1.判决书字号
一审判决书：北京市第一中级人民法院（2008）一中民初字第4号民事判决书。
二审判决书：北京市高级人民法院（2009）高民终字第1596号民事判决书。

2.案由：委托合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：北京华业行房地产经纪有限公司（以下简称华业行公司），住所地：北京市海淀区西三环北路。
法定代表人：张某，该公司总经理。
委托代理人：姜梅，北京市中剑律师事务所律师。
委托代理人：张某1，男，汉族，华业行公司副总经理，户籍所在地：安徽省宿州市灵璧县，现住北京市海淀区。
被告（上诉人）：北京宣福房地产开发有限责任公司（以下简称宣福公司），住所地：北京市宣武区广安门外马连道路。
法定代表人：董某，该公司董事长。
委托代理人：王茂基，北京市大乾律师事务所律师。
委托代理人：陈某，北京市大乾律师事务所实习律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：鲁连印；代理审判员：李利；人民陪审员：宋晓利。
二审法院：北京市高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：何波；代理审判员：杨绍煜、谭黎明。

6.审结时间
一审审结时间：2008年12月19日。
二审审结时间：2009年6月4日。

1.一审诉辩主张
（1）原告诉称
2006年3月10日，华业行公司、宣福公司签订《西豪逸景项目独家销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》），由华业行公司独家代理销售宣福公司开发建设的西豪逸景项目，项目位置在北京市宣武区小马厂路北片危改区；销售总面积为5.3万平方米；代理销售期限为自合同签订之日起至2006年12月31日。另约定：1）在合同有效代理期限内，宣福公司不得另行委托他人进行销售，宣福公司有权自行进行销售，但销售的面积不得超过总销售面积的20%。2）该项目销售均价为8 500元/平方米。3）华业行公司的代理费由代理佣金和超过销售均价每平方米8 500元以上部分的分成两部分组成，代理佣金计算方式为所售面积成交金额的1%；分成部分的计算方式为：（销售总金额-销售总面积×8 500元/平方米）×50%。4）宣福公司自行销售部分的面积，按照成交额的3‰向华业行公司支付代理费。5）本合同在有效代理期内，双方均不得单方面终止本合同。6）双方合作终止时，宣福公司应将分成的部分一次性支付华业行公司。7）宣福公司向华业行公司支付代理费逾期超过10日，每延迟1日应向华业行公司支付万分之三的违约金，直至向华业行公司付清代理费用。合同签订后，华业行公司完全适当履行了合同约定的义务，组织、培训代理销售人员，并进行广泛的市场调研、与宣福公司保持密切的沟通、为宣福公司提供市场变化的可行性分析等销售准备工作。而宣福公司拖延至2006年7月31日才取得该项目预售许可证，导致西豪逸景项目2006年8月4日才开始销售。因华业行公司前期准备充分，从开盘至2006年8月底时华业行公司已经销售商品房122套，销售面积13 345.75平方米，总销售额达到123 037 911元。依据这个数据计算，除佣金之外，华业行公司还应得分成4 799 518元。2006年9月中旬开始，宣福公司单方口头提出要求华业行公司放弃大部分合同利益，并要求单方修改合同。2006年9月28日宣福公司正式致函华业行公司要求单方修改合同，在遭到华业行公司拒绝后自2006年9月30日起不再配合华业行公司的销售活动，导致华业行公司销售工作无法继续。2006年10月17日宣福公司通知华业行公司10月1日前认购的客户可以签合同、交购房款，但不接待新客户。直至2006年10月26日宣福公司才允许华业行公司接新客户签合同，但其通过控制房源的方式实质上仍然在阻挠华业行公司的销售工作，并最终于2006年11月23日下午下班前要求华业行公司的员工收拾个人物品，第二天不必再到售楼现场上班。2006年11月24日，宣福公司以华业行公司有房不售为由正式发来《解除合同通知书》。自西豪逸景项目开盘至华业行公司被赶出销售现场，华业行公司共销售商品房187套，销售面积总计20 740.3平方米，销售金额为194 870 009元。截至2007年2月12日，宣福公司自行签单销售商品房44套，销售面积5 629.09平方米，销售金额总计51 573 722.58元。根据以上销售数据，依据合同约定宣福公司总计应当向华业行公司支付代理费11 392 150.76元。华业行公司找宣福公司催要，但宣福公司拒绝支付。
