（一）首部

1.裁定书字号
一审裁定书：湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2011）夷行初字第02号行政裁定书。
二审裁定书：湖北省宜昌市中级人民法院（2011）宜中行终字第00024号行政裁定书。

2.案由：房屋行政登记。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：宜昌市夷陵区阳光水岸业主委员会（以下简称阳光水岸业委会），住所地：宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处松湖路13号。
负责人：戴某，该委员会主任。
委托代理人：张旗，湖北楚天剑律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人：吴某，退休工人。
被告（被上诉人）：宜昌市夷陵区房地产管理局（以下简称夷陵区房管局），住所地：宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处丁家坝。
法定代表人：黄某，该局局长。
委托代理人：刘道炎，湖北三立律师事务所律师。
委托代理人：王某，该房管局干部。
第三人：湖北楚江房地产开发有限公司（以下简称楚江房产公司），住所地：武汉市江汉区民主路13号。
法定代表人：方某，该公司董事长。
委托代理人：乐某，该公司职员。
委托代理人：陈志龙，湖北晨丰律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：湖北省宜昌市夷陵区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：肖杰；代理审判员：李怡；人民陪审员：李先伸。
二审法院：湖北省宜昌市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘雪青；审判员：曹斌、闵珍斌。

6.审结时间
一审审结时间：2011年2月18日。
二审审结时间：2011年7月12日。

（二）一审诉辩主张

1.被诉具体行政行为
宜昌市夷陵区房管局为第三人楚江房产公司颁发小溪塔字第00000249号产权证。

2.原告诉称
第三人开发的“阳光水岸”项目，根据2005年宜昌市规划局夷陵分局审批的该项目总平面图及施工图，原规划中的2、4号楼1单元负一楼，均设计为底层架空，规划用作健身房、老年活动室等。2、4号楼2、3单元地表下均设计为半地下架空停车。2009年，被告对上述全体业主共有的部分登记为“仓储”，并对上述变更使用用途的架空层为第三人办理了小溪塔字第00000249号产权证。根据建住房［2002］123号《国家七部委关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中“房地产开发企业应当严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续……房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证”的规定，开发商如果要更改规划应该在小区内公示，并组织业主听证，可是从小区开盘到起诉时开发商既没有在小区内公示，也没有组织业主听证。第三人私自更改规划，其行为违法并构成侵权，而被告对违法变更用途的架空层颁发产权证，使得“违法行为的结果”合法化。而“停车位”与“仓储”在法律概念上就有本质上的区别，被告的作为使得第三人享有了物权，严重侵害了小区全体业主的利益。原告认为，被告的具体行政行为没有查清事实，其颁发小溪塔字第00000249号产权证违法，应当予以撤销。特提出行政诉讼，请求依法撤销被告颁发的小溪塔字第00000249号产权证，并由被告承担诉讼费用。

3.被告辩称
（1）小溪塔字第00000249号产权证不是初始产权，而是依据前一个产权证，一步一步来的，是依据备案证进行核发的产权证，在前一个产权证没有被确定为非法的情况下，被告登记实体内容符合法律规定，原告要求撤销登记的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。（2）被告登记程序符合法律规定，原告的诉讼请求应予以驳回。（3）原告所诉的规划方面的问题应作出详细的说明。综上所述，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。

