（一）首部

1.判决书字号：湖北省宜昌市西陵区人民法院（2007）西行初字第14号判决书。

2.案由：不服房屋行政登记。

3.诉讼双方
原告：巴东县野风综合贸易有限公司（以下简称巴东野风公司）。
法定代表人：戴某，巴东野风公司董事长。
委托代理人：王霄凌，湖北三立律师事务所律师。
委托代理人：曾群，湖北三立律师事务所律师。
被告：湖北省宜昌市房产管理局（以下简称市房管局）。
法定代表人：陈某，市房管局局长。
委托代理人：余某，宜昌市房地产权监理处副主任。
委托代理人：张健华，湖北普济律师事务所律师。
第三人：何某。
委托代理人：胡某，湖北楚星律师事务所律师。
委托代理人：缪某，宜昌市专家服务中心副主任。
第三人：巴东县野风综合贸易有限公司清算组（以下简称巴东野风清算组）。

4.审级一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：湖北省宜昌市西陵区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：向建军；审判员：章富翠、刘军。

6.审结时间：2008年3月12日。

（二）诉辩主张

1.被诉具体行政行为
2005年12月，市房管局为巴东野风清算组颁发0XXXXX5房产证和0XXXXX6房产证，之后又将后一房产证转移登记至何某名下，并为其颁发了02XXXX5房产证。

2.原告诉称
我公司在2000年购买了位于本市XXXX路11-2-102、104号两套房屋，建筑面积共160.18平方米，同年9月10日，被告市房管局给我公司颁发了宜市房权证西陵字第0XXXXX4号《宜昌市房屋所有权证》（以下简称0XXXXX4房产证）。2007年3月，我公司在被告处调查发现，被告在2005年12月将我公司所有的上述房屋登记到了并不存在的“巴东野风清算组”名下，办理了宜市房权证西陵字第0XXXXX5号《宜昌市房屋所有权证》（以下简称0XXXXX5房产证）和宜昌市房权证西陵字第0XXXXX6号《宜昌市房屋所有权证》（以下简称0XXXXX6房产证），其后，被告又将0XXXXX6房产证所涉及的房屋转移登记到了第三人何某名下，并为其颁发了宜市房权证西陵区字第02XXXX5号《宜昌市房屋所有权证》（以下简称02XXXX5房产证）。我公司根本没有成立清算组，并且我公司及我公司股东对上述情况均一无所知，被告在申请人提供房屋登记资料不齐全，且关键资料虚假的情况下，为并不存在的第三人巴东野风清算组颁发0XXXXX5房产证和0XXXXX6房产证，其后被告又将0XXXXX6房产证所涉及的房屋转移登记至第三人何某名下，为何某颁发了02XXXX5房产证。故被诉具体行政行为没有事实依据，且违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》等法律规定，是违法行为，应予撤销。第三人何某不是善意第三人，何某全权代理并不存在的“巴东野风清算组”向被告提交虚假资料，将原告所有的0XXXXX4房产证所涉房屋申请登记到“巴东野风清算组”名下，其后又是何某向被告申请并提供虚假资料，将上述房屋转移登记到何某名下，办理了02XXXX5房产证。根据以上事实和理由，我公司请求人民法院撤销被告为第三人何某颁发的02XXXX5房产证的具体行政行为。

3.被告辩称
（1）我局于2006年4月24日为第三人何某颁发02XXXX5房产证属实，该行为是因为原告成立了巴东野风清算组，将自己名下的房屋（证号为0XXXXX6房产证，建筑面积83.04平方米）转移登记至何某名下引起的，我局在颁发02XXXX5房产证时，审查了申请人员办证时提交的0XXXXX6房产证及土地使用权证（宜市国用（2006）0XXXXXXXX5-1号）原件、巴野公司《通知》、《清算组决议》、《转让协议》、巴东野风清算组收据、委托书及证明书、冯某的身份证、何某的身份证等资料。如果上述材料是真实的，则我局作出被诉具体行政行为符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定；（2）提供真实材料、如实进行申报是申请人的义务，我局对申请人员提交的材料只负有形式审查义务，而不需要进行实质审查。如果法院确认我局颁发02XXXX5房产证是他人提供了虚假资料，骗取登记，我局可以撤销被诉具体行政行为；（3）本案原告在被工商部门吊销营业执照后，未被注销登记前可以以自己的名义进行诉讼，但原告法定代表人戴某未出庭，原告营业执照又是从工商部门复印出来的，我局对原告提出诉讼是否为原告真实意思表示有疑问。

