（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：四川省泸州市江阳区人民法院（2008）江阳行初字第09号判决书。
二审判决书：四川省泸州市中级人民法院（2008）泸行终字第31号判决书。

2.案由：不服房屋行政登记。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：杨某，女，1974年生，汉族，农民，住泸州市江阳区。
一、二审委托代理人：王国梁，四川国梁律师事务所律师。
被告（被上诉人）：四川省泸州市规划建设局，住所地：泸州市江阳区江阳南路34号。
法定代表人：郭某，该局局长。
一、二审委托代理人：曾某，四川省泸州市规划建设局工作人员。
一审委托代理人：郭兵，四川理光律师事务所律师。
二审委托代理人：冯某，四川省泸州市房地产监理所工作人员。
第三人（上诉人）：四川省泸州市龙马潭区农村信用合作联社（以下简称龙马潭信用联社），住所地：泸州市龙马潭区龙南路56号1幢。
法定代表人：罗某，该社理事长。
一审委托代理人：刘某，泸州市龙马潭区农村信用合作联社工作人员。
一、二审委托代理人：晏晓云，四川理光律师事务所律师。
二审委托代理人：聂富建，四川理光律师事务所律师。

4.审级二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：四川省泸州市江阳区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杨克伦；人民陪审员：张明强、王智勇。
二审法院：四川省泸州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：姜学东；审判员：武建华、薛英。

6.审结时间
一审审结时间：2008年5月16日。
二审审结时间：2008年11月19日。

（二）一审诉辩主张

1.被诉具体行政行为
被告泸州市规划建设局（以下简泸州市规建局）下属的泸州市房地产监理所（以下简称泸州市房监所）于2007年6月28日将原告杨某的房屋办理了抵押登记，并向泸州市龙马潭区安宁农村信用合作社颁发了泸市房江阳区他字第0XXXXXXX9号《房屋他项权证》。该证载明：房屋他项权人“泸州市龙马潭区安宁农村信用合作社”（该社2008年3月26日并入龙马潭区农村信用合作联社，属该联社的分支机构）、房屋所有权人“杨某”、房屋所有权证号“泸市房权证江阳区字第0XXXXXXXX3”、房屋坐落“江阳区XX路3号”、权利种类“抵押”、权利价值“壹拾万元整”、权利范围“1幢2单元10号”、建筑面积“88.25平方米”、约定期限“从2007.06.27—2010.06.26”。原告杨某认为该登记颁证行为错误，请求该所予以注销《房屋他项权证》，该所认为登记颁证行为正确不予注销。原告杨某诉至法院。

2.原告诉称
被告在办理抵押登记时所依据的《泸州市房屋他项权利登记申请表》、《最高额抵押担保借款合同》、《房地产抵押合同》上不是原告的签名和捺印，因此缺乏真实性；同时没有当面核实当事人的身份，当面签字捺手印，属程序违法。请求法院判令被告注销《房屋他项权证》。

3.被告辩称
按照《城市房地产抵押管理办法》规定，原告与第三人按要求提交了办理抵押登记的所有资料，被告已尽谨慎的合理审核职责，办理抵押登记合法。本案的鉴定结论不应作为证据使用，因为该鉴定结论与行政登记行为没有必然的联系。请求法院判决维持登记颁证行为。

4.第三人述称
原告提供的办理抵押登记的资料齐全，权属清楚；被告作为法定的抵押登记机关，在办理抵押登记时，已尽了合理合法的审查；被告依法颁发的《房屋他项权证》，应当受法律保护，从而才能保护第三人的利益。故应维持被告颁发的《房屋他项权证》。