华业行公司诉讼请求：第一，确认宣福公司2006年11月24日解除合同的行为是违法解除和非法毁约行为；第二，判令宣福公司支付销售代理费11 392 150.76元及按每日万分之三计算的逾期付款违约金1 270 224.6元（暂计至2007年11月29日）；第三，判令宣福公司支付因毁约给华业行公司造成的经济损失2 095 089.12元；第四，判令宣福公司承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，华业行公司将原诉讼请求第二项变更为：判令宣福公司支付销售代理佣金和分成共计11 392 150.76元并按每日万分之三计算向华业行公司支付截至实际支付日的逾期付款违约金（至2007年11月29日立案时违约金共计1 270 224.6元）。
（2）被告辩称
违约方是华业行公司而不是宣福公司。根据双方合同约定，首先由华业行公司制订策划方案，按照销售任务书的规定完成任务。华业行公司在整个销售期间，没有尽职尽责完成销售任务，没有进行销售策划、跟踪、汇报，并且拒绝履行销售任务，其目的是得到合同中高额的分成。均价8 500元/平方米以上分成的条款是无效的，根据建设部和北京市规章的规定，代理费不允许超过签约总额的2.8%，而本案合同代理费的规定已经超过了5%。由于华业行公司销售的业绩很差，严重违约，不能实现合同目的，宣福公司提出解除《销售代理合同》。在2006年12月上旬，华业行公司主动撤场，双方实际终止了委托代理关系。此时华业行公司销售的面积还不到整个面积的一半，从合同约定来看，违约的是华业行公司。华业行公司提出的所有费用没有任何事实和法律依据。相反，华业行公司应该赔偿给宣福公司造成的损失，这部分损失宣福公司在本案暂不主张。宣福公司请求法院公正审理，查明事实，维护宣福公司的合法权益。

2.一审事实和证据
北京市第一中级人民法院经公开审理查明：2006年3月10日，宣福公司（甲方）与华业行公司（乙方）签订《销售代理合同》，约定：甲方委托乙方作为西豪逸景项目的销售代理人，负责该项目的全案策划和销售代理，项目地址在北京市宣武区小马厂路北片危改区，销售总面积为地上部分5.3万平方米（本合同的面积、技术指标最终以政府主管部门核准为准）；在合同有效代理期内，甲方不得在本合同中约定的乙方代理销售的范围之内委托其他代理人进行销售，但是甲方有权自行销售，其自行销售的面积不应超过总销售面积的20%，在上述比例之内，乙方按成交额的3‰提取代理费；自本合同签字之日起，乙方负责为该项目制订销售策划方案，在得到甲方确认后，协助甲方实施策划方案；本合同代理销售期限为：在2006年12月31日前完成销售任务书规定的任务；本合同在有效代理期内，双方均不得单方面终止本合同；双方商定销售均价为8 500元/平方米，由甲方所提供并确认的销售价目表作为乙方销售定价的依据；代理费由代理佣金和乙方销售超过均价8 500元/平方米以上时的乙方分成两部分组成，代理佣金为所售面积成交金额的1%，乙方销售超出均价85 00元/平方米以上的销售收入部分（即乙方完成销售的总金额减去此面积乘以8 500元/平方米所得的金额部分），双方按五五比例分成，即甲方得50%，乙方得50%；甲方自行销售的部分面积，按照成交额的3‰向乙方支付代理费；每3个月为一销售任务考核周期，乙方在3个月内完成销售任务中所规定任务的95%，则甲方在客户签订《商品房买卖合同》并且甲方收到客户支付的首付款，并办理完按揭贷款手续后，向乙方支付销售金额的1%为代理佣金；如乙方在3个月内未完成销售任务书中所规定销售任务的95%，则甲方向乙方支付销售金额的0.5%为佣金；双方合作终止时甲方应将分成的部分一次性支付乙方，甲方向乙方支付代理费逾期超过10日，每延迟1日应向乙方支付万分之三的违约金，直至向乙方付清代理费用；甲方有权随时了解销售进展情况，并对乙方的销售工作进行监督；甲方应积极配合乙方的销售，并及时提供相关条件；甲方负责提供售楼场所及售楼场所内的一切服务设施与展示设施，并派遣财务人员、合同管理人员以及总负责人1至2人，负责与乙方进行联系沟通和销售工作对接；乙方负责本项目总体营销策划，具体工作内容见本合同的附件；甲方负责前期及销售过程中发生的费用，但是以总销售额的5‰为限；如因甲方未按时向乙方提供本合同约定的文件与资料，致使乙方不能按期完成工作的，乙方对甲方不负赔偿责任；在本合同有效代理期内，双方不得单方面终止本合同，因一方违约给另一方造成的损失由违约方负责赔偿。该合同后附有西豪逸景项目整体销售计划、阶段销控方案、销售价格表等。
上述合同签订后，华业行公司就户型价格构成、开盘设想、价格优惠方案、开盘计划等事项通过传真的方式与宣福公司进行了沟通。
