(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:广西防城港市防城区人民法院(2010)防民初字第282号。
二审判决书:广西防城港市中级人民法院(2011)防市民一终字第193号。
3.诉讼双方
原告(一审反诉被告、上诉人):吴某。
原告(一审反诉被告、上诉人):杨某。
委托代理人(一、二审):符强进,防城法律援助中心法律工作者。
被告(一审反诉原告、被上诉人):谢某。
被告(一审反诉原告、被上诉人):吴某1。
被告(一审反诉原告、被上诉人):吴某2。
法定代理人:谢某。
委托代理人(一、二审):卢伟煌,海狮律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:广西防城港市防城区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:张建平;审判员:张耀福、黄子洪。
二审法院:广西防城港市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:黄醒林;审判员:王铖、苏益彧。
6.审结时间
一审审结时间:2011年5月17日。
二审审结时间:2011年9月20日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
(1)原告诉称
2005年9月19日,防城区进新城市建设投资有限公司根据防城港市第一客运中心的规划需要,拆迁了原告吴某及杨某位于该建设范围内的房屋及其他构筑物。后防城区进新城市建设投资有限公司按照安置协议安排了一块宅基地给原告吴某及杨某作为建房使用。但由于经济紧张,原告一时无法筹足建房经费。2008年4月上旬,被告谢某夫妇二人多次找原告协商,要求原告转让该宅基地,最终以31.8万元的价格成交。2008年5月初,原告知道该宅基地买卖关系违法无效后,遂主动要求返还被告31.8万元,但被告拒绝接受,并无理要求原告支付其73万元才同意解除宅基地的买卖关系,从而引发纠纷。经有关部门多次调处未果。原告认为,双方的买卖关系自始无效。原告愿意返还被告不当得利31.8万元,但其拒绝接受。被告无理要求原告补偿73万元,该行为明显违法。为维护公民的合法权益,特诉至人民法院,请求判令:1)依法确认原告与被告签订的断卖宅基地契约无效;2)本案诉讼费用由被告负担。
(2)被告辩称
2008年3月,吴某及杨某因急需资金,经人介绍后将防城区进新城市建设投资有限公司安置的位于防城镇河西新区的宅基地一块转让给谢某及吴某3,双方就此签订了断卖宅基地契约,约定:面积112.5m2,价款31.8万元,今后吴某3夫妇在用地过程中,如有他人提出干涉争议,吴某要出面理妥,与买方无关。契约签订后,吴某亲手收足谢某夫妇给付的31.8万元,并将该宅基地交付谢某夫妇使用。在筹建期间,因吴某3不幸患病离世,以致耽误了工期。近年来,河西新区房地产价格倍增,吴某及杨某遂乘人之危、见利忘义,提出仅返还价款即要回宅基地。吴某及杨某作为出卖人,明知所出卖的宅基地属于禁止流通范围,且多年后又以卖地违法为由主张协议无效,故其依法应承担主要责任,并赔偿谢某等人信赖利益损失。对信赖利益的赔偿问题,应全面考虑出卖人因土地升值所得利益及买受人因土地现值和原价的差异造成损失两方面因素来确定。现该宅基地总价应为80万元,吴某及杨某除返还宅基地价款31.8万元外,还应赔偿谢某等人信赖利益损失40万元。
2.一审事实和证据
