（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：上海市普陀区人民法院（2008）普行初字第20号判决书。
二审判决书：上海市第二中级人民法院（2008）沪二中行终字第256号判决书。

2.案由：不服业主大会、业主委员会备案登记。

3.诉讼双方
原告（诉讼代表人，上诉人）：周某，男，1946年生，汉族，住上海市。
原告（诉讼代表人，上诉人）：董某，男，1947年生，汉族，住上海市。
原告（诉讼代表人，上诉人）：杨某，男，1940年生，汉族，住上海市。
原告（上诉人）：孙某，男，1943年生，汉族，住上海市。
委托代理人：周某1，男，1941年生，汉族，住上海市。
原告（上诉人）：朱某，女，1952年生，汉族，住上海市。
原告（朱某二审委托代理人）：沈某，男，1958年生，汉族，住上海市。
原告：周某2（诉讼代表人），女，1950年生，汉族，住上海市。
原告：白某，男，1937年生，汉族，住上海市。
原告：管某，男，1956年生，汉族，住上海市。
原告：赵某，男，1970年生，汉族，住上海市。
原告：王某，男，1930年生，汉族，住上海市。
原告：宋某，女，1949年生，汉族，住上海市。
被告（被上诉人）：上海市普陀区房屋土地管理局（以下简称普陀房地局），住所地：上海市中山北路2930号。
法定代表人：王某1，上海市普陀区房屋土地管理局局长。
委托代理人：方某，男，上海市普陀区房屋土地管理局工作人员。
委托代理人：朱某1，女，上海市普陀区房屋土地管理局工作人员。
第三人：上海市普陀区中远两湾城小区业主委员会，地址：上海市中潭路99弄273号。
负责人：沈某1，上海市普陀区中远两湾城小区业主委员会主任。

4.审级二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：上海市普陀区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张文忠；代理审判员：朱晓文；人民陪审员：徐继红。
二审法院：上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：周华；代理审判员：田华、陈剑红。

6.审结时间
一审审结时间：2008年6月30日。
二审审结时间：2008年9月26日。

（二）一审诉辩主张

1.被诉具体行政行为
2007年8月1日，上海市普陀房地局出具编号为沪普业委房第557号、业主大会代码为0702021034的业主大会、业主委员会备案证的行政行为，该备案证载明：业主大会名称是上海市普陀区中远两湾城小区业主大会，业主委员会名称是上海市普陀区中远两湾城小区业主委员会（以下简称两湾城业委会），业主委员会负责人是沈某2、曹某、王某2，业主委员会地址是普陀区中潭路100弄32号204室、中潭路99弄273号。

2.原告诉称
两湾城业委会的选举违反了《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《住宅物业规定》）、建设部建住房［2003］131号《业主大会规程》和上海市房屋土地资源管理局沪房地资物［2005］60号《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》（以下简称《若干规定》）的相关规定，两湾城业委会的组成人数亦违反《中远两湾城小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）的规定，被告颁发业主大会、业主委员会备案证违法。请求：（1）撤销被告于2007年8月1日作出颁发编号为沪普业委房第557号、业主大会代码为0702021034的业主大会、业主委员会备案证的具体行政行为；（2）确认两湾城业委会的选举剥夺了近三千户业主的选举权和被选举权的事实。

3.被告辩称
被告作出被诉行政行为认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。原告称两湾城业委会的选举剥夺了近三千户业主的选举权和被选举权不符合事实，对原告的第（2）项诉请，请求予以驳回。

4.第三人诉称
两湾城小区是分四期滚动开发的，选举时保留的11名委员名额将通过补选产生，没有剥夺业主的选举权和被选举权，两湾城业委会的选举合法。被告作出被诉行政行为正确合法，请求予以维持。

