（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市门头沟区人民法院（2010）门行初字第38号行政判决书。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2011）一中行终字第862号行政判决书。

2.案由：房屋产权转移登记。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：张某，首钢矿业公司退休工人，住北京市门头沟区。
原告（被上诉人）：张某1，首钢矿业公司退休工人，住北京市门头沟区。
二原告之共同委托代理人：张某4，北京博奥海斯科贸有限公司医师，住北京市石景山区。
被告：北京市住房和城乡建设委员会（C座），住所地：北京市海淀区西四环中路16号院3号楼。
法定代表人：隋某，该委员会主任。
委托代理人：周玉顺，北京市亚太律师事务所律师。
第三人：田某，北京八方达客运有限公司司机，住北京市门头沟区。
委托代理人：胡某，无业，住北京市门头沟区。
第三人（上诉人）：中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行，住所地：北京市门头沟区新桥大街16号。
负责人：张某5，该支行行长。
委托代理人：司某，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员。
委托代理人：王某，中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行职员。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市门头沟区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王敬文；代理审判员：韩继先；人民陪审员：刘红军。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张靛卿；代理审判员：赵锋、曹炜。

6.审结时间
一审审结时间：2010年12月16日。
二审审结时间：2011年3月18日。

（二）一审诉辩主张

1.被诉具体行政行为
被告北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）于2007年12月15日对第三人田某的房屋所有权转移登记申请作出“同意办理转移登记，准予发证”的审核意见，将北京市门头沟区冯村嘉园×号楼×层×单元101号房屋（以下简称101号房屋）登记于田某名下，并向其核发了X京房权证门私字第050153号房屋所有权证（以下简称被诉房产证）。

2.原告诉称
被告颁发的被诉房产证所依据的北京市存量房屋买卖合同（合同编号：CXXXXXX1）属虚假合同，已被北京市门头沟区人民法院和北京市第一中级人民法院民事判决确认无效，被告颁发的X京房权证门私字第050153号房屋所有权证也就失去了法律依据，应当予以撤销。请求法院判决撤销被诉房产证，并换发新的房产证给原告。

3.被告辩称
（1）被告颁发被诉房产证有事实依据。张某、张某1全权委托张某3办理房屋出售等相关一切手续，并办理了委托公证。张某3代表张某与田某签订房屋买卖合同，并办理了资金划转、缴纳税费。之后，张某3代表张某同田某向被告提出该房屋所有权转移登记申请。被告经审核后颁发了被诉房产证。（2）被告颁发被诉房产证程序合法。被告收到申请人张某、田某的房屋所有权转移登记申请后，依法定程序对申请的内容及其提交的申请材料进行了全面审查。（3）抵押权人中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行（以下简称工行门头沟支行）、抵押人田某就该房屋向被告申请办理了房屋抵押登记。该房屋抵押登记尚未解除。被诉房屋所有权证的撤销涉及抵押权是否灭失的问题，应先予明确后再依法判决撤销房屋所有权证。综上，请求法院判决驳回二原告的诉讼请求。

