（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市海淀区人民法院（2009）海民初字第22079号。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第16095号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：汪某，女，1971年5月28日出生，汉族，北京道哼兴业公司行政人员，住北京市石景山区。
委托代理人：乔冬生，北京市远东律师事务所律师。
委托代理人：王新泉，北京市远东律师事务所律师。
被告（被上诉人）：李某，男，1970年6月6日出生，汉族，北京中海纪元数字技术发展股份有限公司技术经理，住北京市海淀区。
委托代理人：王滨才，男，1974年1月23日出生，北京黔龙法律服务所职员，住北京市海淀区。
被告（被上诉人）：李某1，女，1986年7月4日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托代理人：莫洁云，北京市中洲律师事务所律师。
委托代理人：张朦丹，女，北京市中洲律师事务所律师助理，住北京市海淀区。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市海淀区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：方斌；人民陪审员：肖开恩、陈凤廷。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：辛荣；代理审判员：詹晖、梁冰。

6.审结时间
一审审结时间：2010年6月2日。
二审审结时间：2010年12月7日。

（二）一审诉辩主张

1.原告汪某诉称
我与李某是夫妻关系，双方于1996年9月23日登记结婚，2002年生有一子即李某2。2006年，我与李某用双方婚后的共同财产为李某2从北京科技园置地有限公司购买房屋，提交的房屋共有协议约定：其中李某占有该房产的1%份额，李某2占有该房产的99%份额。2009年6月25日，李某在北京市海淀区房管局办理产权登记时，在未告知我及李某2并经其同意的情况下，擅自向北京市海淀区房管局提交了李某占有99%份额，李某2占有1%份额的虚假房屋登记材料，将房屋权属登记为李某占99%份额，李某2占有1%份额。
2009年6月29日，李某在未告知我及共有人李某2并经其同意的情况下，与其同乡李某1签订房屋买卖合同，将上述房产以841 640元的成交总价卖给李某1。经向开发商调查：诉争房屋所在的地区2009年6月期房的售价为15 000元／平方米，房屋的实际价值约2 382 000元。我发现这一情况后，立即向北京市海淀区房管局就涉案房屋提起了异议。
根据以上事实，我认为：本案诉争房屋，是我及李某为儿子李某2购买，其中李某2占99%份额，剩余1%的份额为我与李某的夫妻共有财产。李某2对这部分权益如需处分，也需要我与李某共同决定。我与李某离婚诉讼尚在进行当中，在未告知我的情况下，李某向北京市海淀区房管局提供虚假材料，擅自修改了房屋的权属比例，进行房屋产权登记，李某2占诉争房屋份额的99%降到1%，我与李某共同占有份额由1%增至99%，后李某又以实际价值35%的价格将房屋转让给李某1，其行为不仅严重侵害了李某2的权益，而且侵害了我的权益，故在向北京市海淀区房管局提出房屋异议登记后，特向法院提起诉讼，现诉讼请求如下：（1）确认李某、李某1就海淀区西二旗西路2号院33号楼2层1单元202室房屋签订的存量房屋买卖合同无效；（2）本案诉讼费由李某、李某1承担。

2.被告李某辩称
第一，汪某的主体资格有问题。汪某起诉案由及诉求是本案诉争房屋即海淀区西二旗西路2号院33号楼2层1单元202号房屋买卖合同纠纷，而汪某并非诉争房屋的所有权人，也并非买卖合同主体，因此，汪某作为原告不适格。第二，对诉争房屋我有完全处分权。一是早在2008年年初我们协商协议离婚时我和汪某已达成协议，诉争房屋完全归我所有；诉争房屋在出售前在房管部门合法登记的所有权人是我和我儿子李某2，且我占99%份额，李某2只占房屋份额的1%，我事先进行了作为儿子李某2法定监护人的公证，向开发商、房管部门、买受人出示了公证书原件；在我经济和生活已深陷严重困境的情况下不得不出让诉争房屋，我完全有权出售房屋。第三，汪某在事实与理由中所说的2006年11月22日“共有协议”不属实，且与本案无关。我与开发商签订的《房屋预售合同》买受人是我和儿子李某2（当时李某2只有3岁），没有任何关于共有协议的内容，建委也没有登记备案过上述所说的协议。第四，我与李某1就诉争房屋的买卖合约，是双方真实意思表示且已经履行完毕，我与李某1就诉争房屋的买卖合同是合法有效的。

3.被告李某1辩称
我与李某签订的房屋买卖合同基于双方合意，合同的形式及内容也完全符合法律的规定，不存在合同无效的情形，是合法有效的。我在签订房屋买卖合同时已对诉争房屋的权利人归属及处分人资格履行了审慎审查的义务，我对诉争房屋的取得为善意且支付了合理价款，并依法办理了房产转移登记手续，构成善意取得。

