(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:北京市丰台区人民法院(2010)丰民初字第3866号。
二审判决书:北京市第二中级人民法院(2010)二中民终字第16553号。
3.诉讼双方
原告(上诉人):北京莹灿房地产经纪有限公司(以下简称莹灿公司),住所地:北京市朝阳区。
法定代表人:顾某,董事长。
被告(被上诉人):张某,女,汉族,北京市某公司职员,住北京市大兴区。
5.审判机关和审判组织
一审法院:北京市丰台区人民法院。
独任审判人员:审判员:张立楠。
二审法院:北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:孙田辉;代理审判员:刘茵、宋毅。
6.审结时间
一审审结时间:2010年3月29日。
二审审结时间:2010年10月28日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
(1)原告莹灿公司诉称
2009年11月3日,被告委托原告为其购买房屋提供居间服务,原告根据被告要求的条件对房屋信息进行筛选后于当日带被告现场查看了意向房屋,双方签订了《居间服务确认书(带看房屋)》,并与房屋业主见面商议了房屋价格。《确认书》中约定委托人应当尊重居间人的劳动,遵守诚信义务,保证在接受居间人本次服务后的6个月内,委托人不得越过居间人与业主以任何方式成交,否则委托人应当按照房屋《确认书》中报价的2.5%两倍向居间人支付赔偿金。看房后,被告违背诚信原则,越过原告与业主完成购房(大兴区亦庄北岸9号楼1单元203室)交易。被告的行为违反了双方签署的《确认书》,故起诉要求被告支付原告赔偿金55 000元,并承担诉讼费。
(2)被告张某辩称
不同意原告诉讼请求。2009年11月3日,原告是带我看过亦庄北岸的房屋,但与2009年10月份另一房屋中介北京鑫尊房地产经纪有限责任公司带被告看的是同一个房屋。房源信息是公开的,原告并不是独家代理,第三方也有房源信息,原告告知被告房屋售价110万元,而且因为中介佣金问题双方并没有谈成,后来被告在北京鑫尊房地产经纪有限责任公司的居间服务下与房屋出卖人签订了售价为108万元的房屋买卖合同。原告提供的确认书中对被告购房的限制是无效的,原告也未促成房屋买卖合同的成立,居间失败,故不同意原告的诉讼请求。
2.一审事实和证据
北京市丰台区人民法院经公开审理查明:2009年11月3日,莹灿经纪有限公司带张某看过大兴区亦庄北岸9号楼1单元203室房屋,双方并于当日签订《居间服务确认书》,约定“居间人提供本项服务不收取委托人任何费用,但委托人应当尊重居间人的劳动,遵守诚信义务,保证在接受居间人本次服务后的6个月内,委托人或者关联人不会越过居间人与本次带看房屋的业主或者关联人以任何方式(包括但不限于买卖、租赁、赠与、抵押等)成交,否则应当向居间人作出赔偿,支付给居间人相当于应付居间报酬2倍的赔偿金。居间报酬标准以居间人店内公示为准”。
莹灿经纪有限公司于2009年11月26日向张某发送催告函,其中称“经我公司多方核实你已通过鑫尊置地购买了亦庄北岸9-1-203,佣金未向我公司支付……故此,我公司特向您通知如下:(1)您请于2009年12月2日10时前到我公司新村店办理下述合同相关履约事宜:向我公司交付佣金27 500元。(2)提请您注意:如你未能在上述期限前履行义务,您将承担相应的违约责任。在您履约之前我们保留诉讼权利,否则您将承担该费用的2倍赔偿金及其他损失赔偿责任”。
另查明,2009年10月25日,张某曾通过北京鑫尊房地产经纪有限责任公司看过上述家园9号楼1单元203室房屋(上述家园9号楼1单元203室房屋与亦庄北岸9号楼1单元203室房屋系同一地址),张某于11月5日与原业主张芳兵、居间人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司签订《房屋买卖居间服务合同》,购买上述房屋,张某并于当日向北京鑫尊房地产经纪有限责任公司支付佣金5 000元。
上述事实,有《居间服务确认书》、《房屋买卖居间服务合同》、证明、收据及本院庭审笔录等证据证明。
3.一审判案理由
北京市丰台区人民法院经审理认为:原告与被告签订《居间服务确认书(带看房屋)》为原告提供的格式条款,根据本案现已查明的事实来看,其中约定原告在带被告看房后,被告在6个月内不得越过居间人与当次带看房屋的业主、关联人以任何方式成交,否则应支付居间报酬2倍的赔偿金。该格式条款实际为居间人无论是否促成合同,均可获取佣金,并以佣金为标准的2倍作为违约赔偿金。该约定加重被告的责任,免除原告的责任,该条款应为无效条款。现原告要求被告支付赔偿金的请求,无法律依据,法院不予支持。
4.一审定案结论
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定,作出如下判决:
驳回原告北京莹灿房地产经纪有限公司要求支付赔偿金的诉讼请求。
(三)二审诉辩主张
1.上诉人荧灿公司诉称
一审法院认定合同中有关赔偿的条款无效是错误的,该条款合法有效,合同中明确约定了违约行为及责任,张某的购房行为已构成违约,应承担赔偿责任。综上,莹灿公司请求撤销一审法院判决,进行改判。
2.被上诉人张某辩称
一审法院判决正确,请求维持一审判决。
(四)二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