4.第三人述称
（1）第三人田某述称：同意被告的答辩意见。
（2）第三人工行门头沟支行述称：同意被告的答辩意见，且其抵押权合法有效。

（三）一审事实和证据
北京市门头沟区人民法院经公开审理查明：2007年11月2日，张某3持张某、张某1的虚假身份证明到北京市燕京公证处办理了以张某、张某1委托其出售101号房屋为内容的（2007）京燕京内证字第504号公证书。同月20日，张某3以张某委托代理人的名义与田某订立北京市存量房屋买卖合同，约定：田某从张某处购买101号房屋。同月21日，田某向被告申请房屋所有权转移登记。被告审核后，于2007年12月15日作出“同意办理转移登记，准予发证”的审核意见，并向田某颁发了被诉房产证。经张某、张某1申请，2009年8月25日，北京市燕京公证处审查后作出公证复查决定书，决定撤销（2007）京燕京内证字第504号公证书。后张某、张某1提起民事诉讼，要求确认张某3与田某就101号房屋订立的房屋买卖合同无效，一审法院于2010年3月25日作出（2009）门民初字第2790号民事判决，认定张某3未经张某、张某1许可，利用伪造的身份证件和虚假的委托书，与田某订立买卖合同，擅自处分张某、张某1房产，该合同未经张某、张某1追认，张某3亦未于合同订立后取得101号房屋处分权，遂判决上述房屋买卖合同无效。田某上诉后，2010年9月20日，北京市第一中级人民法院作出（2010）一中民终字第13770号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2010年11月16日，张某、张某1提起行政诉讼，要求撤销被诉房产证。
上述事实有下列证据证明：
1.被告提交的证据有：
（1）京房权证门私字第41703号房屋所有权证，证明涉案房屋原产权状况；
（2）公证书，证明张某3是受张某委托办理房屋的产权移转，并得到燕京公证处的公证；
（3）北京市存量房屋买卖合同，证明被告在接受申请时该合同存在，依据这份合同办理产权移转登记合法有效；
（4）房屋所有权转移登记申请书，房屋所有权转移登记审核意见，存量房交易结算资金自行划转声明，所缴纳的契税证明，北京市房屋登记表，房地平面图，受理通知单，张某、张某1、田某身份证复印件，证明被告进行本次房屋所有权转移登记是接受了申请人申请，审核了所有材料后办理了转移登记。
2.原告提交的证据有：
公证处复查决定书，证明公证处经复查查明张某、张某1并未去公证处办理委托手续。
3.第三人田某未向一审法院提交证据。
4.第三人工行门头沟支行提交的证据有：
（1）（2010）门民初字第824号民事判决书，X京房门私他字第050153号房屋抵押证书，证明工行门头沟支行对涉案房屋享有抵押权；
（2）个人借款担保合同，证明工行门头沟支行对田某具有债权；
（3）公证书，证明工行门头沟支行取得抵押权是善意的，其对贷款手续进行了审查；
（4）田某还款明细，证明田某贷款还款情况。

（四）一审判案理由
北京市门头沟区人民法院经审理认为：被告受理田某提出的房屋所有权转移登记申请后，依法审查了其提交的申请材料，尽到了法定的审查义务。但是，鉴于张某3以张某代理人名义与田某就101号房屋订立的北京市存量房屋买卖合同业经民事判决确认无效，该房屋所有权转移登记的合同基础已经不存在。

（五）一审定案结论
北京市门头沟区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，作出如下判决：
撤销被告北京市住房和城乡建设委员会向田某颁发的X京房权证门私字第050153号房屋所有权证。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称
上诉人享有101号房屋的合法抵押权，一旦撤销被诉房产证，则上诉人享有的抵押权将无法得以实现。因此，一审法院在撤销被诉房产证时应当对该抵押权一并进行处理。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以撤销。
（2）被上诉人辩称
被上诉人张某、张某1表示同意一审判决。
原审被告北京市住建委表示同意一审判决。
原审第三人田某表示不同意一审判决，认为一审法院不应撤销被诉房产证，请求二审法院撤销一审判决。

2.二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理，同意一审法院的认证意见。根据上述有效证据及各方当事人无争议的陈述，二审法院对一审法院查明的基本事实予以确认。

3.二审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为：北京市住建委受理田某提出的房屋所有权转移登记申请后，依法审查了其提交的申请材料，已尽到法定的审查义务。但是，鉴于张某3以张某代理人名义与田某就101号房屋订立的北京市存量房屋买卖合同已被法院生效民事判决确认无效，故本案被诉房产证的合法性基础已经不存在，一审法院判决撤销被诉房产证正确，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，本院应予维持。上诉人工行门头沟支行要求撤销一审判决之上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

