（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：南宁市江南区人民法院（2011）江行初字第8号行政判决书。
二审判决书：南宁市中级人民法院（2011）南市行终字第129号行政判决书。

2.案由：颁发房屋所有权证。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：余某。
委托代理人：李卓恒，广西欣和律师事务所律师。
被告（上诉人）：南宁市住房保障和房产管理局。
法定代表人：冯某，该局局长。
委托代理人：韦决，广西至善律师事务所律师。
委托代理人：唐某，南宁市房屋产权交易中心工作人员。
第三人：刘某。
第三人：古某。
第三人：中国银行股份有限公司南宁市建政支行（以下简称建政支行）。
负责人：覃某，该行行长。
委托代理人：李某，建政支行工作人员。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：南宁市江南区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李艳；代理审判员：林尧；人民陪审员：雷碧杰。
二审法院：南宁市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：彭晓霞；代理审判员：滕莹、晏琼。

6.审结时间
一审结案时间：2011年6月22日。
二审结案时间：2011年10月10日。

（二）一审诉辩主张

1.被诉具体行政行为
被告南宁市住房保障和房产管理局于2006年9月4日向第三人古某颁发邕房权证字第01565855号《房屋所有权证》。该证载明：房屋所有权人：古某；房屋坐落：五一中路6号1栋1单元110号房；产别：私有房产；房屋结构：混合；建筑面积：55.03平方米；设计用途：住宅；附记：“2006年8月向刘某、余某购买上市房改房”；设定他项权利摘要：“权利人：建政支行，权利种类：抵押，权利范围：55.03平方米，权利价值：135000元，设定日期：2006年9月22日，约定期限：注销日止”。

2.原告诉称
1998年，原告余某与第三人刘某（原告余某之前夫）共同购买南宁市五一中路6号1栋1单元110号房，并于2001年办理了房产证，即房屋所有权人为刘某的邕房权证字第01321899号《房屋所有权证》，共有权人为余某的邕房共字第01321899-1号《房屋共有权证》。原告余某与第三人刘某于2005年7月协议离婚，上述房屋约定归原告余某所有。此后，由于第三人刘某的原因，几年时间都没有办理房屋过户。原告余某于2010年3月起诉至江南区法院请求判决房屋全部产权归其所有，法院判决如原告余某所请。原告余某于2010年8月申请法院强制执行，在立案受理后，原告余某到南宁市房产交易中心查询相关情况，得知该房屋已经于2006年8月过户到第三人古某的名下。原告余某对办理房屋过户一事毫不知情，更不可能同意，被告没有经过共有人同意，办理房屋产权转移登记的行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》及相关法律的规定，是违法登记行为。对此，2010年11月，原告余某向被告提出书面申请，要求被告撤销第三人古某名下该房屋的登记，并且将房屋过户登记到原告余某名下。被告书面答复，认为房屋买卖转移登记材料齐备，程序合法，故不予撤销。事实上，原告余某一直居住在本案所涉房屋，从没有出售房屋的想法，更没有出售的行为，转移过户登记材料上根本不可能有原告余某签字与手印，毫无疑问是虚假材料。被告作为房屋登记机构，在办理房屋转移登记时，未尽合理审慎职责，导致违法登记行为发生。根据《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》等有关法律规定，原告余某遂提起行政诉讼，请求法院依法撤销被告于2006年9月4日颁发的邕房权证字第01565855号《房屋所有权证》。

3.被告辩称
被告作出本案行政行为事实清楚、材料齐全、适用法律正确、程序合法。原告余某及第三人刘某、古某于2006年8月24日向被告提出申请，要求将南宁市五一中路6号1栋1单元110号房屋从原告余某及第三人刘某名下过户到第三人古某名下，并提供了房地产买卖契约、各个人的身份证、房产档案查询结果、邕房权证字第01321899号《房屋所有权证》、邕房共字第01321899 1号《房屋共有权证》。经审查，申请人提供的材料齐全，被告依据《城市房屋权属登记管理办法》之规定，对其过户申请予以登记、发证，被告的行政行为事实清楚、材料齐全、适用法律正确、程序合法，请法院驳回原告余某的诉讼请求。

