（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市朝阳区人民法院（2010）朝民初字第19475号。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2010）二中民终字第19950号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：金某，女，朝鲜族，北京天平司法鉴定中心主任，住北京市朝阳区。
委托代理人：周厚兴，北京市京瀚律师事务所律师。
委托代理人：崔雪花，女，北京市京瀚律师事务所律师助理，住北京市丰台区。
被告（上诉人）：董某，男，汉族，无业，住北京市大兴区。
委托代理人：李学磊，北京市忠慧律师事务所律师。
委托代理人：申波，男，北京市忠慧律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区人民法院。
独任审判人员：代理审判员：吴岩。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：赵文军；审判员：林立；代理审判员：盛蔚。

6.审结时间
一审审结时间：2010年8月16日。
二审审结时间：2010年11月19日。

（二）一审诉辩主张

1.原告金某诉称
2009年4月19日，我与张某（案外人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，依约购买了北京市朝阳区东恒时代二期B3幢903号房屋（现房号北京市朝阳区八里庄东里甲2号院3号楼9层903号，下称诉争房屋），房屋总价1 100 000元。合同签订后，我依约向张某支付了定金、首付款等各项费用。因为我不符合贷款条件，我与董某协商以他的名义办理贷款手续，董某表示同意，并于2009年11月9日在工商银行办理了800 000元的贷款手续。以董某名义取得房屋产权证后，2009年12月19日，双方签订了协议书，确认该房屋归我所有，每月按揭贷款由我偿还。之后，我要求董某履行协议，协助我办理过户，但其不予同意。为维护我的合法权益，故诉至法院，要求确认诉争房屋归我所有，董某协助我办理产权过户手续。

2.被告：董某辩称
金某以我名义购买商品房、办理按揭贷款，系以合法形式掩盖非法目的的行为，故双方所签订的协议属于无效。金某所支付的首付款、偿还的银行贷款是其代我履行债务的法律关系，是独立于购房合同关系之外的债权债务关系，这不足以使金某成为房屋所有权人。诉争房屋系我所有，我不同意其诉讼请求。

（三）一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：诉争房屋产权人现登记为董某，登记时间为2009年11月3日。
2009年4月19日，金某（买受人）与张某（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》一份，约定金某购买诉争房屋，成交价格1 100 000元……当天双方并与北京中原房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》。2009年5月8日至10月28日，金某分五次向张某共汇款311 000元。2009年9月17日，北京融信厚泽投资担保有限公司（甲方）、张某（乙方）、董某（丙方）签订了《转按揭贷款委托担保合同》，内容大致为：乙方欲将诉争房屋转让给丙方，丙方因资金紧张，欲以所购房产作抵押，向银行申请800 000元按揭贷款，丙方向甲方申请为其此笔按揭贷款提供阶段性担保。2009年11月9日，董某（借款人、抵押人）、中国工商银行股份有限公司北京崇文支行（贷款人）、北京融信厚泽担保有限公司（保证人）签订了《个人购房借款／担保合同》（合同编号为2009年0612号），董某贷款800 000元，用于购买诉争房屋，贷款期限30年。
2009年12月19日，金某（甲方）与董某（乙方）签订《协议书》一份：双方协商用乙方的名字贷款800 000元，购买诉争房屋，房屋所有权实际归甲方所有，每月还款本息由甲方支付（借款合同编号为2009年0612号）。有关一切问题由甲方负全部责任，甲方保证每月按时还款，若不能按时还款，乙方有权向有关法律部门诉讼。
该案一审庭前谈话时，董某表示：我同意诉争房屋归金某所有，但是如果要办理过户手续，我要求金某给我补偿，数额就是金某把房子卖了以后减去她购房款差价的一半。从买房到最后办下产权证，我一分钱也没有出过。我2008年6月本科毕业，2009年3月到北京找工作，5月，金某同意我到北京天平司法鉴定中心工作。10月左右，金某说要买房，办理贷款，用我的名字。当时我什么都不懂，就同意了。现在我才明白，我无法再申请经济适用房、两限房，再买房贷款利率要提高，首付款也要提高，所以我要一定的补偿。
审理中，中国工商银行股份有限公司北京崇文支行永定门分理处出具提前还贷证明，金某通过转账方式，于2010年7月8日提前偿还涉案房屋贷款，数额为792 074.14元。金某于诉讼中提出财产保全申请，原审法院依法冻结了诉争房屋的产权过户手续，金某交纳了财产保全费5 000元。
上述事实，有《转按揭贷款委托担保合同》、《个人购房借款／担保合同》、《协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、电汇凭证、还款凭证以及当事人当庭陈述等证据证明。