4.第三人述称
（1）第三人对于诉争的房产拥有合法的产权。无论是建设工程规划许可证，还是施工许可证，均认可第2、4号楼负一楼用途为停车位，且其所有权人为第三人。（2）房产证上房屋用途标明为“仓储”的原因是办证的时候，房产部门计算机登记系统中没有“停车位”这一子项，房产部门只能按类似规划用途对此予以登记，显然，第三人没有对规划方案擅自变更的行为。（3）被告在法定范围内作出合法、合理的行政行为应受法律保护。综上所述，被告的发证行为事实清楚、证据充分、程序合法，请求法院驳回原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
湖北省宜昌市夷陵区人民法院经公开审理查明：2007年6月，第三人凭夷陵区发展和改革局的夷发改发［2005］95号《关于楚江房产公司阳光水岸商品房开发一期工程基本建设投资计划的批复》和夷发改发［2005］96号《关于楚江房产公司阳光水岸商品房开发二期工程基本建设投资计划的批复》、编号为20051002号《建设用地规划许可证》、编号为20052084号《建设工程规划许可证》、编号为20050055号《建筑工程施工许可证》、宜市夷陵国用［2005］第3020070652号《土地使用证》、备案号为422721-07-18号《竣工验收备案证》及其他资料，向被告申请为其办理《房屋所有权证》。该项目共有6栋房屋，总规划面积为55776.56平方米，其中含地下车位的有三栋房屋（2、4、5号楼），办证面积为24512.06平方米（地下车位办证面积为2985.27平方米）。同年6月28日，宜昌市房产管理局向第三人颁发了夷陵区小溪塔字第00246129号房权证。该房权证上载明：该房屋状况为三栋房屋（2、4、5号楼），所在层数负一楼，建筑面积2985.27平方米，设计用途为“仓储”。2009年3月27日，经第三人申请，宜昌市房产管理局根据《城市房屋权属登记管理办法》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的有关规定，由第三人出售部分房产后，将剩余面积变更登记，并由被告向第三人颁发了夷陵区房权证小溪塔字第00000249号产权证。2010年7月14日，原告向夷陵区人民政府提出行政复议申请，同年10月21日，宜昌市夷陵区人民政府以发证机关是宜昌市房产管理局，原告应向发证机关的本级人民政府或者该部门的上一级主管部门提起行政复议申请为由，作出夷政不字［2010］第02号《行政复议不予受理决定书》。原告遂于2010年11月12日诉至本院，要求撤销被告颁发的小溪塔字第00000249号产权证。本院在开庭审理时和开庭审理后，几次向原告释明，是否变更诉讼请求，即要求被告将夷陵区房权证小溪塔字第00000249号产权证中的“仓储”变更为“车位”，但原告均表示不同意变更诉讼请求。
上述事实有下列证据证明：
1.原告提供的业主大会备案证、小溪塔字第00000249号产权证、建设工程规划许可证、阳光水岸规划方案图表、宣传广告、阳光水岸分布图、行政复议不予受理决定书。
2.被告和第三人提供的建设用地规划许可证和建设用地规划许可证审批单、夷陵区发展和改革局夷发改发［2005］95号和夷发改发［2005］96号批复、宜市夷陵国用［2005］第3020070652号《土地使用证》、《建设用地规划许可证》（编号20051002）、建设工程规划许可证审批单、建筑工程施工许可证（编号20050055）、第三人房屋所有权申请审批表、申请书、分户图、房产图（2、4、5号楼）、夷陵区房权证（小溪塔字第00246129号）、湖北省建筑工程验收备案证422721-07-35号；湖北省建筑工程验收备案证422721-07-18号；建设工程竣工验收平面图、夷陵区建设工程施工规划验收合格证等复印件。

（四）一审判案理由
湖北省宜昌市夷陵区人民法院经审理认为：本案双方争议的焦点主要是原告是否具备本案原告主体资格，即如何理解、适用相关法律和有关司法解释的规定。本院认为，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。根据《物业管理条例》（以下简称《条例》）第十九条第一款“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定”的规定，业主委员会可作为原告参加诉讼主要有四种情形：（1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；（2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；（3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；（4）其他损害全体业主公共权益的情形。根据最高人民法院于2010年11月5日公布的《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《房屋登记规定》）第五条第三款“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理”的规定，由于原告起诉要求撤销第00000249号产权证，而该产权证是基于前一产权证即总产权证（小溪塔字第00246129号）变更登记而来，在没有撤销总产权证的前提下原告的诉讼请求无法得到支持。同时，由于本案中原告违反其起诉的形式和实质要件，没有依法召开业主大会，也没有经全体业主三分之二以上投票通过，所以其诉讼主体失格。另外，原告亦未请求法院“确认具体行政行为违法”，只有确认具体行政行为违法，才能产生注销房屋登记的法律后果。