4.第三人述称
第三人刘某没有提交书面意见。
第三人古某没有提交书面意见。
第三人建政支行述称，请求法院对第三人建政支行在该房屋上设定的抵押权加以保护。

（三）一审事实和证据
南宁市江南区人民法院经公开审理查明：原告余某和第三人刘某原为夫妻，在夫妻关系存续期间购买了南宁市五一中路6号1栋1单元110号房屋一套。2001年4月26日，第三人刘某取得了该房屋的邕房权证字第01321899号《房屋所有权证》，原告余某取得了该房屋的邕房共字第01321899-1号《房屋共有权证》。2005年7月29日原告余某和第三人刘某协议离婚，双方签订的离婚协议书约定上述房屋归原告余某所有。由于离婚协议书约定用该房屋作抵押的银行贷款余额由第三人刘某负责归还，因而，上述房屋所有权证和共有权证仍由第三人刘某保管。第三人古某与第三人刘某原为朋友。2006年8月，第三人刘某找他人假冒原告余某在《房地产买卖契约》和《南宁市房屋交易过户申请表》上签名并捺手印，以房屋已出卖给第三人古某为由，与第三人古某一起申请将房屋过户给第三人古某。2006年8月25日，被告受理了过户申请。2006年9月4日，被告给第三人古某颁发了邕房权证字第01565855号《房屋所有权证》。2006年9月22日，第三人古某用该房屋作抵押向第三人建政支行贷款。第三人刘某与第三人古某于2009年1月结婚，2010年6月离婚。庭审中，原告余某、第三人刘某、第三人古某均承认，原告余某与第三人刘某离婚后，第三人刘某搬离了本案所涉房屋，该房屋一直由原告余某管理使用至今，而第三人古某自签订房屋买卖协议至今，未曾进入过该房屋。第三人刘某从未告知过原告余某出售房屋，原告余某没收到过房款。第三人古某在庭审中称支付给第三人刘某的购房款为135000元，而《房地产买卖契约》上该房屋价款为88000元。原告余某因多次要求第三人刘某协助办理房屋变更登记手续未果，于2010年3月向南宁市江南区人民法院提起了民事诉讼，要求确认本案所涉房屋归其所有。2010年4月30日，南宁市江南区法院作出（2010）江民一初字第773号民事判决，确认本案所涉房屋归原告余某所有。2010年8月5日，原告余某申请法院强制执行上述民事判决，经查询发现房屋已登记到了第三人古某名下，遂向法院提起行政诉讼。
上述事实有下列证据证明：
（1）邕房权证字第01565855号《房屋所有权证》，证明被告将属原告余某所有的房屋登记到第三人古某名下；
（2）邕房权证字第01321899号《房屋所有权证》、邕房共字第01321899-1号《房屋共有权证》，证明南宁市五一中路6号1栋1单元110号房屋原属原告余某、第三人刘某共有；
（3）《离婚协议书》、南宁市江南区人民法院（2010）江民一初字第773号《民事判决书》和（2010）江法执字第570号《受理执行案件通知书》，证明南宁市五一中路6号1栋1单元110号房屋属原告余某所有；
（4）《关于南宁市五一中路6号1栋1单元110号房撤销违规过户及办理合法过户的请求》，证明被告认定事实不清、证据不足；
（5）南房答［2010］127号《关于五一中路6号1栋1单元110号房屋登记有关问题的答复》，证明被告认定事实不清、证据不足；
（6）《房地产买卖契约》、《南宁市房屋交易过户申请表》，证明“余某”的签名及手印并非原告余某所为。

（四）一审判案理由
南宁市江南区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定，被告作为市级人民政府房产行政主管部门，有对辖区内房屋权属进行登记的行政主体资格和法定职权。本案被告为第三人古某进行房屋权属登记的具体行政行为属于房屋所有权的转移登记行为。依据《城市房屋权属登记管理办法》第十条“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书……”的规定，被告在作出该具体行政行为时，有对申请房屋权属登记的当事人提交的证件以及证明材料进行审查确认的法定职责，以确保权属登记正确、合法。本案被告在办理第三人古某的房屋权属转移登记时，仅对申请房屋权属登记当事人提交的权属转移证明材料《房地产买卖契约》和《南宁市房屋交易过户申请表》进行了形式上的审查，未对证明材料内容的真实性进行实质性审查，即予采信作为作出权属转移登记的依据。事实上，本案所涉房屋的所有权，在2005年7月原告余某与第三人刘某离婚时，双方已约定归原告余某所有。被告采信的权属转移证明材料《房地产买卖契约》和《南宁市房屋交易过户申请表》上，房屋实际所有权人原告余某的签名及手印均为第三人刘某假冒所为，原告余某事前没有授权，事后没有追认，是无效的。第三人刘某明知自己无权处分该房屋，却隐瞒事实，在《房地产买卖契约》和《南宁市房屋交易过户申请表》上伪造他人签名，擅自处分该房屋，是一种违法行为。第三人古某原来是第三人刘某的朋友，后又与第三人刘某结为夫妻，在签订了《房地产买卖契约》，取得了《房屋所有权证》后将近五年的时间里，明知房屋一直由原告余某管理使用，却一直不以所有权人身份主张和行使权利，且在庭上陈述其所支付的购房款亦与《房地产买卖契约》上的房屋价款相去甚远，这些事实足以证明，第三人古某与第三人刘某、原告余某之间，并不存在真实的房屋买卖关系。被告采信的《房地产买卖契约》和《南宁市房屋交易过户申请表》是虚假和违法的证据。故被告以这些证据及其证明的事实作为依据，颁发给第三人古某邕房权证字第01565855号《房屋所有权证》，事实不清，证据不足，本院依法予以撤销。第三人建政支行可另行采取措施实现对其债权的保护。

