济向市场经济转轨过程中的一个过渡性政策，产生于市场经济条件下商品房市场尚未建立，货币化分房尚未形成之际。1994年，国务院出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工，并第一次明确提出集资建房的概念，随之拉开了全面房改的序幕。所谓集资房，是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋，集资所建住房的权属，按出资比例确定，有全额集资和部分集资两种形式。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。这一政策的实施在房改初期为解决困难职工住房问题起到了一定的缓解作用。参见姚启明：《严格管理“集资房”建设，规范房地产开发市场》，载《当代建设》，2002（1）。1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费；等等。2004年《经济适用住房管理办法》把集资房纳入经济适用房管理范畴。该办法第十九条规定，集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建筑标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。2007年8月7日国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，进一步明确单位集资房规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买需求基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。可见，国家对非商品房的交易持从紧、限制政策。而这些限制的根源正是在于集资房作为一种非商品房与一般商品房相比较，存在着明显的区别。首先，它是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。而一般商品房消费群体广泛、没有特别限制，是房地产开发商独特开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为。其次，集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费，在申办手续的过程中，各种手续的办理相应简单，上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。而商品房的开发土地一般是出让用地，取得的方式主要是招投标、拍卖、挂牌以及市场转让，必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。基于以上原因，各地政府一般规定集资房不能在房地产一级市场上流通，但实际上各地都不同程度地存在着不少已购集资房地下交易的现象，这不仅使当事人双方缺乏应有的法律的保护，使国家有关税费流失，而且容易出现纷争，留下隐患。参见王志勇、曹国斌、肖钧：《关于开放住房二级市场的思考》，载《中州大学学报》，2000（S1）。本案就是在房地产市场涨价的情况下，卖方反悔，起诉至人民法院请求确认买卖合同无效的典型案例。归纳原告李某、赵某主张房屋买卖协议无效的理由主要有：（1）李某将单位集资房卖给了非本单位人员张某，张某没有李某单位职工购房资格，不能买受该集资房；（2）买卖房屋必须要有房产证，李某在房产证未办理下来之前就卖了集资房，无证买卖行为无效；（3）李某买卖集资房未经其夫、共有人赵某同意，未经共同共有人同意买卖无效。那么，这些观点是否能成立?是否能导致合同的无效呢?
2.本案双方当事人之间转让的不是集资房屋所有权而是集资建房的资格
房屋作为一种不动产物权，我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同成立要件。本案中，李某作为西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）职工，在履行向单位交纳集资建房款等义务后，即享有取得集资房屋的请求权。她在获得集资建房资格并交纳了3万元集资款后，与张某签订了《购房协议》。因当时本案所涉集资房屋并未竣工，且房屋的具体楼层、位置、面积等均未确定，亦未办理房屋权属登记证书，故李某签订《购房协议》时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根据合同性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。根据李某与张某之间《购房协议》的内容，张某所购李某单位集资房所有权归张某所有，但房产证暂以李某之名登记。嗣后，李某从张某处收回了3万元集资款，张某实际接收房屋，且仍以李某名义参与西安市长安县信用合作社联合社集资建房，承担剩余集资建房款等相关费用。西安市长安区信用合作社联合社对李某与张某的上述事实知情，且实际接受张某交来的后续房款。故鉴于李某取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，其与张某达成协议后，将其与西安市长安县信用合作社联合社之间签订集资合同后享有的取得集资房的请求权转让给了张某，其集资权的转让可定性为权利义务的概括转让，李某与张某之间的协议书虽然名为房屋转让协议，实际上是集资建房的请求权的转让。
3.本案双方当事人之间的《购房协议》应为合法有效协议
民事法律行为以意思表示为要素。本案中，李某与张某在平等、自愿、协商的基础上订立《购房协议》，是双方真实的意思表示，买房人张某构成善意第三人，西安市长安县信用合作社联合社当时对该转让行为亦认可。《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年）第三十七条第（六）项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但根据立法本意，其设置的目的是在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。且该规定适用于房地产转让，而非本案所涉及的集资建房的资格的转让。本案中，李某所购单位集资房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，李某将房屋卖给不符合购买集资房资格的外单位人员张某，虽然不符合经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据。现房屋产权证书正在办理，房屋管理部门会予以办理过户登记，已具备合法交易要件，并非权属不明确之房屋，该买卖行为亦未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故李某与张某之间所签订之购房协议应为合法有效协议。
4.本案双方当事人之间的《购房协议》不因赵某所称其不知情而无效
依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，李某、赵某系夫妻关系。李某与张某签订买卖协议后实际收取张某3万元集资款，张某自2002年6月入住至今，已实际占有、使用该房屋六年多。赵某称对李某未实际购买该集资房不知情，有违常理。故李某与张某之间所签订之购房协议不能因赵某称其不知情而无效。
（陕西省西安市中级人民法院　徐琳茹　何强）