因防城港市第一公路客运中心规划之需,防城区进新城市建设投资有限公司(简称城投公司)需拆除吴某及杨某在规划建设范围内的原有房屋及附属物。2005年9月19日,城投公司与吴某签订《房屋拆迁补偿安置协议》:城投公司拆除吴某的红砖瓦木结构房屋43.85m2、水井一口、粪坑一座、化粪池一座等,共补偿16 547元;房屋及附属物拆除后,土地由城投公司使用;城投公司自协议后一年内在客运中心旁边,按每人25m2标准安置吴某杨某宅基地共50m2;吴某建房的手续由城投公司协助办理,费用由双方按半负担等。因吴某以上房屋及附属物被拆除,2007年年底,防城镇沙埠村遂将位于河西新区吴屋一组的5号宅基地(112.5m2)分配给吴某及杨某使用。之后,吴某、杨某因无法凑足建房费用,经人介绍,其(甲方)遂与谢某、吴某3(乙方)协议转让宅基地,并于2008年3月20日在防城镇沙埠村委会签订《断卖宅基地契约》,约定由甲方将位于河西新区的吴屋一组抽签地号为5号的宅基地(长15m、宽7.5m,共112.5m2,东南临街道、西南与吴德钦4号宅基地相邻、西北邻空地、东北邻吴就业屋)断卖给乙方,总价款为31.8万元;乙方在使用宅基地过程中,如有他人提出干涉,由甲方负责理妥,与乙方无关;该地的一切手续及证件交由乙方收执。吴某、杨大新夫妇及儿子杨某、杨卓霖(杨大新及杨卓霖户口在企沙镇,不享受安置宅基地)、谢某、吴某3在契约上签字。防城镇沙埠村委支书钱进强等人作为在场人在契约上签字。当天,谢某及吴某3付清对方全部价款。而后不久,谢某、吴某3开始平整宅基地。2008年5月,吴某反悔,要求返还对方全部价款,取回宅基地,双方由此引发纠纷。在防城司法所调解过程中,吴某同意补偿谢某、吴某36.2万元,但谢某、吴某3不同意,纠纷调解未果。后吴某以得悉契约无效及儿子杨某不同意卖地为由,于2010年6月29日向本院提起诉讼,请求确认断卖宅基地契约无效。2010年7月29日,吴某3病故。2010年9月25日,谢某、吴某1与吴某2提出反诉,以对方明知出卖的宅基地禁止流转,出尔反尔,应承担主要过错责任为由,请求吴某、杨某赔偿信赖利益损失40万元。经本院多次调解,吴某、杨某表示愿意补偿对方6.2万元。
在委托防城港市昌顺土地评估事务所、广西向阳土地评估有限公司、广西信德房地产评估咨询有限公司评估未果后,防城区人民法院于2011年4月20日委托广西中正土地评估有限责任公司,对双方讼争的防城镇沙埠村吴屋一组河西新区第5号宅基地(假想为国有划拨土地)进行土地价格评估。后该公司作出中正评裁字(2011)002号土地估价报告,认为该宗宅基地(112.5m2)的出让土地使用权10 471元/m2,总地价为117.8万元;划拨土地使用权出让金4 188.4元/m2,总地价为47.12万元;划拨土地使用权权益为6 282.6元/m2,总地价为70.68万元。
上述事实有断卖宅基地契约、房屋拆迁补偿安置协议、广西中正土地评估有限责任公司作出中正评裁字第(2011)002号土地估价报告等证据予以证实。
3.一审判案理由
防城港市防城区人民法院经审理认为:
《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》规定,宅基地属于农民集体所有,农民对宅基地只有使用权而无所有权,不能行使处分权,宅基地不能非法买卖及以其他形式非法转让。吴某及杨某原位于防城镇沙埠村吴屋一组的房子及附属设施被征用拆除后,所享受安置分配的112.5m2土地,其性质为农村宅基地,属于沙埠村集体经济组织所有,吴某及杨某仅可用于自建房屋。谢某等人属城镇人口,并非沙埠村村民,依法不具备农村宅基地的受让资格。因此,吴某、杨某与谢某及吴某3签订的《断卖宅基地契约》已违反宪法、法律的规定,按照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”的规定,该《断卖宅基地契约》应归于无效,依法不受法律保护。原告(反诉被告)吴某与杨某请求确认契约无效,其证据充分,理由成立,本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产应当予以返还……有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方均有过错的应各自承担相应责任。