（一）首部

1.判决书字号：山东省陵县人民法院（2009）民初字第781号。

2.案由：房屋所有权确权及分家析产。

3.诉讼双方
原告：韩某，女，汉族，无业，住河北省故城县。
委托代理人（特别授权）：韩某1，男，汉族，农民，住址同上，系原告之父。
委托代理人：李某，男，汉族，住德州市德城区。
被告：曲某，女，回族，住德州市德城区。
被告：曲某1，男，回族，无业，现下落不明。
被告：高某，男，汉族，住德州市德城区。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：山东省陵县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：齐昭森；审判员：张长凤、刘长水。

6.审结时间：2010年5月26日。

（二）诉辩主张

1.原告韩某诉称
原告韩某与被告曲某1曾系夫妻关系，两人于2000年购买岔河小区25号楼5单元5层东户房屋一套，因两人不符合贷款条件，所以用的被告曲某（曲某1之姐）的名字，但房屋的实际出资人为韩某与曲某1及曲某2，原告韩某与被告曲某1及被告之父曲某2共同居住期间曲某2死亡，后该房的贷款陆续由韩某与曲某1偿清，两人一直在该房居住，直至离婚，以上事实已由人民法院确认。该房是原告韩某与被告曲某1完全所有，原告应拥有一半产权，要求分出。故诉至人民法院，请求维护原告母女二人的合法权益，确认曲某名下的岔河小区25号楼5单元5层东户的房屋为原告韩某与被告曲某1的共同财产，判令该房屋一半归原告韩某所有并分出，归还原告10万元。

2.被告曲某辩称
该房是平房拆迁后购买，当初的平房是被告曲某帮助其父亲即曲某2盖的，后来平房拆迁，用拆迁补偿款购买的该争议楼房。被告的父亲生前曾对其说，如果韩某与曲某1好好过日子，房屋就让他们住，如果两人不好好过日子，曲某有处理房屋的权利。被告父亲生病时，原告不管不问，也不出钱给父亲看病，后来被告父亲去世了，原告又来争房子。该房屋是被告曲某自己的，当时只是借给原告和曲某1居住。
3.被告曲某1在案件审理期间未作答辩。

4.被告高某辩称
该房屋是自己合法购买的，2006年11月份，被告通过中介看到该套房屋，以18.6万元买下，并于11月底办理了房屋过户手续，当时办理过户手续时，是由房权证署名的权利人曲某签字，购房时是用现金交易的，交易是合法的。该房屋应归自己所有。

