（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：湖北省宜昌市西陵区人民法院（2011）西民初字第603号。
二审判决书：湖北省宜昌市中级人民法院（2011）宜中民二终字第373号。
3.诉讼双方
原告（上诉人）：周某，男，土家族，无固定职业。
原告（上诉人）：向某，女，汉族，无固定职业。
委托代理人：陈国勇、陈林，湖北竟成律师事务所律师。
被告（被上诉人）：宜昌三江航天房地产开发有限公司（以下简称三江航天公司），住所地：宜昌市西陵区夷陵路56号。
法定代表人：严某，该公司董事长。
委托代理人：吴珊，湖北普济律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院：湖北省宜昌市西陵区人民法院。
独任审判员：刘洪斌。
二审法院：湖北省宜昌市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：邓爱民；审判员：毕勇；代理审判员：关俊峰。
6.审结时间
一审审结时间：2011年7月29日。
二审审结时间：2011年11月11日。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
（1）原告周某、向某诉称
2009年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买由被告三江航天公司开发的紫晶城长安阁1002号住房一套；被告应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理房屋产权证，如因被告责任造成原告在商品房交付后90日（2010年8月31日前）不能办理房屋权属证书的，被告应承担违约责任。合同签订后，原告履行了合同义务，并于2010年2月27日交清了办证费及相关费用。2010年3月，原告将其所有的位于宜昌市港窑路28-9号房屋出售，并于同年4月29日交付了个人所得税13 608元。按照宜昌市地税局（2010）61号函的相关规定，如果原告在2010年12月31日前取得紫晶城长安阁1002号住房房产证，就可以享受退还个人所得税13 608元。现因被告原因致使原告的房屋权属证书至今仍未办理，给原告造成了直接经济损失13 608元，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告：1）立即为原告办理房屋所有权证、土地使用权证；2）支付逾期办证给原告造成的经济损失13 608元。
（2）被告三江航天公司辩称
原告不符合税务机关享受退税优惠政策的条件，不存在退税损失；原告主张的损失超过合同订立时被告所能预见到的损失，被告不应承担赔偿责任；逾期办证是事实，应按房屋买卖合同的约定承担违约责任。
2.一审事实和证据
宜昌市西陵区人民法院经审理查明，2009年5月16日，原告周某、向某（买受人）与被告三江航天公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买由出卖人开发的宜昌商业步行街C+E地块长安阁011002号住房一套，建筑面积129.69平方米，总价582 602元，付款方式为贷款方式按期付款；出卖人应当在2010年5月31日前，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，并于2010年2月27日交清了入伙办证费24 025.38元，同日被告向原告交付了房屋，原告至今未取得该房屋所有权证以及土地使用权证。2010年4月29日，原告因出售宜昌市港窑路28-9号房屋交纳纳税保证金13 608.53元。
庭审中，被告承认其逾期办证构成违约，同意按合同约定承担违约责任。
同时查明：（1）宜昌市地方税务局宜地税函（2010）61号《宜昌市地方税务局关于明确调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策执行口径的通知》文主要内容：“……个人购买普通住房、个人首次购买90平方米及以下普通住房、个人一年内换购住房先买后卖的转让行为或先卖后买的购买行为，若已于2010年10月1日前在房产管理部门办理权属登记并取得受理编号的，在2010年12月31日前向我局办理契税、个人所得税申报时，仍按财税字（1999）210号文第一条有关契税的规定、财税（2008）137号文第一条、财税字（1999）278号文第三条规定执行……”
（2）财政部、国家税务总局、建设部财税字（1999）278号《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》文第3条内容：“为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：（一）个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具‘中华人民共和国纳税保证金收据’，并纳入专产存储。（二）个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。（三）个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。（四）个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。（五）跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。”