4.二审定案结论
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持一审判决。

（七）解说
1.房屋登记的性质
《房屋登记办法》第二条规定，房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。从这一界定来看，房屋登记应属行政行为。但是，房屋登记同时也是一种物权公示行为。房屋登记在某种程度上体现出对于物权的依附性。譬如，房屋登记需以事实为依据，这里的事实主要就指物权的真实状况。而且，有关房屋登记的行政法律规范也不可避免地受到了物权民事法律规范的影响。如在《物权法》施行前，房屋登记机关主要依据《城市房屋权属登记管理办法》对房屋登记申请进行审查，其中并无善意取得的内容。而《物权法》施行后，受到《物权法》第一百零六条关于不动产善意取得规定的影响，《房屋登记办法》取代《城市房屋权属登记管理办法》成为房屋登记适用的主要行政法律规范，其第八十一条则明确规定房屋登记机关在撤销房屋登记时需要考虑善意取得之情形。
综上，房屋登记虽属于行政行为，但其始终与私权保持着密切的关系。从事实根据的角度讲，物权的真实状况就是房屋登记所需尊重的客观事实。从法律依据的角度讲，房屋登记除了要遵守相关的行政法律规范外，还需要遵循相关的民事法律规范，特别是物权法。
2.房屋登记的三重审查标准及其运用
关于房屋登记的审查标准，主要有以下三个层面：
（1）形式主义的审查标准。
在《物权法》施行前，房屋登记机关主要依据《城市房屋权属登记管理办法》对房屋转移登记申请进行审查。《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。第三十六条第一款规定，以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1 000元以下罚款。
基于上述规定，如果申请人提交的材料齐全、权属清楚，则房屋登记机关应当予以登记；反之，如果房屋登记机发现申请材料存在虚假，则可以不予登记。对于已经作出的登记行为，房屋登记机关可以予以撤销。同理，人民法院在审理此类案件时也可以持同样的审查标准，其中最为典型的一种表述为“鉴于申请材料存在虚假，被诉房屋转移登记行为的合法性基础已经不存在，本院依法应予撤销”。
上述审查标准系形式主义的审查标准，其将房屋登记的基础限定在申请材料的层面上。房屋登记机关只需要对申请材料是否齐全、真实进行审查，至于房屋登记行为背后的权利状况则在所不问。
（2）债权主义的审查标准。
相对于形式主义的审查标准，债权主义的审查标准将登记行为的合法性基础仅限定在一项申请材料上，即房屋买卖合同。持该标准者将房屋买卖合同视为房屋转移登记的原因行为，即房屋买卖合同为因，而房屋转移登记为果，只有房屋买卖合同被确认无效或被撤销，房屋转移登记才失去原动力，成为无因之果、无源之水。也仅在此情形下，基于该房屋买卖合同进行的房屋转移登记才能被撤销。
上述标准逻辑比较清楚，但也存在一个无法回避的问题：如果房屋登记机关以房屋买卖合同被撤销或被确认无效为由撤销该房屋转移登记，则相当于基于一个无效的债权撤销了一个存在的物权（至少是形式上的物权），这是否有违相关的民事法律规范?进一步说，如果受让人主张善意取得并得到人民法院认可，则即使房屋买卖合同无效，受让人基于善意取得制度仍能取得该房屋的所有权，此时的登记权利人即为真实权利人，房屋登记机关予以撤销显然不当。
（3）物权主义的审查标准。
持该标准者认为，只有在明确判定登记权利人不是真正权利人的情形下，才能撤销房屋登记。如房屋买卖合同因涉及无权处分而被法院确认无效，但买受人基于善意取得主张该房屋的所有权并得到法院的支持，在此情形下，虽然债权灭失，但物权仍然存在，房屋的登记权利人与真实权利人一致，该房屋转移登记行为无须撤销。
上述标准涉及不动产善意取得制度，其为《物权法》第一百零六条所确认，但该制度在《城市房屋权属登记管理办法》这一行政规章中并无体现。为了适应《物权法》的上述规定，2008年7月1日，《城市房屋权属登记管理办法》被废止，《房屋登记办法》正式施行，其第八十一条规定，当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，但房屋权利为他人善意取得的除外。因此，即使房屋买卖合同被撤销或被确认无效，也不一定导致房屋转移登记被撤销，否则就可能损害善意取得人的合法权益。
结论：房屋转移登记应采用形式主义的审查标准，而撤销房屋转移登记应采用物权主义的审查标准。
