（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：北京市海淀区人民法院（2010）海民初字第23131号。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第19989号。
3.诉讼双方
原告（被上诉人）：唐某，男，1976年6月5日出生，汉族，摩托罗拉中国技术有限公司职员，住北京市海淀区。
被告（上诉人）：北京强佑房地产开发有限公司（以下简称强佑公司），住所地：北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。
5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市海淀区人民法院。
独任审判员：郝蓬。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王茂刚；代理审判员：柳适思、李唯一。
6.审结时间
一审审结时间：2010年9月20日。
二审审结时间：2010年12月10日。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
（1）原告唐某诉称
2007年4月28日，我购买强佑公司开发的清河新城3号楼1单元2201号房屋，购房总价658 071元。合同约定，强佑公司需在2008年12月31日前向我交付房屋，如果强佑公司未能按时交房，需自约定的交付期限届满之次日到实际交付之日止，按日计算向我支付已交房款万分之二的违约金。2009年3月12日，我收到强佑公司发出的强佑清河新城入住通知书，要求我在2009年3月13日到3月20日办理收房手续，同时在通知书中提示，如果我未在通知的交付期限内办理接收手续，则视为强佑公司于交付期限届满次日起已将房屋交付我。2009年3月13日到15日，众多业主就延期交房事宜与强佑公司交涉，遭到强佑公司的无理拒绝。2009年3月15日，我在强佑公司拒绝支付违约金的前提下，办理了收房手续。强佑公司应支付我从2009年1月1日到2009年3月12日期间的违约金。故我起诉到法院，1）要求强佑公司支付迟延交房违约金9 344.6元；2）诉讼费由强佑公司承担。
（2）被告强佑公司辩称
我公司确实未按约定日期交付房屋。但均系客观原因造成的。2008年7月20日至9月20日，北京市政府及建委多次下发奥运期间禁限建筑施工的法规，我公司被迫停工2个月；后四川地震期间，由于我公司总包单位所签署的劳务分包方四川省天佑建筑劳务开发有限公司、四川省仪陇县新兴建筑劳务有限责任公司中的四川籍农民工居多，此期间大部分农民工返乡抗震救灾，导致施工工期受到极大影响；另，依据北京市高级人民法院办公室关于下发《关于因奥运施工限制导致迟延交房案件相关处理意见的会议纪要》的通知，因奥运施工限制对拖工有明显影响，应当减轻开发商的违约责任，再加上我公司实际也有不小损失，故我公司请求法院考虑减免开发商30日的违约责任。
2.一审事实和证据
唐某（买受人）与北京强佑公司（出卖人）于2007年4月28日签订《北京市商品房预售合同》，唐某购买强佑公司开发的位于北京市海淀区清河镇危改一期1-11号楼3号住宅楼22层1单元2201号房屋，总价款658 071元，出卖人应当在2008年12月31日前向买受人交付该商品房，除不可抗力，出卖人逾期交付房屋在90日以内的，出卖人应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。强佑公司于2009年3月15日向唐某交付房屋，唐某于房屋交付前共交付房款658 071元。2009年3月15日，强佑公司与唐某根据房屋实测面积签订《补充协议》，确认总房款为669 388元，唐某应补交房款11 317元。强佑公司与唐某均认可强佑公司逾期交房时间为2009年1月1日至2009年3月12日。
2008年北京承办奥运会，北京市建设委员会发布了《关于加强奥运会期间施工现场质量安全管理的通知》、《关于贯彻2008年北京奥运会残奥会期间本市空气质量保障措施加强建设工程施工监管有关事项的通知》，北京市人民政府发布了《关于2008年北京奥运会残奥会期间对外省区市进京机动车采取临时交通管理措施的通告》、《关于发布2008年北京奥运会残奥会期间本市空气质量保障措施的通告》。
上述事实有下列证据证明：
（1）双方的当庭陈述、庭审笔录；
（2）《北京市商品房预售合同》及补充协议；
（3）购房款发票；
（4）政府机关发布的相关文件。
3.一审判案理由