（五）一审定案结论
湖北省宜昌市夷陵区人民法院依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项、第（五）项、第（十一）项，最高人民法院《房屋登记规定》第五条之规定，作出如下裁定：
驳回原告阳光水岸业委会要求撤销被告夷陵区房管局为第三人楚江房产公司颁发的小溪塔字第00000249号产权证的起诉。
原告阳光水岸业委会预交的诉讼费人民币50元，本院予以退还。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称
1）原审以上诉人不具备原告主体资格为由裁定驳回起诉，适用法律错误。原审裁定认为，在损害全体业主公共权益的情形下，业委会可以作为原告提起诉讼。被上诉人违法给第三人办理的用途为“仓储”的第00000249号产权证既不符合规划，也不符合实际，在小区中找不到实际对应的场地，实为车库的场地被第三人以仓储为由任意闲置，致使小区汽车停放混乱，生活环境恶化，严重侵害了小区业主的利益，业主纷纷要求并授权业委会通过行政诉讼维护其合法权益，因此，无论从损害的事实上，还是从程序上判定，上诉人均具有原告的诉讼主体资格。2）《房屋登记规定》第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”本案被上诉人2007年6月向第三人核发第00246129号产权证属于初始登记行为，2009年3月又核发第00000249号产权证，属于首次转移登记行为，上诉人正是针对这次转移登记行为起诉，按照前述规定，人民法院应当受理。原审法院参照该规定，认定上诉人未就首次登记行为起诉，因而对后续登记行为提起诉讼的，人民法院应不予受理，该认定是错误的。综上，请求二审法院撤销一审裁定，发回重审。
（2）被上诉人辩称
被上诉人夷陵区房管局的答辩意见同一审时的答辩意见。
第三人楚江房产公司的陈述意见同一审时的陈述意见。

2.二审事实和证据
湖北省宜昌市中级人民法院经审理查明，原审法院查明的事实属实。双方当事人在二审程序中未提供新的证据。
上述事实，有一、二审庭审笔录及双方当事人在一审中各自提供的已经庭审质证的证据在卷佐证。

3.二审判案理由
湖北省宜昌市中级人民法院经审理认为：最高人民法院《房屋登记规定》第五条规定，同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。参照该规定，当事人对房屋变更登记行为中的未变更登记事项提出异议，应对该未变更事项的首次登记行为提起诉讼；若仅对后续变更登记行为提起诉讼，司法审查必将溯及该未变更事项的首次登记行为，从而超越当事人诉讼请求和案件审理范围。本案上诉人所诉的夷陵区小溪塔字第00000249号房屋所有权证系根据夷陵区房权证小溪塔字第00246129号房屋所有权证变更登记而来，并非发生房屋所有权的转移登记行为，除面积外，两产权证记载的房屋所有权人等内容一致，所指向的2、4、5号楼负一楼用途均登记为“仓储”。在第三人2007年申请办理的第00246129号房屋所有权证的登记内容未被证明有误的情况下，上诉人以被上诉人擅自更改规划，将负一楼用途从“健身房、停车场”变更为“仓储”为由，请求撤销根据该产权证变更登记而来的第00000249号房屋所有权证，对其起诉，人民法院应不予受理。另，第00000249号房屋所有权证的发证机关系宜昌市房产管理局，该事实已被夷陵区人民政府夷政不字［2010］第02号《行政复议不予受理决定书》所认定，上诉人以夷陵区房产管理局为被告提起行政诉讼亦不符合法律规定。综上，原审法院认定上诉人不具备本案原告资格虽有不妥，但其裁定驳回上诉人起诉并无不当，上诉人的上诉请求本院不予支持。

