1.判决书字号
一审判决书：福建省龙岩市新罗区人民法院（2009）龙新民初字第2887号。
二审判决书：福建省龙岩市中级人民法院（2010）岩民终字第319号。

2.案由：物权保护纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：李某，男，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
原告（被上诉人）：苏某，男，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
原告（被上诉人）：黄某，男，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
原告（被上诉人）：周某，男，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
原告（被上诉人）：苏某1，女，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
原告（被上诉人）：范某，男，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
原告（被上诉人）：尚某，男，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
原告（被上诉人）：汪某，男，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
原告（被上诉人）：翁某，女，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
委托代理人：张新周，福建津都律师事务所律师。
原告（被上诉人）：詹某，男，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
原告（被上诉人）：凌某，女，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
原告（被上诉人）：刘某，男，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
被告（上诉人）：龙岩通华房地产发展有限公司（以下简称通华公司），住所地：福建省龙岩市新罗区。
委托代理人：刘新策，福建正廉律师事务所律师。
被告：龙岩市益华投资发展有限公司（以下简称益华公司），住所地：福建省龙岩市新罗区。
委托代理人：罗海仙，福建正廉律师事务所律师。
委托代理人：吴某，公司员工。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审审判机关：福建省龙岩市新罗区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林立；审判员：王振德、邱阿伟。
二审审判机关：福建省龙岩市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：吕敏；代理审判员：陈小曼、黄智勇。

6.审结时间
一审审结时间：2010年2月1日。
二审审结时间：2010年7月26日。

1.原告李某、苏某、黄某、周某、苏某1、范某、尚某、汪某、翁某诉称
被告通华公司系龙岩市新罗区西城人民路2号龙津花园建设工程的开发商和拆迁人。被告益华公司系龙津花园的前期物业管理公司。原告李某是龙津花园中楼402室的业主。原告苏某、黄某、周某、苏某1、范某、尚某、汪某、翁某是原龙岩市公路局6号宿舍楼（已房改）的业主，因被告通华公司开发的龙津花园项目建设需拆迁该宿舍楼。2001年至2003年期间，被告通华公司与该宿舍楼的上述业主分别签订了《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置协议书》及《房屋拆迁补偿结算单》、《龙津花园安置房回迁安置结算清单》、《协议书》和《补充协议书》。《协议书》及《补充协议书》约定，被告通华公司对安装在龙津花园中楼（即安置楼）一至四层（或五层）电梯（包括更新、维修、电费）免费提供。之后，原告分别取得龙津花园中楼402、502、601、602、702、801、802、901、902号房屋。2003年8月至2006年4月期间，被告通华公司陆续向原告交房，并向原告发放了《“龙津花园”安置楼建筑设计说明》、《龙津花园安置楼住宅使用说明书》、《龙津花园安置楼质量保证书》。《“龙津花园”安置楼建筑设计说明》第八条第10款第2项明确写明，安置楼电梯载重量为800kg，速度为1.0m/s，井道及机房预埋件、预留洞等均应按厂方提供的技术资料进行施工。《龙津花园安置楼住宅使用说明书》第3条注明，公共配套设计：出入口：安置楼2部电梯，每层二梯四户。被告益华公司仅进行了短期的前期物业服务，从2004年8月15日起停止龙津花园中楼东侧电梯运行及东侧楼梯卫生保洁等物业综合服务，并通知业主自行管理。部分业主遂拒绝交纳物业管理费。在原告与两被告的协商过程中，被告通华公司宣称该电梯产权归其所有，不属业主所有。为此，原告诉请法院判决确认安装在龙岩市新罗区西城人民路2号（龙津花园）中楼东侧的电梯所有权属原告所有；被告通华公司承担安装在龙岩市新罗区西城人民路2号（龙津花园）中楼东侧电梯的更新、维修及运行电费的义务；两被告及时将安装在龙岩市新罗区西城人民路2号（龙津花园）中楼东侧的电梯维修、调试合格，确保能正常运行，并及时将该电梯及其钥匙（包括厅门、机房等钥匙）、一切电梯随机资料（包括电梯控制原理图或电路图、电梯使用合格证、说明书、质量保证书等资料）移交给原告。
原告凌某、詹某、刘某未作书面陈述。

