(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:北京市海淀区人民法院(2011)海民初字第5967号判决书。
二审判决书:北京市第一中级人民法院(2011)一中民终字第12448号判决书。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):章某。
委托代理人:芮洁华,北京市中银律师事务所律师。
委托代理人:吴根义,北京市中银律师事务所律师助理。
被告(上诉人):谭某。
委托代理人:王长江,北京市中淇律师事务所律师。
第三人:华润置地(北京)股份有限公司(以下简称华润公司)。
法定代表人:王某,董事长。
委托代理人:刘铁征,北京市新开律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:北京市海淀区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:王实;人民陪审员:岳维、李立敏。
二审法院:北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:郭勇;代理审判员:王晴、蒋巍。
6.审结时间
一审审结时间:2011年6月8日。
二审审结时间:2011年9月20日。
(二)一审诉辩主张
1.原告诉称
章某于2001年7月21日与北京市华远房地产开发公司(以下简称华远公司)签订了购买华亭嘉园E座1801、1802号房屋(以下简称1801号房屋、1802号房屋)的认购书,并于当日以现金方式交付了定金。于2001年7月28日以现金方式向华远公司缴纳了首付。但章某因国籍问题未能顺利办理完结相关的购房手续,故委托谭某代为办理相关手续并向银行办理了购房贷款。此后,章某每月按时将应还款项存入专门账户,并每月按时向银行还款。2008年3月7日,章某与谭某签署了协议,对双方之前的权利义务关系进行了确认。同时约定谭某应无偿协助章某完成产权过户等相关手续。但之后经章某多次催促,谭某均拒绝履行协议。后华远公司与其他企业进行了合并,并注销了工商登记,涉案房屋产权转移至第三人华润置地(北京)股份有限公司名下。华润公司有义务协助章某办理房屋产权手续。现章某诉至法院要求判令谭某及华润公司协助章某将1801号房屋及1802号房屋的产权过户至章某的名下,诉讼费由谭某承担。
2.被告辩称
章某与谭某签订的信托协议书违反法律而无效。1801号房屋及1802号房屋两份买卖合同中的购房人是谭某,两份个人住房借款合同的借款人也是谭某,产权登记人也是谭某。依据物权法的规定所有权人应确定为谭某。章某购买房屋根本无贷款主体资格,其利用信托关系掩盖了谭某取得贷款的实质,该信托目的违反了银行法相关规定。谭某自始坚持认为是谭某本人贷款购买诉争房屋,该标的物所有权与章某无关。因此,章某与谭某于2008年3月7日签订的信托协议书的效力、内容及目的应依法撤销。谭某是讼争房屋的实际所有权人,请法院判决驳回章某的诉讼请求。
3.第三人述称
华润公司对于章某的诉讼请求没有异议。
(三)一审事实和证据
北京市海淀区人民法院经公开审理查明:2001年7月21日,北京华远健翔房地产开发销售部(卖方、甲方,以下简称健翔销售部)与章某(买方、乙方)签订华亭嘉园认购书,内容为:“乙方认购甲方出售之华亭嘉园E座1801号房屋,乙方在签署本认购书时向甲方支付定金2万元;乙方签订认购书支付定金后,提出撤回认购的,定金不予退还,所认购房屋由甲方另行出售;若乙方未在本认购书约定的期限内与甲方签订预售合同及相关文件,则定金不予退还,甲方有权另行出售该物业;乙方在签订本认购书后七个工作日内,即2001年7月28日之前至卖方的销售处或指定的律师事务所,签订北京市外销商品房预售契约、补充协议及其他应签署的相应文件……”。同日,健翔销售部与章某就买卖1802号房屋签订了同样格式文本的华亭嘉园认购书。
2001年7月28日,华远公司(出卖人)与章某(买受人)签订的商品房买卖合同,约定“买受人购买的房屋为1801号房屋,总金额为1 577 738元;附件五付款方式:乙方应于2001年8月5日之前支付房款人民币477 738元,含定金人民币2万元,剩余房款人民币110万元,由甲方协助乙方向银行申请按揭……”。当日,健翔销售部向章某出具收据,收到1801号房屋、1802号房屋的印花税1 223元。