4.第三人何某述称
被告于2006年4月24日为我颁发02XXXX5房产证是合法行为，应该予以维持。（1）本案原告被巴东县工商行政管理局吊销营业执照，不能以自己的名义进行诉讼，其没有诉讼主体资格，应驳回原告诉讼请求。原告营业执照是从工商部门复印出来的，其法定代表人戴某未出庭，是有人假冒原告恶意提起诉讼；（2）巴东野风清算组组长冯某与我签订了房屋买卖合同，冯某收取了我的购房款10万元，我与第三人巴东野风清算组之间是合法的买卖关系，我是善意第三人；（3）原告请求人民法院撤销被告为我颁发的02XXXX5房产证，将导致我与巴东野风清算组签订的房屋买卖合同无法履行，我通过对价善意取得的权利将受到严重损害。故原告的请求是对我即该房屋所有权人的合法权益的严重侵害；（4）被告在为我颁发02XXXX5房产证时，我与巴东野风清算组签订了房屋买卖合同，并按被告要求提供了办理房屋产权过户所需的材料，被告履行了审查义务，为我颁发的02XXXX5房产证合法有效。综上，请求法院依法判决维持被告为我颁发的02XXXX5房产证。

（三）事实和证据
湖北省宜昌市西陵区人民法院经公开审理查明：原告巴东野风公司在2000年购买了位于本市XXXX路11-2-102、104号两套房屋（102号房屋为83.04平方米，104号房屋为77.14平方米），合计建筑面积160.18平方米。2000年9月10日，被告市房管局为原告颁发了0XXXXX4号房产证。2005年12月，第三人何某全权代理巴东野风清算组，向被告提出办理房屋分割手续登记申请，并提交了下列资料：（1）0XXXXX4房产证原件；（2）从被告处保存的原告0XXXXX4房产证档案材料中复印出来的原告《企业法人营业执照》复印件；（3）2000年9月12日的股东会决议原件（盖有巴东野风清算组章），内容为：鉴于巴东野风公司被县工商局撤销，根据公司法的有关规定，经股东戴某、冯某、宋某三人协商，决定成立清算组，冯某任清算组组长，戴某、宋某为成员，对公司财产进行清算；（4）巴东野风公司巴野贸（2000）03《关于成立巴东野风清算组的通知》（以下简称巴野03《通知》）复印件，内容为：经公司全体股东会决定，自即日起成立清算组，冯某同志任清算组组长，戴某、宋某同志为成员，负责对公司财产进行清算；（5）2005年12月10日的委托书、证明书及冯某、何某的身份证明，委托书内容为，巴东野风清算组委托何某全权代理房屋产权分割。2005年12月26日，被告将原告所有的位于本市XXXX路11-2-102、104号两套房屋，登记为由巴东野风清算组享有所有权的0XXXXX5房产证（建筑面积77.14平方米）和0XXXXX6房产证（建筑面积83.04平方米）。
2006年4月，何某全权代理巴东野风清算组，向被告提出办理0XXXXX6房产证所涉及的房屋变更房屋所有权登记申请，并提交了下列资料：（1）0XXXXX6房产证及土地使用权证（宜市国用（2006）0XXXXXXXX5-5-1号）原件。（2）巴野公司03《通知》复印件。（3）2006年1月8日《清算组决议》，内容为：巴东野风公司撤销后，巴东野风公司根据有关规定，清算组将公司财产XXXX路11-2-104（0XXXXX6房产证房屋），转让给何某先生，为此由清算组组长冯某配合办理过户手续。（4）2005年5月14日《转让协议》、2005年5月15日巴东野风清算组收据。（5）2006年4月14日委托书及证明书、冯某的身份证复印件、何某的身份证复印件。2006年4月24日，被告将0XXXXX6房产证所涉及的房屋转移登记至何某名下，并为何某颁发了02XXXX5号房产证，0XXXXX6房产证由此被注销。
原告于2007年4月24日在被告处查档，2007年4月26日，原告不服被告于2005年12月26日为第三人巴东野风清算组颁发0XXXXX5房产证和0XXXXX6房产证的具体行政行为，向本院提起行政诉讼。本院于2007年9月17日作出（2007）西行初字第12号行政判决，判决结果为：（1）撤销被告于2005年12月26日为第三人巴东野风清算组颁发的0XXXXX5房产证的具体行政行为。责令被告宜昌市房产管理局重新作出具体行政行为；（2）确认被告于2005年12月26日为第三人巴东野风清算组颁发的0XXXXX6房产证的具体行政行为无效。该判决于2007年11月22日生效。原告不服被告于2006年4月24日为何某颁发02XXXX5房产证的具体行政行为，于2007年5月24日向本院提起行政诉讼。