（三）一审事实和证据
上海市普陀区人民法院经公开审理查明：2004年6月18日，被告进行公告，划定两湾城小区的物业管理区域为中潭路33弄、91弄、99弄、100弄等所有门牌，该区域成立一个业主大会，有关业主大会的筹备工作将按规定程序进行。嗣后，经相关筹备工作和程序，两湾城首届业主大会于2007年6月1日召开，经选举和表决，回收选票数超过总投票权数的50%，沈某2等14名业委会委员候选人的同意票数超过回收选票数的50%，《议事规则》、《中远两湾城小区业主公约》的同意票数超过总投票权数的三分之二。2007年7月16日，第三人向被告申请备案，提交了中远两湾城小区首届业主大会会议记录和关于上海市普陀区中远两湾城小区业主大会会议决议、《议事规则》、《中远两湾城小区业主公约》、业主委员会成立备案表（含业主委员会成员的名单和基本情况）及附件情况说明、14位业主委员会委员的房地产权证等相关材料。同日，被告下属宜川路街道房地办事处及上海市普陀区人民政府宜川路街道办事处出具同意备案意见。2007年8月1日，被告作出被诉行政行为。原告周某、杨某、白某、管某等不服，申请行政复议。2007年12月12日，上海市房屋土地资源管理局作出沪房地资复决字（2007）第193号行政复议决定，予以维持。原告不服，遂向原审法院提起诉讼。
上述事实有下列证据证明：
1.2007年6月5日的中远两湾城小区首届业主大会会议记录和关于上海市普陀区中远两湾城小区业主大会会议决议。
2.2007年6月1日通过的《议事规则》。
3.2007年6月1日起生效的《中远两湾城小区业主公约》。
4.业主委员会成立备案表（含业主委员会成员的名单和基本情况）及附件情况说明、14位业主委员会委员的房地产权证。
5.2007年6月5日上海市普陀区中远两湾城小区业主筹备组出具的选票、表决票统计汇总情况和关于上海市普陀区中远两湾城小区业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项公告。
6.2007年6月9日上海市普陀区宜川路街道中远两湾城第一、第二居民委员会出具的证明。
7.2004年6月18日关于划定上海市普陀区中远两湾城小区物业管理区域的公告。
8.中远两湾城门牌号清单和业主清册。
9.2004年7月23日关于组建上海市普陀区中远两湾城小区业主大会筹备组的公告。
10.2004年11月1日关于上海市普陀区中远两湾城小区业主大会筹备组组成人员名单的公告。
11.2005年5月18日关于上海市普陀区中远两湾城小区《业主公约》、《业主大会议事规则》的公告。
12.2005年7月关于中远两湾城四期房屋情况的说明。
13.2005年7月26日关于《上海市普陀区中远两湾城小区业主代表、业主委员会候选人产生办法》的公示。
14.2006年4月22日关于上海市普陀区中远两湾城小区《业主委员会候选人产生办法》的公告（鉴于四期物业尚未交付使用，根据物权比例，故预留9个名额给四期业主）。
15.2007年1月19日公告（保留第2区域组2个业委会委员名额）。
16.2007年1月22日关于上海市普陀区中远两湾城小区业主大会会议讨论事项的公告。
17.2007年2月6日中远两湾城业主委员会候选人名单公告。
18.2007年4月20日公告（推迟选举工作的截止期至5月31日）。
19.2007年6月1日中远两湾城小区业委会选举选票、表决票开箱计票工作人员名单。
20.10个小组的选票、表决票统计结果。

（四）一审判案理由
上海市普陀区人民法院经审理认为：根据《物业管理条例》第四条、第十六条第一款，《住宅物业规定》第十三条等规定，被告作为房地产行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具有出具业主大会、业主委员会备案证明的职权依据。从被告作出被诉行政行为依据的法律规定来看，虽然《住宅物业规定》第十三条第二款规定区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明，但《住宅物业规定》第十三条第一款明确规定，业主委员会申请备案必须提交的文件只有四项，即业主大会会议记录和会议决定、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会成员的名单和基本情况。本案中，第三人提交证据1—4能够证明其申请备案的文件不仅齐全、真实，而且其记载反映的内容亦符合《物业管理条例》等相关规定。因此，被告依据《住宅物业规定》第十三条的规定，作出被诉行政行为认定事实清楚、主要证据充分、执法程序合法、适用法律正确。本案中，原告请求“确认中远两湾城业委会选举剥夺了近三千户业主的选举权和被选举权的事实”的主张，只是不服被诉行政行为的理由，不是行政诉讼的裁判对象，不能成为独立的行政诉讼请求。被告在诉讼中举证的证据5—20，能够反驳原告关于两湾城业委会不是依法选举产生的诉称意见，进一步解释了两湾城业委会依法选举产生的过程。被告在行政复议中未向复议机关提交上述材料，不影响被诉行政行为合法性的成立。需要指出，两湾城小区成立首届业主大会和业主委员会，自2004年6月始至2007年6月止，历时3年之久始得成立，第三人虽然面对急需处理的诸多事务，但鉴于两湾城业委会委员尚未足额产生，相关补选工作仍应引起各方重视。综上所述，原告认为两湾城业委会不是依法选举产生的诉讼理由尚不具有说服力，原告要求撤销被诉行政行为的诉讼主张缺乏事实和法律依据，难以支持。