2001年8月12日,章某提出退房申请,内容为:“本人章某于2001年7月28日与贵司签订深蓝华亭1801号房屋的商品房买卖合同,今由于某种原因,现提前申请退房并要求解除该房合同。贵司代表要求本人按约支付5%的违约金,并扣除认购合同签订时所支付的2万元订金,我个人认为违约金要求的金额过高,特此请求免于追究本人逾期支付应付头期房款之滞纳金……”。2001年8月20日,华远公司致函章某,内容为:“您于2001年8月12日向我公司提交的退房申请已收到,现答复如下:鉴于您单方提出解除与华远公司签署的购买1801号房屋的房屋买卖合同,现我司要求您按照合同约定承担单方解除合同的违约责任,在2001年8月28日前向我公司支付上述违约金,并办理退房手续。”
2001年9月7日华远公司(出卖人)与谭某(买受人)签订的商品房买卖合同(合同编号为:W NO.012474),合同约定:第一条,出卖人以出让方式取得位于安翔南里北段健翔新村的地块的土地使用权;第三条,买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的:第E座18层1801号。契税专用税收缴款书记载:缴款人为谭某,项目名称:房屋买卖,实缴税额46 982.19元。中国工商银行个人业务凭证记载:金额46 982.19元。2001年9月7日,华远公司(出卖人)与谭某(买受人)签订的商品房买卖合同(合同编号为:W NO.012475),合同约定:第一条,出卖人以出让方式取得位于安翔南里北段健翔新村的地块的土地使用权;第三条,买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的:第E座18层1802号。契税专用税收缴款书记载:缴款人为谭某,项目名称:房屋买卖,实缴税额25 742.01元。中国工商银行个人业务凭证记载:金额25 742.01元。
2001年10月30日,谭某(借款人、抵押人)与北京市商业银行双榆树支行(贷款人、抵押权人)、华远公司(保证人)就1801号房屋所签订的个人住房贷款借款合同。2001年10月10日,谭某(借款人)与中国银行北京市分行(贷款人)、华远公司(保证人)就1802号房屋所签订的楼宇按揭担保借款合同。
章某提供了其2001年11月21日至2010年11月20日银行对账单,记录了其偿还银行贷款情况。章某提供了2008年2月20日至2010年8月20日中国银行转账凭证,证明其向谭某开立的北京银行还款账户汇款的情况。
2003年4月7日,华润公司与谭某签订的华亭嘉园机动车泊车车位使用权转让合同。同日,华润公司出具的发票,收到车位管理费450元。上述合同及发票原件均在章某手中。
2007年12月29日,章某出具的承诺书,内容为:“本人为华亭家园E座18A及18B房屋所有人。当时购房时以谭某名义。章某为实际房屋拥有人,有关本人购买地下E2—45停车位事宜,由于当时为分期付款,缴纳第一期后即从为再接到过任何缴款通知,今已查清余款尚有105 600元,本人约定于2008年1月31日之前付清,即不再产生任何违约金等事项,双方惟恐口说无凭,特立此据”。
章某交纳了E—18A及E—18B房屋的物业费、供暖费、电梯费。
2008年3月7日,章某(甲方)与谭某(乙方)签订的信托协议书,约定:“信托人及受益人为章某,受托人为谭某,信托财产为华亭嘉园E座18层A、B号房屋。3.甲方于2001年7月21日购买了华亭嘉园E座18层A、B号房屋。2001年9月,贷款银行通过发展商通知甲方,因甲方身份问题,无法获得银行按揭贷款。4.以乙方名义购买房屋并申请贷款的安排。甲、乙双方经过友好协商,一致同意以乙方名义购买该房屋,并以乙方的名义向银行申请贷款。甲方每月/季按时还款与贷款银行,并将该款项按时存入贷款银行专为乙方开立的账户。按时偿还银行贷款。如不能按时偿还银行贷款而被贷款银行采取法律行动,甲方应保证不能因此而使乙方遭受财务及法律等方面任何损失;且如甲方不能按时偿还银行贷款,与乙方无关,乙方应向贷款银行揭示真正的购房人、借款人、还款义务人为甲方。7.受托人除依法定或约定而取得报酬外,不得利用信托财产为自己谋取利益。乙方承认虽然为该房屋名义上的购买人、按揭申请人及名义上的还款人均为乙方,但乙方并未实际支付上述有关房款、按揭申请费用及每月/季还款。上述有关房款、按揭申请费用及每月/季还款的实际支付人为甲方。甲方为上述有关房屋、房款、按揭申请费用及每月/季还款的真实所有人、权利人……”。