另查，（1）原告公司股东是戴某、郭某，冯某、宋某（身份不明）不是原告单位股东。原告因未按时参加年检，于2001年10月10日被巴东工商行政管理局吊销营业执照，没有被工商局撤销。（2）原告公司股东戴某、郭某及原告公司相关人员均否认原告公司成立了清算组，巴东县工商部门出具证据证明原告公司没有进行清算。本院根据原告申请，对冯某进行了调查，冯某出庭作证，冯某否认自己是原告公司的职工和股东，否认自己在《股东会议决议》上签名，否认向何某提供了有关巴东野风清算组资料、委托书等，称其不知道原告成立了清算组，否认收取何某房款10万元。何某陈述，原告成立了清算组，冯某是清算组组长，其向被告提供的有关巴东野风清算组资料、委托书等，均是冯某向其提供的。冯某陈述：原告法定代表人戴某的弟弟戴某1和我是十多年的朋友，戴某1将0XXXXX4房产证原件给我保管，我因买旅游车，找何某借款6万元，时间半年，利息7 200元。后来旅游车经常坏，我没有偿还能力，何某经常找我索要欠款，我写了多份承诺和保证。共欠何某8万元，还了5.1万元，还欠2.9万元，何某天天找混混骚扰我，2008年1月25日的前两天，他还要求我打11.2万元的条子，他说过户房屋花了2.2万元，并说要我承担。过户一事何某说房管局有熟人，房子怎么过的户，我不知道，我没有参与申请办理0XXXXX5房产证、0XXXXX6房产证、02XXXX5房产证，没有收取何某购房款10万元。（3）戴某1经原告法定代表人戴某同意以何某、冯某私刻原告公章，其行为涉嫌刑事犯罪为由，于2007年5月14日向宜昌市公安局西陵分局云集派出所报案，戴某于2007年9月6日到该所反映了原告未成立巴东野风清算组，冯某不是原告单位的职工，也不是股东，何某、冯某的行为涉嫌刑事犯罪等情况。该所已受理上述报案，但还未立案。（4）本院于2008年2月5日向原告法定代表人戴某进行了调查，经核实，是戴某委托湖北三立律师事务所律师曾群、王霄凌提起行政诉讼，原告起诉是其真实意思表示。
上述事实有下列证据证明：
原告提交的证据：
1.原告公司及该公司留守人员于2007年5月24日出具的情况说明，有原告股东戴某、郭某等4人的签名，证明原告至今没有进行清算，也没有成立清算组，证明被告提交的2000年9月28日的巴野公司03《通知》复印件、2006年1月8日《清算组决议》等证据是虚假的。
2.原告公司于2007年5月24日出具的情况说明，证明原告公司股东是戴某、郭某。
3.巴东县工商行政管理局登记注册分局于2007年5月10日出具的证明、原告工商登记档案资料（含原告公司股东名录、戴某和郭某身份证复印件、履历表），证明原告公司股东是戴某和郭某，冯某、宋某（身份不明）不是原告公司股东，证明何某向被告提供的有关冯某是原告公司股东资料内容是虚假的（例：2000年9月12日的股东会决议内容是虚假的）。
4.巴东县工商行政管理局登记注册分局于2008年1月15日出具的情况说明，证明原告公司于2001年10月10日被巴东县工商行政管理局吊销营业执照，原告公司没有进行清算，没有被撤销，证明被告提交的巴野公司03《通知》复印件、2006年1月8日《清算组决议》等证据是虚假的。
5.本院（原告申请法院调查）分别于2007年6月11日、2007年8月30日询问冯某笔录各1份，证明原告没有进行清算，也没有成立清算组，被告提交的巴野公司03《通知》复印件、2006年1月8日《清算组决议》、2005年12月10日委托书及证明书、2005年12月31日授权委托书等证据是虚假的。
6.2007年4月24日被告出具的查档证明，证明被告作出了被诉具体行政行为，原告得知其权利被侵犯，原告部分房产现在的状况为：0XXXXX6房产证（建筑面积83.04平方米）所涉及的房屋已转移登记至何某名下，被告于2006年4月24日为何某颁发了02XXXX5房产证。
7.原告的《企业法人营业执照》复印件（此证据是何某申请办0XXXXX5房产证和0XXXXX6房产证时向被告提供的，证据来源是从被告保存的原告0XXXXX4房产证档案材料中复印出来的），证明被告办理0XXXXX5房产证和0XXXXX6房产证，没有尽到审查义务，0XXXXX6房产证转移登记为02XXXX5房产证被告也有责任。