4.二审定案结论
湖北省宜昌市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案按规定不收取诉讼费。

（七）解说
近年来，房屋登记案件数量快速增长，但对于“业主委员会”在侵权诉讼或者物权处分上是否具备行政诉讼原告主体资格问题，缺乏统一的制度指导，因而造成各地人民法院做法不一，同案不同判的现象时有发生。从本案来看，争议的焦点主要有两个：一是本案原告阳光水岸业委会能否在侵权诉讼或者物权处分上具备行政诉讼原告的主体资格；二是本案如何理解适用相关法律规定和有关司法解释，即本案是否适用最高人民法院《房屋登记规定》第五条第三款的规定。现分别评述如下：
1.关于本案原告是否具备主体资格问题。
目前法学理论界和司法实践中主要有两种观点：
一种观点认为：原告具备行政诉讼原告主体资格。业主委员会虽不属于公民，也不具备法人资格，但其属于行政诉讼法规定的“其他组织”，具有行政诉讼的原告主体资格，即有权作为原告直接起诉房管局。其理由如下：
（1）最高人民法院《房屋登记规定》第一条规定：“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”该规定已明确“其他组织”对房屋登记机构的房屋登记行为不服提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。
（2）什么是“其他组织”?最高人民法院批复安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》（［2002］民立他字第46号）（以下简称《复函》）明确指出：根据《民事诉讼法》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》（以下简称《意见》）第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。最高人民法院《复函》为最高人民法院就个案作出的正式、专门的答复，属于司法解释类文件。
（3）根据《复函》所明确的精神，本案原告业主委员会完全具备“其他组织”的条件，其依法成立，具有一定的组织机构和财产，因此对其作为其他组织参加诉讼，法律并没有设置障碍。本案原告作为依法成立的“其他组织”，对“房地产开发单位未向业主委员会提供配套公用设施”，可以自己名义提起行政诉讼，其起诉符合法律规定。
另一种观点认为：原告不具备行政诉讼原告主体资格。理由如下：
（1）本案是因商品房买卖合同而引起的纠纷，第三人作为开发商没有与原告签订过商品房买卖合同，原告不是本案商品房买卖合同的当事人。根据合同相对性原则，原告不能主张商品房买卖合同权利。
（2）根据《条例》第十九条第一款规定，“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定”。而本案属于行政确权，是被告对第三人所建商品房进行所有权确权登记，完全与物业管理无关，本案原告即使有业主大会授权，该授权也因超出业主大会本身的职责而无效。
（3）根据最高人民法院民一庭“与物业管理无关的个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼”的意见，由于本案系行政诉讼案件，本案原告明确表示其诉讼请求不是请求法院“更正”被告的“房屋登记行为”，而是请求法院“撤销”被告的“房屋登记行为”，在原告表示不同意变更诉讼请求的情况下，其就撤销产权证提起诉讼，不具备行政诉讼原告主体资格。
为什么说原告不具备本案“撤销产权证”的主体资格呢?虽然最高人民法院在《复函》中已明确业委会有民事诉讼主体资格，但在行政诉讼司法实践中，业主委员会又是一种受限制的行政诉讼主体。在物业管理法律关系中，业主委员会代表业主大会行使权利，业主委员会可以成为诉讼关系主体，就管理过程中的一些纠纷行使诉权。这是因为业主委员会的职责决定了其在涉及物业管理领域的诉讼中是适格的主体。比如《条例》第十五条规定，业主委员会履行下列职责：1）召集业主大会会议，报告物业管理情况；2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4）监督业主公约的实施；5）业主大会赋予的其他职责。可见，业主委员会作为业主的社团组织，其职责是在物业管理活动中代表和维护业主的合法权益。因此在因物业管理活动纠纷而形成的诉讼中，经业主大会的授权，业主委员会是适格的主体。