（一）首部

1.判决书字号：浙江省绍兴县人民法院（2008）绍民一初字第966号民事判决书。

2.案由：租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：范某，女，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人：王卫兴、张光明，浙江越光律师事务所律师。
被告：胡某，男，汉族，住绍兴县。
委托代理人：申铁旗，浙江乾盛律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：浙江省绍兴县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈黎晓；代理审判员：冯春盛、钱舟琳。

6.审结时间：2008年8月20日。（经本院院长批准依法延长审限）

（二）诉辩主张

1.原告诉称
2007年1月6日，被告以原承租者的身份与原告签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，约定：由被告将其承租的中国轻纺城XX大厦交易区二楼204号一间营业房转给原告承租，转让价为15.5万元。在签约时原告将转让款一次性支付给被告。之后经原告了解，被告并不是上述营业房的原承租者，上述房屋非系营业房而是库房，承租期也自2006年1月30日届满，按原租房合同规定，承租者必须是经营布料者，而被告也非经营布料者。后原告多次与被告交涉未果。经法院释明后，原告的诉讼请求为：依法解除原、被告之间签订的营业房转让协议；判令被告立即返还营业房转让款12.4万元（转让款合计是15.5万元，其中定金3.1万元），双倍返还定金6.2万元，合计18.6万元；判令被告赔偿原告转让款15.5万元自2007年1月6日起至款清之日止的同期银行贷款利息损失；本案诉讼费由被告承担。

2.被告辩称
当时原告是主动向被告购房，经中介介绍，双方于2007年1月6日在原告门市部签订了转让协议，双方对该房屋的情况均是充分了解的，原始租房合同书原告也是事先看过的，签订转让协议后，该租房合同书被告交付给了原告。转让款15.5万元被告也收到了。双方转让的是房屋的优先续租权，转让协议系双方依法签订，并具有法律效力，被告没有义务返还原告任何款项。原告从未向被告支付任何定金。且本案系租赁合同纠纷，诉讼时效为1年，原告起诉已超过法定的诉讼时效。现请求法院驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
浙江省绍兴县人民法院经公开审理查明：原、被告于2007年1月6日签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》一份，约定被告自愿将所承租的中国轻纺城XX大厦交易区二楼204号一间营业房转给原告承租，转让价15.5万元，并约定被告从该营业房上取得的权利、义务一并转让给原告，双方还需向产权单位办理过户手续。当日原告将转让款支付给被告。被告将原、被告约定转让房屋的原始租房合同书交付给原告。该租房合同书的出租方为绍兴县XX大厦管理部，承租方为向某，出租房为XX大厦二楼204号一间，租用期限自2005年1月30日起至2006年1月30日止，订立时间为2005年1月28日。原、被告签订转让协议后，被告至今未能向原告交付约定转让的房屋。另查明，XX大厦已被政府拆迁，拆迁调查工作于2006年7月1日开始，2006年10月10日拆除完毕，原、被告均不属于安置对象。
上述事实有下列证据证明：
1.2005年1月28日绍兴县XX大厦管理部与案外人向某签订的租房合同书1份，证明XX大厦二楼204号营业房的租赁期限是到2006年1月30日终止，原承租人并非被告。
2.2007年1月6日原、被告签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》1份，证明XX大厦二楼204号营业房由被告租赁给原告，约定的转让价为15.5万元，被告收到房款后没有按约交付房屋。
3.绍兴县中国轻纺城建设管理委员会出具的情况说明1份，证明XX大厦拆迁调查工作于2006年7月1日开始，2006年10月10日拆除完毕。

（四）判案理由
浙江省绍兴县人民法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。本案争议焦点有三：（1）原、被告签订的转让协议的性质是转租合同还是租赁权转让合同?关于转租，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，转租的重要特征之一是：承租人与出租人之间的合同继续有效，承租人不退出租赁关系。所谓租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。我国合同法对租赁权转让未作明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，被告将讼争营业房转让给原告，原告一次性付清转让款，被告将讼争营业房的原始租赁合同即绍兴县XX大厦管理部与向某的租房合同书交付给原告，应视为原、被告签订转让协议及被告交付租房合同书的目的是使原告直接与绍兴县XX大厦发生法律上的权利义务关系，若该讼争房屋存在续租权，则应由原告享有。故原、被告间的转让协议的性质应确定为租赁权转让合同。（2）原、被告间的转让协议是否有效?从法律规定及本案事实分析，原、被告间的转让协议应属有效合同。我国合同法未规定租赁权的转让。租赁权为一种债权，所以租赁权的转让属于债权转让范畴。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国《合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。故本案原、被告间签订的转让协议应属有效。（3）原告请求返还转让款、赔偿损失是否符合法律规定?原、被告协议转让的房屋在原、被告签订转让协议时，已被拆迁，合同标的物实际并不存在，且客观上也不能交付，故被告并不能将租赁权移转给原告，系履行不能。现原告要求解除合同，符合法律规定，本院应予准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。因被告不能将租赁权移转给原告，原告可主张返还已交付的转让款，并得请求损害赔偿。原告要求返还转让款，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告双倍返还定金，因双方的转让协议明确约定15.5万元系转让款，故原告主张15.5万元中包含有20%的定金，在无确切证据证明的情况下，其主张的事实不予认定，且原告并无证据证明已实际履行了定金，故原告主张以转让款的20%作为定金数额，要求被告双倍返还无依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿自2007年1月6日起至款清之日止的同期银行贷款利息损失，符合法律规定，本院予以支持。另被告辩称原告起诉已超过1年的诉讼时效，因本案所涉纠纷并非因延付或者拒付租金引起的纠纷，故不属于民法通则规定的诉讼时效期间为1年的范围，对被告该辩称本院不予采信。

（五）定案结论
浙江省绍兴县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，作出如下判决：
1.解除原告范某与被告胡某于2007年1月6日签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》。
2.被告胡某应于本判决生效后10日内返还原告范某转让款15.5万元，并应支付给原告范某自2007年1月6日起至本判决确定还款之日止15.5万元的同期银行贷款利息。
3.驳回原告范某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4020元，由原告范某负担500元，被告胡某负担3520元，被告胡某负担部分限于本判决生效后7日内向本院缴纳。

（六）解说
绍兴县轻纺城市场由几部分组成，后部分拆迁改造，原XX大厦一楼营业房租户可以在新市场内享有优先承租权，但二楼库房的租户按政策规定没有优先承租权。拆迁改造前后仍有部分租户和炒房者认为，库房的租户在拆迁后也可在新市场获得优先承租权，转租风日盛。后二楼租户未能获得优先承租权，便向法院起诉，以履行不能为由，要求与出让方解除转租合同，返还转让款。
本案例所涉主要是原、被告间转让协议的性质及协议效力的认定。原、被告协议约定：甲方自愿将所承租的XX大厦二楼204号营业房转给乙方承租。可以认定双方签订转让协议是为了讼争房屋的租赁权，而非租赁权相对应的物即涉案房屋。我国对于转租一直都采用限制主义态度，但并未对租赁权转让作明确的法律规定。本案例所涉转让协议是租赁权转让协议，该协议是双方当事人真实意思表示，并未违反禁止性法律、法规，虽未得到原出租方的同意，但在原、被告之间有效成立，对双方当事人具有约束力，原、被告间的转让协议应属有效。因本案所涉房屋已被实际拆迁，被告无法将涉案房屋的租赁权转让给原告，系履行不能。原告要求解除原、被告间的转让协议，返还转让款，应予支持。
（浙江省绍兴县人民法院　钱舟琳）