8.湖北夷剑司法鉴定中心夷剑文鉴字（2007）第18号鉴定书（原件），（其鉴定结果为：巴野公司03《通知》复印件上所盖的巴东县野风综合贸易有限公司的公章不是原告现在使用的公章，原告现在使用的公章印鉴和巴东县工商行政管理局登记注册分局保存的原告《印鉴式样》一致。）证明巴野公司03《通知》复印件上盖的巴东县野风综合贸易有限公司章不是原告公司的公章；被告出示的巴野公司03《通知》复印件上盖有的“巴东县野风综合贸易有限公司”的公章是伪造的。
9.证人戴某1证言，证明被告为并不存在的第三人“巴东野风清算组”颁发0XXXXX5房产证和0XXXXX6房产证，其后被告又将0XXXXX6房产证所涉及的房屋转移登记至第三人何某名下，何某、冯某的行为涉嫌刑事犯罪，原告法定代表人戴某的弟弟戴某1在2007年4月已向宜昌市公安局西陵分局报案，2007年12月24日该局已受理，本案第三人何某不是善意第三人，是犯罪嫌疑人。
10.证人冯某的证言，证明第三人何某不是善意第三人，进一步证明原告没有成立清算组，冯某不是原告公司股东，何某申请办理0XXXXX5房产证、0XXXXX6房产证、02XXXX5房产证向被告提交的有关“巴东野风清算组”资料均是虚假的。
11.证人曹某（自称是冯某妻子）证言，证明第三人何某不是善意第三人。
12.2005年l2月10日委托书及证明书、2005年12月31日情况说明、授权委托书，证明是第三人何某全权代理并不存在的“巴东野风清算组”向被告提交虚假资料，将原告所有的0XXXXX4房产证所涉房屋申请登记到“巴东野风清算组”名下，即申请办理0XXXXX5房产证和0XXXXX6房产证，其后又是何某向被告申请并提供虚假材料将0XXXXX6房产证转移登记为02XXXX5房产证，第三人何某不是善意第三人。
13.生效的宜昌市西陵区人民法院（2007）西行初字第12号行政判决书，证明0XXXXX6房产证是无效的，0XXXXX6房产证转移登记为02XXXX5房产证应该被撤销。
被告提交的证据和法律依据：
1.申请人员办证时提交的0XXXXX6房产证及土地使用权证（宜市国用（2006）090101035-5-1号）原件，证明申请人员申请办02XXXX5房产证时持以上两证原件，0XXXXX6房产证所涉及的房屋所有权人为巴东野风清算组，被告按规定审查了申请人提供的资料。
2.申请人员办证时提交的巴野公司03《通知》复印件、2006年1月8日《清算组决议》、2005年5月14日《转让协议》（复印件）、2005年5月15日巴东野风清算组收据（复印件），证明原告成立了清算组，且巴东野风清算组将0XXXXX6房产证所涉及的房屋卖给了何某，并收到了何某的购房款10万元，被告按规定审查了申请人提供的资料。
3.申请人员办证时提交的2006年4月14日委托书及证明书、冯某的身份证复印件、何某的身份证复印件，证明申请人员委托手续是齐全的。
4.《宜昌市房屋所有权登记申请表》、《宜昌市房屋所有权登记审批表》、2005年10月25日何某出具的委托书、2006年4月14日房产交易委托书，证明何某申请房屋转移登记及登记的情况。
5.《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条、第六十条第三款、第六十二条。
6.《城市房屋权属登记管理办法》第十七条、第二十七条。
第三人何某提交的证据：
1.契税发票，证明何某申请办证时缴纳了相关税费并办理了产权证。
2.2005年5月14日《转让协议》原件、2005年5月15日巴东野风清算组收据原件，证明何某向被告提供的复印件是真实的。
3.2000年9月3日原告法定代表人戴某委托书复印件、2000年9月3日戴某与冯某签订的原告注销时所剩财产分割协议书复印件（附戴某身份证复印件、冯某身份证复印件），证明2000年原告公司已经清算，戴某有授权，冯某有权利处置0XXXXX4房产证所涉及的房屋。
4.第三人何某代理人胡某于2008年1月23日对雷某的调查笔录，证明冯某使用过2000年9月3日戴某与冯某签订的协议书，并且在法院打过官司。
5.第三人何某代理人胡某于2008年1月21日对田某的调查笔录，证明冯某使用过2000年9月3日戴某与冯某签订的协议书，冯某对0XXXXX4房产证所涉及的房屋有处置权。
6.原告在巴东县工商行政管理局的部分登记材料（附巴野公司03《通知》复印件），证明原告使用过多枚公章。