（三）事实和依据
山东省陵县人民法院经公开审理查明：原告韩某与被告曲某1原系夫妻关系，被告曲某系被告曲某1的姐姐，原告韩某与被告曲某1于1999年结婚，婚后，两人一直与被告曲某1的父亲曲某2共同生活，居住在德城区顺成街26号平房内，该平房为曲某1父亲所有。2000年平房拆迁，原告韩某与被告曲某1及曲某1的父亲曲某2共同搬入拆迁后购置的德州市房屋建设综合开发总公司开发的岔河小区25号楼5单元5层东户房屋居住。该楼房购买合同人为被告曲某，时间为2000年11月20日，房屋建筑面积为120.32平方米，地下室为6.93平方米，房屋总价款为124 429.87元（另有物业公共基金1 804.8元），首付现金99 429.87元，又办理了25 000元按揭贷款。2002年9月办理的房权证，房权证登记房屋所有权人为曲某。2002年3月，被告曲某1的父亲曲某2病逝，后原告韩某与被告曲某1一直在该房居住。2005年原告韩某以夫妻感情破裂为由向德城区人民法院提起离婚诉讼，德城区人民法院于2005年7月6日判决准予原告韩某与被告曲某1离婚，判决书文号为（2005）德城民初字第413号。2006年12月12日，被告曲某将原告韩某与被告曲某1原居住的岔河小区25号楼的楼房以18.6万元价款出卖给被告高某，双方办理了房屋过户手续。
关于原告韩某与被告曲某1原居住的岔河小区25号楼楼房的权属，德城区人民法院（2005）德城民初字第413号民事判决书认定该楼房为原告韩某与被告曲某1的夫妻共同财产，其主要依据为购房发票在原告韩某手中，被告曲某1书写的借条“买房借款76 000元，地址岔河小区25号楼5单元5楼东户”等证据。在该案审理过程中，被告曲某曾以证人身份出庭，称其是争议房产的房主，合议庭对其证言审查后认为，其对房屋情况不能详细说明，其证言不予采信。在上述案件审结后，被告曲某1提起上诉，期间，被告曲某在德城区人民法院对原告韩某和被告曲某1提起侵权之诉，法院审理后认为诉争楼房的购房资金主要为拆迁补偿款，其次为银行贷款，而拆迁补偿款是拆迁单位补偿给被告曲某1之父曲某2的，该拆迁补偿款应作为遗产处理，在遗产处理前，该房屋处于共同共有状态。2006年6月23日，德城区人民法院（2005）德城民初字第2126号民事判决书判决驳回了被告曲某的侵权之诉。
后德州市中级人民法院于2006年11月22日在上诉人曲某1与被上诉人韩某离婚纠纷一案中，判决认定诉争的房屋未从家庭共有财产中析出，判令对该房屋的分割另案处理，判决书文号为（2005）德民一终字第501号。
2008年原告韩某就被告曲某所诉的侵权案申请再审，德城区人民法院审理后认为，原被告争议的房产资金构成共有三部分，一是房屋拆迁款、二是银行贷款、三是借款，而拆迁补偿款是补偿给曲某1之父曲某2的，该款应视为被告曲某1之父曲某2的个人财产，应作为遗产处理，在遗产处理前，该房屋处于共同共有状态。2008年12月1日（2008）德城民再字第10号民事判决书判决维持了（2005）德城民初字第2126号民事判决书。
原告韩某提起要求确认争议的房产为其与被告曲某1所有并要求析产的诉讼后，在本案的审理过程中，其依据的证据是购房发票，被告曲某1书写的注明购买岔河小区楼房的76 000元借条，商品房质量保证书、商品房使用说明书，对被告曲某及曲某婆婆的录音等，上述证据原告在以往的案件审理过程中都曾提交过。
关于购房资金来源，原告称是用了部分拆迁补偿款；又向其父借款7万元，证据是被告曲某1给其岳父韩某1书写的76 000元的借条；以被告曲某的名义办理的按揭贷款，证据是原告提交的录音。
关于原告提交对被告曲某的录音，经当庭质证，被告曲某称当时其对象住院，其以为原告是去探视，实则是去偷偷地录音，录音带内容表明买房时是以被告曲某的名义贷的款，因其父曲某2岁数大了，曲某1没有单位，无法以他们的名义贷款。关于原告对曲某婆婆的录音，内容表明因曲某1没有即时还款、银行的人找到家里催款。对该段录音被告曲某质证称不能确认就是其婆婆的声音。
被告曲某称购房款来源是平房拆迁补偿款8万元，贷了2万余元，自己又添了部分款项。平房是其与父亲曲某2共同盖的，其应是拆迁补偿款得主，但认可拆迁的平房房主是其父曲某2。
另审理中还查明，被告曲某1曾以争议楼房抵押贷款购车，在被告曲某卖房过程中，被告高某用购房款的6.5万元偿还了曲某1的购车贷款。（2005）德民一终字第501号民事判决书主文第三、四项，判决婚后共同财产奇瑞车一辆归被告曲某1所有，购车剩余贷款由被告曲某1负责偿还。
上述事实有下列证据证明：
1.原、被告陈述。
2.有关书证。

