(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:福建省厦门市海沧区人民法院(2010)海民初字第171号。
二审判决书:福建省厦门市中级人民法院(2010)厦民终字第1945号。
3.诉讼双方
原告(被诉人):林某,男,汉族,住福建省厦门市海沧区。
委托代理人:刘鹭华、郑明龙,厦门天翼律师事务所律师。
被告(上诉人):许某,女,汉族,住福建省厦门市海沧区。
委托代理人:徐敬伟,福建漳州泾渭明律师事务所律师。
4.审判机关和审判组织。
一审法院:福建省厦门市海沧区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:郭静;人民陪审员:林少华、张红真。
二审法院:福建省厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:陈朝阳;审判员:郑光辉;代理审判员:洪德琨。
5.审结时间
一审审结时间:2010年7月5日。
二审审结时间:2010年12月20日。
(二)一审诉辩主张
1.原告林某诉称
其与被告系同村村民,因被告家中有旧房,原告以资金与其合作改建房屋,由原告出资金、被告出土地使用权,约定房屋建成后双方按协议进行分割管理和使用,但现该房屋面临拆迁,而被告不认可已签订的合作协议,故诉求:(1)依法判决确认原、被告于2007年9月29日签订的《建房合作协议》有效,原告对位于厦门市海沧区渐美村366号的房屋产权享有一半的份额;(2)本案诉讼费用由被告承担。
2.被告许某辩称
(1)被告与原告签订的《建房合作协议》约定原告只享有讼争房屋的出租使用权,并没有约定原告享有对讼争房屋的所有权;(2)讼争房屋原旧宅是答辩人与丈夫蔡某的共有财产,而答辩人的丈夫蔡某已于1990年5月病逝,讼争房屋原旧宅的共有人为答辩人和女儿蔡某1,答辩人与原告签订的《建房合作协议》并没有经过女儿蔡某1的同意和签名,依法应属无效协议。综上,请求驳回原告的诉讼请求。
(三)一审事实和证据
福建省厦门市海沧区人民法院经公开审理查明:原告林某与被告许某同系海沧区海沧街道渐美村村民。被告许某与其丈夫蔡某共同居住于厦门市海沧区海沧街道渐美村366号,为一层平房。蔡某于1990年5月死亡。被告许某于1996年10月20日出具“土地使用权转移情况具结书”,说明1994年9月9日因房屋继承转移获得该房产,与他人无任何房屋产权异议,从而取得杏集建(96)字第5186号《集体土地建设用地使用证》,使用证载明建筑占地191平方米,面积为308.9平方米,并标明房屋四至。原告林某与被告许某因系同村,且被告许某所居住的房屋较旧,故原、被告双方经协商,由原告出资对被告所有的房屋进行翻建,并对翻建后房屋的使用和管理进行约定。讼争房屋于2003年建成,共三层,原告分得靠东边的房子三层共计22间,并将上述房屋出租。原、被告于2007年9月29日签订一份《建房合作协议》,约定房屋的分配、使用,以及遇国家征用拆迁,安置补偿款原、被告双方各得一半等条款。被告于2007年9月29日在厦门市海沧区公证处签订一份公证委托书,将办理杏集建(96)字第5186号《集体土地建设用地使用证》换成房屋权证和土地使用权证等相关事务委托给原告林旭峰处理。原告林旭峰随后代为办理并领取厦集土证海沧字第004227号《土地使用权证》和《房屋所有权证》各一本,上述两本证上所记载的所有权人均为被告许某,建筑占地面积为308.9平方米,建筑层数为二层,每层308.9平方米,总建筑面积为617.8平方米。
另查明:(1)被告许某与丈夫蔡某于1981年9月2日生育女儿蔡某1,蔡某于1990年5月病逝。被告许某于1996年10月20日出具“土地使用权转移情况具结书”,说明1994年9月9日因房屋继承转移获得该房产,房产继承时被告许某系蔡某1的法定代理人;(2)被告许某因委托合同起诉原告林旭峰,要求解除双方的委托关系,本院已作出(2009)海民初字第2092号民事判决书,确认委托关系已解除,该判决书已生效;(3)被告许某的女儿蔡某1,现居住于海沧区海沧街道渐美村95号,在本案诉讼过程中提出要求以第三人参与诉讼,经本院审查与本案无利害关系,未予许可;(4)2010年3月30日,原告林旭峰为进入上述讼争房屋管理使用而与被告发生争执并作报警处理。
上述事实有讼争房产的《集体土地建设用地使用证》、《建房合作协议》、《房屋所有权证》、公证书、蔡某1的身份资料,公安机关的询问笔录、原告陈述、被告辩解等证据予以证实。
(四)一审判案理由
福建省厦门市海沧区人民法院经审理认为:本案为共有纠纷,原告林某诉求确认其与被告许某签订的《建房合作协议》有效,因该协议还涉及未被厦门市国土资源与房产管理局确权的第三层,该第三层因无合法批建手续而应认定为违章建筑,应由相关行政部门予以处理,故原告该诉求本院不予支持。我国农村建设用地实行一户一宅的原则,宅基地使用权不得转让,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,被告许某以其名义申请的建设用地,土地使用权归被告所有。原、被告系同村村民,原告以资金与被告共同建房,根据该协议,原告可对依协议分得的第一层靠东边7间、第二层靠东边8间共15间的房产享有占有、使用和收益的权利,但并不享有对该房产的处分权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定,所有权包含占有、使用、收益和处分的权利,而原告对上述房产不享有完整的所有权之权能,故其要求确认对上述房产拥有所有权与事实不符,本院不予支持。但原告与被告的《建房合作协议》,系双方当事人的真实意思表示,原告已履行其出资建造的义务,原告由此而取得的部分房产的占有、使用和收益的权利,本院予以确认。在1994年旧房产的继承时被告许某系蔡某1的法定代理人,处理其丈夫蔡某遗产,将房产全部登记在其名下,该事实已得到土地房产部门的确认,故其主张建房合作协议未经蔡某1的许可,应认定无效的辩解意见,与事实不符,本院不予采信。