（五）一审定案结论
上海普陀区人民法院依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，作出如下判决：
驳回原告周某、董某、杨某、周某2等12位业主的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人（原审原告）周某、董某、杨某、朱某、孙某）诉称：两湾城第四期共4 071户，其中2 839户先后在2006年4月之前交房入住。业委会选举从2007年3月18日开始，这些业主已入住一年。根据规定应由全体业主组成业主大会。这些业主应该有选举权和被选举权。原审避重就轻，将选举舞弊问题列为选票统计问题。普陀房地局提供的选票有涂改，统计结果无法令人信服。两湾城业委会向普陀房地局提交的材料不齐全、不真实，不符合物业相关规定。其所选的主任、副主任没有得到全体委员人数半数以上同意。根据规定，《业主公约》、《议事规则》必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。两湾城小区全体业主有1万1千多户，但现同意票数仅3千多票。《业主大会规程》第17条第2款，是强制性规定，是“必须”，而决不是表决票中所讲的“不填写的视为同意”。故《议事规则》和《业主公约》并未得到通过，是非法的。附件情况说明是2007年7月19日产生，故不可能是7月16日提交。现业委会委员不符合公正廉洁，具有社会公信力的要求。故请求撤销原审判决，改判支持一审诉讼请求。
（2）被上诉人（原审被告）辩称：自2004年起，该小区就组建筹备组，两湾城小区的选举工作由筹备组具体介入。该局仅是对业主大会和业委会进行备案。两湾城业委会申请备案提交的材料符合《住宅物业规定》第十三条的规定。《情况说明》是业委会于2007年7月19日补交的，业委会的申请日是7月16日，该局的受理日为7月20日，正式备案是8月1日，所以不存在矛盾。至于业委会选举过程中的有关程序性问题并非备案审查的内容。该局已尽到审查义务。故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。

2.二审事实和证据
上海市第二中级人民法院经公开审理查明：2007年7月16日，两湾城业委会向普陀房地局申请备案，提交了业主大会会议记录和业主大会会议决议、《议事规则》、《业主公约》、《业主委员会成立备案表》、业委会委员房地产权证等材料。该材料反映委员选举情况：两湾城一至三期总投票权数为7 780票（两湾城总套数11 599套，出售套数10 960套），发出选票7 584张，回收选票4 671张，其中弃权325张、废票7张。回收选票数超过总投票权数的50%。14名候选人得票数超过回收选票数的50%。表决票汇总情况反映：发出表决票7 584张，回收4 328张，废票8张。其中《议事规则》7 174张同意票中，回收的表决票中同意为3 918张，另有3256张为业主在收到表决票后，在规定的时间内不反馈意见，视为同意。《业主公约》7 168张同意票中，回收的表决票中同意为3 912张，另有3 256张为业主在收到表决票后，在规定的时间内不反馈意见，视为同意。《业主委员会成立备案表》的“备案人说明”中载明业委会主任保证备案提交材料的真实性。在“街道办事处意见”栏内两湾城小区所属宜川路街道对备案登记盖章表示同意。《议事规则》第九条业主大会表决形式中约定，已送达的征询表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。7月19日两湾城业委会向普陀房地局提交了一份情况说明，载明因两湾城小区规模超大，分四期开发，其中一至三期业主全部入住，第四期已交房，业主逐步开始入住。该小区成立一个业委会，全部委员为25名。其中一至三期为16个名额，第四期9个名额待业主入住率达到要求后再补选产生。一至三期6个区域中选出14名候选委员，其中第2区域组因无法正常进行选举活动，该2个候选名额予以保留，待时机成熟后再补选。两湾城业委会通过等额选举方式产生。普陀房地局遂于7月20日受理备案申请，并于2007年8月1日作出被诉备案行为。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
其他事实与一审认定相同。
二审认定事实的证据与一审相同。