（三）一审事实和证据
汪某与李某系夫妻关系，双方于1996年9月23日结婚，2002年3月12日婚生一子名李某2。2006年11月22日，李某、李某2（李某代写）与北京科技园置地有限公司签订北京市商品房预售合同，购买了本案诉争房屋即海淀区西二旗西路2号院33号楼2层1单元202室（原登记楼号：海淀区东北旺乡西二旗A14号楼2层1单元202室），总价款为1 414 050元。2009年6月25日，李某、李某2分别取得了房屋所有权证，房屋所有权证号分别为X京房权证海字第091829号、X京房权证海字第091850，在上述两房屋所有权证的共有情况一栏均载明：按份共有，在附记一栏均载明：李某共有份额为99%，李某2共有份额为1%。2009年6月29日，李某、李某2（李某代写）与李某1签订存量房屋买卖合同，将上述诉争房屋海淀区西二旗西路2号院33号楼2层1单元202室出售给李某1，合同约定的价格为841 640元。2009年6月30日，李某1取得了上述诉争房屋海淀区西二旗西路2号院33号楼2层1单元202室的房屋所有权证，房屋所有权证号为X京房权证海字第092622号。
诉讼中，汪某称诉争房屋的权属份额中，李某2应占99%，其和李某共同占1%，汪某为此在庭审中向法院提交了2006年11月22日房屋共有协议，在该协议中，约定李某占有诉争房屋的1%份额，李某2占有诉争房屋的99%份额。李某对汪某提交的2006年11月22日房屋共有协议不予认可，李某1则对此称无法核实该协议的真实性，该协议与本案不具有关联性。即使该协议为真实，也不能证明汪某所主张的证明事项。京X房权证海字第091829号和京X房权证海字第091850号均显示，诉争房屋的份额，李某占有99%、李某2占1%。诉讼中，对于购买房屋的实际成交价格，李某、李某1均称为1 600 000元，并对此提交了相应交易记录，李某提交了个人储蓄账户明细清单、账户历史交易明细表，李某1则提交了李某收条、银行电汇凭证、上饶银行对私储蓄账户明细账。
上述事实有下列证据证明：
（1）双方当事人陈述。
（2）结婚证、常住人口登记卡。证明汪某与李某的夫妻关系。
（3）北京市商品房预售合同、房屋所有权证。证明诉争房屋是在夫妻关系存续期间购买。
（4）存量房屋买卖合同证明李某与李某1签订的房屋买卖合同合法有效。
（5）2009年6月25日房屋所有权转移登记申请、2009年6月25日房屋登记询问笔录、2009年1月5日共有协议、（2009）京国立内证字第2595号公证书、个人储蓄账户明细清单、账户历史交易明细表、李某收条、银行电汇凭证、上饶银行对私储蓄账户明细账及开庭笔录。证明李某1系善意，且合同已经履行完毕。

（四）一审判案理由
一审法院经审理认为：本案李某与李某1签订的存量房屋买卖合同是否有效，取决于买受人李某1对于本案诉争房屋是否构成善意取得。我国《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
对于李某1在受让本案诉争房屋时是否是善意问题，法院认为，根据我国物权法的相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。而不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在本案中，李某及李某2所取得的房屋所有权证即物权法规定的不动产权属证书，基于不动产的公示、公信原则，作为买受人的李某1有理由相信上述李某及李某2所取得的房屋所有权证所载明的物权及内容，即李某与李某2系所出售房屋的共有人，所占份额李某为99%、李某2为1%，又因李某系李某2的法定代理人，其在办理房屋所有权转让手续时也出具了证明两者监护关系的相应公证书，故李某1基于上述信赖而相信出卖人李某及其共有人李某2对所出售的房屋享有完全权利，并与二人签订存量房屋买卖合同，尽到了受让人的注意义务，不存在过错。又因，诉讼中，汪某亦未向法院提交李某、李某1签订上述存量房屋买卖合同时，存在恶意串通损害其和李某2利益的行为的相应证据，因此，法院认定，李某1在受让本案诉争房屋时确属善意。
对于本案诉争房屋转让的价格是否合理问题，本院认为，虽然本案存量房屋买卖合同约定的转让价格为841 640元，但李某、李某1在诉讼中均承认实际成交的价格为1 600 000元，并提交了相应交易记录，汪某虽对二人交易行为的真实性提出质疑，认为系虚假交易，但由于并未对此提交相应证据，法院不予采信，又因综合审查李某提交的个人储蓄账户明细清单、账户历史交易明细表及李某1提交的李某收条、银行电汇凭证、上饶银行对私储蓄账户明细账等证据，上述证据作为一个证据链可以相互印证，如实反映出双方之间存在二人所述的付款1 600 000元的交易行为，而该1 600 000元的交易数额考虑到李某的购房价格、诉争房屋所在地区当时二手房市场价格及涨跌等因素，并不属于明显偏低价格，故法院认为，本案诉争房屋转让的价格仍应属合理价格范围之内。
对于转让的诉争房屋是否已登记问题，因法院通过庭审双方举证质证已查明，该诉争房屋已于2009年6月30日办理转让登记手续，李某1已依法取得了诉争房屋海淀区西二旗西路2号院33号楼2层1单元202室的房屋所有权证，故法院在此不再赘述。
综上分析，法院认为，李某1在取得本案诉争房屋所有权时已具备善意取得的全部要件，应认定为善意买受人。
李某在签订上述存量房屋买卖合同时，是否属善意，不影响李某1成为善意买受人，也不影响本案存量房屋买卖合同的效力。