（三）一审事实和证据
四川省泸州市江阳区人民法院经公开审理查明：坐落于泸州市江阳区XX路3号1幢2单元10号88.25平方米的私产住宅用房一套为杨某所有。2006年3月2日，泸州市房监所向该房屋所有权人杨某填发了泸市房权证江阳区字第0XXXXXXXX3号《房屋所有权证》。同年3月16日，泸州市人民政府向杨某颁发了泸市国用（2006）第03669号《国有土地使用权证》。同年11月8日，杨某与韩某办理结婚登记，2008年3月4日离婚。
2007年6月28日，泸州市房监所根据申请人提交的《泸州市房屋他项权利登记申请表》、杨某、韩某的身份证复印件、结婚证复印件、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《最高额抵押担保借款合同》、《房地产抵押合同》、泸州市龙马潭区安宁农村信用合作社（该社2008年3月26日并入龙马潭信用联社，属该联社的分支机构）向泸州市房监所出具的《房屋现状说明书》和《承诺书》等材料，依照《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的规定，经审查，认为符合抵押登记条件，予以登记，并向抵押权人颁发了泸市房江阳区他字第00054819号《房屋他项权证》。该证载明房屋他项权人为“泸州市龙马潭区安宁农村信用合作社”，房屋所有权人为“杨某”。
在诉讼中，被告泸州市规划建设局提交的2007年6月27日《泸州市房屋他项权利登记申请表》中，抵押权人签章处盖有“泸州市龙马潭区安宁农村信用合作社”印章，借款人签章处有“杨某”、“韩某”签字并均捺有手印。同日签订的农信高抵借字［2007］第180号《最高额抵押担保借款合同》中载明，贷款人为泸州市龙马潭区安宁农村信用合作社，借款人为杨某，抵押人为杨某、韩某。该合同借款人签章处为“杨某”并捺有手印。抵押人签章处为“杨某”、“韩某”并均捺有手印。同日所签订的合同编号为2XXX.XX0《房地产抵押合同》中载明，抵押人为杨某，抵押权人为泸州市龙马潭区安宁农村信用合作社。该合同约定用以上房地产抵押，借款10万元。该合同抵押人签章处为“杨某”并捺有手印和“韩某”。
在诉讼中，原告杨某称自己没有从事过上述借款、抵押、申请抵押登记等活动，并向法庭申请对《泸州市房屋他项权利登记申请表》、《最高额抵押担保借款合同》、《房地产抵押合同》上“杨某”的签名和所捺手印进行司法鉴定。一审法院依法委托泸州科正司法鉴定中心对指纹和签名笔迹进行司法鉴定。该司法鉴定中心于2008年3月6日作出泸科司鉴中心（2008）痕鉴字第1号《杨某指纹检验司法鉴定意见书》和泸科司鉴中心（2008）文鉴字第2号《杨某签名笔迹检验司法鉴定意见书》，结论为：送检的署名《泸州市房屋他项权利登记申请表》、《最高额抵押担保借款合同》、《房地产抵押合同》上“杨某”三字签名笔迹处按捺的指纹均不是杨某的指纹、“杨某”三字笔迹均不是杨某书写的。鉴定费4 000元。
上述事实有下列证据证明：
1.《泸州市房屋他项权利登记申请表》；
2.杨某、韩某的身份证复印件和二人结婚证复印件；
3.泸市房权证江阳区字第0XXXXXXXX3号《房屋所有权证》；
4.泸市国用（2006）第03669号《国有土地使用权证》；
5.农信高抵借字［2007］第180号《最高额抵押担保借款合同》；
6.合同编号为2XXX.XX0《房地产抵押合同》；
7.《房屋现状说明书》；
8.《承诺书》；
9.泸科司鉴中心（2008）痕鉴字第1号《杨某指纹检验司法鉴定意见书》；
10.泸科司鉴中心（2008）文鉴字第2号《杨某签名笔迹检验司法鉴定意见书》等证据。

（四）一审判案理由
四川省泸州市江阳区人民法院经审理认为：被告泸州市规建局作为房地产管理部门，具有对本行政区域内的房地产抵押登记等职能。《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押登记申请书、抵押合同、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料等。登记机关应当对申请人的申请进行审核，凡权属清楚、证明材料齐全的，予以登记。对申请材料的真实性，房地产登记机关只能采取力所能及的实质审查标准，即审查法律、法规规定应提供的材料是否齐全完备，无明显违法情形即可。本案中，申请抵押登记的当事人向被告提供了符合《城市房地产抵押管理办法》、《房地产权属登记管理办法》要求的文件，被告按照法定程序和法定职责，审查后予以登记并颁证。已尽到了合法、合理、审慎的注意义务，其登记行为合法。由于申请抵押登记的当事人提供的文件中，“杨某”处的签名和所捺手印不具有真实性，根据《房地产权属登记管理办法》第二十五条的规定，对申报不实的，登记机关有权注销房屋抵押登记。因此，被告应当履行注销房屋抵押登记的法定职责。《房地产权属登记管理办法》第十一条规定，房屋他项权利登记，由权利人（原告）和他项权利人（第三人）共同申请。本案中申请人提交的材料中“杨某”的签名和所捺手印不是原告杨某所为，由此发生的鉴定费4 000元应由第三人龙马潭信用联社负担。

