1.判决书字号
一审判决书：北京市海淀区人民法院（2010）海民初字第2122号。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第14502号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：安某，女，1963年6月17日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托代理人：王晓晶，北京市华尔泰律师事务所律师。
被告（上诉人）：郭某，女，1972年5月21日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托代理人：刘明俊，北京市邦盛律师事务所律师。
被告：王某，男，1959年12月11日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托代理人：徐洋，男，1981年1月4日，北京市兴百合纺织品有限公司法务经理，住北京市昌平区。
被告：北京长盈恒润房地产经纪有限公司（以下简称长盈恒润公司），住所地：北京市海淀区紫竹院路1号4号楼102。
法定代表人：姜某，总经理。
委托代理人：姜某1，男，1975年9月6日出生，北京长盈恒润房地产经纪有限公司业务主管，住北京市海淀区。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市海淀区人民法院。
代理审判员：蒋凯宇。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王爱红；代理审判员：万丽丽、李晓龙。

6.审结时间
一审审结时间：2010年6月1日。
二审审结时间：2010年9月20日。

1.一审诉辩主张
（1）原告安某诉称
我与王某系夫妻关系，于1984年登记结婚。婚后，双方于2004年以夫妻共同财产出资购买诉争房屋，我一直居住该房屋。2009年12月，我得知王某在我不知情的情况下，擅自将该共有房屋出售，郭某和北京长盈恒润公司在明知未经该房屋共有人同意的前提下，仍然签订了买卖该房屋的合同。我认为，王某在未得到共有人同意的情况下，擅自处分该房屋的行为，已经严重侵害了共有权人的合法权益，故起诉请求：1）判决王某、郭某、长盈恒润公司之间签订的《房屋买卖居间合同》无效；2）诉讼费用由王某、郭某、长盈恒润公司承担。
（2）被告王某辩称
我当时卖房是因为急需钱，也没有和安某商量，找了一个中介公司，但不是长盈恒润公司，后该公司冒充我找的中介公司，我仓促就与长盈恒润公司及郭某签订合同，我不知这种行为侵犯我爱人的权利，我同意安某的诉讼请求。
（3）被告郭某辩称
我在与王某签订房屋买卖合同时，审查了王某的房屋所有权证及购房发票，且其一直强调房屋是其个人所有，我们尽到审查义务，我们签订的房屋买卖合同是有效的，不同意安某的诉讼请求。
（4）被告长盈恒润公司辩称
王某于2007年时就曾经对外出售房屋，我公司也有其房源信息。王某与郭某签订房屋买卖合同时，王某向我们出示房产证，称没有其他共有权人，并且签订合同当时即付20万元现金，并如期为王某偿还了按揭贷款。其家人也是应该知道王某出售房屋的事情，但未提出过异议，故不同意安某的诉讼请求。

2.一审事实和证据
北京市海淀区人民法院经公开审理查明：安某与王某于1984年登记结婚，王某于2004年10月1日与北京人济房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同，购买位于北京市海淀区紫竹院路1号4号楼1305号房屋一套，并于2005年9月15日取得该房屋的房屋所有权证，在房屋所有权人一栏中登记为王某，在共有情况一栏中登记为单独所有。2009年5月14日，王某、郭某与长盈恒润公司签订《房屋买卖居间合同》，王某以380万元的价格将上述房屋卖与郭某，郭某向王某交纳定金20万元，并为王某办理了偿还抵押贷款的手续，但380万元的房款尚未付清。王某未向郭某交付房屋，亦未办理过户手续。王某与安某提供《个人住房抵押贷款合同》第9.4条内容为：“共有人均同意以第一条约定的房屋为乙方在本合同项下债权提供抵押担保。共有人：安某（签字）”，以证明安某为上述房屋的共有权人。但王某在与郭某、长盈恒润公司签订《房屋买卖居间合同》时并未出示上述《个人住房抵押贷款合同》，只是在办理偿还贷款手续过程中向银行出具。
上述事实有下列证据证明：
（1）双方当事人陈述；
（2）《房屋买卖居间合同》；
（3）《个人住房抵押贷款合同》。

3.一审判案理由
北京市海淀区人民法院判决认为：共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，王某与郭某签订《房屋买卖居间合同》时，郭某审查了王某的所有权证及购房发票，而王某未向郭某披露房屋共有人的情况，郭某据此认定王某对该房屋系单独所有，并支付部分的房款。由此本院认为郭某在房屋买卖过程中并无过错。但郭某尚未付清房款，亦未取得房屋所有权，故郭某不具备相关法律规定的“善意第三人”的条件。王某处分其与安某的夫妻共有财产，侵犯了安某的权益，其与郭某签订的房屋买卖合同应属无效，安某的诉讼请求，本院支持。

4.一审定案结论
北京市海淀区人民法院判决：确认王某、郭某、北京长盈恒润房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》无效。

1.上诉人（原审被告）郭某上诉称
本案不应适用善意取得制度，一审判决无视物权登记的公示公信效力。上诉请求：撤销原审判决，改判驳回安某的一审诉讼请求。

2.被上诉人（原审原告）安某答辩称
不同意郭某的上诉理由和请求，同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告王某答辩称：同意原审判决。
原审被告长盈恒润公司答辩称：同意郭某的意见，合同应为有效。