2.被告通华公司辩称
（1）被告在龙岩市新罗区西城人民路2号（龙津花园）中楼东侧的电梯不属于龙津花园的公用设施。该电梯是根据被告与原告黄某、周某、苏某1、范某、尚某、汪某、翁某等人的特殊约定安装设置的，而不是属于建筑区划内的公用设施。公用设施应指服务于公共目的的设施，但被告与原告等人协议约定在中楼东侧安装电梯不是为了公共目的，而是为履行其他协议所约定的内容。被告与原告等人于2003年8月签订的协议书第2条约定，被告同意在安置楼（原告所指的中楼）东侧安装电梯，从一层送到四层，该项条款生效的前提条件是，东侧十户被拆迁人必须在2003年8月12日之前全部结清房款，并且不得再以其他任何理由拖延办理房产交接手续。根据上述约定，被告在中楼东侧安装电梯的目的是使原告等人在2003年8月12日之前全部结清房款，该电梯不属于龙津花园的公用设施。（2）原告等人无权要求确认中楼东侧的电梯所有权属原告所有。被告在中楼东侧安装电梯是被告在履行协议书所约定的义务，被告履行了协议书所约定的义务，但原告却违反协议书的约定，未按上述协议书第2条约定的时间向被告全部结清房款。故原告不仅无权要求确认电梯所有权属原告所有，而且无权使用该电梯。（3）原告等人无法正常使用该电梯，是因为原告等人在入住龙津花园中楼后，拒绝向物业公司缴纳物业费及公摊费用。物业公司在多次垫付电梯营运费用后，终因亏损巨大无力垫付而停止东侧电梯的运行和维护。原告等人应对自己的违约行为承担相应的法律后果。综上所述，被告请求法院驳回原告对被告提出的诉讼请求。

3.被告益华公司辩称
（1）被告从2003年8月起依照前期物业服务合同进驻龙津花园，承接物业服务。原告等人拒缴物业服务费，被告在2004年期间屡次致函催收未果。在被告无力长期垫付的情况下，为避免继续扩大经济损失，只得暂停电梯运行服务及部分楼道保洁的服务。被告未撤离龙津花园。原告等人拒缴物业服务费的违约行为在先，被告停止服务符合《合同法》的规定，是行使自己的先履行抗辩权。（2）原告要求被告将龙津花园中楼东侧的电梯维修、调试合格，确保能正常运行不合理。在原告回迁时，该电梯已安装调试合格，并能正常使用、运行。停止运行电梯是因为原告拒缴物业服务费，责任在于原告。（3）原告要求被告移交电梯及钥匙、电梯随机资料缺乏依据。被告是前期物业服务企业，电梯钥匙及随机资料是从开发商处取得，在尚未确定电梯的所有权、业主委员会尚未成立及被告未交清拖欠物业费前，原告无权要求被告移交。综上所述，被告请求法院驳回原告对被告提出的诉讼请求。