（四）一审判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：诉争房屋实际购房人为金某，房屋首付款及银行贷款亦由金某支付。因此，对于金某确认房屋归其所有并要求董某办理产权过户的请求，应予支持。董某已经表示过同意诉争房屋归金某所有，之后其虽又提出金某支付的房款、偿还的银行贷款系双方之间的债权债务关系，但其此项意见与双方所签订的协议书内容不符。即使据其所述，双方所签协议系无效协议，但是，这样也不能改变诉争房屋实际购买人、出资人均为金某之事实。

（五）一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，作出如下判决：
北京市朝阳区八里庄东里甲2号院3号楼9层903号房屋归原告金某所有，被告董某于本判决生效后七日内协助原告金某办理上述房屋的产权过户手续。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人董某诉称
我在庭前谈话所作陈述仅是对案件提出解决方案，是和解的意思表示，不能作为认定案件的事实；我是诉争房屋的实际购房人，金某与售房人之间不存在房屋买卖关系，即使先前存在，其合同的权利义务已经概括转移给我；我已向售房人支付了所有的购房款，金某支付的首付款权利义务已经转移给我，其余80万元房款已由我通过银行借款的方式支付；我已登记为房屋所有权人，金某的付款行为是我与金某之间的债权债务关系，不能引起房屋所有权变更；原审法院未明确购买人与出资人这一法律关系的区分，我是购房人，但出资人可以是其他人；本案购买房屋、办理贷款之时，金某已56岁，名下已有多套房产，不享有一套房贷7折优惠的贷款利率，同时二套房还要在基础利率基础上上浮1.1倍，金某借用具有一套房资格人的名义、借用具有贷款30年年限资格人的名义买房来规避政策法规，以达到其投机的目的；双方“借名买房”的《协议书》系以合法形式掩盖非法目的并损害社会公共利益，属于无效的民事行为、无效合同，不能发生变更房屋所有权的效力；金某非法获利423 094.2元，即董某的直接损失。综上，原判认定事实错误、适用法律不当，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判驳回金某的诉讼请求。
（2）被上诉人金某辩称
诉争房屋的定金、首付款、银行贷款本息、手续费、产权过户费、契税均由我支付，董某未支付分文，我与董某之间不存在债权债务关系；董某已与我签订《协议书》，明确约定诉争房屋的产权归我，现董某主张诉争房屋归他所有，是无理缠诉、有悖诚信；实际买房人以他人名字登记产权，我国法律法规并不存在禁止性和限制性的规定，更谈不上损害社会公共利益。综上，董某的上诉主张既无法律依据也无事实依据，请求二审法院依法驳回，维持原判。