2006年7月31日，宣福公司取得西豪逸景项目的预售许可证，预售许可证载明：预售范围第X号楼、7号楼等，建筑面积55 029.98平方米。后华业行公司对西豪逸景项目进行销售，并办理了销售备案表。在销售过程中，华业行公司按周向宣福公司送交《代理销售业绩确认函》，并由宣福公司进行签收。根据《代理销售业绩确认函》显示，华业行公司于2006年8月14日前销售房屋84套，总面积9 184.54平方米，总金额84 532 268元；2006年8月14日至8月20日销售房屋31套，总面积3 379.61平方米，总金额31 240 270元；2006年8月21日至8月27日销售房屋1套，总面积113.53平方米，总金额750 000元；2006年8月28日至9月3日销售房屋7套，总面积826.83平方米，总金额8 091 860元；2006年9月4日至9月10日销售房屋2套，总面积220.25平方米，总金额2 204 189元；2006年9月11日至9月17日销售房屋13套，总面积1 180.14平方米，总金额11 453 142元；2006年9月18日至9月24日销售房屋10套，总面积911.71平方米，总金额8 852 861元；2006年9月25日至10月1日销售房屋4套，总面积417.82平方米，总金额4 024 357元；2006年10月16日至10月22日销售房屋5套，总面积684.11平方米，总金额6 559 153元；2006年10月23日至10月29日销售房屋4套，总面积546.2平方米，总金额5 207 622元；2006年11月6日至11月12日销售房屋2套，总面积317.83平方米，总金额3 187 591元；2006年11月13日至11月19日销售房屋11套，总面积1 260.51平方米，总金额12 394 680元；2006年11月20日至11月26日销售房屋6套，总面积752.89平方米，总金额7 156 170元；2006年11月27日至12月2日销售房屋7套，总面积944.33平方米，总金额9 215 846元。以上总计销售房屋187套，销售面积20 740.3平方米，销售金额194 870 009元。华业行公司最后一次向宣福公司送交《代理销售业绩确认函》的时间为2006年12月4日。
2006年9月29日，华业行公司致电宣福公司周某，周某表示10月1日至8日放假，合同中“五五分成”条款要修改、取消，否则宣福公司不再配合销售。
2006年10月18日，宣福公司向华业行公司发出编号为宣函字（2006）017的函件，称：西豪逸景项目第X号楼目前已大部分实现销售，由于宣福公司尚欠一、二期工程施工款，决定将剩余尾房66套整体处理与施工单位抵扣工程欠款（抵扣部分按自行销售面积处理）。
2006年11月8日，宣福公司向华业行公司发出编号为宣函字（2006）018的通知，称：西豪逸景项目二期第X号楼剩余面积全部对外销售（宣函字（2006）017函件同时废止）。
2006年11月24日，宣福公司向华业行公司发出编号为宣函字（2006）024的解除合同通知，以华业行公司严重违反合同约定，多次无理拒绝购房客户（特别是大宗购房客户）的购房要求，严重损害了宣福公司及广大已购房业主的利益，不能实现合同目的为由，通知解除双方签订的《销售代理合同》，并要求华业行公司在收到函件次日内撤离西豪逸景售楼处。宣福公司在该通知中列举了华业行公司拒绝签收2006年11月8日的函件的行为、宣福公司于2006年11月15日严正警告华业行公司有房不售和恶劣接待客户的违约行为以及华业行公司于2006年11月20日以粗暴的态度接待大宗购房客户的行为。
因宣福公司向华业行公司发出解除合同通知，华业行公司于2006年12月22日向北京仲裁委员会申请仲裁。北京仲裁委员会于2007年6月18日作出裁决书。宣福公司不服该仲裁裁决，向北京市第二中级人民法院申请撤销裁决，法院于2007年11月16日裁定撤销了上述裁决。
另查，北京市建设委员会主办的北京市房地产交易管理网2007年2月12日载明：西豪逸景项目第X号楼、7号楼房屋已签约套数231套，已签约面积26 369.39平方米，成交均价9 162元/平方米。
上述事实有下列证据证明：
（1）《销售代理合同》；
（2）《北京市商品房预售许可证》；
（3）《商品房项目销售备案表（委托销售）》；
（4）国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》；
（5）北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》；
