(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:北京市海淀区人民法院(2008)海行初字第00015号判决书。
二审判决书:北京市第一中级人民法院(2009)一中行终字第1868号判决书。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):邢某。
委托代理人(一、二审):贾某,北京市翰盛律师事务所职员。
被告:北京市住房和城乡建设委员会。
法定代表人:隋某,主任。
委托代理人(一审):韩松,北京市中洲律师事务所律师。
委托代理人(一、二审):卫婷,北京市中洲律师事务所律师。
第三人(上诉人):魏某。
委托代理人(二审):冯锦卫,北京市通广律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:北京市海淀区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:申进;人民陪审员:闫洪、韩玉魁。
二审法院:北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:梁菲;代理审判员:何君慧、贾志刚。
6.审结时间
一审审结时间:2009年5月20日。
二审审结时间:2009年9月23日。
(二)一审诉辩主张
1.被诉具体行政行为
被告北京市住房和城乡建设委员会(原北京市建设委员会,以下简称市建委)于2005年6月22日向魏某核发了京房权证海私移字第0XXXXX2号房屋所有权证(以下简称被诉房产证),将位于北京市海淀区文慧园甲第X号楼×号住房一套(建筑面积64.26平方米)的所有权人转移登记至魏某名下。市建委经审查,认为申请人提交的相关材料符合《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定,因而为其核发了房屋所有权证。
2.原告诉称
原告为北京变压器厂退休职工,原告单位于1995年将位于本市海淀区文慧园甲第X号楼×号房屋分给原告,原告于1997年以成本价购买该房屋。2007年4月,赵某通过公证处出具虚假公证,将该房屋过户至其本人名下。后赵某又将该房屋过户到魏某名下。为了维护原告的合法权益,故诉至法院,请求确认被告向魏某颁发的被诉房产证违法,诉讼费由被告负担。
3.被告辩称
2005年6月22日,我委收到赵某与魏某的代理人共同提交的位于本市海淀区文慧园甲第X号楼×号房屋所有权转移登记申请。同时申请人提交了买卖合同、身份证明等材料。本案中,被告经审查,认为申请人提交的全部材料符合相关法规规定,依法颁发了被诉房产证。我委作出的登记行为认定事实清楚,适用法律正确,符合法定程序,请求法院驳回原告诉讼请求。
(三)一审事实和证据
北京市海淀区人民法院经公开审理查明:位于北京市海淀区文慧园甲第X号楼×号房屋所有权人原登记为邢某(京房权证海私成字第1XXXX4号)。2004年4月15日,市建委作出房屋权属转移登记,向赵某核发了京房权证海私移字第0XXXX3号房屋所有权证,将上述房屋的所有权人登记为赵某。2005年6月22日,赵某和魏某向市建委提出转移登记申请,并提交了相关材料。市建委经审查,认为申请人提交的材料符合法律规定,于当日向魏某核发了被诉房产证,将该房屋的所有权人登记为魏某。后魏某将该房屋卖与罗某。市建委将被诉房产证注销,并向罗某另行核发了房屋所有权证。邢某于2007年11月29日向一审法院提起行政诉讼,要求确认市建委为魏某核发的房屋所有权证违法。
另查明,邢某于2007年11月29日向一审法院另行提起行政诉讼,要求确认市建委于2004年4月15日向赵某核发的京房权证海私移字第0XXXX3号房屋所有权证无效。2009年3月16日,一审法院作出(2008)海行初第00014号行政判决书,确认市建委核发的上述房屋所有权证无效,现该判决已发生法律效力。
上述事实有下列证据证明:
被告提供的证据有:
1.房屋所有权转移登记申请表;
2.京房权证海私移字第0XXXX3号房屋所有权证;
3.房屋买卖契约;
4.买卖双方人身份证明;
5.契税专用税收缴款证书;
6.房地产交易与权属登记审批与发证表。
原告提供的证据有:
1.京房权证海私成字第1XXXX4号房产证;
2.公证书;
3.委托书。
(四)一审判案理由
北京市海淀区人民法院经审理认为:市建委作为城市房屋权属登记机关,应对申请人的申请进行权属审查。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定:“申请转移登记,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”对房屋所有权清楚、没有争议、符合有关法律规定、手续完备的,发给房屋所有权证。
本案中,市建委依据赵某提交的京房权证海私移字第0XXXX3号房屋所有权证、房屋买卖合同以及买卖双方的身份证明等相关材料,依据《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定,对双方提供的相关材料进行了审查,向第三人魏某核发了被诉房产证。虽然市建委形式上已尽到了相应审查义务,但根据本院已生效的行政判决书,赵某提交的京房权证海私移字第0XXXX3号房屋所有权证已被依法确认无效,因此市建委为魏某核发的被诉房产证已无合法存在的依据,应当予以撤销。但由于该房屋所有权证已经由市建委注销登记,该具体行政行为已无可撤销内容,故法院确认该房屋所有权证无效。