7.2006年9月13日冯某和曹某书写的材料两份，证明0XXXXX6房产证所涉及的房屋买卖后，该房已交给了何某，冯某夫妻俩是知道的。

（四）判案理由
湖北省宜昌市西陵区人民法院审理认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，被告市房管局负有房屋权属登记、颁发房屋所有权证的法定职责。本案争议的焦点为：第一，原告有无诉讼主体资格；第二，被告作出02XXXX5房产证的具体行政行为证据是否确实、充分。
吊销企业法人营业执照是工商行政机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种处罚，它仅仅是取消了企业法人进行经营活动的资格。企业法人被吊销营业执照，在办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照未被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，其可以以自己的名义进行诉讼。本案原告因未按时参加年检，被巴东县工商行政管理局吊销营业执照，但未办理工商注销登记即没有被撤销，故原告有诉讼主体资格。本案在审理过程中，被告和第三人何某均因原告营业执照是从工商部门复印出来的，其法定代表人戴某未出庭，对原告提起诉讼是否是其真实意思表示提出疑问。经本院向原告法定代表人戴某调查核实，原告提起诉讼是其真实意思表示。原告被吊销营业执照，营业执照应上交工商部门，其营业执照是从工商部门复印出来的，合情合理，且原告法定代表人戴某委托代理人出庭符合法律规定，何某称原告没有诉讼主体资格的观点，没有事实依据和法律依据，本院不予采信。
根据巴东县工商行政管理局登记注册分局分别出具的两份书面材料和原告的工商登记资料及原告提供的其他证据，足以认定冯某、宋某不是原告单位股东，原告公司没有被撤销，故申请人员申请办理0XXXXX6房产证时，向被告提供的2000年9月12日的股东会决议原件内容是虚假的；申请人员申请办理02XXXX5房产证时，向被告提供的2006年1月8日《清算组决议》内容也是虚假的。0XXXXX6房产证已被我院生效的（2007）西行初字第12号行政判决确认无效，02XXXX5房产证是由0XXXXX6房产证转移登记而来的，且申请人员申请办理02XXXX5房产证时，又向被告提供了内容虚假的《清算组决议》，02XXXX5房产证依法应该予以撤销。
另外，本案在审理过程中，当事人提出第三人何某是否为善意第三人问题。根据本案查明的事实，是何某全权代理巴东野风清算组向被告提出申请，并提交了不符合法律规定的资料，被告将原告所有的0XXXXX4房产证所涉及的房屋，登记为由巴东野风清算组享有所有权的房屋，被告为巴东野风清算组办理了0XXXXX5房产证和0XXXXX6房产证。2006年4月，又是何某全权代理巴东野风清算组，向被告提出办理0XXXXX6房产证所涉及的房屋转移登记申请，并提交不符合法律规定的资料，被告将0XXXXX6房产证所涉及的房屋转移登记至何某名下，被告为何某颁发了02XXXX5房产证。何某陈述，其向被告提供的有关巴东野风清算组资料、委托书等，均是冯某向其提供的。冯某出庭作证，否认向何某提供了上述资料、委托书等。故本案没有证据证明何某是否为善意第三人，且何某是否为善意第三人不影响本案的处理。
关于02XXXX5房产证被撤销后，相关权利人的救济途经。因公安部门现没有立案查明“巴东野风清算组”章的来源，且在本案审理过程中，何某提供的2000年9月3日巴东野风公司戴某委托书复印件、2000年9月3日戴某与冯某签订的协议书复印件本院没有审查（因何某向被告申请办理0XXXXX6房产证和02XXXX5房产证时，应该提交上述产权来源证据，但何某没有向被告提交上述证据），故在02XXXX5房产证被撤销后，待02XXXX5房产证所涉及的房屋确权后，相关权利人可向被告申请02XXXX5房产证所涉及房屋产权登记。
综上，被告作出02XXXX5房产证具体行政行为的主要证据不足。

（五）定案结论
湖北省宜昌市西陵区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十九条第三款，作出如下判决：
撤销被告宜昌市房产管理局于2006年4月24日为第三人何某颁发的宜市房权证西陵区字第02XXXX5号《宜昌市房屋所有权证》的具体行政行为。