2006年6月至2007年6月期间,北京银行双榆树支行向谭某发出的全部收贷通知书,在回执下方均注明:联系不到借款人,无法送达字样。
一审审理中,证人姚伯辰出庭作证,其证明内容如下:“我是北京银行双榆树支行高级客户经理。这笔贷款因为时间较长,具体时间记不清了。这笔贷款有一段时间还贷,催收时联系不上借款人,到房屋所在地上门贴告知书未果。后来通过其他渠道知道章某负责还款。罚息是从次月扣掉。有一段时间没有还款,我和章某说后,章某往卡里打了钱,但是因为有罚息,有可能存入的钱不够,所以每个月都少点钱。”
谭某认可所有购房合同及相关票据的原件均在章某手中,所有银行贷款均由章某出资偿还。
另查,华远公司于2001年12月6日变更企业名称为华润公司。北京市房屋登记表记载:北京市朝阳区北四环中路6号E座1801号房屋,建筑面积158.42平方米;北京市朝阳区北四环中路6号E座1802号房屋,建筑面积86.80平方米。
上述事实有下列证据证明:
1.当事人陈述。
2.华亭嘉园认购书。
3.商品房买卖合同、收据、发票。
4.退房申请书。
5.关于退房申请的复函。
6.银行转账凭证。
7.华亭嘉园机动车泊车车位使用权转让合同。
8.汇款凭证。
9.信托协议书。
10.北京银行全部收贷通知书。
11.企业名称变更登记证明。
12.证人证言。
(四)一审判案理由
北京市海淀区人民法院经审理认为:民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。根据章某提交的证据可以证实,其有意购买本案讼争的1801号房屋及1802号房屋,后因贷款问题,不能实现购买目的,遂以谭某的名义与华润公司签订了商品房买卖合同。到目前为止,因讼争房屋产生的所有费用均由章某支付。章某与谭某签订的信托协议,亦可证明该事件的全部经过及真实情况。据此,应认定章某系争议房屋的实际购买人。华润公司对于协助章某办理产权过户手续亦无异议。故在章某付清全部银行贷款之后,谭某及华润公司有义务协助章某完成产权过户手续,将争议房屋过户至章某名下。关于谭某要求清除其银行不良记录之主张,不属本案审理范围,本案不予处理。
(五)一审定案结论
北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,作出如下判决:
1.谭某于判决生效后十日内协助章某办理北京市朝阳区北四环中路六号E座1801号房屋及北京市朝阳区北四环中路六号E座1802号房屋的相关银行贷款的提前偿还贷款手续,同时,章某按照相关银行提出的还款数额及还款期限将尚未偿还的全部贷款汇入银行为谭某偿还贷款设定的指定账户内。
2.北京市朝阳区北四环中路六号E座1801号房屋及北京市朝阳区北四环中路六号E座1802号房屋的银行抵押贷款手续解除后七日内,谭某及华润公司协助章某办理北京市朝阳区北四环中路六号E座1801号房屋及北京市朝阳区北四环中路六号E座1802号房屋的产权过户手续,将上述两套房屋的产权过户至章某名下。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
(1)上诉人(原审被告)诉称
一审应当追加贷款银行为第三人。谭某与华润公司签订的购房合同应属无效。章某不具有购房资格,一审判决结果无法执行。综上,谭某请求二审法院撤销一审判决,改判驳回章某的诉讼请求。
(2)被上诉人(原审原告)辩称
本案的判决结果对抵押权人,即贷款银行不产生影响,且谭某一审并未提出追加第三人的申请。章某有购房资格,不存在规避法律的问题。一审判决可以执行。据此,章某请求二审法院依法驳回谭某的上诉请求,维持一审判决。
(3)第三人述称
谭某和章某的委托内容涉及两个房屋买卖合同和两个贷款合同,属于隐名代理。
2.二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
3.二审判案理由