（五）一审定案结论
南宁市江南区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，作出如下判决：
撤销南宁市住房保障和房产管理局于2006年9月4日颁发给第三人古某的邕房权证字第01565855号《房屋所有权证》。
本案案件受理费50元，由被告南宁市住房保障和房产管理局负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称
第一，被上诉人余某与原审第三人刘某、古某共同申请房屋产权转移登记，提供了房屋买卖契约等材料，符合房屋产权转移登记的要求，上诉人对此予以登记发证并无不妥。一审认定第三人刘某找人假冒被上诉人余某签名并捺指印属认定事实不清，证据不足，以此为由撤销被诉《房屋所有权证》缺乏事实和法律依据，应予纠正。为此，请求撤销一审判决并驳回余某的诉讼请求。第二，被上诉人余某在2010年8月份已经知道被诉《房屋所有权证》的内容，至2011年3月10日才提起行政诉讼，已超过诉讼时效。
（2）被上诉人辩称
被上诉人余某没有提交书面的答辩意见。
（3）原审第三人述称
原审第三人刘某没有提交书面的陈述意见书。
原审第三人建政支行没有提交书面的陈述意见书。

2.二审事实和证据
南宁市中级人民法院经审理，确认一审判决认定的证据合法有效，可以作为定案依据。据此，二审法院认定的事实与一审判决认定的事实一致。

3.二审判案理由
南宁市中级人民法院经审理认为：根据《城市房屋权属登记管理办法》第八条以及《房屋登记办法》第四条规定，上诉人是南宁市人民政府的房地产行政主管部门，具有作出本案被诉具体行政行为的法定职权。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同证明、协议、证明文件。”第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书”。上述规定明确了房产登记机关在办理房屋产权转移登记申请时，应按照房屋权属登记的程序进行审查、核准，并颁发权属证书。房产登记机关不仅要审查申请人提交的申请登记材料是否完备、齐全，申请登记的事项有无违反法律的规定，还应对申请人提交的申请材料的真实性、合法性作全面审查。本案中，第三人古某申请房屋权属转移登记的行为是基于第三人刘某、被上诉人余某与其签订的《房地产买卖契约》而发生的，就本案查明的相关事实看，办理房屋权属转移登记手续当天，被上诉人余某并没有到场，第三人古某提交的《南宁市房屋交易过户申请表》、《房地产买卖契约》中“余某”的签名及手印均为刘某找他人假冒余某所为。上诉人在审查上述材料时虽然对第三人古某提交的《南宁市房屋交易过户申请表》、《房地产买卖契约》进行了形式上的审查，但对于买卖双方当事人是否亲自到场，申请表中申请人的签名是否为申请人所签未尽到合理、审慎注意义务。在核对被上诉人余某身份情况时，没有认真审查到场的持余某身份证的人是否为余某本人，从而导致上述申报材料不实。该买卖房屋行为并非被上诉人余某真实意思表示，对上述房屋权属转移登记的主要材料的真实性、合法性未进行严格审查，即颁发涉案《房屋所有权证》，该颁证行为认定事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。上诉人以第三人古某的申请符合房屋产权转移登记的要求，其对此予以登记发证并无不妥，一审认定第三人刘某找人假冒余某签名并捺指印没有依据为由，请求撤销一审判决，没有事实和法律依据，对其上诉请求，法院不予支持。被上诉人余某知道上诉人为第三人古某办理房屋权属转移登记手续后，即于2010年11月向上诉人提出异议并申请该局撤销该证。在上诉人答复不同意撤证后，于2011年3月10日向法院起诉，该事实应被视为《中华人民共和国行政诉讼法》第四十条规定的“其他特殊情况耽误法定期限的”情形。因此，余某起诉没有超过诉讼时效，对于上诉人及建政支行主张余某起诉已超过法定期限的理由，本院不予采信。
上诉人颁发给第三人古某的涉案《房屋所有权证》认定事实错误，一审判决予以撤销正确，应予维持。上诉人上诉无理，法院不予支持。