（6）当事人陈述等。

3.一审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为：（1）关于合同效力问题。华业行公司与宣福公司之间签订的《销售代理合同》中约定的代理费由代理佣金和销售分成两部分组成。代理佣金为所售面积成交金额的1%，销售分成为双方对超出均价8 500/平方米以上的销售收入部分五五分成。国家相关部委及北京市相关部门曾规定代理费不允许超过成交价格总额的2.8%，而本案合同约定的代理佣金并未超出该比例。双方合同约定的销售分成，实质是宣福公司为促进华业行公司更好地完成销售工作的奖励，该销售分成的总额在双方合同签订时尚属于无法预知的部分，处于或然状态，不能仅以之后的实际销售情况而推测双方签订合同时已经明确知晓该部分款项超过了相关规定。此外，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同，而上述相关部委及部门的规定并不属于法律、法规范围，且违反相应的价格规定，应由物价部门予以处罚，不属于《中华人民共和国合同法》的调整范围，故一审法院认定上述合同并未违反国家法律、法规的强制性规定，应属有效。
（2）关于华业行公司履约行为是否构成根本违约的问题。首先，依据华业行公司提交的合同附件，能够证明华业行公司完成了前期准备工作，且华业行公司在宣福公司取得预售许可证之前，亦对开盘设想、计划等调研情况向宣福公司进行了提供。虽华业行公司曾向宣福公司提交西豪逸景项目第X号楼与第X号楼分别开盘销售的建议，而北京市建设委员会曾规定商品住宅自取得预售许可证之日起3日内必须按整栋开盘对外销售，但北京市建设委员会对开盘时间的界定进行了说明，即在取得预售许可证之日起3日内应确保至少有1栋楼开盘销售，因此华业行公司提出的销售建议并未违反相关规定。其次，双方于2006年3月10日签订《销售代理合同》，约定的代理销售期限至2006年12月31日，若双方能够正常履约，华业行公司代理销售的期间应为9个月。而宣福公司取得预售许可证的时间是2006年7月31日，华业行公司在2006年8月开始销售西豪逸景项目房屋至2006年11月，销售期间仅为4个月，但销售了西豪逸景项目第X号楼大部分房屋。结合上述情况及宣福公司在2006年9月底、10月初向华业行公司要求变更合同分成条款等情况，可以认定，华业行公司销售房屋的进度符合合同目的，西豪逸景项目房屋迟延销售的责任并不能归责于华业行公司。再者，虽宣福公司主张华业行公司迟延和拒绝销售房屋，但未提供能够证明上述事实存在的证据。综上，华业行公司在履行合同义务过程中并无根本违约行为。
（3）关于宣福公司单方解除合同是否构成违约的问题。虽宣福公司向华业行公司提出变更合同销售分成条款的要求，但华业行公司并未同意，宣福公司亦未能提举有效证据证明双方对销售分成条款进行了变更，故依据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，应认定双方并未就合同约定的销售分成条款进行了变更。如上所述，华业行公司如约履行了合同义务，而合同约定在有效代理期内双方不得单方面终止合同，因此，宣福公司不享有约定的或法定的合同解除权，宣福公司于2006年11月24日致函华业行公司提出解除合同，系违约行为，宣福公司应承担相应的违约责任。
（4）关于华业行公司的诉讼请求是否应予支持的问题。1）关于华业行公司销售的代理佣金及其违约金。依据本案所涉合同约定，华业行公司收取代理佣金的数额为所售面积成交金额的1%。现华业行公司自行销售房款总金额为194 870 009元，故宣福公司应支付的代理佣金应为上述总金额的1%，即1 948 700.09元。因上述合同就逾期支付代理佣金未约定违约金条款，故华业行公司要求宣福公司支付该部分违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。2）关于销售分成及其违约金。依据本案所涉合同约定，华业行公司在销售均价超过8 500/平方米时，有权收取销售分成。现华业行公司销售房款总金额为194 870 009元，销售面积为20 740.3平方米，计算得出销售均价约为9 395.72元/平方米，故华业行公司有权收取销售分成。依据合同约定的销售分成的计算方法，即华业行公司完成销售的总金额194 870 009元减去销售面积20 740.3平方米乘以8 500/平方米所得的金额部分，双方按五五比例分成的约定，计算得出华业行公司应得销售分成为9 288 729.5元。