本案诉讼费50元，由被告宜昌市房产管理局负担。

（六）解说
本案是因原告巴东野风公司不服被告市房管局于2006年4月24日为第三人何某颁发的02XXXX5房产证而提起的行政诉讼，本案主要涉及三个方面的问题。
1.本案被告审查登记的程序是否存在瑕疵，即被告对第三人提交的房屋产权登记手续材料是进行形式审查还是实质审查。在房屋产权登记行政案件中，关于房屋产权登记行为合法性审查标准问题，理论界、司法界认识各异，做法不一。归纳起来主要有三种观点。第一种观点主张对颁证行为进行形式审查；第二种观点主张进行实质审查；第三种观点主张全面审查。所谓形式审查就是仅限于登记颁证行为作出时，申请人提供的材料是否满足法律规范设定的事实要件，即提供的登记材料是否完备、齐全。所谓实质性审查，除了形式审查外，还要对申请人提供登记材料的真实、合法、有效性作全面的审查。所谓全面审查就是按照法律、法规对各类房产登记行为审查的法律要件的规定，按登记机关的职权范围作全面审查，既要审查关于设立、变更、废止房产物权所必须具备的相关材料，其中最重要的就是相关当事人对该房产权利变更的合意；同时还要审查作出权利处分的人是否是有权处分的权利人。全面审查、形式审查、实质审查三者的分歧在于对登记颁证行为司法审查程度的把握上。形式审查仅局限于对申请人提供的相关材料的审查，显得过于狭窄，不符合法律规定的权属审核要求。权属审核除审核房产来源、权属证件等相关证明文件外，还应当审查申请人是否是有权处分房产的权利人以及申请人与相对人的合意。实质审查显然超出了法律规定的登记颁证机关的职权范围，也不符合行政法原理。登记颁证行为属于行政确认行为，没有自由裁量余地，仅仅是一种权利推定，对当事人并不创设新的权利义务。申请人与相对人关于房屋权属变更的合意是登记颁证的基础，而房产登记机关并不拥有对当事人的合意是否有效的审查判断权，也无权改变当事人自愿建立的民事法律关系，否则有悖当事人意思自治的合同原则。登记颁证机关的审查只能是在其职权范围内的有限审查。因此，司法审查一般情况下应与此对应不能超出登记颁证机关的职权范围，去具体审查登记申请、变更等行为。
笔者认为，在被告办理房屋产权证登记时，全面审查标准说比较符合实际。因为从《城镇房屋权属登记管理办法》第十条、第十七条、第二十七条的规定来看，被告对登记手续和材料审核的范围，不仅包括权利人提供的登记手续和材料是否齐备等形式审查，还应包括房屋登记材料的真实性、权属是否清楚等实质审查。怎样进行实质性审查，审查到什么程度是一个值得探讨的问题。2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十二条对登记应该履行的职责规定的比较原则，具体对登记审查应采用何种方式没有作规定，也没有界定什么是实质审查，什么是形式审查，因登记机构各自的职权范围不同，该条规定本意是使登记机构在各自的职权范围内，充分履行职责尽可能保证如实、准确、及时登记不动产物权有关事项，避免登记错误。因此，被告作出房屋登记，对申请人提供的材料进行审查，应以尽“全面审查义务”确保登记内容的真实性为限。被告对登记手续和材料进行审查，主要包括三个方面：
（1）审查登记手续、提供的材料是否合法、齐全。建设部2001年8月29日《城市房地产权属档案管理办法》第十条规定：归档的有关房地产权属的资料，应当是原件；原件已存城市建设档案馆或者经房地产管理部门批准决定的，可以是复印、复制件。复印、复制件应当由经办人与原件校对、签章，并注明校对日期及原件的存放处。该规定中所指的归档的有关房地产权属的资料是申请人提供的，既然法律、法规和规章及规范性文件要求提供原件，登记机关就应要求申请登记人员提供原件。而本案中，被告提供的巴野贸（2003）03巴东野风公司文件《关于成立巴东野风清算组的通知》不符合相关法律规定的形式要件，被告在作出被诉行政行为时，没有尽到形式审查义务。
