（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：江苏省宜兴市人民法院（2009）宜民一初字第4659号。
二审裁定书：江苏省无锡市中级人民法院（2009）锡民终字第0710号。

2.案由：承租人优先购买权纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：肖某，男，汉族，住江苏省宜兴市。
委托代理人：邵君，江苏太滆律师事务所律师。
被告（被上诉人）：江苏瑞南实达房地产开发有限公司，住所地：江苏省宜兴市。
法定代表人：谈某，公司董事长。
委托代理人：刘志国，江苏天哲律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省宜兴市人民法院。
独任审判人员：审判员：吴洲平。
二审法院：江苏省无锡市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：薛崴；代理审判员：陈丽芳、沈君。

6.审结时间
一审审结时间：2010年3月19日。
二审审结时间：2010年7月26日。

（二）一审诉辩主张

1.原告肖某诉称
2007年8月29日，被告江苏瑞南实达房地产开发有限公司（以下简称瑞南开发公司）将其商铺1间出租给原告，租赁合同约定，租期2年（自2007年9月11日至2009年9月10日），租金36 748元/年。合同履行期间，原告如数交纳了租金，同时对商铺进行了整体装饰和装修。2009年7月24日，原告向被告要求购买该商铺，此时得知该商铺已为被告转让给史某，并办理了产权过户手续。原告认为，被告出卖商铺时未在合理期限内通知原告，侵犯了原告的优先购买权，应承担赔偿责任。请求判令被告赔偿装修损失30 000元（根据装修现状和年限计算）、重新寻找商铺和租金的损失10 000元（计算3个月）、停业损失60 000元（6个月×10 000元/月，根据自行销售紫砂和茶叶所记流水账确定）、重新购置同地段相似房屋差价损失100 000元，合计200 000元。

2.被告瑞南开发公司辩称
按租赁合同约定，原告已经放弃优先购买权，并且在租赁房屋出售前，被告也通知过原告，因此没有侵犯原告的优先购买权。原告主张的损失应该以实际损失为前提，其主张的装修损失，没有相应的证据证明，并根据法律依据，也不应由被告承担；重新寻找商铺和租金的损失、停业损失，并无证据证实；原告还没有购买商铺，也不存在房屋差价损失。在同地段，被告尚有地理位置比租赁房屋更好的房屋，如果原告需要，被告可随时出售，且条件与当时出售第三方一样。综上，原告的诉讼请求应予驳回。

（三）一审事实和依据
江苏省宜兴市人民法院经公开审理查明：2007年8月29日，瑞南开发公司将其坐落于宜兴市宜城街道阳泉西路265—1（119）号商铺（100.68m2）1间出租给肖某，租赁合同约定，租期2年（自2007年9月11日至2009年9月10日），租金36 748元/年；乙方（指肖某）增设、变更有关装修、设施设备的，应事先征得甲方（指瑞南开发公司）的书面同意。租赁合同第9条“特别约定”：“甲方明确告知乙方：甲方有权在该房屋的租赁期内将该套商业用房出售给他人，乙方不得干涉。该套商业用房出售他人后，本合同继续有效，在本合同租赁期满后若乙方要续租，则由乙方直接和购买方签约。”合同履行期间，肖某如数交纳了租金，同时对商铺进行了整体装饰和装修。2009年7月31日，瑞南开发公司通知肖某，租赁商铺已以931 890元转让给史某。2008年1月31日，史某办理了产权过户手续。租赁合同期满后，肖某退出房屋，也未在同地段另行购置商铺。
瑞南开发公司尚有地理位置堪与265—1（119）号商铺相比的237—1号商铺（二层计97.46m2），瑞南开发公司表示，可以随时以当时出售给史某的条件出售给肖某。
上述事实有下列证据证明：
1.原告提供的租赁合同、通知、房屋权属证明，以证明租赁合同关系、被告出卖租赁房屋未履行通知义务、租赁房屋已为史某所有的事实。
2.原告提供的收据（交款人徐某），以证明寻找商铺和租金的损失。
3.原告提供的销售紫砂和茶叶所记流水账，以证明停业损失。
4.被告提供的房屋初始登记证，以证明在同地段尚有地理位置比265—1（119）号更好的237—1号商铺。