(五)一审定案结论
福建省厦门市海沧区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条,《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,作出如下判决:
1.确认原告林某与被告许某签订的《建房合作协议》中关于第一层、第二层房产占有、使用和收益权的分割及遇国家征用时补偿款分配的协议有效;
2.驳回原告林某的其余诉讼请求。
本案案件受理费50元,由被告许某负担。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
(1)上诉人许某诉称
许某之女蔡某1为旧房产的共有人,合作建房协议未经蔡某1同意系无效,一审法院审理时未追加蔡某1参加诉讼,程序违法,要求确认《合作建房协议》无效;认为原审确认《合作建房协议》中关于“第一层、第二层房产占有、使用和收益权的分割和遇国家征用时补偿款分配的协议有效”无法律依据。
(2)被上诉人林旭峰答辩称
蔡某1并非旧房产的共有人,《合作建房协议》与其无关,原审程序合法;虽然涉讼房产为三层,但其明确主张仅对有合法批建手续的第一、二层主张相应的权利,系双方当事人的真实意思表示,且协议中约定遇国家征用时的补偿款分配,未违反法律规定,要求维持原判。
2.二审事实和证据
福建省厦门市中级人民法院经审理,双方确认讼争房产建成于2007年,除此外确认一审法院认定的事实和证据。
3.二审判案理由
福建省厦门市中级人民法院经审理认为:旧房产继承时上诉人许某系蔡某1的法定代理人,房产全部登记于许某名下,蔡某1并非讼争房产的共有人,一审法院不予追加蔡某1参加诉讼,程序合法;原、被告的《合作建房协议》,因其内容涉及无合法批建手续的第三层,该协议虽系原、被告的真实意思表示,但因其中部分内容违反法律规定,不能全部认定有效。鉴于林旭峰已依照协议履行出资建房的义务,且原、被告双方系同村村民,故协议中关于第一、二层房屋的约定分割,合法有效,故上诉人的上诉理由不能成立,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
4.二审定案结论
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
(七)解说
本案焦点有二:
1.本案未追加被告许某的女儿蔡某1参加诉讼,程序是否公正
本案诉讼过程中,被告许某的女儿蔡某1要求以第三人身份参加诉讼,一审经审理后认为其与本案无利害关系,未予许可。讼争合作建房的房产系在旧房产上翻建而成,而旧房产系被告许某与其夫蔡某共有,蔡某于1990年5月病逝。蔡某1于1981年9月2日出生,被告许某于1996年10月20日出具“土地使用权转移情况具结书”,说明1994年9月9日因房屋继承转移获得该房产,房产继承时被告许某系蔡某1的法定代理人,许某所出具的说明符合法律规定,而且该行为也得到相关土地管理部门的确认,讼争旧房产也全部登记在被告许某的名下,且蔡某1在其成年后及合作建房其间也从未对被告许某的该行为提出异议。所以被告许某对讼争旧房产拥有完整的所有权。被告许某与原告林旭峰所签订的协议与蔡某1无利害关系,所以一审对蔡某1申请作为第三人参加诉讼的请求不予支持。二审对此也持同样意见。故一、二审在程序上无不当之处。
2.在农村集体土地上建房,集体土地使用权与房产所有权的分离,房产所有权与用益物权的分离
众所周知,我囯土地实行国家和集体所有制。农村土地所有权属于集体所有,我国农村建设用地实行一户一宅的原则,宅基地使用权不得转让,但法律并未禁止农村集体土地使用权的合理利用,包括合资建房。本案即是由于被告在经济上的原因无力单独建造房产,原告则拥有资金,经协商双方达成合作建房的协议,且对房产建成后双方的权利分配、遇国家征用的补偿款分配作了明确的约定。本案中集体土地使用权并未转移,建设于其之上的房产经相关土地管理部门的批准,仍登记于被告许某名下。农村房产所有权与土地的使用权是分离的。这从农村房产的土地使用权证和农村房产的产权证相分离也可证实,二者系不同的权利。我国《物权法》第一百四十二条规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。”本条也规定了土地使用权与房产所有权可以分属于不同的权利人。但由于农村集体土地一户一宅的限制及转让禁止,故农村房产的所有权在处分上仍受限于土地使用权。这也正是造成当前城市房地产价格与农村房产价格差异的原因。本案被告系集体土地使用权人,同时也系房产所有权人。
我国物权法规定了物权的四大权能,即占有、使用、收益和处分。农村房产也系物权法保护下的不动产,也同样具备以上四大权能,且该四项权能与所有权是可分离的。原、被告双方虽约定合作建房后房产所有权的分割,但因涉用集体土地的不可转让,且房产所有权经行政机关审查已登记在被告名下,故原告实际上无法取得所有权,但所有权四项权能中的占有、使用、收益权,原告仍然有权行使。而遇国家征用时补偿款分配的约定,则视为讼争房产占有、使用、收益权在国家征用时权利消灭的一种补偿,应认定为有效。
因此法院一、二审作出的上述判决是正确的。
(福建省厦门市海沧区人民法院 郭静)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2011年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第30 - 34 页