鉴于吴某3已故,按法律规定,其权利义务应由其法定继承人谢某、吴某1与吴某2继承。据此,谢某、吴某1与吴某2应将河西新区第5号宅基地返还吴某与杨某;同时,由吴某、杨某返还谢某、吴某1与吴某2宅基地款31.8万元。吴某、杨某明知所获安置的宅基地不可转让而擅自将其对外出售给对方,出售后又进而反悔,其行为明显有悖诚实信用原则,极不利于当地和谐社会秩序的建立,故其过错程度较大,应承担本案70%过错责任。谢某与吴某3明知自己不具备农村宅基地的受让资格,而购买吴某及杨某的宅基地,其行为亦有过错,但过错程度较小,应承担本案30%的次要责任。鉴于断卖宅基地契约的无效,基于双方的缔约过失行为,产生了作为买受方谢某等人的信赖利益损失,作为主要过错的出卖方理应给予相应赔偿。反诉原告(本诉被告)谢某、吴某1与吴某2主张原告(反诉被告)吴某、杨某赔偿信赖利益损失,理由充分,本院对其合理部分予以支持。关于确定损失的赔偿数额问题。诉讼期间,吴某、杨某明确表示愿意支付谢某、吴某1、吴某2补偿款6.2万元,显然其已认可对方存在经济损失,但本院认为该赔偿数额明显偏低,应不予采信。赔偿数额的计算基数应参照评估机构评估的宅基地区位总价值70.68万元(117.8万元-47.12万元)。据此,吴某、杨某应赔偿谢某、吴某1、吴某2信赖利益损失(70.68万元-31.8万元)×70%=27.216万元。
4.一审定案结论
防城港市防城区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条之规定,作出如下判决:
“一、原告(反诉被告)吴某、杨某与被告(反诉原告)谢某、吴某1、吴某2签订的断买宅基地契约无效。
二、被告(反诉原告)谢某、吴某1、吴某2于本判决生效之日起10日内将防城镇沙埠村吴屋一组河西新区第5号宅基地返还原告(反诉被告)吴某与杨某。
三、原告(反诉被告)吴某、杨某返还被告(反诉原告)谢某、吴某1与吴某2宅基地款31.8万元。
四、原告(反诉被告)吴某、杨某赔偿被告(反诉原告)谢某、吴某1、吴某2信赖利益损失27.216万元。
本诉案件受理费6 070元,由原告(反诉被告)吴某、杨某负担4 249元,被告(反诉原告)谢某、吴某1、吴某2负担1 821元;反诉案件受理费3 650元,由被告(反诉原告)谢某、吴某1、吴某2负担1 095元,由原告(反诉被告)吴某、杨某负担2 555元。”
(三)二审诉辩主张
1.上诉人(原审原告、原审反诉被告)吴某诉称
(1)被上诉人反诉要求上诉人赔偿信赖利益损失依法无据。信赖利益只有在合法的前提下产生,上诉人与被上诉人签订的《断卖宅基地契约》违法,所以对双方当事人都没有信赖利益可言。被上诉人在签订《断卖宅基地契约》的过程中不存在损失,上诉人也没有违背诚实信用原则的行为。(2)一审判决程序违法。一审法院在评估委托书中把诉争地块集体土地设定为国有划拨土地依法无据。一审法院对昌顺土地评估事务所、广西向阳土地评估有限公司、广西信德房地产评估咨询有限公司、广西中正土地评估有限责任公司等单位的评估结果不组织开庭质证就擅自采信程序违法。(3)一审判决书认定事实错误、含混不清、前后矛盾。一是对主体认定错误,二是认定上诉人违背诚实信用原则无依据,三是认为上诉人过错程度较大是不成立的,四是将上诉人在调解过程中同意补偿对方6.2万元认定为上诉人认可对方存在经济损失是不成立的。(4)一审判决适用法律明显错误、不当。请求二审依法撤销一审判决第四项,并判令被上诉人承担本案诉讼费用。
2.被上诉人(原审被告、原审反诉原告)谢某、吴某1辩称
一审认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,请求驳回上诉,维持原判。
(四)二审事实和证据