1.二审诉辩主张
（1）上诉人通华公司诉称
1）讼争电梯为履行上诉人与被上诉人黄某、周某、苏某1、苍某、尚某、汪某、翁某等人的特殊约定而安装，安装的目的不是服务于公共目的，讼争电梯是根据双方特殊约定的产物，不是为了公共目的所必须安装的公共设施。2）上诉人与被上诉人等人已就讼争电梯使用权归属进行了专门约定，根据上诉人与被上诉人等人于2003年8月签订的协议书第2条，鉴于被上诉人违反协议书的约定，未按上述协议书第2条约定的时间向上诉人全部结清房款，根据上述协议书第2条，讼争电梯所有权和四层以上电梯使用权没有发生转移，仍归属上诉人所有。被上诉人无权要求讼争电梯所有权和四层以上电梯使用权。3）一审判决讼争电梯属被上诉人共有，明显错误。因讼争电梯并非属公共设施，且该电梯所有权和四层以上使用权没有发生转移完全是被上诉人等人违约行为造成的。4）部分业主出现攀爬楼梯现象并非是电梯产权属于上诉人所有而产生的，而完全是由于业主不缴物业费造成的。即使电梯产权归属被上诉人共有若被上诉人坚持不缴物业费用的话，仍然会出现业主攀爬楼梯现象。5）上诉人与被上诉人对电梯的协议约定签订于2003年，当时《物权法》尚未颁布，一审法院适用《物权法》来确认讼争电梯产权归属于被上诉人所有，属适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
（2）被上诉人李某等9人辩称
1）原审判决事实清楚，证据充分。A.安装在龙岩市新罗区西城人民路2号龙津花园中楼东侧的讼争电梯属于答辩人等业主的共用设施。a.龙津花园中楼第一层至第三层的店面、写字楼与第四层至第九层的住宅独立相隔互不相通，有各自独立的电梯，且拆迁前后，双方当事人对讼争电梯产权归属没有约定或约定不明确，根据《福建省物业管理条例》第31条的规定，讼争电梯应归答辩人等业主所有。b.龙津花园中楼东侧安置楼从设计、施工、竣工验收等各个阶段均有配备电梯，并且对电梯的载重量、速度、井道及机房预埋件、预留洞等均有明确的约定。c.根据《国家标准—住宅设计规范》第4.1.6的规定，七层以上住宅或者住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设置电梯。如果本案房屋未设计、安装电梯，则本案房屋从设计、施工时起即违反了上述国家强制性标准。B.2003年8月上诉人与部分答辩人签订的《协议书》属无效协议，不具有法律效力。该《协议书》并非龙津花园中楼东侧所有业主的共同决定，签订协议的主体不合格。实际签订《协议书》的7户当事人中，周某于2003年8月13日才签订，尚某于2003年8月15日才签订，汪某于2003年8月12日之前全部结清房款，这已构成合同事实上的履行不能。本案房屋系于2004年2月20日才竣工验收，在未经竣工验收的情况下，上诉人无权与答辩人约定“东侧8户被拆迁人必须在2003年8月12日之前全部结清房款，并且不得再以其他任何理由拖延办理房产交接手续”，故该协议书内容违反法律、法规的强制性规定，其内容无效。C.答辩人不存在任何违约情形，上诉人才是名副其实的违约方。答辩人不存在必须履行2003年8月上诉人与部分答辩人签订的《协议书》的义务，答辩人即不存在任何违约情形。相反，上诉人至今未履行2001年上诉人与被上诉人先后签订的《房屋拆迁协议书》及《补充协议书》的约定，拒不承担电梯的更新、维修及运行电梯的义务，上诉人才是名副其实的违约方。2）出现答辩人长期处于看着电梯爬楼梯的现象是上诉人造成的。由于上诉人主张本案电梯的所有权，拒不承担一至四层（或五层）电梯的更新、维修及运行电梯的义务，加之原审被告益华公司自2004年8月15日起停止龙津花园中楼东侧电梯运行及东侧楼梯卫生保洁等物业综合服务，并通知答辩人自行管理，为此，部分答辩人才停止向原审被告益华公司支付物业费，而不是业主不缴物业费才造成攀爬楼梯现象。3）一审判决适用法律正确。电梯属于建筑物的共有部分，属于业主共有，这是法律、法规及司法解释明确规定。4）答辩人请求二审法院判决上诉人承担本案电梯的更新、维修及运行电梯的义务，并将该电梯维修、调试合格，确保能正常运行，及时将该电梯及其钥匙（包括厅门、机房等钥匙）、一切电梯随机资料（包括电梯控制原理图或电路图、电梯使用合格证、说明书、质量保证书等资料）移交给答辩人。综上，请求二审法院依法判决。
被上诉人詹某、凌某、刘某未作答辩。
（3）原审被告益华公司辩称
1）答辩人依照前期物业服务合同进驻龙津花园，并承接物业服务。因被上诉人拒缴物业服务费，答辩人多次催缴未果，在答辩人无力长期垫付各项费用的情况下，只能暂停电梯运行服务。在龙津花园成立业主委员会及解除与答辩人物业服务合同之前，被上诉人无权要求答辩人缴交电梯及钥匙、电梯随机资料。2）即使龙津花园业主委员会成立，并要求解除与答辩人的物业服务合同，但在电梯产权未确定的情况下及被上诉人未缴清物业费之前，被上诉人仍无权要求答辩人缴交电梯及随机资料。3）答辩人与被上诉人的移交电梯及钥匙、随机资料是物业管理合同纠纷，与上诉人和被上诉人之间的物权纠纷，是不同的法律关系，因此，被上诉人此项诉讼请求不能并案审理，一审法院驳回被上诉人对答辩人的诉讼请求是正确的。综上，答辩人请求二审法院依法裁决。