（五）一审定案结论
四川省泸州市江阳区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（三）项，作出如下判决：
被告泸州市规建局于本判决生效之日起30日内履行注销泸市房江阳区他字第00054819号《房屋他项权证》的职责。
案件受理费50元，鉴定费4 000元，共计4 500元，由被告泸州市规建局负担50元，由第三人龙马潭信用联社负担4 000元。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称
①原判决对《房屋权属登记管理办法》第二十五条所述“申报不实”的理解错误。申报不实是指申报的材料是虚假的，无效的。而本案所提交的材料尽管杨某的签名不是真实的，但材料上其他当事人的签名是真实的。杨某明知有此笔借款和抵押，不真实的签名并不必然导致合同无效。合同的效力也不属于登记机关和行政诉讼审查范围。②撤销登记应以民事诉讼确认抵押合同无效为前提，否则，抵押登记被注销，就会出现抵押合同有效，抵押权无法实现的矛盾。本案申报材料的有效性不属于行政诉讼审查范围。③原判决在认定具体行政行为合法的情况下却又判决注销该合法的具体行政行为，不符合法律的规定，导致认定的事实与判决结果自相矛盾。因此一审判决错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
（2）被上诉人泸州市规建局辩称
①房屋登记申报不实，依法应予注销。上诉人龙马潭信用联社与不是杨某的人申请房屋他项权登记，所提交的申请表、借款合同和抵押合同，不是杨某的签字，应属申报不实。②被上诉人已尽到合理、合法、审慎的注意义务，没有不当行为。由于申请人的身份不真实，才导致登记结果错误。一审判决并不矛盾。上诉人的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
（3）被上诉人杨某辩称
杨某并未向龙马潭区安宁农村信用合作社借款，未与该社签订借款合同和房屋抵押合同，也没有与该社共同申请房屋抵押登记。上诉人龙马潭信用联社也认可申请登记的材料不真实，依法应当注销房屋抵押登记。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

2.二审事实和证据
四川省泸州市中级人民法院经审理查明：杨某以自己的泸市房权证江阳区字第0XXXXXXXX3号《房屋所有权证》遗失为由，于2007年12月17日向泸州市房监所申请挂失。该所经查，告知杨某该房屋已设立了贷款抵押登记，杨某称自己从未向龙马潭区安宁农村信用合作社借款，也未将自己的房屋设立过抵押登记，请求泸州市房监所注销该房屋的他项权证。泸州市房监所以申请登记的资料齐全，登记符合法定条件为由拒绝注销登记申请。杨某不服而诉至法院。
另查明：（1）在杨某与韩某结婚前的2005年10月13日，杨某对其所有的江阳区XX路3号1幢2单元10号房屋，经泸州市公证处予以公证，公证该房屋为杨某个人婚前财产，属杨某一人所有。（2）上诉人龙马潭信用联社以杨某、韩某为被告，于2008年2月22日向泸州市龙马潭区人民法院提起民事诉讼，请求法院判决解除借款合同，判决被告杨某、韩某偿还借款本金10万元及利息。同时，上诉人申请对抵押的房屋予以保全。龙马潭区人民法院于2008年2月23日作出（2008）龙马民初字第243-1号民事裁定，对该房屋予以查封。该民事诉讼案件尚未审结。
本院认定的其他事实和证据与一审基本相同。