（2）审查登记手续和材料的主要内容的真实性。登记机关怎样审查登记手续和材料内容的真实性，需要在实际工作中不断总结经验，逐步完善。笔者认为，登记手续和材料的主要内容的真实性，要靠有证明力的证据证明。根据《物权法》第十二条第二款规定，登记机构应该履行对“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”的职责。根据该条规定，对登记手续和材料的主要内容的真实性审查，如果申请人没有提供有证明力的证据的，应该要求申请人员提供有证明力的证据印证。本案所审理的具体行政行为即被告颁发的02XXXX5房产证是由其颁发0XXXXX6房产证转移登记而来的，申请人员称原告企业终止，将原告房屋转移到第三人巴东野风清算组名下申请办理了0XXXXX6房产证，再将第三人巴东野风清算组名下的0XXXXX6房产证移登记至第三人何某名下，办理了02XXXX5房产证。判断企业是否终止最有证明力的证据应该是原告企业工商登记机关的证据材料，本案被告作出被诉具体行政行为时，应要求申请人员提供工商部门的有关证据证明原告企业终止，而被告仅凭申请人员提交的证据存在明显瑕疵，不符合常理的股东会决议和《关于成立巴东野风清算组的通知》两份证据就认定原告企业终止，不符合上述《物权法》的规定，对材料的真实性没有尽到应尽的全面审查义务。
（3）对申请人员提供的材料存在的疑点，应予核实。《物权法》第十二条第一款第（四）项规定，申请机构应当履行就登记事项询问申请人的职责。从本案来看，被告需要询问申请人（第三人）的情况很多，其中包括对申请人员提供的材料存在的疑点调查、核实等情况。本案申请人员提供的材料就存在一些疑点，比如申请人员提供的原告《企业法人营业执照》复印件，从营业执照复印件上盖的“用于办案”章可以看出，它是从被告保存的原告0XXXXX4房产证档案材料中复印出来的，这是本案存在的一个明显疑点；另外，申请人员提供的2000年9月12日的股东会决议原件，盖的是巴东野风清算组章，按常规，刚决定成立清算组，是不会有公章的，而在其后的《关于成立巴东野风清算组的通知》复印件，又盖的是巴东野风公司章，这又是一个不合常理的疑点。被告对上述疑点没有进行核实，就作出了被诉具体行政行为，被告没有尽到应尽的“合理注意义务”。当然，被告对申请人员提供的材料公章印鉴的真假，需要鉴定才能得出结论。在登记机关没有能力做到的情况下，如果每次登记都去鉴定，不符合行政权的效率性原则。对公章印鉴的真实性审查，在无人提出异议的情况下，一般不需要进行鉴定。
2.法人吊销营业执照和该法人解散成立的清算组织可否同时具备诉讼主体资格?是否应该通知巴东野风清算组作为第三人参加诉讼?行政诉讼中的原告资格，是指公民、法人或者其他组织提起行政诉讼，在主体上获得法律认可的条件。我国行政诉讼确定原告资格制度，是基于对两方面价值进行权衡的结果：一方面，让每个需要得到司法救济的人都能实际得到救济并尽可能地发挥行政诉讼的控权功能；另一方面，尽可能地避免职业讼棍和好事之徒滥用诉讼耗费司法资源，妨碍行政目标的顺利实现。关于原告资格的判断标准问题，我国行政诉讼法和司法解释虽同时作出概括式规定和列举式规定，但前者因使用诸如“合法权益”、“法律上利害关系”等不确定法律概念而显得模糊不清、歧义丛生，后者又远不能穷尽司法实践中遇到的具体情形，法官仍拥有很大的裁量空间。因此笔者认为，房产登记案件确定利害关系人应注意两点：一是登记行为所影响的必须是其合法权益，如果明显属于非法利益，则不属于利害关系人；二是其受到的影响未必是实际损害，只要在逻辑上有损害的可能性即可。对登记机关作出的登记不服提出诉讼的原告，包括企业法人和其他利害关系人。
（1）关于原告未按时参加年检，被工商管理机关吊销营业执照后，有没有诉讼主体资格问题。本案中，法院认定原告有主体资格的法律依据是最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条的规定，即：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”。对于“与具体行政行为有法律上利害关系”的理解，最高人民法院行政审判庭编写的《行政诉讼法解释释义》中明确为：“具体行政行为对公民、法人和其他组织的权利义务已经或将会产生实际影响。”从本案来看，原告被吊销企业法人营业执照只是工商行政依据国家工商行政法规，对违法的企业法人作出的一种处罚，它仅仅是取消了企业法人进行经营活动的资格。企业法人被吊销营业执照，在办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照未被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，其可以以自己的名义进行诉讼。本案原告因未按时参加年检，被巴东县工商行政管理局吊销营业执照，但未办理工商注销登记即没有被撤销，故原告有诉讼主体资格。现最高法院有关司法解释已明确对此作了规定。