3.房屋转移登记中涉及的善意取得问题
依据《物权法》第一百零六条之规定，不动产善意取得需要满足以下几个构成要件：（1）转让人为无处分权人；（2）受让人以合理价格受让取得不动产所有权；（3）受让人主观上须为善意；（4）不动产已按规定完成登记。
（1）关于无权处分。
不动产善意取得中的无权处分主要是登记错误之情形，即在发生登记错误的情形下，登记权利人将其不动产转让给他人时，受让人因信赖登记而进行了交易，并办理了登记过户手续。主要理由如下：
第一，从制度沿革来讲。不动产善意取得的实质为不动产登记簿的公信力，其是与善意取得相区别的一项制度。考虑到两者之间的差别，德国、瑞士和我国台湾地区在立法上均采纳了对不动产登记簿的公信力与善意取得制度分别立法的模式，而登记错误则为适用不动产登记簿公信力制度的一个构成要件。
第二，从法律效果来讲。善意信赖保护制度虽然以牺牲权利人的利益为代价，但是权利人都能控制善意信赖保护的后果给自己带来的不利风险。这种制度须建立在特定民事主体能够控制风险的基础之上，而不能让一个无辜者承担社会责任。例如，在冒名处分行为中，相比较于真正权利人，第三人更能控制受欺骗的风险。第三人如果没有辨认出冒名人的虚假，由此而蒙受损害，可以请求实施欺骗行为的人赔偿损失，而不能主张善意取得，让真正权利人承担损失。
与此相应，北京市高级人民法院专门针对不动产善意取得中的无权处分进行了限定，其明确规定涉及房屋的无权处分主要包括以下几种情形 参见北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十八条。：1）权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权，但未办理宣示登记，房屋登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；2）因房屋登记机关登记错误，致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以自己名义处分房屋的；3）夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义处分房屋的；4）出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记，其后买卖合同被确认无效或被撤销、解除，尚未办理所有权回复登记，登记人（买受人）擅自以自己名义处分房屋的；5）其他无权处分房屋的情形。
（2）关于合同效力。
善意取得中的合同效力争议主要集中在《合同法》第五十一条，该条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第一种观点认为，在无权处分的情况下，转让合同的效力是待定的。如果权利人不追认或者无处分权人订立合同后未能取得处分权的，该转让合同无效。由此，善意取得实际上是以转让合同的无效为存在前提。如果在无权处分的情形下转让合同仍然有效，买受人可直接依据该有效合同取得物权，善意取得制度则没有存在的必要。第二种观点认为，转让合同本身是有效的。从契约本旨言，当事人双方意思表示一致时，契约即为成立。无权处分人与买受人之间已经达成买卖房屋的合意，无权处分不应影响该合同的效力。如果确认合同无效，相对人只能向无权处分人主张缔约过失责任，这对相对人不公平。况且，我国采用的是债权形式主义的物权变动模式，遵循“有效债权合同+公示=物权变动”的公式。基于合同无效的善意取得制度势必会打破债权形式主义的物权变动模式，损害我国法律逻辑的内在一致性。
第二种观点直接与《合同法》第五十一条相冲突，其试图从合同的本质出发来论证善意取得中转让合同的有效性，从而将善意取得纳入我国债权形式主义的物权变动模式中。相比之下，第一种观点契合我国现行的法律规定，其对善意取得性质的界定也符合我国的传统观念。在我国现行法律框架下，对于无权处分之合同，人民法院通常会依据《合同法》第五十一条之规定判定其无效。在此情况下，合同无效的判决不能必然排除善意取得的适用，应当继续进行善意取得的判断。
4.房屋转移登记行政案件中善意取得的判定主体
有观点认为，依据《房屋登记办法》第八十一条之规定，房屋登记机关具有认定善意取得的权力。但上述规定仅要求行政机关在撤销房屋登记时应当考虑善意取得，并未规定认定主体。事实上，善意取得涉及物权，其应当通过民事法律规范来调整，如《物权法》等。而《房屋登记办法》属于行政规章，其无权赋予房屋登记机关认定善意取得的职权。在面临善意取得之判断情况时，房屋登记机关应保持克制，即维持房屋登记的现状，待有权机关确定物权归属后，再依据物权的真实状况进行相应登记。而这里的有权机关，应指人民法院。