2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
北京市第二中级人民法院另查明，2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求：商业银行应提请借款人按诚实守信原则，在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。本案中，董某为证明诉争房屋系其购买，提供《转按揭贷款委托担保合同》、《个人购房借款／担保合同》为证，而金某则提供《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《协议书》、电汇凭证、还款凭证等证据予以反驳。董某未确认《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》的真实性，但认可《协议书》、电汇凭证、还款凭证真实。《协议书》的有关内容已明确显示董某、金某之间借名购房、办理贷款的事实，董某亦在原审法院对借名买卖一事有过相应的陈述。虽董某在本院审理期间提出异议，但依据我国相关法律规范的规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。现董某未提供足以推翻其陈述的相反证据，因此，原审法院确认金某提供证据的证明力，认定诉争房屋由金某购买，经协商后以董某名义另行签订购房贷款合同，合法有据，本院予以认同。
通过对董某、金某上诉、答辩意见的归纳总结，本案的争议实质在于诉争房屋的所有权问题，焦点有二：一为谁系真正购房人，二为《协议书》是否无效。
关于争议焦点一，金某认为其为真正购房人，其签有买卖合同，亦针对买卖合同进行了支付款项等实际履行行为，而董某则认为即使金某与购房人此前存在买卖关系，也已将合同关系概括转移，自己为实际购房人，金某的付款行为系董某与金某之间代付的债权债务关系。我国民法通则明确规定，民事行为应当意思表示真实。根据现有证据，金某曾作出过借用董某名义购房贷款的意思表示，董某未能提供充分证据证明金某曾作出过将购房权利义务转移给董某、双方之间就代付款另行成立债权债务的意思表示。董某认为其为实际购房人的上诉意见，依据不足，本院无法采信。
至于争议焦点二，董某坚持认为双方“借名买房”的《协议书》系以合法形式掩盖非法目的并损害社会公共利益，属于无效合同，不能发生变更房屋所有权的效力。金某则认为，我国法律法规并不存在禁止性和限制性规定，更谈不上损害社会公共利益。依据我国合同法的有关规定，认定合同无效应依据效力性禁止性规范。本案诉争房屋购买、办理贷款之时，人民银行的部门规章规定商业银行贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。也就是说，金某、董某这种借名购房办贷规避银行信贷政策的行为，规避的是首付款的支付比例及利率水平。现董某上诉认为金某不应获得诉争房屋的所有权，法律依据不足，本院难以支持。原审法院依据当事人的真实意思表示确认诉争房屋归金某所有，并判令董某协助办理过户手续，并无不当，本院予以维持。
需要指出的是，为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，有关部门已出台相应举措。当事人在订立、履行合同时，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。虽然本院未支持董某的上诉请求，但对金某、董某这种借名买房办贷规避信贷政策的行为提出批评，并要求本案当事人在今后的民事活动中不得再进行此种规避行为。

4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
财产保全费5 000元，由金某负担2 500元，由董某负担2 500元。一审案件受理费35元、二审案件受理费70元，均由董某负担。