3.一审判案理由
湖北省宜昌市西陵区人民法院经审理后认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应该严格履行。根据合同约定，被告应当在2010年5月31日前将商品房交付原告使用，在商品房交付后90日内为原告办理房地产权属证书，现被告承认其逾期办证构成违约，故被告应当按照合同约定继续履行办证义务，原告所提被告立即为原告办理房屋所有权证、土地使用权证的诉讼请求，法院予以支持。
原、被告于2009年5月16日签订《商品房买卖合同》，原告于2010年才将宜昌市港窑路28-9号房屋出售，被告在签订《商品房买卖合同》时并不能预见到原告会将其另一套房屋出售并可以享受个人所得税免税的优惠，原告主张的该项损失超过了被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，原告所提被告支付逾期办证给原告造成的经济损失13 608元的诉讼请求，法院不予支持。
4.一审定案结论
湖北省宜昌市西陵区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：
“一、被告宜昌三江航天房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内为原告周某、向某办理宜昌商业步行街C+E地块长安阁011002号房屋的《房屋产权证》、《土地使用权证》。
二、驳回原告周某、向某的其他诉讼请求。”
（三）二审诉辩主张
1.上诉人（原审原告）诉称
三江航天公司作为房地产开发企业，应对涉及房地产的退税优惠政策明知，况且，在合同约定的办证期间，周某、向某多次向三江航天公司就其违约可能造成的后果予以反映，原审认定三江航天公司不应预见到该损失，没有事实和法律依据。况且，原审在认定三江航天公司构成违约的同时，又判决其不应承担任何责任，实体处理明显不公。请求二审法院撤销一审判决，改判支持周某、向某的诉讼请求。
2.被上诉人（原审被告）辩称
三江航天公司未依合同约定按期为周某、向某办理房屋权属证书，构成违约，愿意承担违约责任及因此产生的诉讼费用。但三江航天公司对违约责任的承担应以其签订合同时能预见到的因违约而造成的损失为限。由于三江航天公司在签订合同时，周某、向某未出售其原有住房，因而三江航天公司亦不可能预见到其违约可能造成周某、向某不能享受退税政策的利益损失。请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
（四）二审事实和证据
宜昌市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
（五）二审判案理由
湖北省宜昌市中级人民法院经审理认为：（1）双方争议的焦点为三江航天公司能否“预见或应当预见到”其违约可能使周某、向某因不能享受退税优惠政策而致利益损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定了可预见规则，其立法目的在于均衡合同双方当事人利益，即合同双方当事人基于订立合同当时的政策或法律规定、交易对象基本情况、市场行情诸因素，对自己因合同履行可得到的利益、因违约而应承担的赔偿责任等综合考虑，决定是否进行交易或设立相应权利与义务。因此，依该规则，凡当事人基于订立合同当时的政策或法律规定、交易对象等因素而不可能预见到的违约成本，均不能纳入违约损失赔偿的范围。就本案而言，三江航天公司与周某、向某于2009年5月签订的商品房买卖合同，而财税字（1999）278号文1999年颁布实施，该文所载明的内容应作为判断三江航天公司应否预见到违约所致对方损失的依据；而宜昌市宜地税函（2010）61号文系2010年发布，故其载明的内容不应作为前述判断的依据。依财税字（1999）278号文，享受退税优惠政策的条件为“出售现住房1年内重新购房的”个人，而周某、向某出售原住房的时间为2010年4月，即其与三江航天公司于2009年5月签订购房合同时，周某、向某并未出售其原住房，亦即三江航天公司在签订合同当时不可能将“周某、向某可能会丧失退税优惠政策”的风险纳入其违约成本考量范围。同理，周某、向某在出售原住房后，无论其是否将该事实因此而产生的后果告之三江航天公司，三江航天公司均因合同已签订而不能将此重新纳入违约成本考量范围。因此，周某、向某因未能享受退税优惠政策而致损失不属三江航天公司订立合同时应当预见到的损失范围，周某、向某主张应由三江航天公司赔偿该损失，于法无据，本院不予支持。（2）周某、向某基于三江航天公司逾期办证构成违约之事实，不依合同约定的违约条款向三江航天公司主张违约责任，而主张由其赔偿周某、向某因不能享受退税优惠政策而受到的损失，实为认为合同约定的违约金不能弥补其因不能享受退税优惠政策而受到的实际损失而申请调整，周某、向某在二审期间亦就此进行了明确表述。此时，人民法院即便认为对违约金调整之请求不能成立，从诉讼经济及实体处理公正角度，亦应对三江航天公司的违约责任依合同约定条款予以处理。原审径行驳回原告周某、向某要求三江航天公司承担违约责任的诉讼请求，明显不当，本院予以纠正。依双方签订的合同约定，三江航天公司逾期办证而应承担的违约责任为按已付房款的0.5%承担违约金，据此，三江航天公司应承担的违约金为2 913.01元。