善意取得涉及物权归属之判断，原则上应当通过民事诉讼途径来确认。但有观点认为，人民法院在审理行政诉讼案件的过程中可以一并对善意取得进行认定，其依据是《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，即“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”。但该规定并未明确表明在行政诉讼案件中法院可以对善意取得直接进行判断。对此也可以做另一种理解：虽然被诉房屋登记行为违法，但相关民事判决已确认第三人系善意取得诉争房屋的，此时应当判决确认被诉房屋登记行为违法，而不得予以撤销。该观点实际上构想了一种行政附带民事诉讼的制度。考虑到行政诉讼与民事诉讼在审理期限、举证责任分配等诸多方面的差异以及不动产善意取得制度本身的复杂性，行政附带民事诉讼制度的实行势必给行政法官课予更多的义务，上述构想是否可行还值得商榷。
出于审慎的考虑，人民法院在审理涉及善意取得之房屋登记案件时，原则上应当中止行政案件的审理，告知当事人通过民事诉讼途径来判定善意取得以明确物权归属。待民事案件审结后，再依据民事判决结果作出相应的行政裁判。当然，出于效率的考虑，如果涉及的争议明显不构成善意取得（如未支付房屋对价、存在冒名处分行为等），行政法官能够轻易排除善意取得之适用的，也可以直接在行政判决中予以判定，而无须再让当事人经过冗长的民事诉讼途径去解决该问题。从行政诉讼的长期发展来看，坚持这一点很有裨益，可以视为行政附带民事诉讼制度的破冰之举。
5.关于本案审理结果的分析
（1）涉案房屋的所有权转移不适用善意取得，被诉房产证应当被撤销。
101号房屋的登记行为发生在《物权法》实施之后，因此本案应当考虑善意取得。如前所述，不动产善意取得中的无权处分应为登记错误，且处分人与登记人应为同一人。本案中，101号房屋的登记并不存在错误，二原告为房屋的真实权利人，房屋也确实登记在两人名下。二原告的女儿张某3利用虚假材料欺骗公证机关，并获取了经公证的授权委托书。因此，处分人与登记权利人不同一，张某3的处分行为不属于不动产善意取得中特指的无权处分。即使买受人田某系出于善意参与房屋交易，并已经支付合理对价和办理房屋转移登记，亦不能善意取得101号房屋的所有权。依据物权主义的审查标准，被诉房产证应当被撤销。
（2）撤销被诉房产证不影响工行门头沟支行善意取得101号房屋的抵押权。
我国《物权法》第一百零六条第一款和第二款规定了所有权的善意取得，第三款则规定当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。由此可知，抵押权作为一种担保物权，原则上也可适用善意取得。参照不动产所有权善意取得制度，抵押权的善意取得应当具备以下构成要件：1）抵押人无权处分不动产，即抵押人的抵押行为系无权处分。同理，这里的无权处分也仅指登记错误。2）抵押权人取得不动产抵押权时是善意的。3）抵押双方已就抵押行为依照法律规定办理了登记，并将抵押事项记载于不动产登记簿上。只要符合上述条件，即使用于抵押的不动产所有权存在瑕疵甚至被撤销，善意的抵押权人亦能基于善意取得行使抵押权。
本案中存在两个债权行为：一是二原告与田某之间的房屋买卖合同，二是田某与工行门头沟支行之间的房屋抵押合同。从本案证据来看，田某与工行门头沟支行都应当属于善意第三人。如前所述，即使田某为善意第三人，其也不能善意取得101号房屋的所有权，但这并不会影响工行门头沟支行善意取得101号房屋的抵押权，因为田某系贷款人和抵押人，虽然其最终未能取得房屋所有权，但其在抵押房屋时系登记权利人，其抵押行为属于不动产善意取得中的无权处分。同时，工行门头沟支行在发放贷款时也已经尽到了合理的审查义务，主观上具有善意。而且，双方也已按规定在房屋登记机关进行了抵押登记。由此可知，工行门头沟支行完全具备抵押权善意取得的构成要件，可以善意取得该房屋抵押权。如果房屋的真正权利人张某、张某1因此遭受损失，其有权向张某3请求赔偿，但不能向善意抵押权人工行门头沟支行请求赔偿。因此，工行门头沟支行的抵押权不影响法院撤销被诉房产证，而被诉房产证之撤销也不应当影响工行门头沟支行行使其善意取得的抵押权。
（北京市第一中级人民法院　赵锋）