（四）判案理由
山东省陵县人民法院经审理认为：争议的岔河小区楼房虽然登记房主为被告曲某，但根据已查明的事实，购买该房的资金来源为拆迁补偿款、银行贷款和个人借款几部分构成。拆迁补偿款应为曲某2的个人财产，其人已去世，现无证据证明曲某2已将该款赠与原告或被告，所以该房款应作为遗产处理。银行贷款根据原告提交的录音已证明当时因买房时曲某2、曲某1均不符合贷款条件，系曲某顶名贷的款，曲某1所写的借条也证明其曾从其岳父处为买房借过款，其借条上已注明所买楼房即是岔河小区争议的楼房，加上购房发票、商品房使用说明书、质量保证书等由原告掌握等证据，应认定争议楼房实为曲某2与曲某1、韩某共同购买，即争议楼房的产权所有人为曲某2、被告曲某1、原告韩某。房屋权属登记是行政机关依据当事人提交的资料，经过形式审查所进行的公示形式，在房屋权属发生争议时，确认房屋产权所有人，应以查明的购房事实为依据，而不应以房屋权属登记为准。被告曲某依据房屋权属登记主张争议楼房为其所有，证据不足，其主张不予支持。财产共有形式有按份共有和共同共有，争议房产具体投资份额根据现有证据难以确定，应认定为共同共有，共同共有人为曲某2、被告曲某1、原告韩某。现共有人曲某2已死亡，原告韩某与被告曲某1已经离婚，且共有的楼房已被被告曲某出卖，共有关系的基础关系已经丧失，共有人有权就共有的房产价值进行分割，原告韩某要求分割其原夫妻共同财产，应首先将其原夫妻共同财产从家庭共有财产中分离出来，即两人的夫妻共同财产为房产权益的三分之二。该房产已被被告曲某出卖，卖房款18.6万元，去除曲某2遗产6.2万元，原告韩某与被告曲某1夫妻共同财产应为12.4万元。原告韩某个人应分得争议楼房财产收益6.2万元，被告曲某系房屋出卖人，其出卖行为损害了原告的权益，其应偿付原告韩某楼房款6.2万元。被告曲某收取的卖房款，其中6.5万元已用于为被告曲某1偿还购车贷款，（2005）德民一终字第501号民事判决书已就购车剩余贷款的偿还作出判决，本案不再审理。被告高某通过房屋中介，付出合理的价款，购得争议楼房，并已办理了房屋过户手续，被告高某应为该房产的善意取得者，其应为现房的合法所有者。

（五）定案结论
山东省陵县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十九条、第一百条、第一百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十条第一款、第一百二十八条、第一百三十条之规定，作出如下判决：
1.被告曲某偿付原告韩某房款62 000元。
2.驳回原告韩某对被告高某的诉讼请求。
3.驳回原告韩某的其他诉讼请求。
案件受理费2 300元由原告韩某负担874元，被告曲某负担1 426元。

（六）解说
原告韩某与被告曲某1、曲某间因婚姻问题、房产争议问题曾经历多次官司，此案亦属在前案基础上由德州市中级人民法院指定管辖的案件，案件主要焦点为利害关系人对房屋登记不予认可，房屋权属如何认定的问题，同时涉及对善意第三人的认定和善意第三人的权益保护等问题。本案中，在房屋买卖发生前，房屋的登记所有人为曲某，但是房屋权属登记是行政机关依据当事人提交的资料，经过形式审查所进行的公示形式，在房屋权属发生争议时，确认房屋产权所有人，应以查明的购房事实为依据，而不应以房屋权属登记为准。山东省陵县人民法院从购房款的组成入手，还原买房时的实际资金构成，查明了房屋的实际购房者为本案原告韩某、本案被告曲某1及曲某1之父曲某2，故房屋的实际所有人为该三人，而非该房屋的登记所有人曲某，从而解决了本案的主要争议问题。本案的另一问题是，在案件审理前，房屋的登记所有人曲某已经将房屋卖给本案被告高某，且进行了房屋变更登记手续，高某通过房屋中介，付出合理的价款，购得争议楼房，并已办理了房屋过户手续，应为该房产的善意取得者，其应为现房的合法所有者。原告韩某与被告曲某1、被告曲某间的房屋争议不得损害善意第三人高某的合法权益，故不再对房屋，而是对售房款进行分割，既保护了房屋实际所有人的权益，也保护了第三人的合法权益，且符合经济流通和交易安全的需求。
（山东省陵县人民法院　齐昭森）