（五）一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
驳回汪某请求确认李某、李某1就海淀区西二旗西路二号院三十三号楼二层一单元二○二室房屋签订的存量房屋买卖合同无效的诉讼请求。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人汪某主要上诉意见为李某在离婚诉讼期间转让诉争房屋，属虚假交易，存有主观恶意；李某1不属于善意第三人，其购买涉案房屋的行为不构成善意取得；李某伪造虚假材料擅自改变涉案房屋权属份额，应认定房屋买卖合同无效。要求撤销原判，支持上诉人一审诉讼请求。被上诉人李某、李某1同意原判。

2.二审事实和证据
二审事实和证据与一审一致。

3.二审判案理由
北京市第一中级人民法院认为：涉案房屋的所有权证载明李某所占诉争房屋的权属份额为99%，李某2占权属份额的1%。李某将涉案房屋卖予李某1，李某1根据李某出具的房屋所有权证载明的所有权人状况及李某作为李某2的法定代理人而出具的证明监护关系的相应公证书，有理由相信李某有权对涉案房屋进行全权处理。李某1在购买涉案房屋时，尽到了受让人的注意义务，不存在过错。
根据李某、李某1的陈述及提交的相应交易记录，李某的收条、银行电汇凭证、储蓄账户明细账，可以认定双方就涉案房屋的实际交易价格为1 600 000元，该价格比照当时涉案房屋所在地区的二手房价格，并不属明显过低。汪某上诉称李某、李某1签订存量房屋买卖合同属于恶意串通，虚假交易，李某1不属于善意第三人，但就此未向本院提交充足的证据证明，本院对此不予采信。
综上所述，李某与李某1于2009年6月29日签订的存量房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。汪某请求确认李某、李某1就涉案房屋所签订的存量房屋买卖合同无效，应予驳回。

4.二审定案结论
北京市第一中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
本案的焦点问题在于构成善意取得的无权处分合同的效力如何认定。
因婚姻状况不能体现在与房屋权属有关的材料中，不动产登记簿和权属证书与其真实权属状态可能存在不一致，当不动产登记簿上记载的权利人处分夫妻共同财产时，合同的相对方无从知晓处分人欠缺处分权。当买受人构成善意取得，已经办理完毕不动产的过户手续，取得不动产所有权的情况下，原共有权人可能起诉至法院，要求确认合同无效，法院是否应当考虑构成善意取得的因素，在此种情况下认定合同有效与否是合同法与物权法共同面对的问题。本案中，原共有权人起诉要求确认合同无效，而买受人构成善意取得，合同效力应当如何认定?法院认为，在现有的法律框架下，已构成善意取得的无权处分合同应当认定有效。
从解释论的角度出发，无权处分的合同效力认定与是否构成善意取得无关。对于合同效力的认定应当依据《合同法》第51条、第52条的规定进行。无权处分的合同，权利人拒绝追认的，合同无效。而善意取得是获得所有权的依据之一，对于合同效力不构成影响。然而，从应然的角度出发，构成善意取得的无权处分合同应当认定为有效。本案被告李某在离婚诉讼期间出卖共同财产，明显具有主观恶意，属于无权处分。但是李某1取得诉争房屋的过程符合善意取得的构成要件，已经原始取得诉争房屋的所有权。由此反向可推知，善意取得情况下，买卖合同的有效是债权形式主义的必然要求和逻辑选择。如果认定合同无效将会造成房屋无法返还、生效判决无法执行的局面。同时，认定善意取得的无权处分合同有效可以全面保护双方当事人的利益，当买受人善意取得所有权而尚未支付价款，出卖人可依据合同有效要求其支付价款甚至承担违约责任，买受人亦可依据合同要求出卖人交付标的物，承担质量瑕疵担保责任等。把善意取得合同理解为有效为更好地保护当事人的利益提供了可靠的依据，有利于解决取得不动产所有权后的其他后续问题。
因此，在法律规定无权处分的合同未经权利人追认无效的背景下，法院对于构成善意取得的无权处分认定为有效是符合法律的体系要求以及价值取向的，该处理结果是正确的。但是，一审法院在本院认为部分认定“房屋买卖合同是否有效，取决于买受人李某1对于本案诉争房屋是否构成善意取得”的表述将无权处分的合同效力与善意取得的构成捆绑在一起无明确的法律依据，容易引起误解，应当避免。
（北京市第一中级人民法院　徐冰）