3.二审判案理由
上海市第二中级人民法院经审理认为：根据《物业管理条例》第十六条第一款、《住宅物业规定》第十三条之规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。故被上诉人普陀房地局具有对依法成立的业主大会、业主委员会进行审核备案的法定职权，其执法主体资格应予以确认。普陀房地局于2007年7月16日收到原审第三人两湾城业委会的备案申请材料，经要求该业委会补充了情况说明后，遂于7月20日受理备案申请，并于2007年8月1日作出备案决定，其执法程序合法。普陀房地局适用由上海市人民代表大会常务委员会审议通过的《住宅物业规定》进行业主大会、业主委员会的备案审查，并无不当。
本案的主要争议是普陀房地局是否已尽到了备案审查的法定义务。
根据《住宅物业规定》第十三条第一款规定，“业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案：（一）业主大会会议记录和会议决定；（二）业主大会议事规则；（三）业主公约；（四）业主委员会成员的名单和基本情况”。第二款规定，“区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明……”。原审第三人两湾城业委会根据该条规定，向普陀房地局提供了包括上述四项法定文件在内的备案申请材料，并承诺保证其所提交材料的真实性。根据《住宅物业规定》第十一条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。该条第二款规定，业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。本案中，从两湾城业委会向普陀房地局提交的上述备案申请材料中，可以反映涉案小区通过向业主书面征求意见的形式召开了业主大会，并通过业主大会选举产生了业主委员会、《业主公约》及《议事规则》。该业委会的选举与业主大会议事规则并无明显冲突。两湾城小区分四期建设，规模超大。小区的业主大会及业委会的筹建工作自2004年即已开始。在筹建工作启动过程中，两湾城第四期业主未全部入住。故业委会对第四期预留9个委员名额，先行对第一至第三期计算投票权进行选举，未侵害到第四期业主的合法权益。由于第一至第三期6个区域中第二区域组未能正常进行选举活动，业委会委员遂又保留了2个名额。所以，两湾城业委会25个委员名额现选出14个，亦符合小区的特定情况，并不违反法律的强制性规定。在备案表中，两湾城小区所在街道亦对业委会等的备案表示同意。普陀房地局根据小区情况，并结合业委会提交的备案申请材料反映的选投票比例等，认定业主大会和业委会已依法产生，《议事规则》与《业主公约》已依法予以通过，遂准予备案，符合物业管理规定。该局已尽到了备案审查的法定义务。
物业管理区域内的选举、投票等活动系小区业主的自主管理行为，有关业主大会、业委会选举等物业管理规定的立法宗旨是为了更好地保障小区业主的自主权力，使小区管理活动能够体现大多数业主的意愿。本案中，十二位原审原告对小区推选业委会成员及公布《议事规则》和《业主公约》等程序提出异议，该选举、投票等活动均为小区业主的自主管理行为，上诉人认为普陀房地局应当对形成统计结果的有关选票、表决票等的真实性进行核查，已超出了行政机关依据物业管理规定进行备案的审查范围。两湾城业委会选举活动已历时多年，作为一个超大规模的物业小区，其选投票工作虽然难度很大，但尽快成立一个维护小区业主权益的业委会也势在必行。筹备工作组在选举表决过程中，将业主在规定的时间内不反馈意见视为同意，符合小区的实际情况。有关法律法规对该表决方式也并无明确的禁止性规定。此外，原审法院认为上诉人在起诉时请求“确认两湾城业委会选举剥夺了近三千户业主的选举权和被选举权的事实”，仅系上诉人认为被诉备案行为违法的理由，而非独立的诉讼请求，该认定符合法律规定。综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。原审法院判决驳回上诉人要求撤销涉案备案证的诉讼请求正确。

4.二审定案结论
上海市第二中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，作出如下判决：
判决驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人负担。