防城港市中级人民法院结合双方当事人的诉辩意见及案件证据,认为一审查明的事实除了对谢某、吴某3平整宅基地有误,应该是城投公司平整诉争宅基地外,其他事实属实,予以确认。
(五)二审判案理由
防城港市中级人民法院经审理认为:
1.关于一审法院是否存在程序违法的问题。上诉人认为一审法院存在程序违法主要是对评估结果没有进行质证而擅自采信。本院认为,一审法院对本案诉争宅基地先后委托了防城港市昌顺土地评估事务所、广西向阳土地评估有限公司、广西信德房地产评估咨询有限公司、广西中正土地评估有限责任公司进行评估,由于前三家评估机构复函一审法院,均未对本案宅基地进行评估,故一审法院对这三家评估机构的复函没有作为定案依据采信,因此,没有组织双方当事人质证,不存在没有质证而擅自采信的程序违法的问题。对广西中正土地评估有限责任公司的评估结论,一审法院已经组织被上诉人进行了质证,上诉人也以书面形式向法院提交了意见书,因此,对该评估结论双方当事人已经发表了质证意见,一审法院并不存在不经质证而擅自采信该评估结论的问题。另外,上诉人认为一审法院程序违法还表现在一审法院将诉争宅基地设定为国有划拨土地进行评估的问题,本院认为,评估机构对标的物以何种标准评估是评估的标准等问题,上诉人对该评估结论有异议,可以申请重新评估,或者认为评估违法而不能采信,而不是法院审理程序违法的问题。因此,上诉人认为一审程序违法没有事实和法律依据,本院不予支持。
2.关于双方当事人签订的协议无效的过错责任如何分担的问题。本案上诉人与被上诉人签订的《断卖宅基地契约》因违反法律的规定而无效,根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效”的规定,无效的合同自始无效,不受法律保护,因此,无效的合同不应得到履行。本案中,上诉人与被上诉人,明知农村集体宅基地不能转让,双方仍然非法买卖,双方当事人对造成合同无效均有同等的主观过错,应承担同等的过错责任。由于无效的合同不受法律保护,不应当履行,因此,一审法院以上诉人反悔,违背诚实信用原则为由,认为上诉人负主要过错责任,理由不充分,本院不予支持。
3.关于双方当事人签订的协议无效后,是否造成损失的问题。本案中,由于上诉人与被上诉人签订的《断卖宅基地契约》无效,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应该折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。因此,被上诉人应将河西新区第5号宅基地返还上诉人,同时,由上诉人返还被上诉人宅基地款31.8万元。由于上诉人与被上诉人双方对造成合同无效均有过错,根据法律规定,合同无效后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应该各自承担相应的责任。对于本案中是否存在信赖利益损失以及损失数额如何确定的问题,应当综合考虑双方当事人转让宅基地时的转让价与法院委托评估诉争宅基地时的宅基地区位价值来进行确定。上诉人与被上诉人是在2008年3月20日签订合同的,当时的转让价是31.8万元。双方当事人发生纠纷在2010年6月29日即向一审法院起诉时,一审法院在2011年4月20日委托广西中正土地评估有限责任公司对诉争的宅基地进行区位价值评估时,由于相隔三年时间,诉争宅基地的周边环境、用地成本、开发价值已经发生了改变,因而诉争宅基地的区位价值也有所变化。一审法院全面考虑出卖人因土地升值所获利益及买受人因土地现值和原买卖价格的差异所造成的损失两方面因素予以确定,采信了广西中正土地评估有限责任公司评估出来的诉争宅基地的区位总价值70.68万元,符合公平原则,本院认为比较合理,因此,被上诉人的信赖利益损失应当是38.88万元(70.68万元-31.8万元)。由于被上诉人对造成合同无效也应承担50%的过错责任,其自己也应承担相应的责任,因此,上诉人应当赔偿被上诉人信赖利益损失19.44万元(38.88万元×50%)。