(五)一审定案结论
北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第一目、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第(二)项的规定,作出如下判决:
确认被告北京市住房和城乡建设委员会于2005年6月22日向魏某核发的京房权证海私移字第0XXXXX2号房屋所有权证无效。
案件受理费50元,由被告北京市住房和城乡建设委员会负担(于本判决生效后7日内交纳)。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
(1)上诉人诉称
1)上诉人的取得系善意取得;2)一审判决确认房产证无效适用法律错误,应该确认违法;3)上诉人与赵某提交的所有材料是真实齐全的,被告颁发房产证是依据法定程序,并无违法之处。综上,请求依法撤销一审判决,改判驳回邢某的诉讼请求。
(2)被上诉人辩称
同意原审判决,请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
2.二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理,认定的事实和证据与一审相同。
3.二审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为:根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条的规定,与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该具体行政行为不服的,可以依法提起行政诉讼。该解释第四十四条第(二)项亦规定,对于不具备原告诉讼主体资格的诉讼,人民法院应当裁定不予受理,已经受理的应当裁定驳回起诉。本案中,邢某认为市建委为魏某颁发的被诉房产证侵犯其合法权益,但市建委颁发被诉房产证是基于赵某与魏某之间的民事买卖行为而作出的具体行政行为,该行为与邢某不具有法律上的利害关系,其不具有原告的诉讼主体资格,故该起诉应予驳回。一审法院认定邢某为本案适格原告,受理其起诉并确认被诉房产证无效有误,应予纠正。
4.二审定案结论
北京市第一中级人民法院依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条、第四十四条第(二)项、第七十九条第(一)项,作出如下判决:
(1)撤销北京市海淀区人民法院(2008)海行初字第00015号行政判决;
(2)驳回邢某的起诉。
(七)解说
本案的焦点问题是在争议房屋经过多手交易后,关于房屋所有权证的案件中原告主体资格如何确定。
该案在审理中存在意见分歧:一种意见是根据法院已生效的行政判决书,被诉房产证所依据的赵某提交的京房权证海私移字第0XXXX3号房屋所有权证已被依法确认无效,因此市建委为魏某核发的被诉房产证已无合法存在的依据,应当予以撤销,即此种意见同意一审判决的理由。第二种意见是市建委颁发被诉房产证是基于赵某与魏某之间的民事买卖行为而作出的具体行政行为,该行为与邢某不具有法律上的利害关系,其不具有原告的诉讼主体资格,故该起诉应予驳回。就笔者而言,倾向于第二种意见。
目前,因房屋经过多次买卖而产生的要求撤销房产证的案件较多,该类案件的难点在于第一手的当事人是否可以就后几手交易因房屋买卖而形成的房产证主张权利。上述两种意见均有各自的道理,从法律角度来说,第一种观点没有问题,因为在前一手的房屋产权证被确认违法或无效后,以其为依据的后手房屋所有权证应当也被确认违法或无效。这样,直至最后一手的房屋所有权证亦被确认无效。从行政法的基本理论来看,这种做法是正确的。但是,此种做法的缺点是无法保障最后一手房屋所有权人(即最后一手房屋买方)的善意取得的权利以及市场交易的安全与诚信。因为,最后一手的买方在这类案件中基本上是不知晓房屋前几手的买卖情况的,更无法得知之前的房屋所有权证是否违法,因此,在其善意取得该房屋的情况下,因为之前的房屋买卖出现问题,致使房屋所有权证无效或违法,而将善意取得人的房屋所有权证亦确认无效或违法,显然对其合法权益造成了损害。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。从上述规定可知,如果在行政案件中将善意取得人的房屋所有权证确认无效,则对其在民事诉讼中主张善意取得造成障碍。同时,将前后几手涉及的所有房屋所有权证均确认无效,也降低了市场交易的安全和诚信,市场秩序将受到影响。此外,如果将前后几手的房屋所有权证均确认无效,将产生几个行政案件,实际上也增加了诉累。综上,因为房屋第一手买卖出现问题,而将后续房屋买卖而取得的房屋所有权证均确认无效,在实践审判中并非最佳方案。本案中,邢某的损失完全可以通过向赵某主张权利而获得补救,其对魏某及其后的罗某的房屋所有权证无权主张权利。这种处理方式既保障了魏某、罗某的善意取得的权利,也保障了现有秩序的稳定,保障了市场交易的安全和诚信。因此,就本案而言,裁定驳回邢某的起诉是处理该案比较好的方式。
(北京市第一中级人民法院 贾志刚)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2010年行政审判案例卷》 中国人民大学出版社 第95 - 99 页