3.二审判案理由
四川省泸州市中级人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行房地产抵押登记制度。根据《中华人民共和国担保法》第四十四条规定，办理抵押物登记，应当向登记部门提供主合同、抵押合同、抵押物的所有权或者使用权证书。根据《城市房地产抵押管理办法》第二十五条、第三十条规定，房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。该办法第三十二条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押登记申请书、抵押合同、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明等文件。该办法第三十条规定，登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第四款规定，房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。该办法第二十五条第一款（一）项规定，申报不实的，登记机关有权注销房屋权属证书。根据上述法律规定，申请房地产抵押登记，必须由权利人和他项权利人共同申请，申请人向房屋登记机关交验的主要证明材料必须齐全并且真实。本案申请材料虽然齐全，但登记申请书和两份合同上的签名以及所捺手印均不是杨某本人所为，作为一方当事人的上诉人龙马潭信用联社对此并未陈述形成不真实的原因和理由。上诉人称杨某明知有此笔借款和抵押，但未向法庭提供相应证据。在杨某不认可的情况下，不能证明是共同申请。一方申请人的不真实应属申报不实。登记机关依据不真实的申请实施的登记行为不具有合法性，依法应当予以纠正。
抵押合同，是抵押登记的必备条件之一，但不是抵押登记的唯一条件。还需要具备其他法定条件，如果其他法定条件不具备，那么登记行为也不具有合法性。合法的抵押登记行为，必须是抵押合同有效；而抵押合同有效，不等于登记行为合法。本案即使抵押合同有效，也不能证明登记行为合法。一审判决并没有确认合同的效力问题，而是认定合同上“杨某”签名不真实这一事实。
登记机关已尽到审查注意义务只能证明其自身无过错，但不等于登记行为必然合法。一审判决认为登记机关“已尽到了合法、合理、审慎的注意义务，其登记行为合法”的理由不当，依法予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，虽然理由有所不妥，但结论并无不当。上诉人请求依法改判的上诉理由不能成立，本院不予支持。

4.二审定案结论
四川省泸州市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人泸州市龙马潭信用联社负担。