4.二审定案结论
南宁市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人南宁市住房保障和房产管理局负担。

（七）解说
1.如何确定登记机关对于登记申请的实质、合理审查义务?
不动产登记制度之创设，目的在于通过公示彰显物权之变动与归属，维护不动产交易的安全。由于房屋登记簿是确定房屋权利归属和内容的根据，而且登记将产生公信效力，所以登记的准确性和权威性就变得十分重要。
根据我国《物权法》第十二条、建设部《房屋登记办法》第十八条的规定，我国房屋登记机构的主要义务为：查验权属证明材料和其他必要材料，主要包括当事人身份的证明材料、委托书、相关协议或者生效司法法律文书、房产证等。一般只是审查当事人提交的书面文件，对于有些非法或虚假的登记事实不需进行实质审查，只要进行形式审查，就完全可以发现。总的来看，并不要求对提交文件之外的其他事实进行了解或调查，以确认有关事实的合法性和真实性，在有合理怀疑时，登记机构应当询问登记申请人提供材料之外的事项，并应于必要时实地查看不动产，这是为了确保登记内容的真实性，已经属于实质审查的范围。我国当前立法实践更多的是采用折中审查，并侧重于形式审查。
本案中，被告南宁市住房保障和房产管理局作为房屋登记机关，在诉争房屋存在共有权人的情况下，仅凭一个共有权人的书面材料申请，就予以变更登记，并没有与共有权人取得联系，也没有实地查看诉争房屋（实际上原告一直就住在该房屋内），违反了谨慎、合理审查的注意义务。二审法院对该事实予以了进一步的认定，认为房产登记机关不仅要审查申请人提交的申请登记材料是否完备、齐全，申请登记的事项有无违反法律的规定，还应对申请人提交的申请材料的真实性、合法性作全面审查。对于买卖双方当事人是否亲自到场，到场的持共有权人身份证的人是否为共有权人本人，被告有合理、谨慎的注意义务。被告未能尽到上述注意义务，导致登记错误，法院撤销其颁发的邕房权证字第01565855号《房屋所有权证》是合法、合理的。
2.判决确认违法和判决撤销的裁判方式选择对权利人权益的保护问题?
在行政审判中，对于不同性质的法律行为引起的案件的法律裁判方式是不同的。法院可以根据最大化实现对合法利益的有效保护来选择裁判方式，从而既可以审查行政行为的合法性，也可以确实保护权利人的合法权益。在本案的情形下，如果判决确认登记行为违法，那么该诉争房屋产权证仍有效，而根据《物权法》第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。该法第一百零六条规定了有关动产及不动产所有权善意取得的构成要件，但没有对不动产抵押权的善意取得作出具体规定，只是明确了“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。作为第三人的建政支行若因抵押权的善意取得，仍能主张抵押权，那么可能导致真正的所有权人余某的合法权益受到侵害。而如果针对该错误登记行为判决撤销该产权证，那么附着于该权证上的其他权利就相应地予以消灭，真正所有权人的权益回复到原始状态，有利于保护其合法权利。而对于第三人建政支行抵押权的保护问题，可以通过违约责任的方式让相关责任人承担赔偿责任。结合本案具体事实，第三人古某原来是第三人刘某的朋友，后又与第三人刘某结为夫妻，在签订了《房地产买卖契约》取得了《房屋所有权证》后将近五年的时间里，明知房屋一直由原告余某管理使用，却一直不以所有权人身份主张和行使权利，且在庭上陈述其所支付的购房款亦与《房地产买卖契约》上载明的房屋价款相去甚远，因此，第三人古某在与第三人刘某结婚前办理的房屋过户登记，不属于善意取得。而对于被告南宁市住房保障和房产管理局未尽合理审查注意义务，错误登记的行政行为，法院在选择裁判方式时，考虑到了房产真正所有权人权利的妥善保护问题，最终选择撤销该诉争房产权证的判决方式，无疑是适当的。
（南宁市江南区人民法院　李艳　蒙永富）