北京市海淀区人民法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，唐某与强佑公司签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。强佑公司以奥运停工构成不可抗力为由主张免责。现有证据表明，双方并未约定不可抗力的具体情形。而依据法律之规定，“不可抗力”系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。众所周知，北京已于2001年7月13日取得2008年第29届奥运会的主办权。而强佑公司2007年与唐某签订商品房预售合同。且该合同约定的交房时间距签约时间有近两年之久，强佑公司有足够的时间安排工程进度，避免不利影响。同时，有关奥运限行及限工的政府文件具有特定的适用范围，强佑公司没有足够证据证明建设清河危改一期工程期间确需按上述文件停止施工。故，对强佑公司的该项抗辩，法院不予支持。现唐某已依约履行付款义务，而强佑公司未能按期交付房屋，已构成违约，应承担相应的法律责任，唐某依据合同约定请求强佑公司支付违约金，具备事实及法律依据，但违约金具体计算时间及金额法院予以酌定。
4.一审定案结论
北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，作出判决如下：北京强佑房地产开发有限公司于判决生效后7日内给付唐某位于北京市海淀区清河新城3号楼1单元2201号房屋自2009年1月1日至2009年3月12日期间的逾期交房违约金人民币9 344.60元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
（三）二审诉辩主张
被上诉人（原审原告）唐某服从一审法院判决，针对强佑公司的上诉理由答辩称：（1）奥运会是可预见的；（2）交房时间是强佑公司确定的，签订合同时已经多预留了时间；（3）四川地震与本案无关。
（四）二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
（五）二审判案理由
合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行原合同对一方当事人明显不公平，当事人请求变更合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合实际情况确定是否变更。强佑公司与唐某在订立合同时尽管对北京奥运会的举办是明知的，但对于北京市政府及有关部门采取的具体限行、限工措施是无法预见的。由于北京市政府及有关部门在奥运期间采取限行、限工的措施，导致强佑公司逾期交付房屋，如仍按原合同约定承担违约责任，则对强佑公司明显不公平，强佑公司请求适当减少违约责任，应根据公平原则，并结合实际情况，对强佑公司要求减少违约责任的抗辩主张予以支持，唐某起诉要求强佑公司支付逾期交付房屋的违约责任，理由正当，但请求过高部分，不应支持。一审法院判决强佑公司按照合同的约定承担违约责任，未考虑到客观情况的变化，有失公平。
（六）二审定案结论
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
“一、撤销北京市海淀区人民法院（2010）海民初字第23131号民事判决；
二、本判决生效后7日内，北京强佑房地产开发有限公司支付唐某逾期交房违约金5 396元；
三、驳回唐某的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”
（七）解说
本案处理重点主要在于奥运会、残运会的召开对企业施工有何影响，能否因此酌减违约金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。2008年奥运期间，北京市政府采取的相关限行、限工措施，虽然不属于不可抗力的规定，但属于情势变更，应对违约责任一节予以变更。一审判决对该解释未予足够重视。
本案的典型性意义在于：审判实践中出现了许多因奥运施工限制导致迟延交房案件的疑难复杂问题。这些问题的处理对业主和公司的利益都有重要的影响。在公司迟延交房系违约行为，应承担相应违约责任的同时，也应当从大局出发，考虑到由于奥运施工限制措施对施工确有明显影响，故对此原则上不判令解除合同，而应不仅考虑到开发商的违约责任，也考虑到奥运会对施工进程的影响，对违约金予以酌减。
本案二审判决的两大特点在于：第一，注重对新司法解释的适用，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》于2009年5月13日施行，该解释对情势变更作了规定。第二，二审判决书查明事实清楚，文字表述简明扼要。一方面，一审判决对事实认定过于冗长，对单价、交付标准、交付方式、迟延交付超过90天的违约责任等与当事人诉讼请求无关的事实均作了表述；另一方面，一审判决对于是否属于情势变更的事实未予认定，而只是表述为强佑房公司提出相关证据，业主认为与本案无关。针对一审判决在事实认定上存在的上述问题，本案二审判决重新对事实进行了认定。从字数上看，由1 226字减少到540字；从内容上看，剔除了无关事实，突出了基本事实，明确了是否属于情势变更的事实。
（北京市第一中级人民法院 王茂刚）
案例来源：国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2012年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第186 - 190 页