比如业主委员会可作为原告参加以下诉讼：1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；4）其他损害全体业主公共权益的情形。但涉及侵权或者物权的处分时，业主委员会作为“其他组织”，不能成为行政诉讼主体，对此《条例》第十九条第一款已作出明确的规定。同时，参照最高人民法院《复函》，业主委员会只有对与全体业主物业管理有关的事项，以及“对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼”，而对其他的情形不能以自己的名义起诉。本案中，虽然原告以行政诉讼形式向法院起诉，但实质意义在于被告的具体行政行为可能侵犯业主权益。从这个角度讲，业主委员会在本案中实际上是行使维权人角色，因此根据业委会职责规定，在涉及侵权或者物权的处分时，就应当对业主委员会参加行政诉讼设定必要的限制。由于原告已经超出职责范围提起诉讼，因而原告行政诉讼主体资格丧失。另外，被告给第三人颁发房屋所有权证是否存在错误，是否应该撤销，与原告并不具有法律上的利害关系，它也不是具体行政行为的相对人，因此原告不能作为利害关系人提起行政诉讼。
2.关于本案中如何理解、适用相关法律规定和有关司法解释的问题。
我们从一审法院审理查明的事实可以确定，被告将争议房屋权属登记于第三人名下符合现有事实及法律规定，而且原告对此并无异议。双方争议的焦点主要是被告擅自将第三人产权证上的“停车位”登记为“仓储”。应该说，只要原告诉请人民法院判令被告“更正登记”（或“变更登记”），即将小溪塔字第00000249号产权证上的“仓储”更正为“停车位”即可，但原告并没有诉请更正登记，而是诉请人民法院撤销被告为第三人登记产权证的行政行为。笔者认为，依据备案证核发的产权证，在前一个总产权证没有被确定为非法的情况下，原告要求撤销被告颁发的后一个产权证的诉讼请求，应依法予以裁定驳回。也就是说，原房屋权利人、原利害关系人未就房屋登记总产权证行为起诉，而只对后续登记行为提起撤销之诉的，人民法院不应受理。
（1）本案第三人依法取得区发展和改革局的计划批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用证、竣工验收备案证及其他资料，申请办理的房屋所有权证符合法律规定。该项目共有6栋房屋，总规划面积为55776.56m2，其中含地下车位的有三栋房屋（2、4、5号楼），办证面积为24512.06m2（地下车位办证面积为2985.27m2）。因此，对2、4、5号楼负一楼《建设工程规划许可证》规划建筑面积应该予以办证。该地下车位根据《城市房屋权属登记管理办法》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，应将产权登记至第三人名下。
（2）要撤销产权证，根据一般老百姓的理解，其实质是撤销备案证记载内容。对商品房进行确权登记，从理论上应该审查的要素包括：1）是否有规划方案和规划许可证；2）规划方案中是否计算建筑面积；3）建筑面积是否计算容积率；4）该建筑面积是否缴纳相应配套费；5）计算建筑面积是否满足最低层高的要求；6）符合计算面积的规范性要求；7）是否分摊土地面积；8）该建筑面积是否已经分摊到业主名下，即是否作为共有面积已经登记等。以上判断要素的落脚点是备案证，即产权登记部门按建设行政主管部门颁发的备案证记载的内容予以确权登记。撤销产权证的前提是撤销由其他行政管理部门颁发的备案证。本案中原告诉讼请求得到支持的前提并不存在。
（3）根据《物权法》和《房屋登记办法》的规定，房屋登记主要涉及两类行为：其一是房屋登记行为，包括房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记三类权利登记，以及异议登记、更正登记、预告登记三类辅助登记。其二是相关行政行为，包括准予查询、复制登记资料以及撤销登记、收缴权属证书等行为。而国有土地范围内的房屋所有权登记，包括房屋所有权的设立登记、转移登记、变更登记和注销登记。原告要求撤销第00000249号房产证并不符合法律规定，因其并未请求“确认具体行政行为违法”，只有先确认具体行政行为违法，才能产生注销房屋登记的法律后果。与此同时，原告起诉要求撤销房产证，但其陈述事实却是变更房产证登记事项的事实，其诉讼请求与事实自相矛盾。
（湖北省宜昌市夷陵区人民法院　肖杰）