（七）解说
1.业主委员会备案的法律性质。
本案的主要争议焦点是房地产管理部门应该如何对业委会申请备案证进行审查，审查的要件是什么。这首先得正确认识备案证的性质，然后才能确定行政机关备案审查的法定要件，最后判断行政机关是否尽到了法定审查职责。
当前，在行政许可和非许可类审批不断减少的同时，备案登记制度得到了迅猛发展。如商务部的对外贸易经营者备案、商业特许经营备案、酒业流通备案，信息产业部的IP地址备案，海关总署的知识产权海关保护备案、企业投资备案，国家知识产权局的专利实施许可合同备案，房地管理部门的商品房预售合同备案，等等。
应该说，备案本来是对属于公民或市场主体自治范围内的事项向主管部门的报告备查，以便有关机关管理和监控，是市场经济条件下的一种监督管理制度和手段。但在当前，纷纷出台的各类备案登记制度中，除了事后登记备查外还有事前备案，即不登记备案就不赋予相应行为能力的备案，这种“备案”就带有一定的行政许可的成分。在特定的法律框架下，备案的法律构成要件不同，会导致备案行为的性质不同。比如本案的业委会备案适用国务院2003年9月1日实施的《物业管理条例》（该条例2007年8月修订并于同年10月1日施行，根据法不溯及既往原则本案仍适用旧条例），该条例第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。该条对业委会备案登记之法律属性的确定并不清晰。而上海市人大常委会通过并于2004年11月1日起施行的《上海市住宅物业管理规定》第十三条则明确规定：“业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案：（一）业主大会会议记录和会议决定；（二）业主大会议事规则；（三）业主公约；（四）业主委员会成员的名单和基本情况。区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。”2003年9月3日上海市房地局作出的沪房地资物（2003）377号《关于刻制业主大会和业主委员会印章有关问题的通知》中又明确规定，经备案的业主大会、业主委员会须持区、县房地局印章准刻证明向区、县公安机关办理印章准刻手续，凭公安机关签发的《印章准刻证》到指定单位刻制。
业委会是物业管理区域内小区业主通过召开业主大会投票选举产生的自治管理组织，在备案之前，其已经产生。但从上述上海市的地方性法规等规定中，可以看到，如果小区业委会不备案登记就无法取得印章，无法开展活动。这将对物业小区业主的相关物业活动产生实际影响。所以，房地管理部门对业委会的备案审查实际上就带有了一定的行政许可因素，该行政行为应当属于可诉的行政行为，属于行政诉讼的受案范围，应当接受司法审查。
2.业主委员会备案审查的法定要件。
在当前受理的业委会备案证的行政诉讼中，原告多为物业小区小部分业主，其提出的异议主要集中在选举过程中发生的问题，比如：选票是否实际发放到户；表决票是否系业主本人签名；选票统计是否真实；表决票不填写是否能视为同意等。在诉讼中，双方当事人往往围绕着上述这些争议，提供大量的证据材料。一些法官在案件审理中也常花费比较多的精力去组织双方当事人对这些材料进行质辩，在裁判文书中对这些争议花过多的笔墨对业委会选举或表决过程的细节进行论证。本文则认为，这在行政诉讼中并不需要。
《物业管理条例》第十六条仅规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。该条款并未规定备案机关的具体审查内容。《上海市住宅物业管理规定》第十三条第一款对申请备案需提交的材料作了较详细的规定，即“（一）业主大会会议记录和会议决定；（二）业主大会议事规则；（三）业主公约；（四）业主委员会成员的名单和基本情况”。由此，在本市申请业委会备案登记的，业主委员会只需向房地管理部门提交以上四组必需的材料即可。房地管理部门也应围绕上述材料反映的内容是否符合住宅物业相关规定进行具体的审核。
第一组业主大会会议记录和会议决定，主要涉及业主大会会议形式、内容和参加人数问题，以及表决事项选投票比例问题。其中，根据《物业管理条例》第十二条及《上海市住宅物业管理规定》第十一条的规定，业主大会的召开可以采用集体讨论，也可以采用书面形式。而对于选投票比例问题，在物业管理规定中作了强制性的规定，即：业主大会应当由物业管理区划内持有二分之一投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。就制定业主公约及业主大会议事规则而言，则必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。这些数据均应在这组材料中予以反映。
