（一）首部

1.判决书字号：福建省厦门市湖里区人民法院（2011）湖民初字第1426号。

2.案由：相邻关系。

3.诉讼双方
原告：冯某，女，1969年1月15日出生，汉族，住厦门市湖里区。
被告：忻某，男，1957年3月15日出生，汉族，住厦门市湖里区。
被告：张某，女，1960年3月10日出生，汉族，住厦门市湖里区，系被告忻某的配偶。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：福建省厦门市湖里区人民法院。
独任审判员：姚亮。

6.审结时间：2011年7月8日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
2009年8月，被告忻某、张某将空调外机安装在原告主卧室的窗户上，因空调使用时，室外机发出的噪音和振动会影响原告的正常生活，故原告要求两被告将空调外机移走，但遭到两被告的拒绝。原告认为，根据相关规定，原告的窗户属于原告所有，两被告未经原告同意，擅自将空调外机安装在原告的窗户上，侵犯了原告的权利。经有关单位协调未果，为维护自己的合法权益，现向法院起诉，请求判决：（1）两被告立即停止侵权行为，拆除安装在原告居住的厦门市湖里区金昌里144号602室主卧室窗户上的空调外机，将空调外机移至被告房屋对应的空调安装位置。（2）两被告向原告赔礼道歉。

2.被告辩称
被告忻某、张某一致辩称：建筑物外墙墙面属于业主共有。二被告在安装空调时，曾向小区的物业管理处征询意见，也与原告进行过沟通，经原告和物业管理处一致认可才进行安装，安装位置也符合小区物业管理相关规范。原告诉称被告擅自在其窗户上安装空调外机，与事实不符。此外，自2009年7月30日安装外机以来，被告从未使用过空调，何来所谓噪音、振动?更不可能对原告的生活造成影响。自2010年1月入住以来，被告一直是抱着积极的态度处理与原告空调外机纠纷，反而是原告拒不服从调解，四处上访，才造成今天的局面，由此产生的一切后果，应由原告承担。原告应立即停止对被告的不实诬告和名誉侵犯。恳请法院驳回原告的无理诉求。

（三）事实和证据
厦门市湖里区人民法院经公开审理查明：原告冯某系厦门市湖里区金昌里144号602室公房的承租人，被告忻某、张某系厦门市湖里区金昌里144号702室公房的承租人。原、被告住房所在建筑物的外墙有设置专门的空调设备位置。2009年7月30日，被告忻某、张某将其空调外机安装在原告冯某住房主卧窗户上方的窗台上，双方因此产生纠纷。该空调外机自安装后至法庭辩论终结前未曾使用过。
上述事实有下列证据证明：
1.直管公房租赁合同；
2.照片；
3.双方当事人的陈述。

（四）判案理由
厦门市湖里区人民法院根据上述事实和证据认为：根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，建筑物的外墙属于物权法第六章所称的业主共有部分。业主对与其专有部分紧密相连的外墙面拥有合理使用的权利，这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理的标准有二，第一，不以营利为目的；第二，不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人的合法权益。该规则同样适用于物业使用人。就本案而言，原、被告居住的住宅小区的开发商在建设房屋时，在原、被告住房所在建筑物的外墙面特别为每套房屋修建了安装空调外机的位置，这个位置与每户是相对应的。因此，业主或使用人在安装空调外机时，应当放置在所住房屋专有部分对应的外墙面预留空调位置。两被告将空调外机直接安装在冯某住房主卧窗户上方的窗台上，安装行为确有不当，也会增加空调使用过程中排放的噪音、热量对冯某生活环境的不利影响。基于公平合理、方便生活的原则，并兼顾双方利益的考虑，冯某要求两被告拆除讼争空调外机，并移至被告住房对应的外墙空调位置是合理的，应予以支持。两被告在空调外机安装后并未实际使用，尚未造成实际损害后果，故，对冯某提出的赔礼道歉的诉求，不予支持。

（五）定案结论
厦门市湖里区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第八十四条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十四条第一款、第十六条第一款之规定，判决如下：
“一、被告忻某、张某应于本判决生效之日起10日内拆除安装在原告冯某承租的位于厦门市湖里区金昌里144号602室房屋主卧窗户上方窗台上的空调外机，移至两被告租住的厦门市湖里区金昌里144号702室房屋对应的外墙空调位置。
二、驳回原告冯某的其他诉求。”
宣判后，双方当事人均未提出上诉。一审判决已生效。