（七）解说
本案的争议焦点在于房地产调控中借名买房合同的效力认定问题。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，有关部门在房贷、税收、登记等方面出台了一系列政策举措，由此导致一部分欲购房的当事人无法购房、无法获得房屋贷款或要交纳更多的税费。司法实践中于是出现了为规避上述政策而借名买房的案件，即实际购房人与名义购房人、登记权利人之间围绕买卖合同、借名约定以及房屋所有权确认而产生的纠纷。此类案件中，当事人争议的焦点往往集中在房屋买卖合同是否有效、借名约定是否有效、借名购房人能否真正成为诉争房屋的所有权人等方面。
由于此类案件的出现源于近两年的房地产调控，我国法律对该问题尚无明确的法律规定，学者及审判实践中对此也鲜有论及，笔者将结合本案作初步探讨。
1.借名买房事实的认定——真实意思表示
借名买房案件的首要问题在于确认案件争议确系借名买卖而引起。“借名买房”，顾名思义，必然涉及实际购房人、名义购房人。从提起诉讼的当事人来看，可能是实际购房人，可能是名义购房人，可能是登记权利人，也可能是出卖人，还有部分案件可能由贷款发放银行提起。从案件事实的认定方面来看，当事人可能对借名一事予以确认，但大多数案件中，名义购房人往往都对借名一事予以否认。此时，就要根据案件的有关事实及证据来审查是否存在借名买房的事实。
一般来说，如果双方之间存在借名约定，借名买房的事实是可以直接确认的。如本案中的董某，一审时认可借名买房的事实，二审予以否认，但金某已提供双方签署的借名买房《协议书》，二人之间借名买房的事实是可以确认的。但在其他案件中，比较困难的是没有借名约定书面证据的情形，当事人经常会以实际出资来主张其系实际购房人。此类纠纷中要注意区分实际出资人和实际购房人。
在现实的房屋买卖中，实际出资人并非一定是购房人，如父母为子女出资购房、购房人向出资人借贷购房、出资人将出资赠与购房人等。是否为实际购房人，要看出资是否具有购房的真实意思表示。我国民法通则明确规定，民事法律行为应当意思表示真实，因此，借名买卖中的实际购房人的出资行为一定要有购买房屋的真实意思表示，举证责任应当由实际购房人承担。再以本案为例，董某认可金某支付了房屋的首付款，但主张系其与金某另外的债权债务关系。此时，人民法院应依据当事人的真实意思表示予以认定。金某曾作出过借用董某名义购房贷款的意思表示，董某未能提供充分证据证明金某曾作出过将购房权利义务转移给董某、双方之间就代付款另行成立债权债务的意思表示。因此，法院通过意思表示认定本案存在借名买房的事实。
2.借名买房合同效力的认定——社会公共利益
从当事人的诉求来看，借名买房案件中的诉求基本围绕的是借名买房合同的效力问题，有的要求确认诉争房屋的买卖合同无效，有的要求确认借名买卖的约定无效，还有的主张贷款合同无效。理由也多种多样，有的认为一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，有的则认为当事人之间存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，有的主张当事人以合法形式掩盖非法目的，有的认为合同损害社会公共利益，还有的认为诉争合同违反法律、行政法规的强制性规定。
由于房地产调控政策多为政府部门规章或地方行政法规，以借名买房行为违反法律、行政法规的强制性规定、以合法形式掩盖非法目的而主张合同无效的，因缺乏法律依据，人民法院往往不予支持。但是不是说此类合同一定是有效的呢?我们认为，应有所区分，区分的依据即社会公共利益标准。公共利益是相对于个人利益而言的，是指关系到全社会的利益，表现为某一社会应有的道德准则。参见江平主编：《中华人民共和国合同法精解》，43页，北京，中国政法大学出版社，1999。如果借名买房的行为，损害了社会的公共利益，该借名行为应当无效。反之，如果该行为损害的是个别人的利益，除非具有恶意串通等其他合同无效的因素，该借名买卖原则上不应认定为无效。
以本案认定为例，根据已查明的事实，金某、董某借名买卖诉争房屋时，政府部门的对当事人购房资格限购令尚未颁布，金、董二人借名买卖的原因在于规避信贷政策。如果当时以金某的名义购房，有可能银行不予批贷，或者银行批贷的利率较高。也就是说，当时的政策并非不允许金某购房，仅是对金某的贷款行为予以限制。因此，二审法院认为，本案借名买房的行为损害的是银行利益而非社会公共利益，所以没有支持董某合同无效的主张。如果本案购房行为在有关第三套房屋限购令颁布之后，案件的最终认定又会有所不同。这是因为，不允许已有两套以上房屋的当事人购买第三套房屋，已经成为政府明令，此时，当事人之间的借名买房行为损害的则是社会公共利益，应当受到禁止。
3.借名买卖案件中的物权登记——转移登记
当事人借名买卖案件中的诉讼请求很多时候都会涉及物权登记，如当事人要求确认诉争房屋归实际购房人所有，要求登记权利人协助实际购房人办理转移登记手续。如前所述，我们认为，物权确认应当以登记为原则，如果实际出资人有相应证据证明其已经作出要取得相应物权的意思表示，且已完成了实际的出资义务，在不损害社会公共利益的前提下，人民法院对于实际出资人的确权请求可以支持。
实际出资人和登记权利人之间对所有权的争议属于标的物所有权的内部法律关系，与之相对应的是涉及交易第三人的外部法律关系，前者属于物权确认争议，后者多为买卖合同纠纷。两者适用范围、处理标准都应有所不同。但是，诉争房屋的物权确认往往要以买卖合同效力的认定为基础。此类案件中，虽无当事人的明确诉求，人民法院同样要对合同的效力予以审查。
借名买房案件中，人民法院要注意行使释明权。2008年7月1日，建设部开始实施的《房屋登记办法》第三十五条第二款《房屋登记办法》第35条第2款规定：“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。” 已经规定房屋登记机构要依据人民法院的协助执行通知书办理过户登记，因此对于当事人仅主张确认房屋所有权的，人民法院应当释明当事人是否请求同时将房屋登记到实际购房人名下，以避免出现确认类判决无法执行的问题，同时也可以减少当事人再次起诉所导致的诉累。因此时的物权登记人与实际购房人不一致系因实际购房人的原因造成，我们认为，此种物权登记的变更应通过转移登记的方式完成，实际购房人应当为此支付相应的税费。
需要指出的是，借名买卖这种行为本身是应受到抑制而非鼓励的，因此，本案二审法院在判决中对金某、董某的行为提出了批评。对于此类借名买房行为的抑制手段，除了让实际购房人支出转移登记税费外，还可以探讨由行政部门对此行为予以处罚的方式，以此达到规范购房行为、稳定房地产市场的终极目标。
（北京市第二中级人民法院　盛蔚）