(六)二审定案结论
防城港市中级人民法院根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定,作出如下判决:
“一、维持防城港市防城区人民法院(2010)防民初字第282号民事判决第一项、第二项、第三项;
二、变更防城港市防城区人民法院(2010)防民初字第282号民事判决第四项为:上诉人吴某、杨某赔偿被上诉人谢某、吴某1、吴某2信赖利益损失19.44万元。
三、驳回谢某、吴某1、吴某2的其他诉讼请求。
一审案件受理费6 070元,由吴某、杨某负担3 035元,谢某、吴某1、吴某2负担3 035元;反诉案件受理费3 650元,二审案件受理费6 070元,合计9 720元,由上诉人吴某、杨某负担6 998元,由谢某、吴某1、吴某2负担2 722元。”
(七)解说
本案是一起较为典型的小产权土地转让纠纷案件,虽然法律、法规、政策严格明确此类交易为非法交易,但从全国范围来看,仍有许多此类纠纷发生。本案中诉争的宅基地位于当地的河西新区,因新车站的建设需要,征用了原告(反诉被告、上诉人)吴某、杨某所在村的土地,并就近划出320间宅基地对村民予以安置。至纠纷发生时,该村已有96间宅基地进行了转让,其中65间房屋已建成或者在建。吴某的起诉,无疑在该地区引起了不小的轰动,人们也在密切关注案件的最终结果,正因该案深远的社会影响力,如若处理不好,不仅可能引发大规模的诉讼,更可能影响该地区的稳定,办案法官对此也非常慎重。
在我国,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,有着特定的身份条件限制,非集体经济组织成员无权取得。按照《合同法》规定,此类非法交易的合同自始无效,如果本案据此简单地予以解除合同,势必引发不稳定因素,也不利于保护买受人的利益,因此本案考虑了信赖利益损失的问题。一审法院认为原告作为出卖人,在出卖宅基地时明知其所出卖的宅基地属我国法律禁止流转范围,其在出卖宅基地多年后又反悔,以违法出售为由主张合同无效,应对合同无效承担主要责任,即70%的责任,被告承担30%的责任。二审则认为双方的过错程度相当,各自承担50%的责任更为合理,故予以改判,显然这样更符合公平原则。
本案另一难点问题是信赖利益损失数额的确定。一、二审法院均认为信赖利益损失应为升值后的诉争宅基地区位总价值与宅基地转让时的转让价之间的价格差,因此,宅基地的区位总价值的确定就尤为重要。为此,一审法院先后委托多家房产土地评估机构对诉争的宅基地区位总价值进行评估,得到的答复都是无法评估,原因是诉争的宅基地为集体土地,估价法律依据不足。《土地管理法》明确规定农民集体所有的土地使用权禁止流转,无法对其进行市场价值的量化,另外技术规范也不明晰,国土资源部的执行标准是《城镇土地估价规程》,没有规定针对集体土地价格评估的土地估价规程,行内对此尚在探讨中,技术线路及相关参数不明确,由此可能会导致估价结果失实。无奈,一审法院只能退而求其次,考虑到诉争宅基地所在的河西新区已经进行大规模开发,附近有中学、小学、车站、水果批发市场及众多商品房小区,该片宅基地也被批准为安置拆迁农户的住宅用地,与城镇土地十分接近,如果根据土地估价行内的《城镇土地估价规程》进行评估,所得结果与实际价值应该误差不大,故将土地性质假定为国有划拨土地进行评估,以此得出区位总价值,在审理期限内顺利结案。
(广西防城港市防城区人民法院 禤立平)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2012年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第77 - 84 页