(五)二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为:莹灿公司与张某签订《居间服务确认书(带看房屋)》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定,应为合法有效。双方当事人在确认书中约定“居间人提供本项服务不收取委托人任何费用,但委托人应当尊重居间人的劳动,遵守诚信义务,保证在接受居间人本次服务后的6个月内,委托人或者关联人不会越过居间人与本次带看房屋的业主或者关联人以任何方式(包括但不限于买卖、租赁、赠与、抵押等)成交,否则应当向居间人作出赔偿,支付给居间人相当于应付居间报酬2倍的赔偿金。居间报酬标准以居间人店内公示为准”。该条款为确认书的主要内容。在双方签订《居间服务确认书(带看房屋)》时,张某对该条款的内容及法律后果是明知的,因此,该条款合法有效,对张某具有约束力。张某在接受莹灿公司居间服务后,在6个月内越过莹灿公司与业主完成购房(大兴区亦庄北岸9号楼1单元203室)交易,张某行为违反了双方签署的《居间服务确认书(带看房屋)》的约定,其行为已构成违约,应承担相应的违约责任。对于莹灿公司主张的55 000元赔偿金,因莹灿公司没有提供证据证明其实际损失高于合同中约定的居间报酬,故本院酌定赔偿数额为27 500元。综上,一审法院判决有误,应予纠正。
(六)二审定案结论
北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定,作出如下判决:
1.撤销北京市丰台区人民法院(2010)丰民初字第3866号民事判决。
2.张某于本判决生效之日起十日内给付北京莹灿房地产经纪有限公司赔偿金27 500元。
3.驳回北京莹灿房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
(七)解说
本案争议焦点主要有两点:(1)委托人与中介公司签订的类似《居间服务确认书》的合同的法律性质如何认定;(2)《居间服务确认书》中约定的委托人不得越过居间人成交的条款是否有效。
实践中,买卖双方通过中介公司进行房地产交易已成为一种普遍方式,卖方找多家中介公司挂牌、买方找多家中介公司看房的情形也颇为常见,客观上体现了我国当前房屋买卖(包括租赁)市场中介公司的利益取得及冲突。
1.《居间服务确认书》的合同的法律性质
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。
本案中,张某到莹灿房地产公司表示买房的意愿,莹灿房地产公司向张某提供房源信息,并带张某实地看房,且与张某签订《居间服务确认书》,虽约定看房服务不收取费用,但该确认书的目的是为促使居间合同的成立,一旦居间合同成立,莹灿公司将收取居间费用,因此应当认定该确认书符合《合同法》规定的居间合同的法律特征,具备居间合同的主要条款,应认定为居间合同。
2.《居间服务确认书》中约定的委托人不得越过居间人成交的条款是否有效
在居间法律关系中,居间人是为委托人服务的,这种服务表现为报告订约的机会或者提供订约的媒介,其目的在于通过居间活动取得佣金。但是,在房地产中介市场上,存在委托人越过中介公司自行私下与业主成交或者委托人与业主一致同意通过其他收费较低的中介公司成交的情形。为了防止委托人此种行为,中介公司拟定的合同中多列明惩罚条款,常见的条款内容即本案中约定的:委托人应当尊重居间人的劳动,遵守诚信义务,保证在接受居间人本次服务后的6个月内,委托人或者关联人不会越过居间人与本次带看房屋的业主或者关联人以任何方式(包括但不限于买卖、租赁、赠与、抵押等)成交,否则应当向居间人作出赔偿,支付给居间人相当于应付居间报酬2倍的赔偿金。
关于该条款的效力,一种意见认为,该条款系中介公司拟定的格式条款,按照该条款内容,中介公司无论是否促成合同,均可获取佣金,并以佣金为标准的2倍作为违约赔偿金。该约定加重委托人的责任,免除居间人的责任,应为无效条款。本案中一审法院的判决即采用此种观点。另一种意见认为,该条款并非格式合同,不存在合同法规定的无效情形,而且签署确认书的委托人系完全民事行为能力人,对自己的行为及后果应当有足够的认识,可以认为是双方真实的意思表示,故该条款应为合法有效,本案中二审法院依据此种意见进行了改判。
依据合同法相关规定,只要合同条款系双方当事人的真实意思表示,内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定,即应认为合法有效。本案中《居间服务确认书》系被告自愿签署,被告作为具有完全民事行为能力人,应当对其签署该确认书的后果有明确的认识,且该条款内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定,故该条款合法有效,被告应当受其约束。被告在接受原告的居间服务后,在6个月内越过原告与其他中介机构完成了交易行为,其行为已构成违约,应承担相应的违约责任。但原告主张赔偿应当以其实际损失为限,故法院可以酌定调整赔偿数额。据此,二审法院的认定是正确的。
(北京市丰台区人民法院 张立楠)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2011年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第261 - 265 页