因合同约定双方合作终止时宣福公司应将分成部分一次性支付华业行公司，而依据《代理销售业绩确认函》的记载，华业行公司最后一次向宣福公司转交购房合同的日期为2006年12月4日，虽宣福公司通知华业行公司解除合同的日期在2006年11月24日，但宣福公司只有接收全部购房合同后，才能明确知道应支付的销售分成数额，故法院认为宣福公司支付销售分成的日期应自2006年12月5日起算。因合同约定宣福公司支付代理费逾期超过10日，每延迟1日即向华业行公司支付万分之三的违约金，故宣福公司支付逾期付款违约金的起算日期应自2006年12月15日起算。华业行公司要求自2006年12月5日起算违约金的诉讼请求，不符合合同约定，法院对超过部分不予支持。3）关于宣福公司自行销售部分应支付的代理费及其违约金。依据本案所涉合同约定，宣福公司自行销售的部分面积，按照成交额的3‰向华业行公司支付代理费。因宣福公司于2006年11月24日单方通知华业行公司解除合同，故在此之后非由华业行公司作为销售代理与买房人签订的合同，应视为宣福公司自行销售的部分。华业行公司主张该部分诉讼请求的依据是北京市建设委员会主办的北京市房地产交易管理网载明的内容，因该网站是由政府部门主办，具有公示作用，故华业行公司以此作为计算依据并无不当。该网站显示，截至2007年2月12日，西豪逸景项目第X号楼、7号楼房屋已签约套数231套，已签约面积26 369.39平方米，成交均价9 162元/平方米。结合华业行公司已经销售的面积，宣福公司未经华业行公司而自行销售的房屋面积应为5 629.09平方米，按均价9162元/平方米计算，销售房款收入为51 573 722.58元。故宣福公司应向华业行公司支付其自行销售的房屋的代理费数额为154 721.17元。因合同对该部分款项未约定违约金条款，故华业行公司要求宣福公司支付该部分违约金的诉讼请求，法院不予支持。4）关于宣福公司毁约给华业行公司造成的经济损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因宣福公司单方解除合同构成违约，造成华业行公司无法继续正常履行合同而得以获益，故华业行公司有权要求宣福公司赔偿其正常履行合同后所能够获得的利益。因合同约定宣福公司自行销售的面积不应超过总销售面积的20%，在上述比例之内，华业行公司按成交额的3‰提取代理费。华业行公司以合同项下的全部房屋面积（55 029.98平方米）减去已经销售的面积，乘以均价8 500元/平方米，再分别按照宣福公司自行销售的比例（20%）和华业行公司销售的比例（80%）各乘以3‰和1%计算的代理佣金2 095 089.12元，应是合同正常履行完毕时华业行公司能够获得的最低限度的代理佣金，该项诉讼请求于法有据，法院予以支持。

4.一审定案结论
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第七十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条，作出如下判决：
（1）宣福公司于判决生效后10日内给付华业行公司代理佣金1 948 700.09元、自售房屋代理费154 721.17元。
（2）宣福公司于判决生效后10日内给付华业行公司销售分成款9 288 729.5元及逾期付款违约金（自2006年12月15日起至实际支付之日止，按日万分之三计算）。
（3）宣福公司于判决生效后10日内赔偿华业行公司损失2 095 089.12元。
（4）驳回华业行公司的其他诉讼请求。
如果宣福公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

1.上诉人（原审被告）诉称
（1）一审法院认定《销售代理合同》中代理费的约定没有超过有关法律、法规的规定，属认定事实错误。双方签订的《销售代理合同》第4.2条明确约定，代理费由代理佣金和销售分成组成，单从代理佣金来看确实没有超过北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》第四条“实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%”的规定；但对于销售分成而言该合同没有规定上限，也就是说销售价格越高，华业行公司获得的代理费也就越高，根据华业行公司的销售价格，该公司获得的代理费为成交价格总额的5.7%，实际远远突破了2.8%的上限。《销售代理合同》在代理费条款的设计上将其分解并约定不确定的销售分成的做法，属于《价格违法行为行政处罚规定》（2008年修订）第七条第（六）项“采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的”所规定的情形。