第二组和第三组《业主大会议事规则》和《业主公约》完全是业主民主自治的内容。建设部于2003年6月制定的《业主大会规程》第10条和第11条，对《业主大会议事规则》及《业主公约》应当规定的基本事项作了规范。其中，《业主大会议事规则》应有议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项。《业主公约》应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、应履行的义务、违反公约应当承担的责任等作规定。
第四组业主委员会成员的名单和基本情况主要是对当选的业委会委员情况进行备案登记。主要审查委员是否是小区业主，是否存在不适合担任的情形等。
而目前在这类诉讼中，当事人往往提交上述四组材料之外的其他很多材料，包括业主大会、业委会筹备材料。事实上，在备案申请时，业委会并未将这些材料提交给房地管理部门，这些材料不是行政机关作出具体行政行为时所依据的材料，不能作为证明业委会备案登记合法的证据。而这些材料本身也并不在前述四组法定审查要件之列，故不需要审核。本案中，法院就是围绕四个法定要件对系争的备案登记的合法性进行了审查，并最终认定普陀房地局已尽到了对两湾城业委会备案审查的法定职责。
3.如何理解《上海市住宅物业管理规定》第十三条中的“依法选举产生”?
在业委会备案登记纠纷案件中，作为原告的业主往往认为房地管理部门未对有关选票、表决票等的真实性进行审查，或对选举程序提出质疑。他们认为，根据《上海市住宅物业管理规定》第十三条第二款规定，“区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明……”，所以房地产管理部门只有对“依法选举产生”的业委会才能核发备案证。
物业管理区域内的选举、投票等活动系小区业主的自主管理行为。有关业主大会、业委会选举等物业管理法律规定的立法目的是为了更好地保障小区业主的自主权利，使小区管理活动能够体现大多数业主的意愿。本案中，周某等原告对小区推选业委会成员及公布《业主大会议事规则》和《业主公约》等程序提出异议，而该选举、投票等活动均为小区业主的自主管理行为。周某等业主认为普陀房地局应当对形成统计结果的有关选票、表决票等的真实性进行核查，这已超出了行政机关依据物业管理规定进行备案的审查范围。并且从房管部门的行政管理能力上，也不可能挨家挨户对有关投票是否系业主本人签名进行考证。而对于选举过程中的一些环节，例如表决票统计的真实性等本身也是由物业小区所在街道办事处等派员现场监督见证。在业委会申请备案时提交的申请表中，所在街道办事处对是否可以备案要签署意见。只要这些形式要件齐全，房地管理部门据此有理由相信有关业主大会会议记录及表决统计结果的真实性。
所以，《上海市住宅物业管理规定》第十三条第二款的“依法选举产生”应当是指有关前述四组备案申请材料所涉及的内容是否符合物业管理的相关法律规定，最主要的内容就是有关“二分之一”、“三分之二”的强制性比例要求。
4.对“默认”表决方式的审查和少数业主救济途径的赋予。
目前，有许多小区业主大会议事规则或业主公约规定对于表决事项，“业主在规定时间内不反馈意见的视为同意”，这种形式往往发生于采用书面征求意见形式召开业主大会的情形中。目前有关法律法规对该种表决方式并无禁止性规定，且从现实生活中许多业主对所在小区业主大会和业委会的选举及运作漠不关心，而小区业委会又不能长期缺位的实际情况出发，这种表决方式具有合理性，不能轻易否定。就本案而言，虽然在《业主大会议事规则》中对此有相关约定内容，但因为《业主大会议事规则》本身即被作为业主大会的讨论事项要被表决，显然，这种“默认”的表决方式能否被采用就陷于一种被循环论证的怪圈中。所以，从更为审慎的角度而言，对于提交备案的《业主大会议事规则》规定“默认”表决方式的，房地管理部门在备案登记审查时应当要求业委会提供《业主大会议事规则》之外的有关“规定时间内不反馈视为同意”的表决方式曾在物业小区内进行过公示公告或另行通知的证明材料。
虽然房地管理部门对业委会备案申请仅作形式要件的审查，但如果业主大会或业委会所作出的决议确实侵犯了部分业主利益的，被侵害业主仍有救济途径。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。根据该规定，业主对业主大会或业主委员会的决定不服，要提起民事撤销之诉必须以业主自身合法权益受侵害为条件。就本案而言，如果周某等原告认为两湾城业主大会或业委会的决定侵害了自身的合法权益，可以另行提起民事撤销之诉。
（上海市第二中级人民法院　周华）