（六）二审定案结论
湖北省宜昌市中级人民法院认为，原审查明的事实清楚，但实体处理部分不当，应予变更。宜昌市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，第一百五十三条第一款第（二）项之规定，作出如下判决：
1.维持湖北省宜昌市西陵区人民法院（2011）西民初字第603号民事判决第一项；
2.撤销湖北省宜昌市西陵区人民法院（2011）西民初字第603号民事判决第二项；
3.宜昌三江航天房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付周某、向某违约金2 913.01元。
4.驳回周某、向某其他诉讼请求。
（七）解说
本案双方当事人的争议焦点是，三江航天公司能否“预见或应当预见到”其违约可能造成周某、向某因不能享受退税优惠政策而致利益损失问题。这涉及对限制合同违约赔偿责任的“可预见规则”的理解和适用问题。
所谓可预见规则，是指合同当事人一方因违约给另一方当事人造成损害时，只就违约方在缔约时预见到或者应当预见到的因违约造成的损失负责赔偿，超过预见范围的损失不予赔偿。可预见规则的价值之一就是为法官应对丰富的案件事实提供一种技术性的手段。但是在具体适用过程中必定还会面临着各式各样的问题和挑战。因此，在理解和适用可预见规则时应当注意以下几点：
第一，预见主体为违约方。可预见规则是基于公平的理念，它必须站在赔偿义务人立场上，以赔偿义务人为标准确定预见主体，使其免于承担赔偿全部损失的责任。我们理解的违约方是抽象的违约方，即以一个抽象的合理人作为参照标准，如果这个抽象的一般人处于违约方的地位能够预见或应当预见的，就判定违约方能够或应当预见。
第二，预见时间为合同订立之时。可预见与否以合同订立时的情形为准，不受合同订立之后事态发展的影响，即关键问题在于订立合同时是否预见违约后果，而不是在违约行为发生之时。这样就督促当事人在订立合同之时或之前应尽量相互了解与合同相关的情况，以便更好地分配交易风险。以合同订立之时所预见到的损害来确定违约时实际发生的损害，其原因在于：当一项损失在订约时并不能预见，而在违约时能够预见，如果让违约方对其负责，就等于修改了合同成立的基础，并且破坏了意思自治原则。至于在合同订立后出现了双方了解到的新情况，当事人可以通过变更合同的方式加以解决。本案中三江航天公司对合同缔约的对方当事人的损失的预见如果不是在订立合同时，而是在财税字（1999）278号文出台之后，则使三江航天公司承担责任显然是不公平的。
第三，预见的程度是违约发生时很可能产生的损失。可预见规则对预见的可能性要求较高，其理由在于：违约责任发生在预先有密切联系的当事人之间，即当事人双方预先通过自愿协商，建立合法有效的合同关系，约定双方的权利义务。因此合同当事人之间存在意思联络，彼此了解的程度较高，这就为他们对违约损害的预见提供了比较充分的条件。也可以说，违约责任取决于一方当事人在订约时对对方的目的和意图的一定程度的了解和接受，责任是随着了解程度的增加而增加的。当然，不管是“很可能”，还是“并非不可能”，它们都不是一个精确的标准，无法用数字计算，这就有赖于法官公平的裁判。
第四，预见的内容。根据我国《合同法》第113条的规定，预见可分为两类，一是实际预见，二是应当预见。实际上，不论是“应当预见”还是“实际预见”都是一个事实认定问题，法官在适用这一规则时应坚持下列原则：如果违约方已经预见到了自己的违约行为会给对方造成该种损失，那么违约方应对此种损失承担责任；如果违约方实际未预见到该种损失时，法官应判断该种损失是否属于应当预见到的范围，其判断标准是一个抽象的合理人处于违约方的位置上是否能够预见到，如果能够预见到，违约方应承担损害赔偿责任；如果一个抽象的合理之人不能预见到，但是根据违约方的实际情况是应当能够预见到的，也应视为预见到，违约方应承担损害赔偿责任。本案中三江航天公司与周某、向某于2009年5月签订商品房买卖合同时，是不能预见到2010年政府会出台“出售现住房1年内重新购房的”个人可以享受退税优惠政策的。
本案一审、二审法院认定三江航天公司在签订合同时不能预见到其违约可能使周某、向某因不能享受退税优惠政策而致利益损失，是对合同法可预见规则的正确运用。一审法院径行驳回原告周某、向某要求三江航天公司承担违约责任的诉讼请求，确属不当。二审法院依双方的合同约定，判令三江航天公司按已付房款的0.5%承担逾期办证而应承担的违约金，是正确的。
（湖北省宜昌市西陵区人民法院 刘晓蓉）
案例来源：国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2012年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第190 - 196 页