（四）一审判案理由
江苏省宜兴市人民法院经审理认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”但本案中，原告主张被告侵害其优先购买权而应承担赔偿责任的主张不能成立。因为：第一，订立合同时，原告知道或者应当知道其在租赁期内依法享有优先购买权，但因双方在合同中已作出特别约定：被告有权在租赁期内将该套商业用房出售给他人，原告不得干涉。该约定表明，租赁合同履行期间，原告同意抛弃优先购买权，任由被告将租赁房屋出卖给他人。也就是说，被告在租赁期内将该套商业用房出售给他人时，可不必通知原告。租赁合同系双方真实意思表示，前述特别约定条款也不违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对原被告双方都具有法律约束力。原告抛弃优先购买权，系依法处分自己的民事权利，未尝不可。因此，原告抛弃优先购买权后又主张优先购买权受到侵害而要求赔偿，于法无据。第二，即便原告仍享有优先购买权，但其损失主张也依据不足：（1）关于装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因双方在合同中明确约定，租赁期内，原告增设、变更有关装修、设施设备的，应事先征得被告书面同意。现原告无证据证明其装修已征得被告书面同意，故装饰装修费用应由原告自行承担。（2）关于重新寻找商铺和租金以及停业损失，《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”《最高人民法院关于〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”但上述行政法规和司法解释条款已分别于2008年3月7日和2008年12月24日起被废止，故合理期限的认定应当结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三项的规定予以认定。依照该条规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，则视为放弃优先购买权。由此可以推断，出租人在出卖房屋前15日通知承租人，即符合上述条款确定的承租人行使权利的期限，亦为出租人履行通知义务的合理期限。本案中，如果被告出卖租赁房屋时未履行通知原告义务成立，则构成履行不当，应当承担赔偿损失等违约责任。但《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”原告在租赁期届满前一个多月即已知道租赁房屋已为被告出售，租赁期届满后将要退出租赁房屋，如果原告将来有意继续经营，此时就应当立即着手重新物色新的经营地点，为将来或租或买做好准备，以免损失扩大。有一个多月的时间，已能远远满足原告的准备工作。因此，期间损失与原告没有及时采取适当措施存在直接关系，即便有证据证实，也与被告无关，更何况目前也无证据证明。（3）关于重新购置同地段相似房屋差价损失，如果承租人需继续使用但因为丧失优先购买权而在合理期限内向他人购置了房屋，其与同地段相似房屋差价损失，则应当由违反通知义务的出租人承担。但本案中，即便被告未履行通知义务而构成违约，但因原告无证据证明其在合理期限内购置了商铺，且存在差价，故其主张缺乏事实依据。综上，原告的请求，因缺乏事实依据或者法律依据，应予驳回。

（五）一审定案结论
江苏省宜兴市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
驳回肖某的诉讼请求。
本案受理费4 300元，由原告肖某负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人肖某诉称
所谓合同中的特别约定，属于被上诉人提供的格式条款，当时，被上诉人并未采用合理的方式对上诉人进行提示和说明，故该条款应属无效。因此，一审法院据此推定上诉人已抛弃优先购买权的判定，无任何事实和法律依据。关于损失问题，其中的装修、重新寻找商铺和租金，以及停业损失，虽然上诉人在证据方面有欠缺，但客观上造成的损失是现实存在的；关于房屋的差价损失，一审判决完全违背了合同法关于可得利益损失的相关规定，跟法律规定完全背道而驰。故请求撤销一审判决，依法改判。
（2）被上诉人瑞南开发公司辩称
一审判决，事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

2.二审定案结论
2010年7月26日，上诉人以双方已达成和解协议为由，申请撤回上诉。江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十六条、第一百五十八条之规定，作出如下裁定：
准许上诉人肖某撤回上诉。
二审案件受理费4 300元，减半收取2 150元，由上诉人肖某负担。