北京市第一中级人民法院根据上述事实和证据认为:谭某与章某签订的信托协议书系双方当事人的真实意思表示,未有违反法律、法规之处,应为有效,双方当事人均应按约定履行。根据信托协议书的约定,章某系房屋的实际购买人,故章某要求谭某协助办理产权过户手续的诉讼请求于法有据。谭某上诉称北京市商业银行双榆树支行与中国银行北京市分行应为本案第三人,对此本院认为,本案系谭某与章某之间的委托合同纠纷案件,一审判决的结果并未影响银行在两份借款合同中的权利义务,故对谭某的该项上诉理由,二审法院不予采信。谭某上诉称其与华润公司签订的两份商品房买卖合同存在规避法律的问题,属于无效合同,并认为一审判决无法执行,本院认为,谭某就其该项上诉理由并未提供充分的法律依据,两份商品房买卖合同并未违反法律法规的强制性规定,就其该项上诉理由,二审法院亦不予采信。综上,一审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果并无不当,应予维持。
4.二审定案结论
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
(七)解说
本案即是一例因规避外国人在京购房限制,而委托他人购房所引发的纠纷,原被告双方当事人争议的焦点问题包括:(1)章某与谭某签订的信托协议书是否有效;(2)争议房产的所有权人应是谁。
对于第一个问题,原被告双方均确认,原告章某作为美国籍公民,其在北京购房是有一定限制的,即要有涉外审批单,同时要具备美国驻中国大使馆认证的在京因学习、工作居住满一年的证明,而且,该购房要为生活需要购买,一般仅能买一套。而对于外国人在京办理按揭购房贷款,则手续更为烦琐,一般包括由工作单位盖章出具的在京收入证明,不少于贷款数额1/3的诸如存单、股票等还贷资信证明,加盖工作单位印章的营业执照复印件,以及购房首付款发票及复印件等。如不具备上述条件或者无相关文件资料,银行不予办理贷款手续。这也是本案信托协议书产生的原因。章某为规避国家和北京市关于外籍人在京贷款购房的限制,与谭某签订信托协议书,约定由章某委托谭某代为办理购房的所以手续,办理手续所需费用以及房屋产生的后续费用,均由章某负担。现购房贷款偿还基本完毕,章某想办理过户登记,却没想到谭某面对不断上涨的房价,不愿意再将房屋过户,以信托协议书违反国家规定为由,主张信托协议书无效。
对于信托协议书的效力,笔者认为,北京市对于外籍人在京购房和贷款均有限制,虽然如此规制,主要是为了防止境外游资炒作房地产引发市场泡沫,或者外籍人购房后不按期偿还贷款,造成银行信贷危机,但这种规制的级别,充其量也仅仅是地方性规章,甚至在很大程度上,更多的是偏向于政策性的规定,不属于法律、法规的效力性禁止规定,不能当然认定合同无效。故章某与谭某虽然存在规避相关规定的行为,但章某一直按期还贷,认真履行合同义务,在其并未造成不良的社会后果,且未违反法律、法规的禁止性规定的情况下,不宜认定信托协议书无效。
对于第二个问题,既然合同有效,所有购房首付款、按揭款、税款等款项章某均已支付,且章某亦同意一次性支付剩余未还清贷款,谭某对于章某支付上述款项的事实亦予以确认,故可以认定章某为争议房产的实际权利人。
房地产行业,在中国近几年的经济发展中,呈现了前所未有的增长事态,房价一路高企,势如破竹,也正因为其背后巨大的经济利益,由其所引发的纠纷,已经不仅仅局限于房地产开发商、购房人和银行、担保公司之间,而开始蔓延至整个民商事审判的各个领域,特别是随着国家、各地方对房地产调控政策的相继出台,为了攫取经济利益,规避法律、法规以及相关政策的规定,很多人铤而走险,订立各式各样的合同,或为阴阳合同,或为以合法合同掩盖非法目的合同,甚至直接订立诸如买卖经济适用房、小产权房等国家禁止流转的房屋买卖合同,不仅扰乱正常的市场经济秩序,而且引发矛盾冲突不断,不利于社会的和谐稳定。本案中,不仅章某不能如愿及时过户房产,谭某也因章某未取得贷款通知未如期还款,而背上了不良信用记录。对此情况,不仅法院要依法查明合同签订以及当事人产生争议的背景和原因,作出公允的判决,更需要每个公民遵守法律、法规的规定,不能为眼前的蝇头小利对法律视而不见,否则一旦引发纠纷,人财两空,后悔莫及。
(北京市第一中级人民法院 刘海云)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2012年商事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第99 - 105 页