（2）关于是否应该通知巴东野风清算组作为第三人参加诉讼的问题。我们知道，在涉及解散的法人的有关民商事纠纷中，清算中法人仍应以自己的名义参加诉讼活动，依法成立了清算组织的，由清算组织的负责人代表法人参加诉讼，未成立清算组织的，仍由原法定代表人作为诉讼代表人参加诉讼。在民商事诉讼活动中，法人和因该法人解散成立的清算组织是不可能同时具备诉讼主体资格的。但行政诉讼则不同，法人和因该法人解散成立的清算组织可以同时具备诉讼主体资格。从本案来看，假若原告巴东野风公司解散成立清算组属实，那么经清算组申请，房屋登记机关将原法人所有的房屋，登记到清算组名下，原法人或清算组有一方对登记行为不服，提起行政诉讼，另一方就是应该参加诉讼的第三人。而至于对将原法人所有的房屋，登记到清算组名下是否符合法律规定，是一个有争议的问题，笔者在此不作探讨。本案中，被告将原告巴东野风公司所有的房屋，登记到清算组名下是客观发生了的事实，那么依照我国《行政诉讼法》和有关司法解释中的程序规定，就应该通知巴东野风清算组作为第三人参加诉讼。至于清算组是否真实存在，需要进一步调查才能认定，在现有证据条件下，法院可以对清算组是否存在不作判断。后因本案第三人清算组无人参加诉讼，法院按法定程序公告送达有关法律文书，从程序上来进行完善，无疑是正确的。
3.本案所涉及的0XXXXX6房产证审理情况。本案审理过程中查明，本案所审理的具体行政行为即被告颁发的02XXXX5房产证是由其颁发0XXXXX6房产证转移登记而来的，原告已对被告颁发0XXXXX6房产证的行为向宜昌市西陵区人民法院提起行政诉讼，该院已受理，案号为（2007）西行初字第12号。因本案的审判须以（2007）西行初字第12号案的审理结果为依据，本案2007年5月24日受理后，于同年6月20日裁定本案中止诉讼。宜昌市西陵区人民法院认为：（1）被告在作出0XXXXX6房产证时，是根据申请人员提供的三份证据认定原告成立了巴东野风清算组，并将其作为房屋权利申请人。其中，原告的《企业法人营业执照》复印件是从被告保存的原告0XXXXX4号房产证档案材料中复印出来的，该证据形式要件不合法；另一份证据即股东会决议，其记载原告公司被县工商局撤销，与审理查明的事实不符，故其真实性不能认定；再一份证据，即巴野贸（2000）03巴东野风公司文件《关于成立巴东野风清算组的通知》复印件，因被告不能提供原件，复印件又不符合法定形式要件。故被告认定原告成立了巴东野风清算组，将其作为房屋权利申请人证据不足，且被告在作出被诉具体行政行为时，对申请人员提交的材料没有尽到形式上的审查义务。（2）巴东县工商行政管理局登记注册分局的证明和原告工商档案资料、原告公司及该公司留守人员（含股东戴某和郭某）出具的情况说明等证据均证明原告公司股东是戴某和郭某，冯某不是原告单位的职工，也不是股东。故被告作出0XXXXX6房产证的主要证据的真实性不能确认。（3）对原告企业是否终止的真实性，被告应负有审查义务，被告作出0XXXXX6房产证，应要求申请人员提供工商部门的有关证据证明原告企业终止，而被告仅凭申请人员提交的股东会决议和《关于成立巴东野风清算组的通知》两份证据就认定原告企业终止，证据不足。综上，被告作出的被诉具体行政行为即0XXXXX6房产证主要证据不足，0XXXXX5房产证和0XXXXX6房产证应被撤销，因0XXXXX6房产证所涉及的房屋已转移登记至何某名下，0XXXXX6房产证已被注销。故宜昌市西陵区人民法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目及最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十九条第三款、第五十七条第二款第（二）项的规定，作出（2007）西行初字第12号行政判决：撤销被告于2005年12月26日为第三人巴东野风清算组颁发的宜市房权证西陵字第0XXXXX5号《宜昌市房屋所有权证》的具体行政行为。责令被告宜昌市房产管理局重新作出具体行政行为；确认被告于2005年12月26日为第三人巴东野风清算组颁发的0XXXXX6房产证的具体行政行为无效。上述判决于2007年11月22日生效，本案恢复审理。
（湖北省宜昌市西陵区人民法院　向建军　章富翠）