（七）解说
1.优先购买权的权利性质
优先购买权，也被称为先买权，是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。参见王利明：《物权法研究》，342页，北京，中国人民大学出版社，2002。因此，承租人的优先购买权就是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，依照法律规定享有优先于其他人购买该不动产的权利。关于承租人优先购买权的性质，司法界一直争议很大。
2008年3月7日废止的《城市私有房屋管理条例》第十一条的规定，2008年12月24日起废止的《最高人民法院关于〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条关于优先购买权的规定，2009年7月30日《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
这一变化其实质是对“承租人优先购买权”法律性质认识的变化：以前主流学说认为该优先权是形成权、物权先买权，但上述司法解释明确其是法定债权性质，因为优先购买权已无涉他性，不具有对抗买受人的效力。
2.出租人在出售房屋时未在合理期限对承租人履行通知义务，构成违约，应当承担赔偿损失等违约责任
既然优先购买权是法定债权，根据债的相对性原理，承受该不利后果的买受人在其债权实现受到阻碍时，只能向出租人主张债权上的救济。因此，在租赁房屋所有权已经转移至善意第三人时，承租人以出租人侵害其优先购买权为由向法院起诉，法院只能根据合同法的规定追究出租人的违约责任。《合同法》规定合同当事人必须承担前契约义务、契约义务、后契约义务。契约义务，指依照《合同法》第六十条、第一百一十九条等条款的规定，当事人在订立和履行合同过程中，不得有欺诈行为，应当按照合同约定全面履行自己的义务；应当根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，以及承担提供必要条件，防止损失扩大等义务。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据上述法律规定，承租人优先权属于依附于房屋租赁合同的一种附属权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担。出租人出卖租赁物前必须履行通知义务，承租人以同等条件声明购买的，出租人有承诺的义务。出租人出卖租赁房屋前必须通知承租人，属于应当履行的契约义务。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告在出售租赁房屋时未履行通知义务，应承担赔偿损失等违约责任。
3.侵害承租人优先购买权的损害赔偿
《解释》第二十一条虽明确了出租人因未履行通知义务而侵害承租人优先购买权的损害赔偿责任，但对如何承担赔偿责任未作进一步的规定。既然出租人在出售租赁房屋时未履行通知义务，则其应承担赔偿损失等违约责任。对赔偿损失的确定，《合同法》规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，即应当赔偿对方因违约所受的实际损失和期待利益损失（也可称为直接损失和间接损失），但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
实践中，承租人主张的赔偿范围较为广泛，标准不一，对承租人赔偿请求的合理性审查成为此类案件审理的关键。具体而言：
（1）如果双方在租赁合同中就承租人优先购买权规定了违约责任的，从其约定。
（2）如无约定，赔偿损失。赔偿损失额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。具体包括：
1）装修损失。《解释》规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”，故出租人对于装修损失的赔偿责任，仅限于承租人得到出租人认可后实施的装饰装修部分，价值的确定也应以租赁合同到期日为宜。如果承租人优先购买权实现而购得房屋，其装修价值在使用寿命内本可充分利用，现因继续使用已不可能，损失已客观发生，则违约人应予赔偿。本案中，原告无证据证明其装修已征得被告同意，故装饰装修费用应由原告自行承担。
2）重新寻找房屋的租金及停业损失。此类损失，仅可对合理期限内的部分予以支持。《解释》规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，则视为放弃优先购买权，由此推断，该15日亦为承租人的最低期限权利，以此保障不主张优先购买权的承租人在此期限内可及时物色同类房屋，将损失减至最低限度。同时，《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”因此，对于优先购买权被侵犯的承租人，至少也应保障其在租赁到期日前享有在该合理期限内用于寻找其他合适房屋的权利，该权利如受侵犯，造成损失的，违约人应予赔偿，但是对因承租人自身不作为而扩大的损失，与出租人无关。本案中，被告出卖租赁房屋时未履行通知原告义务构成履行不当，应当承担赔偿损失等违约责任。原告在租赁期届满前一个多月即已知道租赁房屋已为被告出售，一个多月的时间，已能远远满足原告做好或租赁或购买的准备要求。因此，即便期间存在损失也与原告没有及时采取适当措施存在直接关系，与被告无关。
3）同地段购置同等类型房屋的差价损失。确定承租人此类损失的赔偿责任，应审查两个条件：a.承租人确在同地段购置了同等类型房屋。如未购置房屋，损失并无实际产生，请求不应支持。b.承租人应避免损失扩大，即其应及时物色新的房屋，为将来购买做好准备，若在租赁到期前的合理期限内承租人知晓了优先购买权不能实现的事实，并及时购置了新的同类房屋，差价损失应由违约人承担。若迟延购买导致房价进一步上涨，则由此造成的涨价部分损失，应视为人为扩大损失，不应由违约人赔偿。本案中，虽然被告未履行通知义务构成违约，但因原告无证据证明其在合理期限内购置了商铺，且存在差价，故其主张缺乏事实依据，应予驳回。
（江苏省宜兴市人民法院　吕欢）