由于代理费条款以合法形式掩盖了非法目的，该条款超出法律规定的部分应属无效。根据《价格违法行为行政处罚规定》（2008年修订）第十四条第一款规定：“本规定第四条至第十一条规定中的违法所得，属于价格法第四十一条规定的消费者或者其他经营者多付价款的，责令经营者限期退还。难以查找多付价款的消费者或者其他经营者的，责令公告查找。”《中华人民共和国价格法》第四十一条规定：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”因此宣福公司不应支付超过成交价格总额的2.8%的代理费用。另外，合同约定销售分成以销售均价8 500元/平方米作为基数，而销售均价在其后由双方变更为9 200元/平方米，因此，销售分成应以9 200元/平方米为基数。
（2）一审法院认定华业行公司在履行合同义务的过程中并无根本违约行为，属认定事实错误。华业行公司没有完成销售前期准备工作。华业行公司提供的合同附件系伪造。理由是：《销售代理合同》第4.1条约定销售均价为8 500元/平方米，与华业行公司向法庭出具的合同附件中写明销售均价8 598元/平方米不符；《销售代理合同》第9.1条约定，合同附件应为华业行公司关于负责项目总体营销策划的工作内容，这与华业行公司向法庭出具的合同附件名称及内容不符；北京市宣武区国房管局测绘所出具的小马厂路北片危改区二期工程第X号楼和第X号楼《房屋土地测绘技术报告书》中的测绘面积和华业行公司提供的合同附件中的房屋面积数据完全不同；2006年3月31日华业行公司向宣福公司发出传真件，证明华业行公司于2006年3月31日就已知实际开盘日期至少在2006年7月18日以后，而其向法庭陈述开盘日期商定为2006年4月为虚假陈述，同时证明华业行公司向法庭提供的写有开盘日期为2006年4月1日《销售代理合同》附件是虚假的。总之，根据华业行公司提供的证据不能显示其已进行销售项目总体营销策划，制订具体的销售策划方案，并为宣福公司提供市场变化方面的信息。实际上华业行公司并未积极提供销售过程中的前期接洽信息，亦未提供定期或不定期的市场调研报告。而且，华业行公司提出的销售建议违反法律相关规定。根据北京市建设委员会的规定，未取得商品房预售许可证之前不得排号、订房等，而华业行公司向宣福公司出具违法排号的销售建议并在预售许可证取得前进行排号。华业行公司不能在约定的时间内完成销售任务。《销售代理合同》约定代理销售期限至2006年12月31日，该约定是双方当事人真实意思的表示，根据华业行公司在2006年3月31日、2006年6月15日向宣福公司发出传真件可知：华业行公司在2006年3月31日就已知实际开盘日期至少在2006年7月18日以后，而实际取得预售许可证的时间是在2006年7月31日，很显然，华业行公司在履约的过程中对该楼盘实际应该开盘的时间是非常清楚的，其并没有对销售截止期限提出过任何异议。华业行公司在2006年8月3日至2006年12月4日约4个月的销售时间内仅是完成了第X号楼239套房屋中的187套房屋的签约，签约面积为20 740.3平方米，还不到全部房屋的38%，其根本不可能在2006年12月31日销售截止日，即合同终止日前完成全部销售任务。总之，华业行公司销售房屋进度不符合合同目的，构成根本违约。此外，华业行公司迟延和拒绝销售房屋。华业行公司拒不销售第X号楼40多套楼层不适（低楼层或顶层）、朝向差、采光差、管道层高或价格高等诸多不利于销售的房屋，并无礼接待客户，拒绝客户的合理购房要求，导致客户投诉和流失。且由于华业行公司不积极督促客户按时与宣福公司签约并支付定金及首付款、办理按揭贷款手续，造成宣福公司无法尽快收回房款，2006年12月4日前已完成签约的187套房屋贷款工作还未完成。并且华业行公司还对于宣福公司提出的要求其改进销售方式、加速销售进度、依据合同约定调整销售人员的建议完全不予采纳。
（3）一审法院认定宣福公司解除合同构成违约，属认定事实错误。由于华业行公司已构成严重的和根本的违约，宣福公司为防止损失进一步地扩大，于2006年11月24日通过公证送达的方式向华业行公司送达了解除合同通知书，要求与华业行公司解除房地产合同。华业行公司收到通知后，于2006年12月4日与宣福公司办理了交接手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，宣福公司依法解除合同不构成违约，宣福公司不应承担所谓的给华业行公司造成的经济损失。

2.被上诉人（原审原告）辩称
服从一审法院判决。