（六）解说
如何合理地使用共有部分，是区分所有建筑物相邻关系的核心问题之一。生活中，各区分所有人、物业公司及其他合法使用者之间在利用共有部分上的纠纷不断。因此，结合本案的审理，探讨有关建筑物共有部分的合理使用问题，具有一定的现实意义。
1.建筑物共有部分的法律性质
建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权，是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合。参见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，224页，北京，人民法院出版社，2007。其中，对共有部分的共有权是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。参见王利明：《物权法论》，修订2版，164页，北京，中国政法大学出版社，2008。与传统共有理论中的共同共有不同，区分所有中的共有权并不是基于共同关系产生的，其产生的基础是各业主居住在同一栋楼或者同一个小区，区分所有人根据专有部分的面积决定共有权的行使《中华人民共和国物权法》第76条规定，业主决定有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（特定事项要求达到三分之二以上多数）。，共有人的退出和加入也无须征得其他业主的同意。区分所有的共有权与按份共有也不同，区分所有中的共有权依附于专有部分的所有权，具有从属性，不可与专有部分所有权分开转让，亦不能单独设定负担。因此，区分所有建筑物的共有部分在性质上既不是传统共有中的按份共有，也不是共同共有，而是一种特殊的共有。参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，59～60页，北京，人民法院出版社，2009。即，各共有人可以单独行使占有、使用之权能，管理和处分权能则由共有人组成的非法人团体即业主大会行使，收益权能属全体业主，权利的取得和丧失取决于业主身份的取得和丧失。因此，区分所有人对共有部分均有权按其性质、用途进行使用，且不以专有部分的份额为限。此外，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第2款，专有部分的承租人、借用人等物业使用人，也享有对建筑物共有部分的合理使用权利。本案中，建筑物的外墙属于《物权法》第六章所称的业主共有部分。原、被告均为物业承租人，对与其使用的专有部分紧密相连的外墙拥有合理使用的权利。
2.对共有部分的合理使用标准
依本来用途使用共有部分，是区分所有人应承担之法律义务。该义务同样适用于其他物业使用人。因此，遵循本来用途使用，是合理使用的基本要求。这里的“本来用途”，是指必须依共有部分之种类、位置、构造、性质或依规约规定的共有部分的目的或用途使用共有部分。当然，如对某些非按其本来用途使用共有部分，但无损于建筑物的保存和不违反区分所有人共同利益的，也应允许。如在不影响其他业主或物业使用人通行的前提下，使用小区空地临时停放车辆等。此外，合理使用还必须同时符合两个条件：第一，不以营利为目的进行使用。利用共有部分从事经营性活动，属于《物权法》第76条第1款第7项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，应由业主共同决定。因此，单个业主或物业使用人以营利为目的使用共有部分不属于合理使用的范围。第二，不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人的合法权益。行使权利即使是合理的，也不能损害他人的合法权益，这是现代法治社会的一项基本规则，在建筑物区分所有法律关系中也当然适用。关于“对他人合法权益构成损害”的认定标准，实践中较难把握。生活中，相邻不动产权利人在利用不动产过程中相互给对方造成一定程度的妨害是不可避免的。为了维护双方的共同利益，在相邻一方致另一方损害时，另一方应负有一定限度的容忍义务，只有妨害超过了这个限度，才构成法律上的侵权，相邻方才应当承担民事责任。容忍义务的限度，通常是按照社会公众认可的标准来确定，即妨害行为是否超过了社会一般人的容忍程度。此外，是否尽到合理的防免义务也是重要的判断标准，即行为人可采取其他措施以避免或减低妨害而怠于或拒绝履行的，亦构成不当妨碍。以本案为例，被告利用外墙安装空调外机，系基于对专有部分使用权利的合理延伸，没有超出外墙本来用途的界限，也不违反法律、法规和小区管理规约。然而，该小区的开发商在建设房屋时，已在外墙上特别修建了安装空调外机的位置，这个位置与每户是相对应的。因此，业主或物业使用人在安装空调外机时，应当放置在所住房屋专有部分对应的外墙面预留空调位置。被告将空调外机直接安装在原告住房主卧窗户上方的窗台上，确有不当，必然增加空调使用过程中噪音和热量的排放对原告生活环境的不利影响，没有尽到合理的防免义务，不符合合理利用的要求，应予以纠正。
（福建省厦门市湖里区人民法院　姚亮）