（七）解说
本案涉及四个问题：一是登记机构无过错，登记行为是否必然合法；二是行政诉讼是否要以民事判决为前提；三是结婚证明是否可以证明房屋共有关系；四是不动产登记申请是否适用表见代理等问题。
1.关于房屋登记机构无过错登记行为是否必然合法问题。
根据我国法律规定，国家对不动产实行统一登记制度。根据房屋登记的现行法律规定，房屋登记分为国有土地范围内房屋登记和集体土地范围内房屋登记。国有土地范围内房屋登记又分为所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记和其他登记。房屋登记的程序为申请、受理、审核、记载于登记簿、发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。登记机构应当履行的职责是对申请人提供的权属证明和其他必要材料进行查验；申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人；认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料；对于房屋所有权初始登记、在建工程抵押登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记等情况，应当实地查看。登记机构对材料审核的具体内容是：申请人提交的申请登记材料是否齐全且符合法定形式；申请人与提交材料记载的主体是否一致；申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载是否一致；申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载的是否一致；申请登记的内容与有关材料证明的事实是否一致；申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利是否不冲突等。这也是房屋登记应当具备的法定条件。
登记机构的审核，除应当到实地查看的情况外，主要是对申请材料的书面审核，关于申请登记材料的真实性、合法性和有效性问题，根据2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第十一条规定，应当由申请人负责，申请人不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。书面材料表示的主体、内容、事实以及申请人的意思表示应当是真实的且与实质是一致的。当书面材料符合法定条件，登记行为则具有合法性。
但是在实践中，会出现形式与实质不一致的情形，即从形式要件上看是符合登记条件的，但与真正事实不一致。形式与实质的不一致就不能证明登记行为具有合法性。《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”该条说明即使房屋登记机构无过错，也不能证明骗取的登记具有合法性。认为登记机构按照法定程序履行了法定职责，形式要件具备，登记机构无过错就具有合法性的观点是不能成立的。
2.关于行政诉讼是否要以民事判决为前提问题。
当一个案件的审理需要另一案件的判决结果为前提时，根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十一条第一款第（六）项规定，“案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审判结果为依据，而相关案件尚未审结的”，中止诉讼，中止诉讼的原因消除后恢复诉讼。也就是说，如果另一案件判决结果没有出来，就无法判断本案被诉具体行政行为是否合法。对本案而言，被诉的是房屋抵押登记行为的合法性问题，是否需要以民事抵押合同效力的判决结果为前提，有不同观点。
第一种观点认为，应当以民事判决结果为前提，理由是：抵押登记是以抵押合同为前提条件，抵押合同有效，抵押登记合法，抵押合同无效，抵押登记不合法。当抵押合同的效力纠纷没有被民事判决确认时，就无法判断抵押登记行为的合法性。因此，本案应当中止诉讼。
第二种观点认为，抵押合同无效，抵押登记不合法，该观点是成立的。但抵押合同有效，抵押登记就合法的观点是不能完全成立的。理由是：抵押合同，是抵押登记的必备条件之一，但不是抵押登记的唯一条件，还需要具备其他法定条件。如申请人与抵押合同的当事人不一致，没有提交房屋所有权证书等。如果其他法定条件不具备而登记，那么登记行为就不具有合法性。关于是否应当以民事判决结果为前提，应当不同的情况不同对待。如果对抵押合同的效力有争议，申请抵押登记的其他法定条件也不具备，行政诉讼无须等待民事判决结果，可以直接作出裁判；如果申请抵押登记的其他法定条件均具备，申请人之间针对抵押合同的真实性、合法性、有效性发生争议，那么此时的抵押合同的效力就成为登记行为合法性唯一的决定因素，行政诉讼就需要等待民事判决确认的结果。以民事判决结果来判断登记行为是否合法。本案虽然存在当事人对抵押合同效力的争议，但是也存在一方申请人的虚假，法院无须等待民事判决结果，直接作出判决并不违法。
3.关于结婚证明是否可以证明房屋共有关系问题。
结婚证是男女之间确立了夫妻关系的证明；而房屋所有权证是权利人享有该不动产物权的证明。二者证明的对象是不相同的。虽然我国婚姻法对夫妻财产的个人所有、共同共有等作出了规定，但是对不动产而言，我国实行的是登记制度，登记后才发生效力，具有公示公信力。依照婚姻法的规定，房屋是夫妻一方所有的，申请登记在一人名下，是夫妻共有的，申请登记在夫妻二人名下。如果申请错误，将实属一方所有的房屋申请登记在夫妻二人名下或者将实属夫妻二人共有的房屋申请登记在夫妻一人名下，可以申请登记机构更正；如果夫妻二人对房屋是否属于共有发生争议，可以通过民事诉讼予以解决，再根据民事诉讼结果来决定是否申请登记机构更正。因此，结婚证不能代替房屋所有权证，也不能以结婚证来否定房屋登记的物权效力。本案抵押合同和申请书上有韩某的签字，提交给登记机构的材料中有杨某与韩某的结婚证，上诉人想证明抵押的房屋是杨某与韩某夫妻共有财产，这种对法律的理解是不正确的。
4.关于申请房屋登记是否适用表见代理问题。
所谓表见代理，是指行为人虽无代理权，但因被代理人的行为造成了足以使善意相对人客观上有充分理由相信行为人具有代理权的表征，被代理人须对之负授权人责任的代理。简言之，即本无代理权，但表面上却足以令人信其有代理权而按有权代理对待的行为。我国《民法通则》第六十六条规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。我国《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”所谓房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。有一种观点认为，本案是否应当考虑表见代理的适用问题，即申请书上虽然不是杨某本人的签字，但作为另一方申请人所提交的杨某房屋所有权证、结婚证、身份证复印件、抵押合同等，作为相对人的登记机构有理由相信信用社或者杨某之夫韩某有代理权，抵押登记行为应属合法有效。而另一种观点认为，申请房屋登记不适用表见代理，理由有二，其一，表见代理实质上属于广义的无权代理，是无权代理的一个特殊例外情况，是行为人在从事某项民事活动中被法律认可的一种代理行为。申请人申请房屋登记与房屋登记机构之间形成的关系，是管理与被管理、服务与被服务的行政法律关系，而不是民事法律关系。双方发生争议后是通过行政诉讼解决，而不是通过民事诉讼解决。其二，从《房屋登记办法》第十五条“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证”的规定看，申请房屋登记的代理，是不认可表见代理的。因此，申请房屋登记不适用表见代理。法院没有采纳第一种观点是正确的。
（四川省泸州市中级人民法院　姜学东）