2.二审事实和证据
福建省龙岩市中级人民法院经审理查明：上诉人通华公司及被上诉人李某、苏某、黄某、周某、苏某1、范某、尚某、汪某、翁某、原审益华公司均对原审判决查明认定的事实无异议。因而对原审判决查明认定的事实，予以确认。
在二审诉讼过程中，上诉人通华公司向福建省龙岩市中级人民法院提供龙岩市房地产管理局于2001年6月26日出具的《关于批准“龙津花园建筑工程房屋拆迁和补偿安置方案”的通知》（岩府房［2001］迁字21号）复印件一份，用于证明被上诉人的安置房价格属于不带电梯的安置价格。被上诉人李某、苏某、黄某、周某、苏某1、范某、尚某、汪某、翁某认为该证据不属于新的证据，并认为该证据不能证明上诉人的上诉主张。福建省龙岩市中级人民法院经审查认为，岩府房［2001］迁字21号通知并未对各类房屋的补偿价作带电梯与不带电梯的区分，不能证明被上诉人的安置房价格属于不带电梯的安置价格。

3.二审判案理由
福建省龙岩市中级人民法院经审理认为：2003年8月7日《龙津花园安置楼住宅使用说明书》、2004年2月20日《龙津花园东楼、安置楼住宅使用说明书》由通华公司出具并盖章，各方当事人对该两份住宅使用说明书的真实性均无异议，予以采信。该两份住宅使用说明书均将“安置楼2部电梯，每层二梯四户”列为“公共配套设计”项目下的内容，表明通华公司已将安置楼（即龙津花园中楼）2部电梯列为安置楼的公共配套设施。因此，龙津花园中楼东侧电梯属于该建筑物的共有部分，而被上诉人已通过拆迁安置的方式取得了龙津花园中楼东侧房屋各专有部分的所有权及共有部分的共有权，据此，应认定龙津花园中楼东侧电梯属于龙津花园中楼东侧业主即本案被上诉人共有。上诉人主张讼争电梯不是为了公共目的所必须安装的公共设施，与其所出具的安置楼住宅使用说明书相矛盾，对该主张本院不予支持。2003年8月间，上诉人与部分被上诉人签订的《协议书》约定在规定时间内交清房款才能转移安置楼电梯所有权，一方面该《协议书》未经有利害关系的全体业主同意，不得约束所有业主；另一方面，该《协议书》之后形成的2004年2月20日《龙津花园东楼、安置楼住宅使用说明书》已明确将安置楼2部电梯列为公共配套设施，因此，该《协议书》不能作为认定安置楼电梯的产权依据。上诉人以被上诉人未按约交清房款已违反该《协议书》为由而主张电梯所有权没有发生转移仍归属上诉人所有，因该《协议书》不能作为认定安置楼电梯的产权依据，故对该主张不予支持。一审判决龙岩市新罗区人民路2号龙津花园中楼东侧电梯由龙津花园中楼东侧业主即本案被上诉人共有，事实和法律依据充分，予以维持。综上，原审判决正确，予以维持，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院予以驳回。因被上诉人李某等9人未提出上诉，其请求二审法院判决上诉人承担本案电梯的更新、维修及运行电梯的义务，并将该电梯维修、调试合格，确保能正常运行，及时将该电梯及其钥匙（包括厅门、机房等钥匙）、一切电梯随机资料（包括电梯控制原理图或电路图、电梯使用合格证、说明书、质量保证书等资料）移交给被上诉人，不属于二审审理范围，不予审查。被上诉人詹某、凌某、刘某经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。

4.二审定案结论
福建省龙岩市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉人龙岩通华房地产发展有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费4 500元，由上诉人龙岩通华房地产发展有限公司负担。